首先闲延，提一句，我們說的文件韩玩，都是那些能放在臺(tái)面上垒玲，項(xiàng)目方和你簽了字之后，要遞交給USCIS（移民局）的找颓。如果侍匙，是那些私下協(xié)議，不交給移民局的叮雳，你要相信那隨你啦想暗。
其次，不少投資者擔(dān)心看不懂文件帘不，特別是英文的说莫。這樣，一寞焙，你可以看中文翻譯储狭，雖然一切以英文為準(zhǔn)。二捣郊，就算你看不懂辽狈，那你也得知道你簽了哪些文件，保留一份自己備著呛牲，萬一呢刮萌。
最后，每個(gè)項(xiàng)目文件娘扩，類型不一着茸，但是基礎(chǔ)和核心文件，都應(yīng)該一份不少扒拉一遍琐旁，其他輔助文件則各有各的不同涮阔。
下面讓我們看下，一個(gè)典型的區(qū)域中心EB-5項(xiàng)目灰殴，項(xiàng)目方會(huì)提供哪些相關(guān)文件：
I. 基礎(chǔ)認(rèn)證文件 - 這是一個(gè)區(qū)域中心項(xiàng)目的最基本資格文件
- 區(qū)域中心批準(zhǔn)信 (Letter of Approval 或 Approved Amendment)
指美國(guó)移民局對(duì)區(qū)域中心成立的核準(zhǔn)批復(fù)函件敬特，用于證明區(qū)域中心的合法性。
- 目標(biāo)就業(yè)區(qū)認(rèn)定報(bào)告（TEA Approval Letter）
目標(biāo)就業(yè)區(qū)（TEA）是指在投資的時(shí)候，該地區(qū)的失業(yè)率高于全美失業(yè)率水平150%伟阔，或者不包含在任何都市區(qū)內(nèi)且人口少于20000的鄉(xiāng)村地區(qū)尸变。如果投資符合TEA的條件，那么根據(jù)美國(guó)移民法規(guī)定减俏，投資不少于50萬美元即可申請(qǐng)投資移民身份召烂，若投資在非TEA地區(qū)則要求投資100萬美元。
投資者在此需要注意的是TEA認(rèn)定的有效期娃承，每年這個(gè)時(shí)候奏夫，是絕大多數(shù)州，更新就業(yè)數(shù)據(jù)历筝，要求TEA重現(xiàn)認(rèn)定的時(shí)期酗昼，特別需要留意。
II. 項(xiàng)目核心法律文件 - 這是您所需要簽約的文件梳猪，也是最核心文件
- 私密發(fā)行備忘錄（Private Placement Memorandum 或叫 Confidential Private Offering Memorandum）麻削，俗稱：PPM。
這是體現(xiàn)投資項(xiàng)目具體情況最核心的文件春弥，是申請(qǐng)人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和判斷的基本依據(jù)呛哟。通常，PPM要體現(xiàn)申請(qǐng)人通過認(rèn)購項(xiàng)目組成有限責(zé)任合伙企業(yè)（NCE－新商業(yè)企業(yè)）匿沛，再通過有限責(zé)任合伙企業(yè)將資金借款給（或入股）JCE（就業(yè)創(chuàng)造企業(yè)）扫责，最終達(dá)到移民目的的整個(gè)過程。申請(qǐng)人投資行為所涉及的所有要素：認(rèn)購金額逃呼、還款擔(dān)保等均在此文件中體現(xiàn)鳖孤，并披露相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。
這是所有法律文件中最為基礎(chǔ)的文件抡笼，類似一份所有法律文件的匯總苏揣，如果沒有該文件，別的都無從談起推姻。
- 有限合伙協(xié)議（Limited Partnership Agreement）或者是 運(yùn)營(yíng)協(xié)議（Operating Agreement）
這一文件界定了申請(qǐng)人作為有限合伙人與普通合伙人（區(qū)域中心）之間的權(quán)利平匈、義務(wù)等關(guān)系，該協(xié)議具體陳述項(xiàng)目方和投資人的內(nèi)部關(guān)系拾碌。
這是除PPM外吐葱，第二重要的文件街望。
- 認(rèn)購協(xié)議（Subscription Agreement）
這一文件體現(xiàn)申請(qǐng)人通過認(rèn)購項(xiàng)目單位從而獲得有限責(zé)任有限合伙人資格這一過程校翔，保障申請(qǐng)人作為有限責(zé)任合伙事業(yè)的有限合伙人的基本權(quán)利。
這是流程性文件灾前，對(duì)考量項(xiàng)目防症，重要性相對(duì)次要。
- 商業(yè)計(jì)劃書（Business Plan）
包含幾乎所有商業(yè)上的運(yùn)行計(jì)劃信息，包括市場(chǎng)分析蔫敲，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)饲嗽、成本、投資資金的使用奈嘿、未來收益的預(yù)期貌虾、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)裙犹、就業(yè)預(yù)期等都會(huì)在商業(yè)計(jì)劃里表述尽狠。這是從投資角度分析項(xiàng)目的直觀的材料。
對(duì)EB-5投資者叶圃，在這份文件內(nèi)袄膏，主要是看整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期，運(yùn)營(yíng)計(jì)劃掺冠，能否掙錢沉馆，是否有利潤(rùn)能還錢等。投資的基礎(chǔ)德崭，在這份文件里斥黑，非常重要。
- 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告（Economic Report）
美國(guó)EB-5區(qū)域中心法案規(guī)定眉厨，申請(qǐng)人需滿足"直接或間接創(chuàng)造至少10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)"的要求心赶。只有滿足這一要求，申請(qǐng)人才能在獲得有條件綠卡兩年后順利解除條件缺猛，拿到美國(guó)永久綠卡缨叫。因此，項(xiàng)目方提供荔燎，由某位經(jīng)濟(jì)學(xué)家耻姥，按照某種經(jīng)濟(jì)模式，計(jì)算得出的該項(xiàng)目能創(chuàng)造的就業(yè)數(shù)量的有咨，相關(guān)經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告琐簇。該報(bào)告的重要目的是用就業(yè)計(jì)算模型分析就業(yè)數(shù)據(jù)，一般用IMPLAN模型或者RIMS II模型來計(jì)算座享。
這份文件婉商，投資者主要看就業(yè)能創(chuàng)造多少，是建筑就業(yè)渣叛，還是以后的運(yùn)營(yíng)就業(yè)丈秩，是否有我們擔(dān)心的租戶就業(yè)等。
- 銀行監(jiān)管協(xié)議（Escrow Agreement）
界定申請(qǐng)人認(rèn)購項(xiàng)目的資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管規(guī)則淳衙，對(duì)于申請(qǐng)人的資金安全有著重要意義蘑秽。
在這份協(xié)議中饺著，會(huì)明確，何時(shí)EB-5的資金會(huì)被注入到項(xiàng)目中去肠牲，是自己個(gè)人的I-526批準(zhǔn)后幼衰，還是批準(zhǔn)前，還是只要該項(xiàng)目有I-526獲批缀雳，所有投資者的資金就可以注入項(xiàng)目中渡嚣。
當(dāng)然，現(xiàn)在絕大多數(shù)項(xiàng)目肥印，已經(jīng)是遞交I－526申請(qǐng)之后即放款了严拒。
III. 其他相關(guān)文件 - 不是所有項(xiàng)目都有相關(guān)文件，但是這又往往是證明該項(xiàng)目資質(zhì)的重要文件
- 貸款文件
1.1 貸款協(xié)議 （Loan Agreement）：投資者（通過有限合伙公司）貸款給項(xiàng)目方的協(xié)議竖独，或者是裤唠，項(xiàng)目方從銀行等第三方機(jī)構(gòu)貸款的相關(guān)協(xié)議。
1.2 貸款意向書（Letter of Financing）：銀行給項(xiàng)目方就該項(xiàng)目出具的貸款意向書莹痢。
1.3 銀行授信書（Line of Credit）：銀行給項(xiàng)目方出具的授信額度种蘸。
- 項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)文件
2.1 開工許可 （Letter of Permit)：落實(shí)是否有相關(guān)的政府機(jī)構(gòu)出具開發(fā)該地塊，或者該項(xiàng)目的動(dòng)工許可竞膳。如果是房產(chǎn)項(xiàng)目的話航瞭，這也是個(gè)必須文件。
2.2 完工保證 （Completion Guarantee）：有些項(xiàng)目有開發(fā)商的竣工保證坦辟。
2.3 完工保險(xiǎn)（Subguard Insurance）：有些項(xiàng)目方會(huì)為完工請(qǐng)保險(xiǎn)公司承保刊侯。
2.4 建筑承包協(xié)議（Construction Agreement）：項(xiàng)目方與施工方之間的協(xié)議。
2.5 運(yùn)營(yíng)協(xié)議（Management Agreement）：項(xiàng)目方與酒店或養(yǎng)老院等品牌的加盟運(yùn)營(yíng)協(xié)議锉走。
- 項(xiàng)目方（區(qū)域中心）／個(gè)人文件
3.1 個(gè)人簡(jiǎn)歷 （Resume)：區(qū)域中心負(fù)責(zé)人滨彻、開發(fā)商的公司簡(jiǎn)介或者個(gè)人簡(jiǎn)歷，可以看到是否有良好的歷史記錄挪蹭。
3.2 資產(chǎn)證明 （Financial Statement）：如果用開發(fā)商股東個(gè)人的資產(chǎn)來作為還款擔(dān)保亭饵，這時(shí)候，最好能看到有相關(guān)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)出具其個(gè)人的資產(chǎn)證明文件梁厉。
3.3 抵押/擔(dān)保文件 (Deed of Trust, Security Agreement或 Guarantee Letter等)： 有些項(xiàng)目是由開發(fā)商股東個(gè)人辜羊，或由該項(xiàng)目的某塊地或建筑來進(jìn)行擔(dān)保還款的。
3.4 實(shí)體證明文件（Legal Entity）：NCE／JCE等法律實(shí)體企業(yè)的相關(guān)注冊(cè)文件词顾。
- 第三方評(píng)估監(jiān)管文件
4.1 評(píng)估報(bào)告（Appraisal Report)：有些項(xiàng)目八秃，會(huì)請(qǐng)第三方評(píng)估公司，如酒店行業(yè)的HVS肉盹，出具項(xiàng)目完工以后的估值報(bào)告昔驱，那該項(xiàng)目的價(jià)值，今后變現(xiàn)或還款的可能性垮媒，相對(duì)更有保障些舍悯。有時(shí)候航棱，所購買的地皮如果計(jì)入項(xiàng)目股本的話睡雇，通常也會(huì)重新做價(jià)評(píng)估萌衬。
4.2 第三方監(jiān)管（Construction Consulting Agreement）：有些項(xiàng)目方會(huì)請(qǐng)第三方監(jiān)理公司，來監(jiān)管工程以及放款進(jìn)度它抱。
- 其他文件
5.1 政府官員的支持信 （Letter from Officials)：有些區(qū)域中心找政府官員秕豫、議員等出具些支持的信件，說明不了太多問題观蓄，可有可無混移。
5.2 I-924范本認(rèn)證（I-924 exemplar approval letter）：I-924范本認(rèn)證，就是按照I-526申請(qǐng)的要求侮穿，遞交了所有的文件歌径，并獲批的，對(duì)I-526獲批相對(duì)更有保障回铛。
最最后，再提一句克锣，非常多的投資者不看項(xiàng)目文件茵肃，只看市場(chǎng)宣傳材料的。請(qǐng)記住袭祟，哪天萬一有糾紛验残，那些宣傳材料基本是廢紙。
