在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營的話題中突那，有三種元素是始終無法繞開的挫酿，那就是土地、資本和產(chǎn)業(yè)愕难。在《地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級必須加快早龟！》這篇文章中，我們分析了各級產(chǎn)業(yè)對于城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的意義猫缭，也提出了城市發(fā)展需要健康的產(chǎn)業(yè)提供驅(qū)動力葱弟。
健康的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無疑需要土地與資本的投入，然而這三者之間是怎樣的一種關(guān)系猜丹？本期芝加，中鄴將借韓國松島新城的案例，分析松島新城是如何有效利用土地和資本等要素快速發(fā)展居触，又是怎樣因為產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟不上新城發(fā)展速度而陷入瓶頸的妖混。
松島新城：韓國自由經(jīng)濟(jì)特區(qū)
21世紀(jì)初，韓國金融經(jīng)濟(jì)部在國內(nèi)“去工業(yè)化”的大環(huán)境下意識到與日本乃至中國在經(jīng)濟(jì)區(qū)位競爭中的嚴(yán)峻形勢轮洋，它們決定通過設(shè)立自由經(jīng)濟(jì)特區(qū)的方式來拉動國家金融板塊的增長級制市。經(jīng)過多輪比選，離首都首爾市不到65公里弊予，占地約607.5公頃祥楣，填海而成的韓國第二大港口城市仁川的濱水區(qū)松島被選為自由經(jīng)濟(jì)特區(qū)。
隨后經(jīng)濟(jì)特區(qū)法案通過汉柒，松島新城“以卓越的生活環(huán)境误褪、配套和綜合氛圍作為核心競爭力”的戰(zhàn)略策劃為導(dǎo)向開始快速發(fā)展。新城定位為東北亞金融中心碾褂、自由貿(mào)易和國際商務(wù)中心兽间，總投資約350億美元。包含商用地產(chǎn)371萬平方米正塌、住宅325萬平方米(8萬套)嘀略、零售物業(yè)92萬平方米恤溶、酒店46萬平方米和92萬平方米的公共空間。重點項目包括韓國第一高樓東北亞金茂大廈帜羊、韓國最大室內(nèi)無立柱建筑松島會展中心咒程、仁川藝術(shù)中心和松島國際醫(yī)院等。
松島經(jīng)濟(jì)特區(qū)將國際商務(wù)讼育、國際物流和信息技術(shù)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引進(jìn)和培育帐姻。三項主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的定位是基于當(dāng)?shù)匾约绊n國的現(xiàn)實條件(如經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地理區(qū)位奶段、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等)而制定的饥瓷，產(chǎn)業(yè)定位較準(zhǔn)確，也具有較強的可行性痹籍。
融資模式?jīng)Q定的開發(fā)順序
松島新城項目是由美國Gale公司進(jìn)行運作的扛伍，由于韓國地產(chǎn)市場的一些現(xiàn)實難題，初期的融資極為困難词裤。于是Gale決定將住宅地產(chǎn)的未來出售收益作為抵押進(jìn)行借款來支持其對商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)和運營鳖宾，首輪融資額9000萬美元得以順利進(jìn)行吼砂。
然而在2004年，韓國政府和Gale以及各投資方召開聯(lián)席會議鼎文，對松島新城的容積率進(jìn)行了下調(diào)渔肩，對工程的推進(jìn)產(chǎn)生了一定的影響。由于工期的推遲拇惋，Gale進(jìn)行了第二輪融資1.8億美元的過橋貸款周偎，其中一半用于償還第一輪貸款，其余資金用作土地的購買撑帖。
緊接著在項目整體開工的2005年進(jìn)行了第三輪融資蓉坎。Gale以購入的土地以及住宅的未來出售收益作為抵押向26家參貸金融機(jī)構(gòu)借款15億美元，全面推進(jìn)了基礎(chǔ)設(shè)施胡嘿、公建配套等的建設(shè)蛉艾。
由于住宅地產(chǎn)回款較快，商業(yè)地產(chǎn)其次衷敌，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則是最慢的勿侯，因此松島新城的融資模式?jīng)Q定了松島新城的開發(fā)模式是以房地產(chǎn)為先，商業(yè)地產(chǎn)其次缴罗，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在后的模式助琐，這也就導(dǎo)致了松島新城面臨的尷尬現(xiàn)狀。
“產(chǎn)業(yè)新城”變成房地產(chǎn)項目面氓，誰的鍋兵钮？
就松島新城的項目發(fā)展現(xiàn)狀來看蛆橡，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，住宅等地產(chǎn)銷售情況非常樂觀矢空，整體按照預(yù)期目標(biāo)發(fā)展航罗。但是產(chǎn)業(yè)和人口的集聚效應(yīng)都不明顯，有產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的情況屁药。
融資模式是導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的首要原因粥血，而產(chǎn)業(yè)的緩慢發(fā)展同時又制約了松島新城的人口聚集效應(yīng)酿箭。松島新城作為一個新城區(qū)复亏，居住人口不多，產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)無法吸引工作人群缭嫡，進(jìn)而沒有足夠的人氣來支撐產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步缔御。
于是，松島新城陷入了死循環(huán)：房地產(chǎn)發(fā)達(dá)妇蛀，但居住及工作人口少導(dǎo)致售價正在逐步下降耕突；人口集聚效應(yīng)不明顯，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)也明顯受到影響评架；產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢眷茁，松島新城的定位逐漸與當(dāng)?shù)匕l(fā)展條件和定位脫離，發(fā)展動力不足纵诞。
雖然松島新城的開發(fā)是以市場為主導(dǎo)的上祈，但以資本為導(dǎo)向的開發(fā)并不一定能夠引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入和發(fā)展，土地浙芙、產(chǎn)業(yè)登刺、資本三要素，對于城市的發(fā)展缺一不可嗡呼。
中鄴觀點：市場決定產(chǎn)業(yè)驅(qū)動纸俭，產(chǎn)業(yè)提供城市動力
從松島新城的案例可以分析得出，城市的健康發(fā)展不是僅僅靠先進(jìn)或者科學(xué)合理的城市規(guī)劃或者政府引導(dǎo)就能保證的晤锥。城市的發(fā)展依賴于城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展掉蔬，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也并非倚靠政府的“招商引資”，而是政府弱監(jiān)管下的市場選擇矾瘾。
城市的發(fā)展應(yīng)該以市場為導(dǎo)向女轿，綜合地運營土地、產(chǎn)業(yè)壕翩、資本等關(guān)鍵要素蛉迹，土地空間、產(chǎn)業(yè)支撐放妈、資本推動北救，三者缺一不可荐操。
松島新城正是缺少了適宜的產(chǎn)業(yè)持續(xù)支撐。這種規(guī)劃在前珍策，基礎(chǔ)設(shè)施先行的開發(fā)模式同樣是目前大部分產(chǎn)業(yè)園和城市規(guī)劃的模式托启，它極其容易導(dǎo)致產(chǎn)城發(fā)展不融合的問題，無法形成產(chǎn)業(yè)的集聚和人口的集聚攘宙。新城缺乏人口集聚屯耸，無法支撐現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，又會進(jìn)一步導(dǎo)致“空心化”蹭劈，難以實現(xiàn)城市健康可持續(xù)發(fā)展疗绣。
