尊敬的王先生：

“無房”已收到貴司有組織的舉報替梨。經(jīng)歷簡短的封號、申訴后装黑，該文已找回副瀑，在此：《華夏不幸福？》

我們?nèi)匀徊徽J為那是一篇“負面”恋谭。它僅僅是克制地指出了問題本身糠睡。我們認為，一家可能偉大的公司疚颊，應當直面問題狈孔，至少允許被討論，而不是動輒封號材义。

4月28日均抽，華夏幸福發(fā)布2018年第一季度財報，涼涼其掂。園區(qū)回款難看油挥，房產(chǎn)銷售回款也不好了。

您正在踏進危險的雷區(qū)清寇。

?欲升仙者喘漏，必遭雷劫护蝶。

《三生三世十里桃花》楊冪要升上仙华烟，師父趙又廷幫她挺過了雷劫。

華夏幸福老板王文學不是美女持灰，也沒有趙又廷這個師父盔夜。

華夏幸福的雷劫，只有自己咬牙挺。

九天之上喂链，第一道雷劈下返十，雄安封死房產(chǎn)銷售，王文學提前布局陡然落空椭微；第二道雷洞坑，環(huán)京地區(qū)限購持續(xù)加碼，重創(chuàng)一票地產(chǎn)商蝇率，尤以華夏幸福為甚迟杂。

?

第三道雷，更加波瀾壯闊本慕，天下無處可避排拷，房產(chǎn)業(yè)2.0時代黯然謝幕。

王文學想到了一個很好的產(chǎn)業(yè)新城商業(yè)模式锅尘，正需要商品房銷售輸血培育监氢，卻趕上了房產(chǎn)業(yè)最壞的時候。

他能挺過雷劫嗎藤违？

一

海南房產(chǎn)浪腐，全劇終。

4月22日晚20點53分纺弊，一則《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》出現(xiàn)在海南省住建廳官網(wǎng)牛欢，核心是實施“全域限購”。而就在11天前淆游，海南建設(shè)自由港的消息讓一大波房產(chǎn)商與炒房客高潮迭起傍睹，一道限購令瞬間讓他們涼到冰點。

這幾乎就是雄安新區(qū)推出后冰火兩重天的重演犹菱。

有評論認為拾稳，雄安封死房產(chǎn)銷售，為全國樹立了一個實驗性的標桿腊脱，繼而擴大到環(huán)京限購访得，此乃雄安效應的溢出，到如今全國多地限購陕凹，則是對雄安的跟進悍抑。

在雄安落下的驚雷，響徹環(huán)京地區(qū)杜耙，緊跟著全國各地閃電霹靂搜骡，金蛇狂舞，此起彼伏佑女。王文學比同行更倒霉记靡，因為這個雷沿著他發(fā)跡擴張的方向一路劈來谈竿。

這就是“房住不炒”，19大報告一句“房子是用來住的摸吠，不是拿來炒的”空凸，贏得經(jīng)久不息的掌聲。

這既是高層對房地產(chǎn)業(yè)的定性寸痢，也是中國經(jīng)濟大周期轉(zhuǎn)折的必然結(jié)果呀洲，這不是一個階段性的調(diào)控，而是一個長期的方向啼止，房產(chǎn)的黃金白銀時代正在黯然謝幕两嘴。

建國以來，中國房產(chǎn)經(jīng)歷福利分房的1.0時代族壳，估計老一輩人才有印象了憔辫。1998年開啟的房產(chǎn)2.0，也就是商品房時代仿荆，人們可以給一筆首付贰您，再向銀行貸款買下價格不菲的房子，施行20年拢操，幾乎讓人以為這就是房產(chǎn)業(yè)的永恒锦亦。

房價連年上漲，泡沫吹不破令境，那是因為外貿(mào)連年有熱錢進來杠园，從開放經(jīng)濟角度看，中國的房地產(chǎn)發(fā)展與外貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展是一個硬幣的兩面舔庶，對外出口為中國經(jīng)濟體帶來了“外來財富”抛蚁，房地產(chǎn)市場將這些“外來財富”不斷地“吸收”和“釋放”，進而推動中國經(jīng)濟高速發(fā)展惕橙。

如果我們把出口賺取的“外來財富”看作是“基礎(chǔ)貨幣”瞧甩，那么房地產(chǎn)正是在一定程度上扮演著“貨幣乘數(shù)”的角色，通過影響與之相關(guān)的近20個上下游行業(yè)實現(xiàn)了這些外來“基礎(chǔ)貨幣”在國內(nèi)的“資本化”弥鹦。

既然房地產(chǎn)和外貿(mào)是一個硬幣的兩面肚逸，那么“出口導向”經(jīng)濟模式的式微必將帶來房地產(chǎn)市場的衰落。若房地產(chǎn)再像以前一樣高歌猛進彬坏，則居民杠桿率會隨之快速攀升朦促，房地產(chǎn)就真有泡沫吹破的危險。

這預示著傳統(tǒng)的“政府賣地-房企開發(fā)-居民購房”的房地產(chǎn)舊模式難以為繼栓始，新時代呼喚新的房地產(chǎn)模式务冕。既要保留房地產(chǎn)的有利功能，又要避免傳統(tǒng)開發(fā)模式對杠桿率的負面影響混滔，“保護剛需”洒疚、“打擊炒房”和大力發(fā)展“租賃房”無疑是最佳選擇。

所以坯屿，“房住不炒”和“租售并舉”已經(jīng)成為當前樓市的主基調(diào)油湖，限購限賣的宏觀調(diào)控將不是一個階段性工作，而是房產(chǎn)新時代的保駕護航领跛。沒有什么是永恒乏德，房產(chǎn)2.0時代悄然謝幕。

所以吠昭，那些寄希望環(huán)京地區(qū)解凍喊括，華夏幸福現(xiàn)金流得到緩解的樂觀投資者矢棚，可以洗洗睡了郑什，限購只會愈演愈烈，不會中途收手蒲肋。君不見海南樓市蘑拯，一夜冰火，史上最嚴限購令出臺兜粘，多少炒房客的美夢破滅申窘，就是雄安的翻版，環(huán)京的重演孔轴。

地獄有18層剃法，18層下面還有無底深淵。

老虎出山路鹰，動物們都在逃命贷洲。恒大、碧桂園拼命做高周轉(zhuǎn)晋柱，快速出設(shè)計施工銷售恩脂，哪怕逼著乙方?jīng)]日沒夜通宵做設(shè)計稿，弄得怨聲載道趣斤。

這讓房產(chǎn)開發(fā)并不見長的華夏幸福很難受俩块，他跑不過老虎，也跑不過羚羊浓领，同時身上還壓著一個園區(qū)開發(fā)的大包袱玉凯。

二

三國的蜀國老大劉備，最早是沒有地盤的联贩，只有手下關(guān)羽漫仆、張飛一幫老鐵，以及良好的履歷泪幌，比如救孔融于危難盲厌，助陶謙于絕境署照，聯(lián)孫權(quán)于赤壁。

特別是劉備幫助同宗兄弟劉表守荊州吗浩，盡心盡責建芙，劉表送他荊州都不要（至少表面如此），成為劉備守城的樣板懂扼。

當時劉備另一個同宗兄弟劉璋在四川日子過得很苦逼禁荸，川北漢中是他的仇人張魯，再往北是曹操阀湿，都盯著四川這塊肥肉虎視眈眈赶熟。劉璋能力不行，感覺守不住陷嘴，就邀請劉備入川幫忙映砖。

這真應了世上不存在絕對的忠誠,只是看背叛的代價夠不夠大。四川比荊州易守難攻灾挨，拿下就能三分天下啊央，劉備入川一年后，就鳩占鵲巢涨醋，把劉璋趕請到荊州居住瓜饥。

三國時期，群雄四起浴骂，沒有兩把刷子還真守不住自己的地盤乓土，劉璋請劉備入川也是無奈，總好過成為曹操的階下囚溯警。

近20多年來趣苏，地方政府賣地賣得差不多了，財政收入要想再上一個臺階梯轻，還得靠做大企業(yè)增加稅收食磕，如今各地搶人搶產(chǎn)業(yè)的激烈程度不亞于三國征伐。這個活技術(shù)含量很高喳挑，遠遠超過土地拍賣彬伦，不少地方政府不得不借助專業(yè)外援招商引資。

多年前華夏幸福做過一個固安工業(yè)園伊诵，于是王文學看到機會单绑，在2015年宣布要在固安工業(yè)園樣板的基礎(chǔ)上，用三年造一百個產(chǎn)業(yè)新城曹宴，幫助各地政府招商引資搂橙，在其后50年內(nèi)，與當?shù)卣蚕懋a(chǎn)業(yè)稅收紅利笛坦，以及住宅土地增值收入区转。

這已經(jīng)不是一家企業(yè)苔巨，儼然一個影子政府。

此升仙之路废离，千難萬險侄泽。前期華夏幸福需要墊付大量資金，為招商引資做產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)建設(shè)厅缺，征地、建設(shè)道路宴偿、展館湘捎、酒店、招商優(yōu)惠窄刘、基金設(shè)立…動輒一年就是幾百億窥妇。

王文學從哪里搞錢投入園區(qū)？

三

自從中國加入世貿(mào)娩践，放開商業(yè)貸款后活翩，房地產(chǎn)業(yè)就越來越滋潤，房價年年上漲翻伺，開發(fā)商只要拿到地就能賺錢材泄。

王文學的如意算盤是，幫助地方政府開發(fā)產(chǎn)業(yè)園引進企業(yè)吨岭，涌入的員工總得有房子住拉宗，也就是說得有園區(qū)住宅配套。

前期王文學為園區(qū)墊付了大量資金辣辫，地方政府的回報旦事，除了與他共享園區(qū)企業(yè)稅收，還分給他住宅用地蓋樓急灭，王文學轉(zhuǎn)手一賣姐浮，就是源源不斷的財富，又投入到園區(qū)建設(shè)葬馋，引入更多的企業(yè)入住卖鲤，形成一個良性循環(huán)。

但是2017年政策陡變畴嘶，先是雄安新區(qū)封死房產(chǎn)銷售扫尖，讓王文學提前布局的土地竹籃打水一場空，后又環(huán)京地區(qū)限購掠廓，讓王文學重倉的河北大本營有房也賣不出去换怖，賣出了回款也難。

這就是上面說的兩道雷劫蟀瞧，導致華夏幸福2017年前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為-224億元沉颂。直到第四季度条摸，華夏幸福才稍微緩過一口氣，經(jīng)營性現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)正為62億元铸屉。

這就打亂了王文學的如意算盤钉蒲，園區(qū)投入缺了賣房收入一條腿，全靠融資撐著彻坛。而融資并不能持久顷啼，沒有現(xiàn)金收入回報，再牛逼的花樣融資也玩不下去昌屉，甚至可能演變成擊鼓傳花的龐氏騙局崩盤钙蒙。

4月28日，華夏幸福發(fā)布一季度財報间驮，房師看了不由倒抽一口冷氣躬厌。

僅僅一個季度，華夏幸福的貨幣資金就蒸發(fā)掉201億竞帽。年初的681億貨幣資金扛施，目前僅剩有480億，按這個速度屹篓，華夏幸福賬上的錢還有兩季度就得花光疙渣。

去年同期，華夏幸福的貨幣資金從455億增加到487億堆巧，今年不增反降昌阿，是因為其經(jīng)營、投資與籌資三大現(xiàn)金流均出現(xiàn)了負數(shù)恳邀，尤其是籌資現(xiàn)金流高達-68億元晶疼，去年同期為143億元辩块，華夏幸福引以為豪的融資出了問題。

籌資現(xiàn)金流為負，在于華夏幸福第一季度還錢太多仰税，借錢不夠所致钓简。華夏幸福還了202億辛蚊，借到134億色罚。去年同期還了44億，借到187億赋除。

金主們都在催著王文學還錢阱缓，而又不肯借更多的錢給他，為何举农？

王文學都快成楊白勞了荆针，一年到頭賺不了幾個錢，黃世仁憑什么還要借錢給他？

一季度財報顯示航背，華夏幸福的最大收入來源賣房回款相當難看喉悴。2018年一季度銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為150億元玖媚，與其房地產(chǎn)簽約銷售額352.5億元相比的回款率為42.7%箕肃，連續(xù)三個季度走低，創(chuàng)下了2016年以來的最低紀錄今魔；去年同期是234億勺像，回款率68.9%。

財報說明變動原因“受宏觀調(diào)控影響错森，本期回款較少所致”吟宦。

需要注意的是，華夏幸福的政府園區(qū)應收款逐年上漲问词，相應的產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入也是逐年上漲督函，那么這150億中房產(chǎn)回款所占的比例嘀粱，比去年同期更低激挪，實際房產(chǎn)回款率也更低。

賣房回款為什么這么少锋叨？有消息稱垄分，華夏幸福在限購調(diào)控的壓力下，采用了全款分期的方式賣房回款娃磺。正常情況下按揭貸款買房薄湿，銀行3-6個月就可以放款，全款分期偷卧，那得1到2年豺瘤。

該消息還未得到證實，回款率為何連續(xù)三個季度走低听诸，還需要華夏幸福給予具體解釋坐求。

但可以肯定的是，第三道波及范圍更廣晌梨，更猛烈的炸雷已經(jīng)“轟隆”一聲劈下桥嗤。

如果說前兩道雷是對華夏幸福的精準打擊，從雄安到環(huán)京仔蝌，逼著王文學出走河北大本營泛领，加速對長三角地區(qū)的開發(fā)。那么第三道雷就是全國范圍的敛惊，叫人避無可避渊鞋。

四

王文學需要找?guī)讉€趙又廷幫他擋雷。

在“三年百城”擴張中，王文學拿下的不少園區(qū)住宅土地篓像，照目前的這個形勢动知，光靠華夏幸福一家是很難消化了，需要引入合作伙伴一起開發(fā)员辩。

事實上盒粮，王文學已經(jīng)意識到了這個問題。2018年2月奠滑，華夏幸福子公司與旭輝集團子公司在嘉善區(qū)域內(nèi)聯(lián)合競得兩塊土地丹皱，拉開公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合作的序幕。

2017 年11月宋税，華夏幸福與合作方成立的中國產(chǎn)業(yè)新城基金（京津冀一期）落地摊崭，規(guī)模75.01億元，涉及固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)4.96平方公里的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)開發(fā)業(yè)務(wù)及目標企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)杰赛。

這是華夏幸福第一次引入合作方直接參與公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)呢簸。

隨著房產(chǎn)調(diào)控進一步加深，不排除華夏幸福還會引入更多的合作伙伴乏屯，給出更好的合作優(yōu)惠條件根时。

之前華夏幸福總裁孟驚就說過辰晕，華夏早就想找大地產(chǎn)開發(fā)商搞合作蛤迎，但人家看不上華夏手里那些鄉(xiāng)下地，有的甚至提出要開發(fā)主導權(quán)含友，華夏沒辦法只好自行開發(fā)替裆。

一邊是嗷嗷待哺的園區(qū)，一邊是自家地產(chǎn)現(xiàn)金奶牛擠不出來奶窘问，華夏幸福需要牽頭新現(xiàn)金奶牛來辆童。

融資方面，短期籌款靠房產(chǎn)銷售回款惠赫，這塊跟不上就很難融到資“鸭現(xiàn)金流吃緊，王老板又不想在園區(qū)開發(fā)上踩剎車汉形，未來華夏幸钢侥鳎或許開放股權(quán)融資。

以上這些都需要一個長周期來實現(xiàn)概疆，而所有的合作與未來的發(fā)展都建立在兩個核心問題上：華夏幸福招商引資能力到底有多強逗威？對產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃運營能力又如何？前者決定了華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城規(guī)模有多大岔冀，后者決定華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城回報率有多高凯旭。

當下，王文學需要挺住雷劫。

只有活下去罐呼，才有未來鞠柄。

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