最近设哗，一些租賃型住房開始陸續(xù)入市唱捣，個別項目的“高租金”現(xiàn)象引起了社會廣泛的爭議。

對此网梢，5月7日震缭，人民日報特地發(fā)表了一篇評論指出：若管理不當，“住”也是可以被用來炒的战虏，屆時拣宰，普通大眾的“住房成本”會進一步上升。

文章指出烦感，房子是用來住的巡社，不是用來炒的。新房手趣、二手房如此晌该，租房市場也是如此。發(fā)展租賃市場绿渣，本義在于補上短板朝群、“租購并舉”，絕非為炒作者提供轉(zhuǎn)場空間中符。

當前姜胖，各地有關(guān)租賃的支持鼓勵政策頻出、各方資本力量踴躍進入舟茶，這既是租賃市場的幸事谭期，但確實也滋生了一些風險，有些風險來自于拿不上臺面的手段吧凉。如個別中介機構(gòu)或“二房東”打著“租賃風口來了”的旗號隧出，哄抬租金、操縱市場阀捅、人為制造緊張氣氛胀瞪，進而導(dǎo)致租金非理性上漲。

人民日報這篇文章的本意是提醒城市管理者在“租房時代”要提防“不良機構(gòu)”哄抬租金的行為饲鄙。

不過凄诞，在出租房管理軟件房東利器看起來，大力發(fā)展租賃性住房有一個作用就是：穩(wěn)房價和改善城市住房環(huán)境忍级，而普通租房者要承受為此帶來的影響——租金上漲帆谍。

其一，大力發(fā)展租賃型住房最根本的目的在于削弱剛需們的非理性購房行為轴咱，避免源源不斷的“接盤俠”產(chǎn)生汛蝙，進而抑制房價的非理性波動烈涮。

在房地產(chǎn)這條產(chǎn)業(yè)鏈中，居于金字塔頂?shù)你y行賺開發(fā)商和購房者的錢窖剑，開發(fā)商賺炒房客的錢（因炒房客是拉升房價的主力）坚洽，開發(fā)商和炒房客賺接盤俠（剛需）的錢。

這個邏輯之所以能成立西土，就在于開發(fā)商和炒房客嗆準了剛需們終究會接盤讶舰，哪怕價格漲了不少，他們也要勒緊褲腰帶買房需了。

與那些炒房客們不同跳昼，剛需們買房的第一訴求，是想有一個穩(wěn)定且體面的居住空間肋乍，并且能享受到相應(yīng)的教育和醫(yī)療資源庐舟，房價的上漲增值倒在次要。

所以住拭，我們經(jīng)常會聽到這樣的對話：

甲：這兩年房價上漲那么多，你前幾年買的那套房子賺了不少吧历帚？

乙：漲了也沒用滔岳！房子是買來住的又不賣，賣了一家人就要睡大街挽牢。

瞧谱煤！這就是剛需們的邏輯。

所以禽拔，剛需們也就注定了要成為開發(fā)商和炒房客們的“韭菜”刘离。

然而，現(xiàn)在大力發(fā)展的“租賃型住房”打破了這種“傳導(dǎo)”邏輯睹栖。

首先硫惕，租賃型住房不賣，就直接把炒房客們擠出了市場野来；

其次恼除，打通“租房”與“教育資源”的銜接，降低了剛需們因孩子教育而買房的緊迫性曼氛。

再次豁辉，穩(wěn)定且體面的居住環(huán)境，也間接抑制剛需們買房的沖動舀患。

一旦少了剛需徽级，房價的“火勢”勢必會慢慢冷卻下來。因為聊浅，沒了接盤俠餐抢，開發(fā)商和炒房客再怎么折騰现使，也掀不起房價的大浪來。

房東利器覺得弹澎，這也是此次大力發(fā)展租賃型住房的根本目的和邏輯所在朴下。

其二，不管哪一種類型的租賃房苦蒿，都可能抬升“租房成本”殴胧。

未來市場的供應(yīng)的“租賃型住房”主要有兩類，一種是新建的集體性自持租賃住房佩迟；二是城中村改造团滥，開發(fā)商或其他機構(gòu)做“二房東”統(tǒng)一運營管理的房源。

第一種的代表就是北京的集體性租賃型住房报强。

如2017年北京成交自持住宅用地達24宗灸姊，共計86萬方。這部分房子入市后秉溉，全是出租運營力惯。

不過，很多一二線城市租金年回報率只有1-2%召嘶，而按照正常的市場邏輯父晶，租金回報率超過資金成本1%以上，自持運營的開發(fā)商才能有錢賺弄跌。

而回本乃至賺錢的唯一途徑就是提升租金甲喝。

所以，才有了上個月萬科自持租賃項目“月房租1.5萬元起”铛只、“十年租金180萬元起”的租賃條件埠胖。

根據(jù)某機構(gòu)測算，若有1%（高于市場平均租金價1倍左右）的自持高價租賃房源入市淳玩，就能讓整個城市的租金價格拉高2.3%直撤。

這是一個很顯而易見的邏輯，如對面開發(fā)商自持小區(qū)租2萬凯肋，對面私人房源才6000谊惭，這種情況下，房東肯定要漲租侮东。

第二種的代表就是深圳的城中村改造圈盔。

深圳的城中村達1044個，城中村“農(nóng)民房”或私人自建房超過35萬棟悄雅，總建筑面積高達4億平方米驱敲，占全市住房總量的49%，提供的租賃住房約占總租賃住房的70%宽闲，并居住了60%的城市人口众眨。

與此同時握牧，城中村由于建筑間距小、通道窄娩梨，基礎(chǔ)設(shè)施不足沿腰，火災(zāi)隱患種類多，而且村民自己的房屋自己出租狈定，基本是散租的模式颂龙，每家也是自我管理，村集體難以提供統(tǒng)一的消防纽什、安護等設(shè)施措嵌。

現(xiàn)在為了提升居住品質(zhì)，深圳允許城中村綜合整治并改造成租賃住房芦缰。

說白了企巢，即讓開發(fā)商接手城中村物業(yè)，進行統(tǒng)一全方位的升級改造让蕾，包括對基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境進行提升浪规、美化公共界面、優(yōu)化公共步行體驗及活動空間探孝，進行房屋界面及內(nèi)部改造裝修罗丰，植入物業(yè)管理、長租公寓再姑、商業(yè)物業(yè)的管理運營方式。

這個時候找御，開發(fā)商扮演的就是“二房東”角色元镀，通常會與村民簽署10年的合同，而且給付的價格比村民出租的價格要高霎桅。

再加上企業(yè)的改造和裝修成本栖疑，最終的租賃價格要比村民最初的租賃價格高的多，最終買單的還是“普通租房者”滔驶。

當然遇革，這種高成本并不是說錢白花了，至少揭糕，居住環(huán)境是大大改善了萝快。房東利器認為，就看租房者自己覺得值不值著角。

結(jié)論：

不管是基于成本等現(xiàn)實考量揪漩，還是個別“二房東”的抬價，未來房租上漲將會是大概率事件吏口。

其實奄容，較于房租的上漲冰更，最可能讓大家心里感到不平衡的是“房貸”。

不管“買房”昂勒，還是“長租”蜀细，銀行、開發(fā)商戈盈、購房者（租房者）的三角關(guān)系是不變的奠衔，唯一改變的就是“貸款的性質(zhì)”。

在“買房”模式下奕谭，開發(fā)商是最輕松的一個涣觉，從購房者手中套“首付”，從銀行手中套“貸款”血柳，然而閃人官册。

購房者再向銀行分期還款，此時难捌，房子就相當于一只“定投基金”膝宁，還房貸本身就是一種投資行為。

當然根吁，銀行也不賠员淫，銀行賺了貸款利息。即只要房價未來是上漲的击敌，它就是一個三方共贏介返。

而在“長租”模式下，開發(fā)商也是穩(wěn)賺不賠沃斤，先是將一定年限的租金收益（或10年圣蝎、20年等）打包賣給銀行，進行部分變現(xiàn)衡瓶，同時還能享受未來房子的增值收益徘公。

銀行跟上述一樣，還是賺取貸款利息哮针，只不過此時個體的貸款規(guī)模變小了关面。

而對于購房者來說，此時“購房貸款”變成了“租金貸”十厢。這個“租金貸”的好處有二等太，一是總金額低（較于房貸），還款壓力新拧澈驼；二是提前鎖定了租金，避免日后漲租導(dǎo)致租金支出增加筛武。

壞處也顯而易見缝其，“租金貸”是一種消費性貸款挎塌，花了也就沒了。

這也是公眾對萬科“10年180萬租金”反應(yīng)激烈的原因内边。

畢竟敢花180萬元人民幣去租10年房子的事兒榴都，普通大眾是無論如何都做不出來的。