謝娜、張杰被指買6000萬豪宅“跳單”豺总，二手房買賣“跳單”如何認定？
01 背景
近日择懂，張杰喻喳、謝娜被指買房“跳單”一事在網(wǎng)絡(luò)上沸沸揚揚。
上海有一位經(jīng)紀(jì)人霍先生表示困曙，謝娜表伦、張杰谦去、曾經(jīng)于2019年6月份兩次在其帶領(lǐng)下看了一套豪宅，房東報價6200萬蹦哼。謝張以不喜歡這套房子為由沒有購買鳄哭。
但是后來霍先生發(fā)現(xiàn)兩人實際是私下聯(lián)系房東購買了該房屋，以此規(guī)避巨額的中介費纲熏。
霍先生稱妆丘，謝張二人是繞過了霍先生所在中介公司，找別的中介公司辦了網(wǎng)簽過戶局劲。而根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記信息顯示勺拣，房子過戶到了重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司名下，而該公司的大股東正是謝娜鱼填。
據(jù)悉药有，謝張二人也沒有與霍先生及所在的中介公司簽署任何的書面協(xié)議。
事后苹丸，謝娜愤惰、張杰委托律師發(fā)布聲明，否認跳單事宜赘理，并認為霍先生涉嫌造謠誹謗羊苟，侵犯肖像權(quán)、隱私權(quán)和名譽權(quán)感憾。
當(dāng)然蜡励，事實真相到底如何尚無定論，但由此引出一個關(guān)鍵詞：
跳單阻桅。
02 什么是“跳單”凉倚？
“跳單”不是法律概念，一般指委托人利用居間人（中介人）提供的信息嫂沉，私下與人訂立合同成交稽寒，這在行業(yè)內(nèi)稱為“跳單”。
以前的《合同法》中是沒有關(guān)于“跳單”的法律規(guī)定趟章，只能依據(jù)雙方合同約定杏糙。
在《民法典》頒布以后，改“居間合同”為“中介公司”蚓土，并新增“跳單”的法律后果：
“委托人在接受中介人的服務(wù)后宏侍，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的蜀漆，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬谅河。”
自2021年1月1日起，《民法典》生效后绷耍，即便合同雙方未約定跳單行為吐限，當(dāng)事人構(gòu)成“跳單”的，中介公司也可以根據(jù)《民法典》第九百六十五條的規(guī)定褂始，直接要求委托人支付報酬诸典。
有消息稱，霍先生可能打算委托律師崎苗，向謝娜狐粱、張杰以及重慶市眉開眼笑文化傳媒有限公司提起訴訟，以其“跳單”為由益缠，要求支付傭金脑奠。
03 如何認定“跳單”？
假如霍先生起訴幅慌，假如霍先生所述皆為屬實宋欺，霍先生能否勝訴？
或者胰伍，從換個方式來分析齿诞。
如果你是中介方，你帶客戶看房骂租，遇到了“跳單”祷杈，你要追傭取得勝訴，要考慮哪些風(fēng)險渗饮？
第一但汞，沒有簽訂書面合同，能否起訴互站？
第二私蕾，買方通過其他的中介公司成交，是否屬于跳單胡桃，是否要支付傭金踩叭？
第三，如果買方?jīng)]有將房屋過戶到自己的名下翠胰，過戶到關(guān)聯(lián)方名下是否構(gòu)成違約容贝？
第四，如果買方構(gòu)成違約之景，那么中介費如何計算斤富？
現(xiàn)在，我們一一來分析闺兢。
第一茂缚，沒有簽訂書面合同戏罢，能否起訴屋谭？
也就是沒有簽訂書面合同脚囊，能否形成居間（中介）合同關(guān)系？
答案是可以桐磁。
深圳市中級人民法院在（2018）粵03民終25575號判決中認為悔耘，“李因有購房需求至鏈家公司咨詢，鏈家公司根據(jù)李的需求帶李看房我擂，雙方形成了事實上的居間服務(wù)合同關(guān)系**衬以。”
瑞安市人民法院在（2021）浙0381民初3277號判決書中認為校摩，“雖原看峻、被告之間未簽訂書面中介合同，但原告已根據(jù)被告購房要求多次提供房源信息并陪同看房衙吩，雙方之間關(guān)于房屋中介合同的意思表示一致互妓，應(yīng)認定該中介合同依法成立并有效。”
因而坤塞，即使沒有書面合同冯勉，只要能夠證明履行了中介義務(wù)，也可構(gòu)成事實上的中介合同關(guān)系摹芙。
第二灼狰，買方通過其他的中介公司成交，是否屬于"跳單"浮禾，是否要支付傭金交胚？
有兩種截然相反的觀點。
一種觀點認為盈电，不應(yīng)該支付蝴簇。
最典型的是最高院的1號指導(dǎo)案例——上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛一案。
上海二中院在（2009）滬二中民二（民）終字第1508號判決書中認為挣轨，“衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵军熏，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件卷扮。如果買方并未利用該中介公司提供的信息荡澎、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息晤锹，則買方有權(quán)選擇報價低摩幔、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約鞭铆。本案中或衡，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋焦影，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立封断。因此斯辰，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會坡疼，故不構(gòu)成違約彬呻，對中原公司的訴訟請求不予支持”澹”
另一種觀點認為闸氮，應(yīng)該支付。
如2021年蘇州法院核心價值觀十大典型案例的第四個案例即為“跳單變卦不可取 誠信守約揚正氣”教沾。
蘇州吳江法院審理認為蒲跨，劉先生系從A中介公司處獲取房源、房屋現(xiàn)狀授翻、出賣人等重要信息后或悲，再通過其他中介機構(gòu)與出賣人簽訂房屋買賣合同，仍應(yīng)認定其利用了A中介公司提供的交易機會藏姐，應(yīng)向A中介公司支付報酬隆箩，遂判決劉先生向A中介支付中介費17600元。
第三羔杨，如果買方?jīng)]有將房屋過戶到自己的名下捌臊，過戶到關(guān)聯(lián)方名下是否應(yīng)付傭金？
1兜材、個人看房過戶親屬名下理澎。
上海二中院在（2021）滬02民終342號判決中認為，“鑒于《看房確認書》中已明確約定了中原公司作為周** 購買系爭房屋的獨家居間人曙寡，且委托方的范圍包括周** 本人及親屬等糠爬。同時，根據(jù)查明的事實举庶，中原公司在帶看系爭房屋時除周** 本人外执隧，其母江** 亦在場。現(xiàn)周** 認為户侥，系爭房屋現(xiàn)由其母親江 ** 另行委托其他居間人購得不違反合同的約定镀琉。其觀點本院不予采納。”
因而蕊唐，法院認為周先生簽署了《看房確認書》后屋摔，將房屋登記到母親名下，系利用中介提供的交易機會替梨，繞開中介另行委托他人成交钓试，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任装黑。
2、個人看房公司名義簽約弓熏。
杭州市下城區(qū)人民法院在（2021）浙0103民初1839號民事判決中認為恋谭，“被告張** 利用原告提供的房源信息以及媒介服務(wù)，繞開原告硝烂，以其所實際控制的被告森宇公司名義與欣 ** 公司直接訂立了合同箕别，被告張 ** 的行為違反了合同約定铜幽，原告訴請被告張** 支付居間報酬223306元滞谢，本院予以支持〕祝”
第四狮杨，如果“跳單”成立，中介費如何計算到忽？
1橄教、支持全額傭金。
1）北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與王若文等中介合同糾紛一案喘漏，原告主張10萬元傭金护蝶。
北京市第一中級人民法院在（2021）京01民終4718號判決中認為，“王* 翩迈、王** 雖然與鏈家公司達成《解約協(xié)議書》持灰，但其二人仍履行了房屋買賣合同的內(nèi)容，雖然其辯稱其是通過案外中介機構(gòu)重新簽訂了協(xié)議负饲，但是結(jié)合其簽訂《解約協(xié)議書》的時間與另行簽訂房屋買賣合同的時間堤魁，以及房款支付的履約過程來看，王* 返十、王** 之間的房屋買賣合同系基于鏈家公司的服務(wù)達成的妥泉，其后即便另行簽訂房屋買賣合同，亦屬于法律規(guī)定的繞開中介人訂立合同的情形洞坑，故王 * 盲链、王 ** 應(yīng)向鏈家公司支付報酬〕僭樱《居間服務(wù)合同》系三方共同達成的刽沾，能夠體現(xiàn)鏈家公司提供中介服務(wù)應(yīng)取得的報酬標(biāo)準(zhǔn)，同時三方亦在《解約協(xié)議書》中對于此情形進行了約定逢慌，故鏈家公司要求按照《居間服務(wù)合同》中約定的金額支付居間服務(wù)費悠轩，于法有據(jù)，本院對此予以支持攻泼』鸺埽”
2鉴象、支付部分傭金。
1）周** 與上海中原物業(yè)顧問有限公司中介合同糾紛一案何鸡，原告主張按交易價格的2％即84000元作為傭金纺弊。
上海二中院在（2021）滬02民終342號判決中認為，“根據(jù)涉案看房確認書的約定骡男，周云飛應(yīng)支付交易價格的2％的居間傭金淆游，然約定僅帶看房屋即應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)支付傭金明顯過高，且居間方在居間過程中應(yīng)履行的義務(wù)內(nèi)容包括提供有用的房源信息隔盛、帶看房屋犹菱、協(xié)助雙方商談價格、協(xié)助辦理貸款吮炕、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等腊脱。而本案中，中原公司僅提供了房源信息和帶看房屋龙亲，其余義務(wù)尚未履行陕凹，故一審法院酌定周云飛應(yīng)向中原公司支付傭金2萬元。”
2）深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司鳄炉、李** 一案杜耙，原告主張按交易價格1.5％即93000元作為傭金。
深圳市中級人民法院在（2018）粵03民終25575號判決中認為拂盯，“因鏈家公司佑女、李** 雙方對居間報酬沒有約定，根據(jù)深圳市目前地產(chǎn)中介收費行情磕仅，結(jié)合鏈家公司提供居間服務(wù)內(nèi)容珊豹，一審法院酌定李 ** 支付鏈家公司居間服務(wù)報酬15000元，鏈家公司主張李** 支付居間服務(wù)費用93000元過高榕订，對鏈家公司過高的居間服務(wù)報酬請求店茶，一審法院不予支持细卧〉胄粒”“一審根據(jù)本案的實際情況酌定李** 支付鏈家公司15000元的居間服務(wù)報酬，并無不當(dāng)乍楚，本院予以維持两嘴〈猿”
04 律師建議
如果是中介人員，提供中介服務(wù)中為防止“跳單”憔辫，可注意以下事項：
1趣些、看房時最好要求買賣雙方簽署相關(guān)法律文書。對于涉及收費贰您、違約責(zé)任等條款最好加黑坏平、加粗拢操，以避免格式條款爭議。
2舶替、如有可能令境，最好讓買方或賣方簽署獨家委托協(xié)議。
3顾瞪、如未簽協(xié)議舔庶，保留好微信、短信陈醒、郵件惕橙、音像等證明履行中介義務(wù)的證據(jù)。
4孵延、提高專業(yè)度和服務(wù)質(zhì)量吕漂，建立與客戶的信任度。
如果是購房者尘应，則為避免爭議，可注意以下事項：
1吼虎、簽署文件前應(yīng)審慎閱讀合同內(nèi)容犬钢。
2、如中介帶看的房子自己或親屬曾經(jīng)看過思灰，應(yīng)即時告知中介玷犹，并保留告知的證據(jù)。
