一方遲延付款，一方解除合同海洼，豪宅買賣合同到底誰(shuí)違約跨新？
01背景
2024年5月，買賣雙方通過中介公司簽訂了買賣南山某房產(chǎn)的二手房買賣合同及相關(guān)文件坏逢，合同約定域帐，該房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)人民幣1500萬(wàn)元，定金為50萬(wàn)元是整。買方須于2024年7月22日前將房款1450萬(wàn)元支付至買賣雙方約定的銀行監(jiān)管賬戶肖揣，賣方配合辦理相關(guān)手續(xù)。同時(shí)浮入，買方和賣方簽署新買方空白的三方《主體變更確認(rèn)書》龙优。
合同簽訂后，買方按約支付50萬(wàn)元定金舵盈，但未能按期支付剩余監(jiān)管房款陋率。
2024年8月9日球化，李某作為新買方補(bǔ)簽三方《主體變更確認(rèn)書》，三方同意由第三人李某履行原合同及附件有關(guān)買方權(quán)利義務(wù)的約定瓦糟，將房產(chǎn)過戶到第三人名下筒愚。
同時(shí)，在賣方多次發(fā)函催促履約的情況下菩浙，買方于2024年8月12日按合同約定的日萬(wàn)之四延期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)巢掺，向賣方支付延期付款違約金11萬(wàn)元。
2024年8月17日劲蜻，賣方向買方發(fā)送催告函陆淀，要求買方5日內(nèi)將剩余房款1450萬(wàn)元支付至監(jiān)管賬戶。
2024年8月21日先嬉，賣方向買方發(fā)送解除合同通知函轧苫，以買方根本違約為由解除合同，沒收定金疫蔓，支付20%違約金含懊。
當(dāng)日，買方及中介公司通知賣方于次日辦理資金監(jiān)管手續(xù)衅胀。
次日岔乔，買方、新買方及中介公司前往監(jiān)管銀行滚躯，但賣方以合同已解除為由拒不前往監(jiān)管銀行雏门。
買賣各方就此發(fā)生糾紛。
02
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
這個(gè)案件中掸掏，到底誰(shuí)違約茁影？關(guān)鍵看賣方8月21日解除合同是否合法，即賣方是否有權(quán)解除阅束。
我們來看下呼胚，賣方解除合同的理由，主要有以下幾點(diǎn)：
1息裸、賣方未能在7月22日支付尾款構(gòu)成違約，到8月13日已逾期超過15個(gè)工作日沪编，符合合同約定的解除條件（“如買方逾期履行超過十五個(gè)工作日的呼盆，則賣方有權(quán)解除合同并可沒收定金或要求買方支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款20%的違約金”）。
2蚁廓、買方未能在賣方8月17日催告的5日內(nèi)限期履行支付尾款義務(wù)访圃，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。
3相嵌、不認(rèn)可新買方補(bǔ)簽的《主體變更確認(rèn)書》的效力腿时，只要原買方未履行原合同即構(gòu)成違約况脆。
歸納下來，以下問題成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)批糟。
1格了、守約方在給予違約方的寬限期內(nèi)解除合同是否構(gòu)成根本違約？
2徽鼎、賣方不認(rèn)可主體變更確認(rèn)書盛末，要求原買方履行是否構(gòu)成違約？
3否淤、主體變更確認(rèn)書簽訂后悄但，新買方和原買方能否作為共同原告？
