Q1：到底該怎么認知房子憎蛤，特別是認知中國的房子外傅？

A：房子是耐用品，既然是耐用品，那就是屬于消費品的一種萎胰，但是在中國碾盟，房子的投資屬性被放大很多倍，其實在某些國家奥洼，特別是后發(fā)國家中巷疼，把房子看成是投資品的比例非常大，比如曾經(jīng)的日本灵奖，香港等地方嚼沿。但房子的居住屬性即使投資也不能忽視，建筑設(shè)計對房子的設(shè)計年限在我們國家是50年瓷患，也就是說骡尽，你根本等不到70年你的房子就是一個超限的房子了，即使還能住擅编，也屬于危房攀细，使用價值也隨著年限的增長而下降的厲害，看看二線城市20年~30年房齡的房子就知道了爱态。中國屬于后發(fā)國家谭贪，人民的對財產(chǎn)的觀念停留在比較原始的階段，整體的認知水平也較低锦担，加上龐氏騙子橫行俭识，歷史房價雖中途有起伏，但總體是維持了20年的牛市洞渔，所以住房理所應(yīng)當(dāng)?shù)淖兂闪巳嗣裢顿Y的好去處套媚，不用動腦，不用學(xué)習(xí)磁椒，買了就賺堤瘤，至少不虧。再加上中國的傳統(tǒng)觀念浆熔，有房才有家本辐，所以在中國有一套房子的人等于是0套，沒放等于-1套蘸拔，大大增加的所謂的“剛需”群體师郑，為整體樓市留下了寶貴的“受限股”。

Q2：高房價從何而來

A：中國的房價從來不是由房價/收入比调窍，房價/房租比決定的，而是由中國的幾項房產(chǎn)政策決定的张遭。

1.壟斷的土地供應(yīng)

為什么香港的房價這么高邓萨，其實就是源于香港的土地批租制度。鴉片戰(zhàn)爭后大清朝割讓了香港給英國，香港成為了英國的財產(chǎn)缔恳，名義上英國有香港100年的權(quán)利宝剖，于是，英國政府可按年期批租土地給民間的開發(fā)商歉甚，這種地叫做“官地”万细，官地公有，所有權(quán)不賣纸泄，不單獨出租赖钞，只批租，這就是香港的土地制度聘裁。中國改革開放后雪营，房地產(chǎn)市場其實就是學(xué)習(xí)了這種制度。這種制度的特點就是：只有一個供給著衡便，壟斷者的天生沖動就是控制數(shù)量献起，提高單價。經(jīng)濟規(guī)律最可怕的地方就是具普遍適用性镣陕，并不因人而異谴餐，所以，無論追求利益的資本主義社會呆抑，還是追求公眾利益的社會主義社會岂嗓，本質(zhì)并沒有什么不同。

2.“中國特色”的行政手段

每每聽到有人說理肺，中國政府調(diào)控了樓市無數(shù)次摄闸，可是最終房子還是上漲了無數(shù)倍的類似的話礁扮，我心中都是一片鄙夷技肩。簡單點講：房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標(biāo)不是在調(diào)控房價率拒，而是保證在不崩盤的情況下脱拼，最大限度的發(fā)揮國家的人口紅利螃概。一個國家的經(jīng)濟發(fā)展表面上是制度佑菩、科學(xué)等等因素造成了秘狞，但其更本上是勞動力效率的體現(xiàn)嗤疯，勞動力效率高了树姨，自然會形成更好的勞動力結(jié)構(gòu)摩桶，促進一個國家的經(jīng)濟、政治帽揪、科技等等硝清，扯遠了，這個以后有空扯转晰。但是房地產(chǎn)的首要任務(wù)其實是保障中國的勞動力效率芦拿，有勞動力才能造無數(shù)基建項目士飒，才能“忽悠”其他勞動力拼了命干活，才有了高鐵有了航空母艦蔗崎。所以酵幕，在這種基調(diào)和節(jié)奏下，政府關(guān)心的不是高房價缓苛，而是下不能崩盤芳撒，不發(fā)生系統(tǒng)性危機的問題，高房價并不是一定和崩盤對應(yīng)的未桥。

Q3維持高房價的代價是什么笔刹？

A：從土地供應(yīng)，到市場政策钢属，政府都可以不斷的修補徘熔，房價穩(wěn)定增長，看起來真好淆党。但恐怖的地方在于酷师，高房價或許可以持續(xù)，但代價無藥可救染乌。香港就是最好的一面鏡子山孔。舉個簡單的例子：高地價能把周邊所有的物價抬高，周邊的商店買菜荷憋，菜店要給租金台颠，低價上去后，租金上去勒庄，菜價也上去串前，各項生活成本上升，隨之而來勞動力價格上升实蔽。房地產(chǎn)占比到了抑制消費同時勞動力上升的時候荡碾，恐怕就是勞動力效率的拐點到達的時候了。經(jīng)濟學(xué)原理告訴我們局装，壟斷者追求的就是盡量榨取消費者剩余坛吁。中國高速經(jīng)濟增長了30年并沒有什么與眾不同，無非是解放了勞動力效率铐尚，但是現(xiàn)在拨脉，成本大幅上升，競爭力減少宣增，內(nèi)需沒發(fā)展起來玫膀，外需還在那里，但是提供者可能不再是中國制造了爹脾。

Q4：房價的拐點在哪里匆骗？

A:我從一個故事說起吧劳景，這是《異常流行幻想與群眾瘋狂》這本書里面講到的誉简。17世紀(jì)的荷蘭碉就，郁金香作為從土耳其引進來的品種，一到荷蘭就大受歡迎闷串，但是郁金香必須經(jīng)過人工栽培以后才能變得優(yōu)雅和珍貴瓮钥。所以最貴的一株郁金香在當(dāng)時可以換來一座豪華別墅。但是郁金香是怎么樣開始暴跌的呢烹吵？1637年的2月3日這一天碉熄，一個花商在開出了一個稍微高于市價的一個價格試水，但是這天很奇怪肋拔，沒人買锈津，結(jié)果拍賣員降了一次價格，但是沒人出價凉蜂，臺下所有人都覺得驚訝琼梆，價格越低越?jīng)]有人買，悲觀情緒傳導(dǎo)到了全國窿吩，崩盤開始了茎杂。這幅景象和2015年的股災(zāi)是不是很像，對的纫雁，這是這次股災(zāi)給我最好的教育煌往，讓我用不太大的損失切身的體會了什么叫“流動性危機”，當(dāng)再回憶那段過程的時候轧邪，我發(fā)現(xiàn)歷史之所以能重復(fù)刽脖，就是人性的弱點永遠不可能消失：貪婪與恐懼。（呵呵忌愚，很想今年315講人為什么被騙的那個小品）曲管。也許今天的房價漲到大家都覺得不合理，但是參與者總覺得有更傻的人去接盤菜循。因為“人對踏空的恐懼遠遠高于對風(fēng)險的擔(dān)憂”翘地。我記得羅胖曾經(jīng)講過一個沙堆模型，很形象的說清楚的自組織臨界態(tài)的形成和特點：通過一個裝置讓沙子一次一粒的均勻的落在桌上癌幕，形成一個逐漸增高的沙堆衙耕，并且借助高速攝像機精確的計算沙堆羅家一粒沙子會帶動多少沙子移動；最開始勺远，沙子的下落對整體影響不大橙喘，但當(dāng)高度到達一定程度，總有一顆沙子能夠引起整個沙堆的崩潰胶逢。試驗產(chǎn)生了著名的“自組織臨界”理論：沙堆達到”臨界“狀態(tài)后厅瞎，所有沙子都處于一個整體狀態(tài)饰潜，新落下的沙子會在周圍產(chǎn)生擾動，這些擾動雖然可能很細微和簸，但是卻能在整個沙堆中傳遞彭雾，沙堆的結(jié)構(gòu)變得越發(fā)的不穩(wěn)定，最終發(fā)生崩潰锁保。

Q5：那房價到底什么時候崩潰薯酝？

A：我們假設(shè)一種非常極端場景，經(jīng)濟發(fā)展降速爽柒，中國人不斷投資房地產(chǎn)吴菠，最后所有的錢都已經(jīng)變成了房子，這個時候會發(fā)生什么浩村？只要有一個人拋掉自己的房子做葵，那么這個房產(chǎn)價格就會跌停又跌停了。更可怕的是心墅，目前持有的房產(chǎn)有大量的債務(wù)和再抵押酿矢，整個中國的債務(wù)基礎(chǔ)就是固定資產(chǎn)抵押為錨。但是政府更是清楚的看到這一點嗓化，去年的五大方向棠涮，不就有去庫存和降杠桿嗎，說白了刺覆，就是把杠桿丟給儲蓄率高的民眾去接盤严肪。但是會有頭嗎？有的谦屑，那就是利率高于GDP增速驳糯。中國過去20年主要年份基準(zhǔn)利率保持在6%左右，高到8%低到現(xiàn)在的5%左右氢橙，一旦利率高于GDP增速酝枢，將會出現(xiàn)社會整體無力付息的局面，不一定爆發(fā)危機悍手，但是就會把整個社會經(jīng)濟推到一個比較危險的境地帘睦。

Q6：那現(xiàn)在債務(wù)情況怎么樣？

A：高到令人害怕坦康！這句話不是我講的竣付，是IMF（國際貨幣基金組織）的首席經(jīng)濟學(xué)家莫里前幾天發(fā)表的演講說的。IMF數(shù)據(jù)說滞欠，全球債務(wù)共計在152萬億美元古胆。那我們算算，全球70億人筛璧，人均分?jǐn)倐鶆?wù)就是15萬人民幣啊逸绎，這里面如果只算真實勞動力的話惹恃，就超過了100萬人民幣了。之所以這樣舉例棺牧，我是想說一個結(jié)果：這些債務(wù)永遠不可能有全部被償還的一天巫糙。我們再接著看結(jié)構(gòu)。美國從1776年建國道1980年這200年累計債務(wù)合計約1萬億美元陨帆，1980年到現(xiàn)在曲秉，債務(wù)總額已經(jīng)到達了65萬億美元。中國呢疲牵，2016年社科院的數(shù)據(jù)是168.48萬億人民幣，大概就是小30萬億的美元榆鼠。央行的說法是：當(dāng)前纲爸，無論橫向還是縱向看，我們都有底氣說妆够，中國的債務(wù)風(fēng)險在可控范圍內(nèi)识啦。就算中國出現(xiàn)債務(wù)問題，中國的高儲蓄率為中國解決債務(wù)危機提供了巨大的緩沖墊神妹。但是颓哮，如果真想用儲蓄來化解債務(wù)危機，中國需要每年將相當(dāng)于GDP50%以上的存款轉(zhuǎn)化為投資鸵荠，儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化會帶來大量的居民債務(wù)冕茅，也就是我們這一輪居民貸款瘋長的根本。但是蛹找，負債總會付出代價姨伤。個人層面，可以通過銀行信貸庸疾，信用卡乍楚，小貸公司等等渠道取得資金，然后買買買届慈，但清算的日子總會到來徒溪。國家層面，我們看到金顿，希臘臊泌，津巴布韋，委內(nèi)瑞拉以及歐豬五國等等都爆發(fā)的不同程度的債務(wù)危機串绩。

Q7：能給大家什么樣的投資建議缺虐？

A：如果大家還記得，2010~2015年上半年因為經(jīng)濟危機后經(jīng)濟整體增速下降礁凡，房地產(chǎn)庫存量極大等等原因?qū)е缕毡榭纯辗康禺a(chǎn)的時候高氮，那當(dāng)時看空慧妄，今天價格因為政府主導(dǎo)去庫存上漲后，還有什么理由繼續(xù)看多呢剪芍？我認為塞淹，城市分化將是未來的一個機遇。中國已經(jīng)明確的要走城市群的路線罪裹，出來京津翼饱普，長三角，珠三角外未來中國再崛起三個城市群是相當(dāng)有可能的事情状共，這意味著多數(shù)中國三四線城市從此沒落套耕，但會崛起新的城市群，而幾個新的城市群核心城市一定是未來房產(chǎn)投資的方向峡继。但是我認為冯袍，這個時候為什么不對其他投資渠道看看呢？比如股市碾牌，大部分人是不適合也沒能力買個股的康愤，但是購買像H股ETF或是50ETF等等這也的ETF不是性價比更好的選擇嗎？

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