01
楔子
近幾年峡眶，城市更新的概念在全國漸漸被大家所熟知，在上海有“三個美麗”的說法（美麗街區(qū)植锉、美麗家園辫樱、美麗鄉(xiāng)村）。
良子因為工作關(guān)系汽煮，對這“三個美麗”都有涉及搏熄。在做“美麗家園”項目的時候，我碰到很多都是老舊小區(qū)暇赤，這些小區(qū)有一個共同的問題心例。
那就是：自己家的房子到“使用壽命”了，怎么辦鞋囊？
以前一直也沒關(guān)注止后，但卻和每個人都息息相關(guān)。這個問題很現(xiàn)實溜腐，即使你現(xiàn)在住的是新交付的商品房译株，但房子總有老去的一天，而且不可逆挺益，這個問題避免不了啊歉糜。出于好奇，我去找了些資料望众，試圖解決自己心中的疑惑匪补。也拿出來與大家一起分享。
02
設(shè)計使用壽命
對于建筑的使用壽命烂翰，大多數(shù)人理解就是“房子不能住人了”夯缺。到底是因為倒塌不能住人，還是安全隱患不能住人甘耿，這是普通民眾無法回答的踊兜，其實我也回答不了。
但建筑師有個毛病佳恬，動不動就去查規(guī)范捏境。關(guān)于“使用壽命”于游，規(guī)范上有解釋啊，大家一起看看典蝌。學(xué)名叫“設(shè)計使用年限”曙砂！
在《住宅建筑規(guī)范》(GB50368-2005)上
《建筑結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2018）上
兩本規(guī)范中都有提到：“設(shè)計使用年限”的概念。雖然建筑和結(jié)構(gòu)專業(yè)翻譯成英文不一樣骏掀，但是中文表述是完全一致的。這個概念還是有些抽象的柱告，我們看看規(guī)范的條文解釋截驮。
在《住宅建筑規(guī)范》的條文解釋?中，是如下表述的：“住宅的設(shè)計使用年限一般為50年”际度！
在《建筑結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》條文解釋里沒有說到具體的使用年限數(shù)葵袭，但是正文中有。
上表分類比較細(xì)乖菱，從結(jié)構(gòu)角度講坡锡，一般的住宅也是50年。
所以從建筑和結(jié)構(gòu)的相關(guān)規(guī)范來看窒所，我們普通人住的房子鹉勒，一般都是50年的設(shè)計使用年限。但這50年并不意味著就是“終生”吵取，只是到了這50年禽额，需要進(jìn)一步的“處置”！
接下來皮官，我們一起來看看處置這些老舊房子的一般流程脯倒！
03
結(jié)構(gòu)安全問題
房子“衰老”，碰到最大的問題是：結(jié)構(gòu)安全問題捺氢。因為我們每天都生活在這個空間里藻丢。如何確保已經(jīng)到了“設(shè)計使用年限”或者接近使用年限的房子能繼續(xù)使用呢？
根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》摄乒，一般的操作流程分為2步悠反。
STEP1
可靠性評估
根據(jù)《既有住宅建筑功能改造技術(shù)規(guī)范》（JGJT390-2016），
可靠性評估包含：資料收集缺狠，地勘報告问慎，現(xiàn)場勘察，還有安全性評估鑒定等資料挤茄。有了這些資料之后如叼，才能對既有建筑有個完整的了解，才能“對癥下藥”！
STEP2
采取相應(yīng)措施
有了結(jié)構(gòu)可靠性評估后沦泌，從我們以往設(shè)計過的項目經(jīng)驗來看孝情，相應(yīng)的措施可以分為3種：修繕冰更、大修帅腌、重建绿满。
01.修繕
不涉及到主體結(jié)構(gòu)的安全亿胸，一般只要通過“粉飾”的方式就能使建筑繼續(xù)使用汹想，使用年限是延續(xù)的追葡。
02.大修
主體結(jié)構(gòu)存在結(jié)構(gòu)安全問題腺律，一般需要通過“加固”的方式，讓建筑繼續(xù)使用宜肉。使用年限和加固的方式有關(guān)匀钧，可能是延續(xù)，也可能是重新按照50年計數(shù)谬返。
03.重建
房屋存在安全隱患之斯，不適合（或者沒必要）再通過加固的方式延續(xù)“建筑生命”。屬于推倒重來遣铝，使用年限可以重新按照50年來計數(shù)佑刷。
有些朋友看到重建，覺得很高興酿炸，好像看到了“拆”一樣興奮瘫絮。其實重建需要走很多的流程，并不是那么容易就能操作下來的梁沧。畢竟這是一個涉及那么多人的一件事情檀何，并且還有那么多的管理部門牽涉其中。
04
產(chǎn)權(quán)使用延續(xù)問題
行文至此廷支，大家有沒有發(fā)現(xiàn)一個問題频鉴。良子一直在講一個物理空間的“使用壽命”，而這個物理空間還有一個“行政（法律）壽命”——產(chǎn)權(quán)恋拍！
目前在我國垛孔，開發(fā)商出售的住宅大多產(chǎn)證年限是<70年。而我們的設(shè)計使用年限是50年施敢。這中間差著的20年周荐，聽起來有點“消費者權(quán)益”的意味。
先來明確幾個概念：
01.房屋產(chǎn)權(quán)年限是如何劃分的僵娃？
房屋產(chǎn)權(quán)=房屋所有權(quán)+土地使用權(quán)
房屋所有權(quán)
具有永久性概作，只要房子沒有損毀，持有人就可以一直享有默怨，房產(chǎn)證上面是沒有年限的讯榕，房屋屬于私人財產(chǎn)。
土地使用權(quán)
有期限（居住用地70年、工業(yè)用地50年愚屁、商業(yè)用地40年）济竹，因為土地是屬于國家的！
說白了霎槐，買房買的是土地上的附著物——房子送浊，而不是土地，土地是我們租來的丘跌。土地使用權(quán)到期后袭景，大家還是有些惴惴不安的！
02.房屋產(chǎn)權(quán)年限怎么計算碍岔？
從開發(fā)商取得該地塊之日起算
很多開發(fā)商捂盤惜售浴讯，導(dǎo)致老百姓買到的房子，其實土地使用權(quán)<70年蔼啦。如果是商業(yè)地塊，土地使用權(quán)<40年仰猖。
那問題來了捏肢，土地是國家的，使用權(quán)是有DEADLINE的饥侵，到期后國家如果要讓我搬走房子怎么辦鸵赫？
聽聽總理怎么說。
前有李總理定調(diào)子躏升，后有姜部長表態(tài)辩棒。
姜大明部長表示：“對70年住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問題，我們正在深入調(diào)查研究膨疏，并將積極提出相關(guān)法律安排建議一睁。請大家放心，居民購買住房佃却，其財產(chǎn)一定會受到法律的充分保護者吁！”
《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》（以下簡稱《意見》）明確提出：“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期饲帅「吹剩”
2016年底，為貫徹落實《意見》精神灶泵，妥善解決在續(xù)期法律安排作出前育八，少數(shù)地方遇到的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題，國土資源部商住建部提出了“兩不一正常”的過渡性處理辦法：
01.不需要提出續(xù)期申請赦邻；
02.不收取相關(guān)費用髓棋；
03.正常辦理交易和登記手續(xù)。
普通民眾希望立法能盡快完善深纲，讓“有恒產(chǎn)者有恒心”仲锄。
05
設(shè)施老化問題
房子的“使用壽命”除了上面的結(jié)構(gòu)安全和產(chǎn)權(quán)問題劲妙，還要解決房子功能缺失，設(shè)施老化的問題儒喊。
我國的既有住宅建筑尤其是20 世紀(jì)80 ～ 90 年代及之前建成的住宅镣奋，因建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，已嚴(yán)重落后于城市發(fā)展水平怀愧，滯后于民生發(fā)展需要侨颈，其宜居功能亟待改善。
我們以前的房子沒有電梯芯义，沒有空調(diào)哈垢，沒有管道煤氣，沒有扛拨。耘分。。
而我們現(xiàn)代人的生活绑警，沒有這些求泰，基本無法生活。特別是在城市里计盒，又面臨老齡化社會渴频，矛盾就更突顯出來了。
所以北启，給房子續(xù)命卜朗，還要解決“設(shè)施老化，功能不足”的問題咕村。
在《既有住宅建筑功能改造技術(shù)規(guī)范》（JGJT390-2016）中场钉，提到了如下的一些功能補齊措施。
我大致歸納總結(jié)了如下一些問題和解決方案：
A.對于原套內(nèi)空間不合理的培廓，可以通過局部調(diào)整分割惹悄，梳理流線達(dá)到提高空間使用效率。類似“夢想改造家”節(jié)目肩钠。
B.對于原建筑沒有適老設(shè)施的泣港，可以通過增加無障礙坡道，樓梯扶手和休息座椅等適老設(shè)施方便老年人价匠，提高老人的生活質(zhì)量当纱。
C.對于只有樓梯的6層樓住宅，可以通過加裝電梯踩窖，方便居民的日常生活坡氯，還能讓房子增值。
在上海，對于居民自主申請加裝電梯還有24萬元/臺的專項補助箫柳。但是征詢工作一直不順利手形，畢竟底樓加裝電梯，確實帶來了房子貶值的問題悯恍。最近聽說库糠，會有進(jìn)一步的舉措來加快電梯加裝的征詢工作。
D.對于原住宅廚衛(wèi)的上下水老化嚴(yán)重問題涮毫，可以通過更換立管瞬欧，重塑雨污水管道的方式提升。
在上海罢防，這兩項工作有各自的專有名字艘虎。一個叫“上水改造"工程，主要解決自來水管道問題咒吐。另一個叫“雨污分流”野建，解決私接和混接的問題，這也是環(huán)保的要求恬叹。
E.對于沒有獨立廚房和衛(wèi)生間的住宅贬墩，可以通過平面擴建的方式，統(tǒng)一解決妄呕。
在上海叫“成套改造工程”，就是使原來合同廚房和衛(wèi)生間的居民嗽测，擁有自己獨立的功能空間绪励，提高生活質(zhì)量。
F.對于唠粥，屋頂漏水疏魏、保溫隔熱性能差的平屋頂，可以采用“平改坡”的方式提升建筑性能晤愧，同時解決一系列的問題大莫。
06
結(jié)束語
房子對于每個家庭都是重大資產(chǎn)，如何管理好這一生最大的一筆資產(chǎn)官份，即使她到了“使用年限”只厘，我們也希望通過妥善的處置，繼續(xù)讓她發(fā)揮作用舅巷。
本文從“結(jié)構(gòu)安全羔味、產(chǎn)權(quán)延續(xù)、設(shè)施提升”等角度闡述了住宅建筑的“設(shè)計使用年限”钠右，以及處置流程和處置措施赋元。希望能對良有方的朋友起到“解惑”的作用，那也不失為一劑“良方”！?
