文：蔡壘磊
繼男女，中西醫(yī)，資本家與勞動(dòng)人民之后母赵，房子成了第四個(gè)討論雷區(qū)逸爵。但凡講到房子，總會(huì)立刻分化出兩撥人凹嘲，各執(zhí)一詞师倔，爭(zhēng)論不休——不是友好討論，而是互相詛咒周蹭，面紅耳赤趋艘，非得爭(zhēng)到互相拉黑，老死不相往來(lái)為止凶朗。
手上有房子的瓷胧，無(wú)非是說(shuō)看空房?jī)r(jià)的人買(mǎi)不起房，一輩子租房棚愤，給房東打工搓萧，結(jié)不了婚，孩子沒(méi)有學(xué)區(qū)宛畦，不能按自己心意布置瘸洛，老了租不到房了睡橋洞之類(lèi)的；手上沒(méi)房子的次和，無(wú)非是說(shuō)看多房?jī)r(jià)的人被套魔怔了货矮，急了，想找接盤(pán)俠了斯够，說(shuō)他們收房租還不如現(xiàn)金存銀行，發(fā)誓死也不接盤(pán)喧锦，老了就回老家住別墅读规，住養(yǎng)老院。
我是另一種人燃少，我有住宅束亏，也有40年的大平層，都300平以上阵具，但我看空房?jī)r(jià)碍遍。可能有人問(wèn)“你看空房?jī)r(jià)為什么不賣(mài)掉”阳液？我當(dāng)然賣(mài)怕敬，早兩年就賣(mài)掉很多了，近幾年的文章里我說(shuō)過(guò)很多次了帘皿，剩下的不賣(mài)是要用來(lái)放手辦东跪。
為什么我總說(shuō)房子還沒(méi)有跌到底呢？因?yàn)榉孔舆€在回歸它“應(yīng)有”的價(jià)值。而且我極度不認(rèn)同所謂的租房就是在幫房東還房貸虽填，按目前中國(guó)的房子租售比丁恭，租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不過(guò)月供，房東還承擔(dān)了房子變舊的損失斋日。況且只算月供和租金的比值牲览，這是什么天才算法？你的首付呢恶守？這個(gè)首付錢(qián)原本可以產(chǎn)生收益的第献，是不是也被你揉進(jìn)里面了？租金要跟你的月供+貸款利息支出+首付損失的利息+房子折舊的損失的總和去對(duì)比的熬的，而不是租金和月供對(duì)比痊硕，大哥大姐。
房子的價(jià)值該怎么計(jì)算押框？很多人不會(huì)算岔绸，不知道它的組成部分有哪些。每當(dāng)有人說(shuō)“比特幣毫無(wú)價(jià)值橡伞，房子至少可以居住”的時(shí)候盒揉，我就知道這人的大腦進(jìn)化不過(guò)關(guān)。
房子的確可以居住兑徘，但正如很多人所說(shuō)刚盈，他們可以在山溝溝里蓋豪華得多的別墅，可值錢(qián)嗎挂脑？一文不值藕漱。這就說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題？建筑成本崭闲，豪不豪華肋联，占房?jī)r(jià)的比重是很小的，人們真正想要的刁俭，是大城市的配套橄仍，是發(fā)展機(jī)會(huì)。那為什么大城市的同一個(gè)區(qū)域牍戚，商住侮繁，公寓，住宅的價(jià)格也相差很多呢如孝？甚至同樣也是住宅宪哩，但隔一條馬路，價(jià)格都會(huì)有差一倍的情況暑竟，這些溢價(jià)又從哪里來(lái)的斋射？學(xué)區(qū)育勺，服務(wù)，權(quán)益罗岖，身份涧至。上面說(shuō)的每一項(xiàng)都是溢價(jià)點(diǎn)，唯獨(dú)鋼筋水泥殼子本身不值錢(qián)——而所有房地產(chǎn)相關(guān)人工桑包，材料等東西的上漲南蓬，本質(zhì)上是上面說(shuō)的這些溢價(jià)了太多，導(dǎo)致太多蓋房子的開(kāi)發(fā)商和裝修公司去搶人工哑了，搶材料赘方，于是人工和材料就坐地起價(jià)漲起來(lái)了——記住，不是人工和材料漲起來(lái)了以后弱左，房子成本高了窄陡，于是“只能”漲起來(lái)，這是錯(cuò)誤的拆火。
這也就是說(shuō)跳夭，一旦浮在房子上面的那些東西消失，房?jī)r(jià)就會(huì)消失——這個(gè)消失不僅僅是浮著的價(jià)格部分消失们镜，而是連你付的鋼筋水泥成本也會(huì)一同消失——因?yàn)樗鼈儽緛?lái)就不值那個(gè)錢(qián)币叹，你連成本本身也是付了高溢價(jià)的。
所以房?jī)r(jià)取決于什么模狭？共識(shí)颈抚，跟比特幣一樣，是共識(shí)嚼鹉，而不是他們說(shuō)的什么居住屬性贩汉。空氣很多锚赤，但一分錢(qián)不值雾鬼，同理，如果房子多到一定程度宴树，充話費(fèi)就送手機(jī)的程度，那么居住屬性就跟空氣一樣晶疼，它有但就是不值錢(qián)酒贬。
你花1000萬(wàn)買(mǎi)的房子，本質(zhì)上是需要有共識(shí)翠霍，需要有其他人也認(rèn)可那些浮在上面的東西值這個(gè)價(jià)才行锭吨，否則回歸居住屬性后它值5萬(wàn)，那么這個(gè)標(biāo)的到底是有居住屬性寒匙，還是單純就是純炒零如，還有區(qū)別嗎躏将？同理還有黃金，有人說(shuō)黃金至少有工業(yè)價(jià)值考蕾，所以你花100萬(wàn)買(mǎi)了黃金祸憋，但如果黃金代表資產(chǎn)的共識(shí)消失，讓它去回歸工業(yè)價(jià)值肖卧，你的100萬(wàn)變成2000塊蚯窥，它有沒(méi)有工業(yè)價(jià)值有沒(méi)有差別？沒(méi)有差別塞帐，因?yàn)橐呀?jīng)等于歸零了——黃金如果就按工業(yè)價(jià)值算拦赠，跟比特幣作為全球第一個(gè)也是最安全的去中心化價(jià)值傳輸系統(tǒng)的股份的價(jià)值，真沒(méi)法相提并論葵姥。
所以什么會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌荷鼠？一座城市的人口凈流出，城市的競(jìng)爭(zhēng)力下降榔幸，高薪就業(yè)機(jī)會(huì)的減少允乐，結(jié)婚率的暴跌，丈母娘的放棄要求牡辽，學(xué)歷的貶值喳篇，學(xué)區(qū)制度的變動(dòng)，房子不再代表身份态辛，你所在區(qū)域的“中心程度”被分散麸澜，服務(wù)下降，業(yè)主平均質(zhì)量下降奏黑，權(quán)益下降炊邦，房子變老等等這里的每一層，都是房?jī)r(jià)的一部分熟史，其中有一些和房?jī)r(jià)還互為因果——這才是房?jī)r(jià)一旦開(kāi)跌就止不住的原因馁害，互為因果的東西漲也有加成，跌當(dāng)然也有加成蹂匹。
好碘菜，既然說(shuō)到了這里，那等到上面的浮沫徹底去掉限寞，建筑成本本身的價(jià)值也回歸忍啸，假如到了可以抄底的時(shí)候，買(mǎi)什么房子履植？我告訴你计雌，之前建的房子大都一般，因?yàn)槟鞘莻€(gè)輝煌時(shí)期玫霎，是個(gè)“只要你有樓凿滤，就賣(mài)得出去”的時(shí)期妈橄，所以這東西就注定好不了——隨便誰(shuí)開(kāi)一家面館就一定爆火，那味道還能好嗎翁脆？好不了眷蚓，因?yàn)椴粫?huì)做飯的也去開(kāi)了，所以這個(gè)溢價(jià)就無(wú)比高鹃祖。因此到時(shí)候你一定要選擇近些年的新盤(pán)溪椎，最多就是次新盤(pán)，不能再老了恬口，再老就垃圾了——有人說(shuō)那那些豪宅呢校读？還狗屁豪宅，不斷會(huì)有更牛逼的豪宅出現(xiàn)祖能，真正頂級(jí)的房子歉秫，都會(huì)出現(xiàn)在近幾年或者過(guò)幾年，一對(duì)比养铸，以前那些高溢價(jià)的房子就全都會(huì)黯然失色雁芙，都會(huì)去掉最多的浮沫。
所以不要著急钞螟，共識(shí)還在崩盤(pán)兔甘，你需要等目前的爛房子都回到?jīng)]有共識(shí)的爛價(jià)格，再配合一次大規(guī)模的全民產(chǎn)業(yè)改革鳞滨，就像互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)洞焙，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)那個(gè)級(jí)別的，然后再去最大的城市拯啦，挑選那些“當(dāng)所有以上這些都去掉了以后澡匪，還是所有人都要的新的不多的好房子”，這就是能保你未來(lái)幾十年的密碼——不是這個(gè)房子你能住幾十年褒链，而是你只需要耐心唁情，拿著這份地圖，到時(shí)就能賺到幾十年用不完的錢(qián)甫匹。
那這個(gè)“好房子”的價(jià)值來(lái)自哪里甸鸟？還是稀缺+共識(shí)。所以你只有先理解了一件事物真正的價(jià)值組成兵迅，才不會(huì)說(shuō)出“比特幣沒(méi)有價(jià)值”這種話哀墓，才不會(huì)有“房子至少可以住”“黃金至少有工業(yè)價(jià)值”這種觀念。
這個(gè)世界是很殘酷的喷兼，很多人不是一直都沒(méi)有過(guò)錢(qián)，大幾十年后雷，總會(huì)走那么一兩次狗屎運(yùn)季惯，但靠運(yùn)氣的話吠各，一輩子也就夠走個(gè)一兩次，然后就返貧了勉抓。
如果你想走的是一輩子的運(yùn)贾漏，只能先進(jìn)化腦子，別無(wú)他法藕筋。
（完）
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我是蔡壘磊纵散，感謝你的閱讀。
