據(jù)海外華人媒體報(bào)道：2017年4月5日呜笑，多倫多房產(chǎn)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示义桂，3月大多倫多地區(qū)的住宅地產(chǎn)銷(xiāo)量同比上漲17.7%找筝，其中公寓和獨(dú)棟住宅的銷(xiāo)量漲幅最大。大多倫多地區(qū)的平均房?jī)r(jià)較去年同期攀升33.2%慷吊，為1989年2月以來(lái)的最大單月漲幅袖裕。獨(dú)立屋平均價(jià)格更直逼120萬(wàn)加幣。

上圖顯示：彭博財(cái)經(jīng)報(bào)告顯示多倫多樓市異常強(qiáng)勁

然而一片看漲之聲之中卻傳來(lái)不和諧的聲音溉瓶。據(jù)消息人士透露急鳄，加拿大最大的華人基金投資公司鼎新資本（Goldenwise Capital）正在布局大力做空加拿大地產(chǎn)行業(yè)。鼎新資本是一家總部設(shè)于多倫多市中心金融區(qū)的低調(diào)對(duì)沖基金投資公司堰酿，管理資產(chǎn)規(guī)模估計(jì)在數(shù)億美金疾宏。 其投資團(tuán)隊(duì)以華人為主，大部分有海外名校留學(xué)和華爾街工作背景触创。目前是加拿大最大的華人基金投資管理公司坎藐，為全球金融機(jī)構(gòu)和高凈值投資者管理投資。鼎新資本團(tuán)隊(duì)的歷史業(yè)績(jī)優(yōu)異哼绑，從2008年至今連續(xù)9年無(wú)論熊市牛市每年盈利岩馍，尤其在過(guò)去幾次金融危機(jī)期間不僅盈利，而且收益優(yōu)異抖韩。

筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)鼎新資本對(duì)加拿大房產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略布局已有時(shí)日蛀恩，公司的新聞稿顯示他們的投研團(tuán)隊(duì)人員過(guò)去一年多在地產(chǎn)領(lǐng)域有顯著增加。近期又有兩位資深地產(chǎn)行業(yè)投資人士加入茂浮，一位是來(lái)自加拿大最大的保險(xiǎn)投資集團(tuán)（一家加拿大的大型上市保險(xiǎn)公司双谆，管理300億美金的資產(chǎn)，是黑莓手機(jī)的控股股東）席揽，另一位是來(lái)自于一家意大利的地產(chǎn)PE投資基金公司顽馋。

步入2017年加拿大多倫多房地產(chǎn)市場(chǎng)異常強(qiáng)勁，核心地區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)去兩個(gè)月以來(lái)以天計(jì)價(jià)幌羞，每天一個(gè)價(jià)寸谜，幾乎每個(gè)房子都面臨眾多買(mǎi)家競(jìng)價(jià)。曾經(jīng)的眾多地產(chǎn)買(mǎi)家觀望者和房市空頭都紛紛改口新翎，異口同聲的認(rèn)同，多倫多房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲下去住练。在這個(gè)時(shí)點(diǎn)鼎新資本的異常舉動(dòng)讓地產(chǎn)行業(yè)投資者浮想聯(lián)翩地啰。很容易讓人聯(lián)想到2008年金融危機(jī)前的美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)。

大空頭 （The Big Short）

“別人笑我太瘋癲讲逛，我笑別人看不穿”亏吝。

這是電影《大空頭（The Big Short）》中對(duì)沖基金大鱷的真實(shí)寫(xiě)照。如果你看過(guò)《大空頭》這部電影盏混，或者讀過(guò)原著蔚鸥，你一定會(huì)明白在房地產(chǎn)泡沫破碎前的一剎那惜论，是多么千載難逢的賺錢(qián)時(shí)機(jī)。

眼光獨(dú)到的對(duì)沖基金投資天才止喷，在2007年美國(guó)信貸風(fēng)暴前夜看穿了地產(chǎn)泡沫下的虛假繁榮馆类，用金融工具做空地產(chǎn)次貸斬獲巨額收益，成為極少數(shù)在2008全球金融危機(jī)中大量獲利的投資梟雄弹谁。十年后的今天乾巧，加拿大出現(xiàn)同樣的歷史性機(jī)遇嗎？

愈演愈烈的加拿大房地產(chǎn)泡沫预愤？

眾多數(shù)據(jù)顯示加拿大房產(chǎn)泡沫似乎已經(jīng)危在旦夕沟于，與十年前的美國(guó)市場(chǎng)有太多相似之處。

這場(chǎng)地產(chǎn)泡沫最早從溫哥華開(kāi)始植康，在過(guò)去的三年中旷太，溫哥華房屋價(jià)格一度和今天的多倫多一樣飛速飆升。而如今在政府的管控條例下销睁，溫哥華的房市的成交量已大幅凍結(jié)……加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示供璧，在持續(xù)兩年的攀升之后，大溫哥華地區(qū)的平均房屋價(jià)格在2016年一月份達(dá)到了104萬(wàn)加幣榄攀。但房屋價(jià)格走勢(shì)從2016年年中起轉(zhuǎn)而向下嗜傅，截至2017年的一月，平均房屋價(jià)格僅為87.8萬(wàn)加元檩赢，僅僅一年時(shí)間房屋價(jià)格下降19%吕嘀。

而當(dāng)今的多倫多正如之前的溫哥華，房產(chǎn)泡沫不斷膨脹贞瞒，前年房屋價(jià)格上漲15%之后偶房，去年房屋價(jià)格又瘋狂上漲22%，到2017年一月份军浆，大多倫多地區(qū)的平均房?jī)r(jià)攀升至77.1萬(wàn)加元棕洋，比去年同期上漲了14萬(wàn)加元。

炒房美夢(mèng)即將消失乒融？

在北美一旦房?jī)r(jià)增漲速度超過(guò)居民的收入水平掰盘，通常下房?jī)r(jià)上漲形勢(shì)將不會(huì)持續(xù)太久。由房?jī)r(jià)增速超出居民的收入增漲赞季，造成家庭負(fù)債率高企正是2007年次貸危機(jī)爆發(fā)前夜美國(guó)市場(chǎng)的狀況愧捕。如今，我們?cè)诩幽么罂吹搅送瑯拥木跋蟆?/p>

下圖向我們展示了美國(guó)和加拿大房屋價(jià)格均價(jià)相對(duì)居民收入中位數(shù)的指數(shù)（倍數(shù)）申钩，房?jī)r(jià)越高次绘，指數(shù)（倍數(shù)）越高。從圖中可以看出，美國(guó)的房?jī)r(jià)在2005年至2007年期間幾乎飆升至居民平均收入的六倍之高邮偎，現(xiàn)如今加拿大也到了相似的境地管跺，指數(shù)（倍數(shù)）高達(dá)5.76。

與此同時(shí)禾进，加拿大居民的負(fù)債率也上升至空前水平豁跑，和當(dāng)年美國(guó)居民有一拼。如下圖所示命迈，加拿大居民負(fù)債所占可支配收入比例逾年上升贩绕，已經(jīng)達(dá)到了2008年美國(guó)金融危機(jī)時(shí)的水平，相比美國(guó)2008年后居民負(fù)債率逐步下降壶愤，加拿大居民的負(fù)債率依然保持上升態(tài)勢(shì)淑倾，到如今可謂日積月累，積勞成疾征椒，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了美國(guó)娇哆。

當(dāng)家庭債務(wù)不斷增加，居民也將逐漸喪失還貸的能力勃救。美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生時(shí)碍讨，上百萬(wàn)的美國(guó)居民因無(wú)法還貸而選擇“棄房”離家出走，這番景象很可能也會(huì)發(fā)生在加拿大蒙秒。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)勃黍，多倫多地區(qū)近年平均人口增速為1.6%，新進(jìn)人口所帶來(lái)的資金量不足以支撐整個(gè)多倫多地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)如此之快的增速晕讲，泡沫的存在幾乎已是所有人心照不宣的共識(shí)覆获，破裂的陰影已經(jīng)逐漸開(kāi)始籠罩。

面臨失控的房?jī)r(jià)瓢省，加拿大安省政府也承受著巨大的壓力和民眾的指責(zé)弄息。過(guò)去一年不僅房?jī)r(jià)暴漲，連公寓出租房的租金也大幅上漲勤婚，讓眾多普通工薪中產(chǎn)階級(jí)面臨無(wú)家可歸的局面摹量。年輕人更是看不得未來(lái)人生的希望。

而北美金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀馒胆，似乎也并不足以支持如此“欣欣向榮”的房地產(chǎn)市場(chǎng)缨称。在本周三（4月5日）最新發(fā)布的美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議紀(jì)要中，有幾位聯(lián)儲(chǔ)官員特別提到美股指數(shù)處在高位祝迂，代表金融環(huán)境過(guò)度寬松睦尽，部分資產(chǎn)類(lèi)別估值有虛高的泡沫現(xiàn)象。一些聯(lián)儲(chǔ)官員指出液兽，美股價(jià)格上漲主要受企業(yè)減稅預(yù)期和投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力提高影響骂删，并不是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期抬高所致，導(dǎo)致金融類(lèi)股的表現(xiàn)格外優(yōu)異四啰。他們認(rèn)為宁玫，一旦股指掉頭下挫甚至遭遇盤(pán)整，將為部分地區(qū)聯(lián)儲(chǔ)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型帶來(lái)下行壓力柑晒。言論令美股三大指數(shù)在收盤(pán)前一度全線轉(zhuǎn)跌欧瘪。

投資大師橡樹(shù)資本（Oaktree）主席霍華德·馬克思（Howard Marks）曾說(shuō)過(guò)，一個(gè)資產(chǎn)泡沫破滅存在兩個(gè)條件：價(jià)格夠高和杠桿夠大匙赞。加拿大居民加的杠桿在任何標(biāo)準(zhǔn)下都算夠高佛掖，而價(jià)格也已經(jīng)到了非常高的水平。時(shí)間上判斷泡沫破滅十分困難涌庭，我們寄希望從日本和美國(guó)的房產(chǎn)泡沫破滅時(shí)間來(lái)看芥被，一半要經(jīng)歷6-7年的快速增長(zhǎng)以及2倍到2.75倍的價(jià)格漲幅。下面的第二圖刻畫(huà)了多倫多地區(qū)在過(guò)去7年左右的漲幅坐榆，大約在2.3倍左右拴魄。如果歷史能說(shuō)明一些事情，加拿大房產(chǎn)泡沫破滅時(shí)刻似乎已經(jīng)咫尺可見(jiàn)席镀。有人常說(shuō)“This time is different”, 而我們看來(lái)匹中，當(dāng)資產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，This time is still the same.

如何做空加拿大地產(chǎn)行業(yè)豪诲？

加拿大5大銀行壟斷著加拿大的銀行業(yè)顶捷。皇家銀行(股票代碼：RY)屎篱， 道明銀行（TD）服赎，帝國(guó)商業(yè)銀行（CM），蒙特利爾銀行（BMO）芳室，豐業(yè)銀行（BNS）占銀行業(yè)的85%左右的份額专肪。全加拿大的房屋抵押貸款，大約1.6萬(wàn)億加元的規(guī)模堪侯，絕大部分也來(lái)自這五大銀行嚎尤。事實(shí)上，穆迪公司去年就警告如果加拿大住房市場(chǎng)經(jīng)歷一次中等規(guī)模的下跌（35%左右）伍宦，5大銀行會(huì)承受超過(guò)170多億加元的損失芽死。而歷史上看，加拿大銀行業(yè)從19世紀(jì)以來(lái)尚未經(jīng)歷像樣的金融危機(jī)次洼，而房?jī)r(jià)的大幅下跌可能深刻改變這個(gè)歷史关贵。如果細(xì)究，RBC持有的Uninsured住房貸款占規(guī)管資本的5.4倍以上卖毁，可謂銀行中的房貸最大戶(hù)揖曾。

另外落萎，一些非銀行抵押房貸機(jī)構(gòu)早已成為華爾街對(duì)沖基金手里的獵物。Home Capital Group Inc.就是其中之一炭剪。該公司從銀行和其他金融機(jī)構(gòu)獲得短期貸款练链，然后非常激進(jìn)的放貸給購(gòu)房者。在對(duì)沖基金的壓力下奴拦，公司去年承認(rèn)放出了至少20億加幣的“造假房貸”(Fraud Mortgage),高管還涉嫌內(nèi)幕交易媒鼓。股價(jià)過(guò)去兩年也是大幅下滑，市值縮水將近一半（下圖）错妖。另外值得關(guān)注的公司绿鸣，是加拿大最大房貸保險(xiǎn)公司Genworth MI Canada，公司被做空的股票數(shù)量近期已經(jīng)達(dá)到歷史最高暂氯。

看多潮模，看空？鹿死誰(shuí)手痴施？

在多倫多房?jī)r(jià)大漲若干年后再登，所有的房市空頭專(zhuān)家都紛紛改口，異口同聲的認(rèn)定晾剖，多倫多房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲下去锉矢。眾多的地產(chǎn)買(mǎi)家依然在瘋狂的進(jìn)行競(jìng)價(jià)買(mǎi)房。加拿大各類(lèi)房產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)依然在鼓吹“買(mǎi)房最好的時(shí)機(jī)是昨天齿尽，其次是今天”沽损。但加拿大各地的組織已經(jīng)開(kāi)始游說(shuō)并施壓政府盡快出臺(tái)管控政策。如今加拿大最大的華人基金投資公司已開(kāi)始布局做空地產(chǎn)循头。究竟鹿死誰(shuí)手绵估？我們拭目以待！