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上篇我們重點(diǎn)講了房東如何預(yù)防“租客拖欠租金”以及租客拖欠租金之后的一般處置辦法（催租保留證據(jù)+換鎖摆碉，停水停電等），那么上篇有1個(gè)問題遺留——如何合理處置“租客物品”？

本篇主要向大家介紹，如何合理處置“租客物品”凰狞，以及對(duì)于租客拖欠租金之后篇裁，一般的處置辦法都無(wú)效之后，作為房東赡若，我們應(yīng)該怎么辦呢达布？

1.租客物品清點(diǎn)見證

這里建議鎖可以換（停水停電，換密碼鎖等）逾冬，但是對(duì)于租客的個(gè)人物品的整理黍聂，建議找居委會(huì)或村委會(huì)的工作人員、或者左鄰右舍對(duì)自己清理物品的行為進(jìn)行見證（這里的見證包括拍照身腻，錄視頻）产还，如果有認(rèn)識(shí)相關(guān)的律師朋友，也可以通過找律師更好（原因下面會(huì)解釋）

這里可能出現(xiàn)的問題：

首先嘀趟，房東通過見證處理也面臨侵犯租客合法權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)脐区；其次，大家本著多一事不如少一事的心態(tài)去件，不熟悉的人可能不愿做見證坡椒；然而如果要求熟人（包括居委會(huì)或村委會(huì)）作見證扰路，又因雙方可能存在“利害關(guān)系人”的嫌疑尤溜。所以私人見證使用在這個(gè)場(chǎng)景之下的證據(jù)效力較低，但是即使到時(shí)候出現(xiàn)糾紛汗唱，房東在處理租客物品的相關(guān)事宜上宫莱，比起房東私自處理租客屋內(nèi)物品的行為在程序合法性上還是好很多。如果這里通過找律師做第三方見證哩罪，基本不存在“利害關(guān)系人”的嫌疑授霸，房東可根據(jù)自己的實(shí)際情況，合理選擇見證人际插。

2.機(jī)構(gòu)公證

不同地方的公證機(jī)構(gòu)對(duì)騰房的公證所要求的條件是不一樣的碘耳。一些地方的公證處只要求業(yè)主提供房產(chǎn)證明和租賃協(xié)議就可以。

但也有一些地方要求比較嚴(yán)格框弛，根據(jù)《中國(guó)公證員協(xié)會(huì)關(guān)于辦理保全證據(jù)公證的指導(dǎo)意見》第17條辛辨，額外提出兩個(gè)硬性要求：一是房屋租賃協(xié)議中明確約定了在租客逾期不繳納租金的情況下，業(yè)主可以搬走（處置）出租屋內(nèi)的物品瑟枫；二是房屋租賃合同事先進(jìn)行了公證斗搞。

根據(jù)上面的分析得知，公證在有一些地方行不通慷妙。除此之外僻焚，必須明確的是進(jìn)行公證會(huì)產(chǎn)生一筆不小的費(fèi)用。

3.報(bào)警

當(dāng)遇到租客不交房租玩失蹤的時(shí)候膝擂，碰到極端租客虑啤，很多房東會(huì)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)警隙弛。但是房東報(bào)警的理由不建議是“拖欠租金”，派出所會(huì)主張這屬于民事經(jīng)濟(jì)糾紛”咐旧，很多派出所建議房東向法院起訴驶鹉。

那么房東要以什么事由報(bào)警，派出所受理的可能性更大呢铣墨？

因之前租賃合同約定室埋，租客拖欠租金X日，合同自動(dòng)解除失效伊约，“租客”的身份也已經(jīng)不是“租客”姚淆，作為房東，你有權(quán)利接觸合同并且拒絕將房屋繼續(xù)租給他們屡律，所以建議房東向派出所報(bào)警的事由為：”非法侵入他人住宅腌逢，或者以盜竊非法入侵民宅個(gè)人財(cái)產(chǎn)損壞為理由要求公安警察介入，這樣派出所基本都會(huì)受理超埋。

當(dāng)然搏讶，即使房東通過以上手段向派出所報(bào)警，但不同的派出所處理方向也不同霍殴，大致有兩種：

第一種媒惕，理想狀態(tài)，派出所接警后来庭，通過核對(duì)房東的產(chǎn)權(quán)證書和租賃協(xié)議妒蔚，確認(rèn)報(bào)警事項(xiàng)屬實(shí)的，民警會(huì)配合房東搬出出租屋內(nèi)的物品并進(jìn)行封月弛。同時(shí)肴盏，為避免事后的糾紛，警察會(huì)用執(zhí)法記錄儀對(duì)處理過程全程進(jìn)行錄像帽衙。

第二種菜皂，報(bào)警之后，派出所受理之后厉萝，但現(xiàn)場(chǎng)了解之后恍飘，派出所仍認(rèn)為房東所涉事項(xiàng)為普通民事糾紛，建議房東直接向法院起訴冀泻。又或者派出所主張房東的出租屋沒有及時(shí)進(jìn)行租賃備案常侣，所以不進(jìn)行干涉甚至對(duì)房東進(jìn)行處罰。為防止這種情況弹渔，建議房東在房屋出租后及時(shí)進(jìn)行備案胳施。備案之后，社區(qū)會(huì)隔一段時(shí)間就會(huì)重新確認(rèn)出租屋內(nèi)的租客的居住情況肢专，如果租客留下物品舞肆，失蹤不見焦辅，所在區(qū)域片警也可以提早提醒房東進(jìn)行處理。是否進(jìn)行備案椿胯，房東應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行權(quán)衡選擇筷登。

4.訴訟

如果以上都行不通，房東只能向法院起訴要求解除合同哩盲。

這里有2點(diǎn)要注意：①我國(guó)《民法通則》第136條第三項(xiàng)規(guī)定：延付或拒付租金的前方，訴訟時(shí)效期間為1年。

②實(shí)際的整個(gè)訴訟過程廉油，完整走完基本至少要1年惠险，建議房東先書面催租，以發(fā)律師函的形式通知租客抒线，對(duì)租客也有一定的威懾作用班巩，不管是以上的哪種情況，拒絕支付租金嘶炭、拒絕離開等等抱慌，都建議首先通過書面的方式，用律師函來(lái)催促租客支付所欠租金眨猎，注明期限并且明確告知如果仍然不支付拖欠款項(xiàng)就會(huì)開始走法律程序抑进。

其次申請(qǐng)法院先予執(zhí)行，即法院受理后宵呛，因訴訟流程走完期限比較長(zhǎng)单匣，可以向法院申請(qǐng)先予執(zhí)行夕凝，準(zhǔn)備好相關(guān)材料和證據(jù)宝穗，向法院申請(qǐng)，要求對(duì)方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬離码秉，如果法院立案后認(rèn)為可以成立的逮矛，對(duì)方在規(guī)定期限內(nèi)沒有搬的，法院可以強(qiáng)制執(zhí)行转砖。

缺點(diǎn)：這樣不僅增加了費(fèi)用（立案費(fèi)+律師費(fèi)）须鼎，還牽扯大量的時(shí)間和精力。房東根據(jù)實(shí)際情況來(lái)權(quán)衡府蔗，碰上極端的租客晋控，也不得這樣做，又或者拖欠的租金數(shù)額較大姓赤，同時(shí)租約合同中也明確寫了關(guān)于租客違約至少付租金的X倍赡译，說(shuō)白了就是打這場(chǎng)官司，雖然費(fèi)心費(fèi)力不铆，但除了租客應(yīng)該付的租金之外蝌焚，你還能額外得到應(yīng)有的賠償裹唆。

這中間的時(shí)間精力金錢如何權(quán)衡，房東根據(jù)實(shí)際情況自己把握只洒。

總結(jié)：①租客拖欠租金许帐，最重要的是租前預(yù)防，租前的預(yù)防：重點(diǎn)租客的篩選毕谴，關(guān)于租客篩選成畦，對(duì)于租客的信息盡量多方位的了解，租約合同中關(guān)于租客違約細(xì)則的約定涝开；關(guān)于篩選租客羡鸥，或者遇到此類拖欠租金的事項(xiàng)，

另外房東如果通過中介找租客忠寻，盡量找大些的信用好的中介惧浴，這樣出現(xiàn)問題之后，中介也會(huì)積極協(xié)助奕剃，一些小中介衷旅，可能連租客的身份證信息都不會(huì)留。

也可以去”E房東”app去找租客或者去投訴租客纵朋，E房東APP相比58柿顶、趕集的優(yōu)點(diǎn)主要在于，租客信息都是經(jīng)過平臺(tái)認(rèn)證的操软，有被房東投訴過的租客嘁锯，都會(huì)在平臺(tái)有記錄，不會(huì)被系統(tǒng)推薦聂薪；缺點(diǎn)：找租客的效率嘛家乘，一般得3周以上；

②租后處理藏澳，口頭催租＞換鎖（斷水?dāng)嚯姷龋緢?bào)警＞見證＞訴訟仁锯，以上是一般應(yīng)對(duì)拖欠租金的優(yōu)先級(jí)順序，在實(shí)踐中翔悠，建議房東根據(jù)實(shí)際情況來(lái)選擇业崖，但切記與租客交涉，不慫但也不要沖動(dòng)蓄愁，但也盡量避免正面沖突双炕。