買房的問(wèn)題，總結(jié)一下藐石，你可能有如下幾個(gè)方面的問(wèn)題即供。第一，中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫嗎于微？現(xiàn)在還能不能買逗嫡，買了會(huì)不會(huì)成為接盤(pán)俠呢青自？第二，是買房劃算驱证，還是買數(shù)字貨幣華算延窜，這幾種資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)各是什么？第三抹锄，除了北上廣深逆瑞，其余城市還值得買嗎？到底要怎樣判斷一個(gè)城市的房產(chǎn)是否有升值潛力呢伙单？第四获高，中國(guó)房子的租售比那么高，房?jī)r(jià)是租金的好幾十倍车份，是不是租房比買房還要合算呢谋减？
好，今天是第一天扫沼，我從剛需買房入手出爹，給你進(jìn)行分析，買剛需首套房的時(shí)候缎除，你一定會(huì)關(guān)心這么兩個(gè)問(wèn)題：
第一严就，現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫，現(xiàn)在買會(huì)不會(huì)買在高位器罐，成為接盤(pán)俠梢为？
第二，決定買的話轰坊，有什么原則是需要特別注意的铸董？
一、現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫嗎肴沫？
現(xiàn)在粟害，中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)很貴了，很多人會(huì)拿1990年的日本來(lái)說(shuō)事颤芬，說(shuō)我們現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就像日本1990年之前的情況悲幅，就處在泡沫破滅的前夜了。為了說(shuō)清楚這個(gè)問(wèn)題站蝠，我們用東京1990年的房?jī)r(jià)和北京2017年的房?jī)r(jià)作一個(gè)簡(jiǎn)單的對(duì)比汰具。可是這么多年過(guò)去了菱魔，不好直接比較留荔，所以我們用美國(guó)作為一個(gè)標(biāo)尺來(lái)比較。
美國(guó)這些年一直是全球最大經(jīng)濟(jì)體澜倦，相對(duì)比較穩(wěn)定存谎，是一個(gè)比較好的標(biāo)尺拔疚。
1990年的時(shí)候，東京好一點(diǎn)的住宅的價(jià)格大概在每平米8萬(wàn)美金多一點(diǎn)既荚，當(dāng)時(shí)的紐約是什么價(jià)格呢？紐約好一點(diǎn)的房子大概是不到1萬(wàn)美金栋艳，所以1990年的時(shí)候恰聘，東京的房?jī)r(jià)是當(dāng)時(shí)紐約房?jī)r(jià)的8倍多。
我們?cè)賮?lái)看吸占，2017年北京和紐約的房?jī)r(jià)晴叨。2017年，紐約的均價(jià)是2萬(wàn)美金多一點(diǎn)矾屯，北京的均價(jià)是1萬(wàn)美金多一點(diǎn)兼蕊，所以紐約房?jī)r(jià)是北京房?jī)r(jià)的2倍。換句話說(shuō)件蚕，以紐約房?jī)r(jià)作為基準(zhǔn)孙技，東京在1990年是紐約的8倍，北京在2017年是紐約的1/2排作，一里一外牵啦，北京現(xiàn)在的房?jī)r(jià)相當(dāng)于東京1990年房?jī)r(jià)的1/16，所以北京的房?jī)r(jià)雖然很貴妄痪，但是和日本1990年的情況還差得很遠(yuǎn)哈雏，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在一個(gè)數(shù)量級(jí)上。
這就說(shuō)明衫生，貴和有泡沫是完全不同的兩個(gè)概念裳瘪，貴不一定有泡沫。
? ? 這些年我國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲罪针，符合全球范圍內(nèi)的一般規(guī)律彭羹，并不是一個(gè)特例。你看站故，在很多國(guó)家經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的過(guò)程當(dāng)中皆怕，都發(fā)生過(guò)房?jī)r(jià)的較快上漲，我國(guó)并不例外西篓。比如說(shuō)像韓國(guó)愈腾、馬來(lái)西亞、巴西岂津、俄羅斯虱黄、南非這些國(guó)家。隨著經(jīng)濟(jì)的較快上漲吮成，房?jī)r(jià)也都較快上漲橱乱，速度也不比我們慢辜梳，幅度也不比我們小。我國(guó)的情況符合一般的規(guī)律泳叠。
? ? ? ? 只不過(guò)作瞄，這鞭子不打在自己身上是不疼的，別國(guó)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候危纫，我們雖然也看到了宗挥，但是并不注意，感受并不深种蝶。但是我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候契耿，我們面臨著購(gòu)房的壓力，面臨著很多的焦慮螃征，那個(gè)切膚之痛的感受是很深的搪桂。
第二句話，我國(guó)房?jī)r(jià)還有很大的上漲潛力盯滚。這是我國(guó)目前的發(fā)展階段決定的踢械，你通過(guò)看一系列指標(biāo)，包括現(xiàn)在的收入水平淌山、消費(fèi)水平裸燎、房?jī)r(jià)水平、城市化率等等，我國(guó)現(xiàn)在僅僅相當(dāng)于日本1970年左右的水平，或者說(shuō)韓國(guó)上世紀(jì)80年代的水平昵仅。我們現(xiàn)在的人均收入水平，只有美國(guó)的1/7移稳，向前發(fā)展的空間還非常地大。
那么隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)会油，城市化的進(jìn)一步推進(jìn)个粱，房?jī)r(jià)還會(huì)有大幅的上升。我給你打個(gè)比方翻翩，你現(xiàn)在回頭看十幾年前的房?jī)r(jià)都许，會(huì)發(fā)現(xiàn)非常非常地便宜，那么同樣的道理嫂冻，如果你十幾年后回頭看今天的房?jī)r(jià)胶征，也會(huì)發(fā)現(xiàn)非常地便宜。
第三句話桨仿，我國(guó)政府調(diào)控房?jī)r(jià)睛低，調(diào)控的不是房?jī)r(jià)的水平，而是房?jī)r(jià)的增速，特別是最近一段時(shí)間房?jī)r(jià)的過(guò)快增速钱雷。注意骂铁，我再?gòu)?qiáng)調(diào)一下，是“過(guò)快增速”罩抗。為什么呢拉庵？房?jī)r(jià)增速過(guò)快的話，會(huì)導(dǎo)致財(cái)富差距拉得過(guò)大澄暮，不利于社會(huì)的繁榮穩(wěn)定名段，也不利于未來(lái)社會(huì)持續(xù)的安定和進(jìn)步。
二泣懊、房?jī)r(jià)上漲的一些似是而非的原因
第一個(gè)問(wèn)題：是不是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？
這個(gè)確實(shí)跟貨幣超發(fā)有關(guān)系麻惶，不過(guò)我們先看一個(gè)數(shù)據(jù)馍刮，
? 2000年到2016年，這17年間窃蹋，我國(guó)平均的通貨膨脹率是多少呢卡啰？是2.7%，同期世界平均通脹率是3.8%警没，也就是說(shuō)我國(guó)的通脹低于同期世界的平均水平匈辱。這個(gè)原因是什么呢？原因還是我國(guó)較快的經(jīng)濟(jì)增速杀迹，而不僅僅是貨幣超發(fā)亡脸。中國(guó)房?jī)r(jià)漲得這么兇，根源還是在我們的城市化推進(jìn)得比較快树酪。
第二個(gè)問(wèn)題：供地不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲浅碾？
這里，我給你舉兩個(gè)例子续语。
你看很多三四線城市垂谢，地方政府為了籌集資金，賣了很多的地疮茄，它的土地供應(yīng)是很足的滥朱，可是這些城市的房?jī)r(jià)還是上漲了很多。
你看巴黎力试、紐約這些城市徙邻，土地是私有的，是可以敞開(kāi)供應(yīng)的懂版，可是市中心的房?jī)r(jià)還是非常非常地高鹃栽，比我們北京、上海還要高。你知道為什么嗎民鼓？這是因?yàn)闆Q定房?jī)r(jià)的并不是土地薇芝，而是位置，土地可以供應(yīng)丰嘉，但是位置是固定的夯到，是沒(méi)法增加的。你增加供地的話饮亏，只能是城外的地耍贾、城鄉(xiāng)接合部的地，這些地是不能代替城市中心的地的路幸。那么隨著收入的增加荐开，城市中心的房?jī)r(jià)和地價(jià)還是會(huì)上漲的。這就是為什么城市中心的房?jī)r(jià)那么貴的原因简肴。
其實(shí)晃听，對(duì)于房子位置的重要性，買過(guò)房子的人都知道砰识，有一句話是這么講的能扒，選房子的時(shí)候有三個(gè)因素是特別重要的，分別是位置辫狼，位置初斑，還是位置。
第三個(gè)問(wèn)題膨处，房?jī)r(jià)是炒作起來(lái)的嗎见秤？ 這一點(diǎn)跟數(shù)字貨幣是一樣的，
這個(gè)問(wèn)題其實(shí)不難回答灵迫，如果是炒起來(lái)的秦叛，那么過(guò)一陣子，房?jī)r(jià)就會(huì)回調(diào)的瀑粥。比如說(shuō)像溫州挣跋，像鄂爾多斯等少數(shù)幾個(gè)城市，它們的房?jī)r(jià)前一陣子下跌就比較多狞换”芘兀可是如果你看全國(guó)的平均房?jī)r(jià)，特別是大中城市的房?jī)r(jià)修噪，一直是比較堅(jiān)挺的查库。即便是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太好，即便是在房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控的背景下黄琼，房?jī)r(jià)也非常地堅(jiān)挺樊销。這就說(shuō)明，我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)是有很堅(jiān)實(shí)的基本面支撐的，并不是投機(jī)炒作的結(jié)果围苫。
三裤园、買房?jī)纱笤瓌t：“先上車原則”和“稀缺原則”
說(shuō)到這里，你已經(jīng)明白了剂府，我國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有泡沫拧揽，而你也已經(jīng)準(zhǔn)備好買你的第一套剛需房了。
這時(shí)候腺占，你就面臨著怎么選房的問(wèn)題淤袜，每個(gè)家庭的情況不太一樣，需求也有所不同衰伯，但是在買房的過(guò)程中铡羡，有兩個(gè)原則是你需要記住的。
第一個(gè)原則是“先上車原則”意鲸。
也就是要先買票上車蓖墅，買不起豪華臥鋪，就先買張站票临扮，避免被列車拋下。為什么這么講呢教翩？中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就像一列快速前進(jìn)的列車杆勇，一個(gè)個(gè)大中城市就像一節(jié)節(jié)的車廂，那么買房就像是買票上車饱亿。如果你看準(zhǔn)了這個(gè)道理蚜退，就要先買票，先上這個(gè)車彪笼，避免被這個(gè)列車拋下钻注。
一個(gè)常見(jiàn)的誤解是很多人以為，買房自住需要一步到位配猫，房子要夠大幅恋，位置要夠好，那么挑來(lái)挑去泵肄，找不到完全滿意的就被耽擱了捆交。然后就看著房?jī)r(jià)接著上漲，越來(lái)越買不起腐巢，后悔不迭品追。怎么辦呢？其實(shí)就是先上車冯丙，先買個(gè)買得起的小房子肉瓦，那么隨著小房子的增值，你可以找機(jī)會(huì)再換大房子，這樣就上了車泞莉，跟列車一起前進(jìn)了哪雕，就不會(huì)被拋下了。
第二個(gè)原則是稀缺原則戒财，就是盡量買城市中心的房子热监。
買房的時(shí)候，你可能面臨這樣一個(gè)兩難的選擇饮寞，一是買城市中心的小房子孝扛，這種房子往往還貴一點(diǎn)。第二是買遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子幽崩，這種房子往往是大一點(diǎn)苦始，還便宜一點(diǎn)。
這時(shí)候你應(yīng)該怎么選呢慌申？你就應(yīng)該記住稀缺原則陌选，房子的價(jià)值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺資源蹄溉，比如學(xué)校咨油、醫(yī)院、商圈柒爵、各種辦事機(jī)構(gòu)等等役电，這些稀缺的資源給你帶來(lái)各種便利，是房子升值的根本棉胀。那么遠(yuǎn)郊的房子法瑟，往往離這些稀缺資源比較遠(yuǎn)，房子的升值的空間可能會(huì)小一點(diǎn)唁奢。如果你有選擇的話霎挟，盡量選城市中心的附帶著各種稀缺資源的房子。實(shí)在買不起的話麻掸，你也可以買地鐵沿線的房子酥夭，因?yàn)榻煌ㄉ系谋憷梢圆糠值靥娲@些稀缺資源。
