2018年9月11日下午尸折，我們邀請了5位擁有有趣思想的講者暖混，與20余位來自各大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方，集聚一堂翁授，分享未來工作方式的洞見拣播，探討產(chǎn)城融合的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

未來工作 · 產(chǎn)城融合 @FTA I 上海市工商聯(lián)智慧園區(qū)協(xié)會(huì)?

01

Louis Zheng

Futurist Circle未來學(xué)家俱樂部聯(lián)合發(fā)起人

曾在斯坦福大學(xué)進(jìn)修未來學(xué)研究類課程

分享主題：用未來學(xué)的思維去思考未來辦公

過去是已經(jīng)發(fā)生的東西收擦，而未來是我們唯一可以改變的贮配，這就我們關(guān)注未來的理由。?如何向未來學(xué)家一樣思考塞赂？它和我們所講的創(chuàng)新又是一個(gè)怎樣的關(guān)聯(lián)泪勒？

未來是不可預(yù)測的，未來學(xué)的一個(gè)重要思想是思考未來的各種可能性宴猾，并希望將它要落實(shí)到行動(dòng)中圆存。

首先，我們來了解一下創(chuàng)新仇哆。

創(chuàng)新是來源于三個(gè)部分沦辙，第一個(gè)是洞見?— 它是做創(chuàng)新的一個(gè)基礎(chǔ)。

另外一部分是“設(shè)計(jì)思維”讹剔，就是說我們怎么去一步一步的去試錯(cuò)我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)問題油讯，然后產(chǎn)生想法，接下來驗(yàn)證這個(gè)想法延欠，指導(dǎo)我們落實(shí)的具體的方案陌兑。

第三部分，其實(shí)也正是我想重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的由捎，就是遠(yuǎn)見兔综。?

當(dāng)我們把這三者結(jié)合到一起以后，我們真正的是可以去產(chǎn)生一些創(chuàng)新的一些機(jī)會(huì)點(diǎn)。?

其實(shí)我這里給大家舉幾個(gè)案例:

1）AIRBNB.?今天這種短途模式已經(jīng)民宿已經(jīng)非常流行了软驰，大家見怪不怪涧窒，但是我們回想一下，10年前碌宴，我們?nèi)シ窒砩嘲l(fā)給陌生人可能是一件難以想象的事情。但對(duì)于當(dāng)時(shí)身處酒店業(yè)的人來說蒙畴，他們能不能想到贰镣，可能有這樣的一些新商業(yè)的出現(xiàn)對(duì)我整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生一個(gè)顛覆性的一個(gè)影響？

2）火人節(jié)膳凝。對(duì)我們來講碑隆，它是一個(gè)節(jié)日，一個(gè)藝術(shù)家音樂節(jié)蹬音，但是它不僅僅如此上煤。 在黑石城這個(gè)沙漠地帶，大家用可持續(xù)發(fā)展的理念著淆，在短時(shí)間內(nèi)在活動(dòng)期間建立起這樣的一個(gè)營地劫狠，然后組織各種各樣的活動(dòng)，當(dāng)這個(gè)活動(dòng)結(jié)束以后永部，這里面所有的東西都將清理掉独泞，不會(huì)留任何的痕跡。我為什么講這個(gè)案例苔埋？ 因?yàn)榛鹑斯?jié)已經(jīng)在給美國的城市規(guī)劃在產(chǎn)生影響懦砂、一些靈感與一些思考。

火人節(jié)活動(dòng)現(xiàn)場鳥瞰圖↑

所以组橄，當(dāng)我們真正在思考行業(yè)本身的時(shí)候荞膘，可能它更多的一些機(jī)會(huì)和想法并不僅僅來自于這個(gè)行業(yè)本身，而可能是我們看起來像火人節(jié)或者像Airbnb這樣可能完全不相關(guān)的一些東西玉工。?

回到今天的主題：如何思考未來的辦公方式羽资？ 我們要看的是說跳出來行業(yè)外來看它有什么樣的一些可能性。?其實(shí)遵班，當(dāng)工作方式被重新定義以后削罩，我們可能思考的并不僅僅是空間本身了。 要看一個(gè)人一天的日常體驗(yàn)费奸，要看一些新的弥激，有哪些可能新的一些商業(yè)模式會(huì)產(chǎn)生。比如：在未來的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系會(huì)發(fā)生哪些變化愿阐？現(xiàn)在火熱的人工智能和區(qū)塊鏈微服，因?yàn)檫@些技術(shù)會(huì)去顛覆我們現(xiàn)有的生產(chǎn)關(guān)系？

比如：工作時(shí)間上會(huì)發(fā)生哪些變化缨历？可能未來10到15年以蕴，我們的工作時(shí)間一周是四天而不是五天糙麦。 比如：企業(yè)的組織形態(tài)，是否需要我們每天都在一個(gè)辦公室里面丛肮。 比如：獨(dú)生子女家庭赡磅，家庭的結(jié)構(gòu)及社交方式等會(huì)對(duì)于我們的工作方式產(chǎn)生什么樣的一些影響？ 我們從現(xiàn)在起應(yīng)該去做哪些事情宝与？如何未來資源越來越緊張的話焚廊，我們?nèi)绾谓⒊鞘泄ぷ骱途幼】臻g？ 最后习劫，跟大家分享凱文凱利的一句話：

02

鄧智團(tuán)

上海社科院城市戰(zhàn)略與規(guī)劃研究室主任

分享主題：創(chuàng)新街區(qū)咆瘟，城市新一輪的發(fā)展動(dòng)力

當(dāng)前在全球范圍內(nèi)，城市發(fā)展的領(lǐng)域出現(xiàn)了一些最新的趨勢诽里，我今天給各位分享的主題是創(chuàng)新街區(qū)袒餐，我認(rèn)為它將帶動(dòng)城市新一輪的發(fā)展。

在過去的40年中谤狡，我們城市的發(fā)展可以說是粗放式的城市擴(kuò)張灸眼，很多城市是通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)新城，然后形成產(chǎn)業(yè)墓懂，通過產(chǎn)業(yè)吸引人幢炸，人的集聚，推動(dòng)城市的發(fā)展拒贱。

而現(xiàn)在宛徊，大家可以看到人口的變化，看到產(chǎn)業(yè)的升級(jí)逻澳，看到大城市已無處可擴(kuò)闸天，更重要的是，人們的追求變成了高質(zhì)量高品質(zhì)生活斜做。春江水暖鴨先知苞氮，幾乎所有的政府已經(jīng)感受城市發(fā)展的壓力，于是開始了搶人大戰(zhàn)瓤逼。

這是一個(gè)大背景的變化笼吟，讓我們需要通過城市體驗(yàn)吸引人才，從而吸引產(chǎn)業(yè)霸旗，最后來推動(dòng)我們整個(gè)城市發(fā)展贷帮，這是一個(gè)大的邏輯性的根本性改變。

那我們城市新一輪的發(fā)展怎么去帶動(dòng)呢诱告？美國最知名的智庫之一——布魯金斯學(xué)會(huì)已經(jīng)做了比較多的工作撵枢，提了一個(gè)概念叫——?jiǎng)?chuàng)新街區(qū)。

2008年金融危機(jī)后，城市的抵抗金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的能力下降锄禽，怎么能夠讓我們的城市經(jīng)濟(jì)變得更有彈性潜必，更有活力，更能抵抗金融危機(jī)沃但？其實(shí)磁滚，不是全能型的龍頭大企業(yè)，而是經(jīng)濟(jì)的多元化宵晚，包括企業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化垂攘，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的水平。這樣的聚集會(huì)形成的坝疼，就是我們的創(chuàng)新街區(qū)搜贤，那創(chuàng)新街區(qū)有什么特質(zhì)呢谆沃？總結(jié)起來钝凶，就是：

復(fù)雜性，高密度唁影，文化人口的多樣性耕陷，功能的混合多元。

我在這里也分享一下布魯金斯學(xué)會(huì)探究的創(chuàng)新街區(qū)三大關(guān)鍵資產(chǎn)：

1）實(shí)物資產(chǎn)据沈，就是我們剛才提到的建筑空間哟沫，這個(gè)是非常重要的，而且他強(qiáng)調(diào)有歷史的這種東西在里面锌介。

2）經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)嗜诀，包括我們前面說到的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)等。

3）網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)孔祸，網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)包括兩類隆敢，一類就是信息網(wǎng)絡(luò)，但還有一點(diǎn)就是社交網(wǎng)絡(luò)崔慧，就像我們今天的這個(gè)活動(dòng)拂蝎，面對(duì)面的這種社會(huì)網(wǎng)絡(luò)是非常重要的。

我想與大家分享幾個(gè)比較典型的案例：

1：肯德爾廣場

2：巴塞羅那的22@

3：北卡創(chuàng)新三角區(qū)

4：楊浦創(chuàng)智天地

5：西雅圖南湖聯(lián)盟區(qū)

6：波士頓海港新區(qū)

……

（分享的案例很精彩惶室，因?yàn)槠蛭伦裕@里不做過多贅述，如有興趣皇钞，可以添加鄧博士的私人微信：zhituan33悼泌，進(jìn)一步溝通）

03

Tytus Michalski

Fresco Capital（國際早期基金，總部硅谷）

管理合伙人

分享主題：打造未來辦公系統(tǒng)的5大催化劑

想象你是20億年前夹界，生活在遠(yuǎn)古的一株藍(lán)藻券躁，你是地球上僅存的單細(xì)胞生物，那個(gè)時(shí)候，什么都沒有也拜，但是通過光合效應(yīng)以舒，慢慢地形成了現(xiàn)在我們復(fù)雜多元的生態(tài)系統(tǒng)。

把過程大概梳理一下慢哈，就是：

輸入：藍(lán)藻蔓钟，地球、光卵贱，

中間轉(zhuǎn)化過程：光合作用

產(chǎn)出：復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)

那我們可以怎么樣來創(chuàng)造一個(gè)新的工作系統(tǒng)滥沫？

輸入：人才，基礎(chǔ)設(shè)施键俱、資金

預(yù)期的產(chǎn)出：商業(yè)價(jià)值兰绣，社會(huì)價(jià)值

那中間這個(gè)轉(zhuǎn)化過程是什么呢？

我今天在這里分享5點(diǎn)：

第一點(diǎn)：重新設(shè)計(jì)城市空間编振。我這一次來中國大陸缀辩，參加了在嘉定汽車會(huì)展中心舉辦的SLUSH科技活動(dòng)，它最大的問題就在于踪央，我們要坐車兩個(gè)小時(shí)才能到達(dá)會(huì)場臀玄。我希望能城市創(chuàng)新區(qū)是一個(gè)密集的、多元的畅蹂、便捷的健无，綜合性的城市花園，我用我們一個(gè)日本戰(zhàn)略合作方 - 森大廈 - 做一個(gè)案例跟大家分享液斜。

第二點(diǎn)：形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的合作團(tuán)隊(duì)累贤。傳統(tǒng)的工作方式是單一固定的團(tuán)隊(duì)，一個(gè)團(tuán)隊(duì)只去看一個(gè)項(xiàng)目少漆，但現(xiàn)在的市場情況要求我們有極高的適應(yīng)性臼膏，我們必須要形成一個(gè)靈活的多變的團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)。

第三點(diǎn)：在實(shí)時(shí)反饋中學(xué)習(xí)检疫。對(duì)于我們來講讶请，我們覺得非常重要的事，你怎么在新興行業(yè)新興產(chǎn)業(yè)和新興技術(shù)發(fā)展過程當(dāng)中屎媳，你可以很快的學(xué)習(xí)到新的知識(shí)夺溢，包括通過不同的產(chǎn)品和科技能夠去建立一個(gè)觸發(fā)的機(jī)制，形成你的這樣一個(gè)學(xué)習(xí)習(xí)慣烛谊，并且給你提供正向的反饋风响。

第四點(diǎn)：更加聰明的使用時(shí)間。在美國丹禀，大家對(duì)中國的普遍的認(rèn)識(shí)就是996状勤，這樣的上班時(shí)間我們覺得是不夠高效的鞋怀，我們應(yīng)該去追求的是高效的工作峰值。研究顯示持搜，當(dāng)你的每周工作的時(shí)長超過65個(gè)小時(shí)的時(shí)候密似，其實(shí)你的工作表現(xiàn)和工作效率并不會(huì)提高，反而會(huì)不斷地下降葫盼。

第五點(diǎn)：面對(duì)不確定性残腌。面對(duì)不確定性有兩種做法，第一種做法我們叫做脆弱贫导，也就是說抛猫，表象上是一個(gè)非常堅(jiān)硬的物體，但是當(dāng)有很多不確定性的因素出現(xiàn)的時(shí)候孩灯，其實(shí)你是非常容易被打破闺金；另外一種情況其實(shí)是反脆弱，就像水一樣峰档，雖然你好像沒有一個(gè)特別堅(jiān)硬的這樣一個(gè)狀態(tài)败匹，但是當(dāng)變化來臨的時(shí)候你可以更加靈活進(jìn)行調(diào)整。反脆弱會(huì)有兩步面哥，第一步是：降低風(fēng)險(xiǎn)哎壳，第二步：在現(xiàn)有的情況下利用風(fēng)險(xiǎn)反而進(jìn)行指數(shù)型增長毅待，所謂指數(shù)型增長尚卫，就是投資在即便是在不確定后仍然會(huì)增長的領(lǐng)域，比如教育尸红，工作以及健康生活吱涉。

每個(gè)機(jī)構(gòu)都有不同的專業(yè)和優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)創(chuàng)新的方式是相互合作外里，希望有機(jī)會(huì)與各位進(jìn)行廣泛的合作交流怎爵！

04

施道紅

FTA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所管理合伙人

分享主題：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的5大雷區(qū)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是最近地產(chǎn)圈比較熱的一個(gè)詞，很多人說盅蝗，我們趕上了好時(shí)候鳖链，其實(shí)不是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域從一開始就是我們的堅(jiān)持墩莫，我們從2003年開始進(jìn)入中國市場后芙委，就專注于這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。到現(xiàn)在FTA已經(jīng)實(shí)踐了500多個(gè)園區(qū)狂秦，建成的已經(jīng)有100多個(gè)灌侣。

很多時(shí)候，我們跟客戶開玩笑裂问，未來在我們建完了以后運(yùn)營如果運(yùn)營成功了侧啼，我們合作的再不愉快牛柒，請給我85分，如果我們合作的非常的好痊乾，但是運(yùn)營出現(xiàn)問題了皮壁，你只能給我59分，因?yàn)槲覀冊O(shè)計(jì)不是最重要的哪审，最重要的是未來給你帶來實(shí)際的成功闪彼，這是我們服務(wù)范圍內(nèi)的事情。

所以协饲，經(jīng)驗(yàn)的積累畏腕，也讓我敢于在這里跟大家分享這個(gè)主題，也就是：在產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)里面我們最長或者說經(jīng)常會(huì)踩到這五個(gè)雷區(qū)茉稠。

雷區(qū)1：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)和辦公的開發(fā)邏輯一致描馅。

我們把所有的園區(qū)，根據(jù)位置分成四類而线，一類是中心圈區(qū)的铭污，它的邏輯就是辦公產(chǎn)品邏輯。第二是近郊的這種圈層膀篮，以市北高新為例嘹狞。第三是還有遠(yuǎn)郊的第四是我們的衛(wèi)星城。所以越是離得遠(yuǎn)誓竿，我們園區(qū)需要更有吸引力磅网。對(duì)內(nèi)我們稱之為打造磁極，就像一個(gè)磁鐵一樣筷屡，把企業(yè)吸引進(jìn)來涧偷，把人才留下來。

對(duì)于一般在郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)毙死，一定要注重產(chǎn)業(yè)磁極的打造燎潮。

雷區(qū)2：

為了利于園區(qū)招商，一個(gè)園區(qū)多集中產(chǎn)業(yè)主題

雷區(qū)3：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)扼倘，最核心的是產(chǎn)業(yè)思維

雷區(qū)4：

產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)要量身定做

雷區(qū)5：

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須要等思考成熟后再建設(shè)

所以确封，上面5點(diǎn)，看起來都是“常識(shí)”再菊，但卻是我們認(rèn)為的“雷區(qū)”爪喘，希望有更多機(jī)會(huì)跟各位進(jìn)行切磋，謝謝指教袄简！

具體的雷區(qū)及其避雷方式我們這里不做過多贅述腥放，如有興趣，可以聯(lián)系后臺(tái)绿语，進(jìn)一步溝通秃症！

05

宋毅

上海保集機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理

分享主題：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)

大家好候址，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的老兵，我在這個(gè)行業(yè)里也浸泡了十幾年了种柑。上海目前的畝產(chǎn)量是46萬岗仑，我12年做浦江智谷這個(gè)園區(qū)的時(shí)候，畝產(chǎn)是110萬聚请，而且我們將持股復(fù)制出七個(gè)上市公司荠雕，所以還稱得上是比較有經(jīng)驗(yàn)。

很多人問我怎么理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的驶赏，我覺得炸卑，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是找一塊地，好好的在這塊地上把產(chǎn)業(yè)做好煤傍，把企業(yè)做好盖文，讓企業(yè)來發(fā)展，讓企業(yè)幫我們創(chuàng)造價(jià)值蚯姆。我一直覺得五续，當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展階段下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須踏踏實(shí)實(shí)拿一塊好地龄恋，把企業(yè)做好疙驾，讓企業(yè)發(fā)展企業(yè)，我們跟這些個(gè)企業(yè)一起發(fā)展郭毕。

關(guān)于怎么做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)它碎，我總結(jié)了五句話：?1）產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，找一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)铣卡，然后針對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)打造產(chǎn)業(yè)鏈链韭，不能搞大雜燴偏竟；2）基金操盤煮落，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須引入基金才能有持續(xù)的產(chǎn)出，有錢了才能進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資的孵化踊谋，讓企業(yè)快速的增長蝉仇；3）精準(zhǔn)定制，為企業(yè)個(gè)性化的定制發(fā)展所需要的物理空間和軟性服務(wù)殖蚕；4） 增值服務(wù)轿衔，通過多種多樣的配套服務(wù)，讓企業(yè)增值上市睦疫；5）營運(yùn)為王害驹，通過管家式的服務(wù)裕照，幫助企業(yè)真正解決經(jīng)營中遇到的問題兆龙。通過這五句話道伟，才能做活整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈凶杖。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就玩四個(gè)金：現(xiàn)金、基金底洗、租金腋么、稅金。

現(xiàn)金是保證我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的亥揖；基金是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)與園區(qū)內(nèi)企業(yè)共同成長的紐帶珊擂，是保障我們做產(chǎn)業(yè)投資的；租金是為了保持長期的穩(wěn)定的收益的费变；稅金是為政府服務(wù)的摧扇。政府現(xiàn)在很務(wù)實(shí)，開始提倡畝產(chǎn)論英雄挚歧，所以一定要有稅收扳剿，你稅收沒有，政府不會(huì)給你地也不會(huì)扶持你昼激。這四個(gè)金玩好庇绽，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就玩得轉(zhuǎn)了。

管理住宅是短跑為王橙困，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實(shí)要做長跑瞧掺。跑得長久，這才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來的一個(gè)最大的趨勢和方向凡傅，也是我們做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的人要沉下心來慢慢做的事情辟狈。我們現(xiàn)在大多數(shù)從業(yè)人員都是以前做房地產(chǎn)出身的，為什么房地產(chǎn)現(xiàn)在出現(xiàn)困難夏跷？就是大家做短跑的人的思維和長跑人思維不一樣哼转，這就會(huì)出現(xiàn)很多問題。所以在做我也希望大家經(jīng)常交流槽华，把我們的思路來影響到各個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)的決策層：現(xiàn)在再用短跑的思路不行了壹蔓，要有長跑思維，這是未來的趨勢猫态。

大家一直在說最近房地產(chǎn)如何越來越不好佣蓉。其實(shí)我認(rèn)為，要放在大的地產(chǎn)環(huán)境中看亲雪，中國的地產(chǎn)勇凭、全世界的地產(chǎn)未來都是向好的，只是這當(dāng)中面臨一個(gè)轉(zhuǎn)型的問題义辕。做地產(chǎn)地產(chǎn)就好比農(nóng)民種莊稼虾标，是種住宅，還是種產(chǎn)業(yè)灌砖，還是種商業(yè)璧函，還是做養(yǎng)老公寓......土地其實(shí)就是個(gè)載體贞让，只不過是發(fā)展到社會(huì)發(fā)展到不同階段，這個(gè)載體放的東西不同而已柳譬。所以只有結(jié)合整個(gè)中國和國際經(jīng)濟(jì)形勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景喳张，才能做出最合適的選擇。