一、出讓人主體的適格性
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國(guó)有土地使用權(quán)出讓主體
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(2020修正)》
第一條 本解釋所稱(chēng)的土地使用權(quán)出讓合同胰柑，是指市块茁、縣人民政府自然資源主管部門(mén)作為出讓方將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方超陆，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的合同抬旺。
第二條 開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效嚷硫。
本解釋實(shí)施前按灶，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同症革，起訴前經(jīng)市、縣人民政府自然資源主管部門(mén)追認(rèn)的兆衅，可以認(rèn)定合同有效地沮。
法律、行政法規(guī)關(guān)于土地出讓主體的規(guī)定屬于影響出讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定羡亩，出讓主體不適格將導(dǎo)致出讓合同無(wú)效。
德州市德城區(qū)新華街道辦事處訴德州振業(yè)建筑建材有限公司等建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛案
案號(hào)：(2017)最高法民申770號(hào)危融，最高人民法院
【法院認(rèn)為】
新華街道辦作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓主體訂立案涉《征用土地協(xié)議書(shū)》畏铆，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十五條關(guān)于“土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市吉殃、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂”的規(guī)定和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十一條辞居、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條的規(guī)定。
原審法院據(jù)此認(rèn)定案涉《征用土地協(xié)議書(shū)》無(wú)效并不違反《合同法》第五十二條關(guān)于違反法律蛋勺、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的規(guī)定瓦灶，新華街道辦關(guān)于原審法院適用法律錯(cuò)誤的第三項(xiàng)再審申請(qǐng)理由不能成立，本院不予支持抱完。
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集體土地使用權(quán)出讓主體
《中華人民共和國(guó)土地管理法(2019修正)》
第六十三條 土地利用總體規(guī)劃贼陶、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地碉怔，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓烘贴、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同撮胧，載明土地界址桨踪、面積、動(dòng)工期限芹啥、使用期限锻离、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)墓怀。
前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓纳账、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意捺疼。
通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓疏虫、互換、出資啤呼、贈(zèng)與或者抵押卧秘，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人官扣、土地使用權(quán)人簽訂的書(shū)面合同另有約定的除外翅敌。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限惕蹄、轉(zhuǎn)讓蚯涮、互換、出資卖陵、贈(zèng)與遭顶、抵押等，參照同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行泪蔫。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定棒旗。
二、轉(zhuǎn)讓人主體適格性
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(2020修正)》
第七條 本解釋所稱(chēng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同撩荣，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方铣揉，受讓方支付價(jià)款的合同。
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(2020修訂)》
第十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為餐曹，包括出售逛拱、交換和贈(zèng)與。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)台猴、利用土地的朽合，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓俱两。
國(guó)有出讓土地的合法使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地有效，國(guó)有劃撥土地的合法使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地?zé)o效旁舰。
三锋华、受讓人主體適格性
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國(guó)有出讓土地
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(2020修訂)》
第三條 中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)箭窜、其他組織和個(gè)人毯焕，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)磺樱，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)纳猫、利用、經(jīng)營(yíng)竹捉。
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國(guó)有劃撥土地
《中華人民共和國(guó)土地管理法(2019修正)》
第五十四條 建設(shè)單位使用國(guó)有土地芜辕，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是块差，下列建設(shè)用地侵续，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：
（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地憨闰；
（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地状蜗；
（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通鹉动、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地轧坎；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地泽示。
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