看點(diǎn)與思考：
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化不過(guò)30年舱禽，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)漫谷，與美國(guó)100多年的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)相比将谊，還未“人到中年”胀蛮，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間將在不斷創(chuàng)新變化中發(fā)生巨大機(jī)會(huì)院刁。
房地產(chǎn)咨詢，廣義范疇包括品牌策劃粪狼、前期策劃退腥、產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃再榄、廣告策劃狡刘、公關(guān)策劃、及銷(xiāo)售策劃等困鸥。
有的大品牌代理企業(yè)已經(jīng)把自己定位為房地產(chǎn)綜合服務(wù)商嗅蔬，其業(yè)務(wù)范疇已超過(guò)原來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售代理概念。
房地產(chǎn)服務(wù)疾就，是一個(gè)大的概念澜术。房地產(chǎn)服務(wù)商就是各種各樣為開(kāi)發(fā)商服務(wù)的供應(yīng)商。
銷(xiāo)售代理虐译，總的來(lái)說(shuō)是源于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的升級(jí)和分工瘪板，但也不全是如此。
但至今有的大小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然是“自產(chǎn)自銷(xiāo)”的漆诽，所做的項(xiàng)目都是自己策劃侮攀、自己銷(xiāo)售。
銷(xiāo)售代理厢拭，有的也叫全案代理兰英，一是獨(dú)家代理的意思，二是全案的策劃服務(wù)與銷(xiāo)售代理打包在一起供鸠。
代理公司的生存價(jià)值意義在于畦贸，它是“市場(chǎng)千里眼”、“筑夢(mèng)大師”楞捂、“用訂單證明自己”的化身薄坏。
招商，實(shí)際就是持有物業(yè)和托管物業(yè)（售后包租）的招租寨闹。
招商胶坠，比銷(xiāo)售難度大，復(fù)雜程度及工作量也較大繁堡，而且招商中的租金收入與銷(xiāo)售收入相比較小沈善，提成也較少乡数。
這就是做招商代理的公司及委托招商代理的項(xiàng)目都不多的原因。曾遇到一個(gè)為某商業(yè)做招商代理的人闻牡，江湖很深净赴。
房地產(chǎn)咨詢的對(duì)象一般是商業(yè)物業(yè)，如寫(xiě)字樓罩润、商業(yè)綜合體玖翅。但一般不同于房地產(chǎn)策劃。
戴德梁行哨啃、仲量聯(lián)行烧栋、高力、世邦魏理仕拳球、FPD等品牌所做的房地產(chǎn)咨詢审姓，主要是商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃或物業(yè)管理。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈祝峻，這給開(kāi)發(fā)商們以很好的利用機(jī)會(huì)魔吐。
在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作之前，開(kāi)發(fā)商往往就會(huì)征集多家代理公司莱找，要求他們出具策劃報(bào)告酬姆。
各家代理公司為了能夠拿到該項(xiàng)目的策劃代理業(yè)務(wù)，也就不惜血本奥溺，免費(fèi)為開(kāi)發(fā)商作專(zhuān)業(yè)咨詢辞色。
周邊環(huán)境、市政設(shè)施浮定，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相满，價(jià)格走勢(shì)，客戶構(gòu)成桦卒，甚至包括政治經(jīng)濟(jì)立美、文化、人口方灾、消費(fèi)等建蹄。
SWOT分析、可行性研究裕偿、經(jīng)濟(jì)測(cè)算洞慎、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位嘿棘、客戶定位拢蛋、價(jià)格定位、LOGO設(shè)計(jì)蔫巩、VI設(shè)計(jì)谆棱、案名建議等。
地塊如何規(guī)劃圆仔、產(chǎn)品如何設(shè)計(jì)垃瞧、項(xiàng)目如何包裝、房屋如何銷(xiāo)售坪郭、售后如何服務(wù)等个从。
包羅萬(wàn)象，面面俱到歪沃，代理公司真可謂用心良苦嗦锐。
開(kāi)發(fā)商們不費(fèi)吹灰之力就得到一本本厚厚的、具有或不具有參考價(jià)值的《策劃報(bào)告》沪曙。
這種“不按游戲規(guī)則玩”的做法使策劃代理商們力不從心奕污，不堪重負(fù)。
在拿下標(biāo)的后液走，開(kāi)始給開(kāi)發(fā)商服務(wù)時(shí)碳默，代理商也受到開(kāi)發(fā)商的“折磨”。
房地產(chǎn)服務(wù)商就像開(kāi)發(fā)商的保姆缘眶，不僅在各方面要服務(wù)好甚至討好甲方嘱根，還要多多受累，受氣巷懈，受折磨该抒。
也有甲方一幫人水平差、喜歡瞎折騰的顶燕。一個(gè)有水平的開(kāi)發(fā)商是不需要折磨乙方的凑保，而且還能把事情做得更好。
但在國(guó)內(nèi)割岛，這樣高明的開(kāi)發(fā)商實(shí)在是少之又少愉适。
這種不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理業(yè)走向新的整合癣漆，并出現(xiàn)兩種新的趨勢(shì)维咸。
一種趨勢(shì)是，開(kāi)發(fā)商依實(shí)力和品牌運(yùn)作需要惠爽，從知名策劃代理機(jī)構(gòu)“挖角”癌蓖，設(shè)立服務(wù)于自己的地產(chǎn)代理公司。
越是成熟的婚肆、發(fā)達(dá)的租副、先進(jìn)的行業(yè)，其內(nèi)外的專(zhuān)業(yè)化分工就越細(xì)较性，可以做到精益求精用僧。
但這些房企應(yīng)當(dāng)防止走入“大而全”的怪圈结胀。有些企業(yè)發(fā)展起來(lái)后，一味盲目地鋪開(kāi)攤子责循，仿佛樣樣可以賺錢(qián)糟港。
“與其讓別人賺，還不如自己賺”院仿，但你實(shí)力不夠秸抚，你人才缺少，你經(jīng)驗(yàn)不足歹垫，則不可盲目自戀剥汤。
“飯一口一口地吃，路一步一步地走”排惨，否則吭敢，一定會(huì)落得一個(gè)“東施效顰”的敗局。
另一種趨勢(shì)若贮，正好相反省有，與外部的專(zhuān)業(yè)化分工合作越來(lái)越明顯。行業(yè)的進(jìn)步在于各環(huán)節(jié)上縱深專(zhuān)業(yè)的協(xié)作谴麦。
一些大型投資性房企業(yè)除了考慮項(xiàng)目的投資融資和大的資金運(yùn)作外蠢沿，其他工作則分門(mén)別類(lèi)，一一尋求外部的合作匾效。
同時(shí)舷蟀，在運(yùn)作過(guò)程中逐步與各匹配的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。
這樣不僅可以節(jié)省很多的人力面哼、物力野宜，而且可以使其將主要的精力和優(yōu)勢(shì)放在追求企業(yè)的快速發(fā)展和較大的投資回報(bào)上。
這就給那些在某個(gè)細(xì)分的具體專(zhuān)業(yè)方面具有深度“造詣”的公司而不是大公司以發(fā)展的巨大機(jī)會(huì)魔策。
一些具有專(zhuān)業(yè)造詣的公司可紛紛嶄露頭角匈子，如專(zhuān)門(mén)從事于房地產(chǎn)廣告的公司，專(zhuān)門(mén)從事于效果圖制作的公司等闯袒。
對(duì)于投資型房企來(lái)說(shuō)虎敦，如何與外部專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，如何選擇政敢，就成了他們工作中一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)其徙。
在上述兩種趨勢(shì)下，房企與代理機(jī)構(gòu)都正面臨著戰(zhàn)略整合的問(wèn)題喷户，否則唾那，他們都將在市場(chǎng)中逐步被淘汰。
很多代理公司已經(jīng)不再免費(fèi)為開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)的策劃報(bào)告褪尝，開(kāi)發(fā)商也無(wú)法憑這種免費(fèi)的報(bào)告而獲得有價(jià)值的東西闹获。
很高興地看到期犬，目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的合作，正在向著理性成熟的方向發(fā)展避诽。
國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)代理模式主要源自于中國(guó)臺(tái)灣和香港哭懈。
20世紀(jì)90年代后期來(lái)自臺(tái)灣的第一批地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士如周小麗（新聯(lián)康創(chuàng)始人）等來(lái)到大陸從事房地產(chǎn)代理事業(yè)。
接著也來(lái)了一批香港的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍如黎明楷（中原地產(chǎn)內(nèi)地創(chuàng)始人）等進(jìn)軍大陸房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理市場(chǎng)茎用。
中原地產(chǎn)從二手房代理（也稱(chēng)房產(chǎn)中介）為入手點(diǎn)慢慢開(kāi)始介入一手房代理市場(chǎng)。
臺(tái)灣的信義房屋睬罗、太平洋房屋及香港的美聯(lián)物業(yè)等地產(chǎn)中介品牌進(jìn)駐國(guó)內(nèi)大城市如上海轨功、北京、廣州容达、深圳等地古涧。
這些機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，為內(nèi)地輸送了先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念花盐，也培養(yǎng)了一批批人才羡滑，隨后本土代理公司如雨后春筍般發(fā)展起來(lái)。
這里有必要簡(jiǎn)要地介紹一下來(lái)自香港的中原地產(chǎn)和來(lái)自臺(tái)灣的信義房屋兩個(gè)品牌算芯。
來(lái)自香港的中原地產(chǎn)上世紀(jì)90年代到大陸發(fā)展前已是香港最大的代理公司（二手房）柒昏。
創(chuàng)始人施永清原是個(gè)普通中學(xué)教師，后來(lái)下海創(chuàng)業(yè)熙揍，從一個(gè)簡(jiǎn)單小門(mén)店做起职祷，做出一家知名的地產(chǎn)代理品牌。
到目前為止届囚，除幾家上市公司或準(zhǔn)備上市公司外有梆，中原地產(chǎn)在大陸各地省市所開(kāi)的分公司可能是最多的。
中原地產(chǎn)做到這種規(guī)模意系，跟它的良好體制分不開(kāi)泥耀。企業(yè)的發(fā)展張力、速度及規(guī)模蛔添，跟其“一把手”也有密切關(guān)系痰催。
中原地產(chǎn)在大陸每開(kāi)一家分公司，都要獵取一位“一把手”作郭，給他一點(diǎn)分公司股份陨囊，讓他做“董事總經(jīng)理”。
這位“一把手”一定會(huì)把公司當(dāng)做自己的公司來(lái)做夹攒。
內(nèi)地一些企業(yè)家雖然知道聘用職業(yè)經(jīng)理人來(lái)打理日益壯大的攤子蜘醋，但卻不知道給他們股份。
這是中國(guó)傳統(tǒng)觀念讓他們難以逾越的一道坎咏尝，所以導(dǎo)致大批的職業(yè)經(jīng)理人在一個(gè)企業(yè)都不會(huì)做長(zhǎng)久就跳槽了压语。
雖然也有少數(shù)想明白而給予職業(yè)經(jīng)理人股份的啸罢，但多有矛盾和糾葛，大部分都沒(méi)有成功胎食。
中原地產(chǎn)的成功還在于其優(yōu)秀的企業(yè)文化扰才，它倡導(dǎo)一種“無(wú)為而治”的管理哲學(xué)。
充分發(fā)揚(yáng)員工的主人翁精神厕怜，讓企業(yè)充滿凝聚力衩匣，給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)無(wú)限動(dòng)力。
來(lái)自臺(tái)灣的信義房屋在來(lái)大陸前也是臺(tái)灣最大的房地產(chǎn)中介公司粥航，其創(chuàng)始人周俊杰與施永清的經(jīng)歷也有點(diǎn)相似琅捏。
周俊杰年輕時(shí)讀書(shū)不行，就去當(dāng)兵递雀，退伍后很難找到工作柄延，就只能做又苦又累的中介業(yè)務(wù)員。
他有一種不服輸?shù)木褡撼蹋谜嬲\(chéng)搜吧、勤奮和毅力投身創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)立自己的中介店杨凑，從小做起滤奈，一步步壯大。
信義房屋的企業(yè)文化比較獨(dú)特蠢甲，它倡導(dǎo)“信義立業(yè)僵刮，止于至善”，就是追求一種盡善盡美的專(zhuān)業(yè)與服務(wù)境界鹦牛。
機(jī)緣巧合的是搞糕，“止于至善”的理念后來(lái)也被中原地產(chǎn)所沿用。
信義房屋內(nèi)部員工管理中倡導(dǎo)一種“同學(xué)情誼”和“師徒情誼”曼追。
早進(jìn)企業(yè)的員工或有專(zhuān)業(yè)及經(jīng)驗(yàn)員工都成為“師兄”窍仰、“師姐”，新進(jìn)的員工為“師弟”礼殊、“師妹”驹吮。
我在以上兩個(gè)品牌的上海公司都任職過(guò)，也受益于它們的企業(yè)文化晶伦。我在日后任職于其他企業(yè)時(shí)碟狞，也盡量發(fā)揮。
企業(yè)文化與管理制度不同婚陪，它是企業(yè)長(zhǎng)期秉承磨練的一種文化族沃，是“深入骨髓”的東西，具有獨(dú)特性，很難模仿脆淹。
我在進(jìn)入內(nèi)地本土一家地產(chǎn)代理公司任職時(shí)常空，就想把這兩家公司的“月會(huì)”活動(dòng)形式套入這家企業(yè)。
開(kāi)始受贊同和支持盖溺，但執(zhí)行時(shí)漓糙，老板不自覺(jué)地加進(jìn)他自己的想法和方式『嬷觯“拷貝不走樣”玩成了“拷貝全走樣”昆禽。
2005年以后，隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)急劇蝇庭，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)成立自己的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)或營(yíng)銷(xiāo)策劃公司为狸。
代理市場(chǎng)蛋糕分化，業(yè)務(wù)減少遗契，上海的房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)于開(kāi)始出現(xiàn)分化趨勢(shì)。
一些已經(jīng)賺了錢(qián)的代理公司開(kāi)始向投資方向發(fā)展病曾，如參股開(kāi)發(fā)公司牍蜂、投資酒店公寓、收購(gòu)爛尾樓包裝泰涂、項(xiàng)目聯(lián)建鲫竞。
也有一些代理公司紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)陸房地產(chǎn)代理市場(chǎng)。其他大城市如北京逼蒙、廣州从绘、深圳等也有類(lèi)似的情況。
房地產(chǎn)咨詢是牢，廣義范疇包括品牌策劃僵井、前期策劃、產(chǎn)品策劃驳棱、營(yíng)銷(xiāo)策劃批什、廣告策劃、公關(guān)策劃社搅、及銷(xiāo)售策劃等驻债。
有的大品牌代理企業(yè)已經(jīng)把自己定位為房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，其業(yè)務(wù)范疇已超過(guò)原來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售代理概念形葬。
房地產(chǎn)服務(wù)合呐，是一個(gè)大的概念。房地產(chǎn)服務(wù)商就是各種各樣為開(kāi)發(fā)商服務(wù)的供應(yīng)商笙以。
銷(xiāo)售代理淌实，總的來(lái)說(shuō)是源于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的升級(jí)和分工，但也不全是如此。
但至今有的大小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然是“自產(chǎn)自銷(xiāo)”的翩伪，所做的項(xiàng)目都是自己策劃微猖、自己銷(xiāo)售譬正。
銷(xiāo)售代理燕少，有的也叫全案代理，一是獨(dú)家代理的意思霉祸，二是全案的策劃服務(wù)與銷(xiāo)售代理打包在一起轻姿。
代理公司的生存價(jià)值意義在于犁珠，它是“市場(chǎng)千里眼”、“筑夢(mèng)大師”互亮、“用訂單證明自己”的化身犁享。
招商，實(shí)際就是持有物業(yè)和托管物業(yè)（售后包租）的招租豹休。
招商炊昆，比銷(xiāo)售難度大，復(fù)雜程度及工作量也較大威根，而且招商中的租金收入與銷(xiāo)售收入相比較小凤巨，提成也較少。
這就是做招商代理的公司及委托招商代理的項(xiàng)目都不多的原因洛搀。曾遇到一個(gè)為某商業(yè)做招商代理的人敢茁，江湖很深。
房地產(chǎn)咨詢的對(duì)象一般是商業(yè)物業(yè)留美，如寫(xiě)字樓彰檬、商業(yè)綜合體。但一般不同于房地產(chǎn)策劃谎砾。
戴德梁行逢倍、仲量聯(lián)行、高力景图、世邦魏理仕瓶堕、FPD等品牌所做的房地產(chǎn)咨詢，主要是商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃或物業(yè)管理症歇。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈郎笆，這給開(kāi)發(fā)商們以很好的利用機(jī)會(huì)。
在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作之前忘晤，開(kāi)發(fā)商往往就會(huì)征集多家代理公司宛蚓，要求他們出具策劃報(bào)告。
各家代理公司為了能夠拿到該項(xiàng)目的策劃代理業(yè)務(wù)设塔，也就不惜血本凄吏，免費(fèi)為開(kāi)發(fā)商作專(zhuān)業(yè)咨詢。
周邊環(huán)境、市政設(shè)施痕钢，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案图柏，價(jià)格走勢(shì)，客戶構(gòu)成任连，甚至包括政治經(jīng)濟(jì)蚤吹、文化、人口随抠、消費(fèi)等裁着。
SWOT分析、可行性研究拱她、經(jīng)濟(jì)測(cè)算二驰、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位秉沼、客戶定位桶雀、價(jià)格定位、LOGO設(shè)計(jì)唬复、VI設(shè)計(jì)背犯、案名建議等。
地塊如何規(guī)劃盅抚、產(chǎn)品如何設(shè)計(jì)、項(xiàng)目如何包裝倔矾、房屋如何銷(xiāo)售妄均、售后如何服務(wù)等。
包羅萬(wàn)象哪自，面面俱到丰包，代理公司真可謂用心良苦。
開(kāi)發(fā)商們不費(fèi)吹灰之力就得到一本本厚厚的壤巷、具有或不具有參考價(jià)值的《策劃報(bào)告》邑彪。
這種“不按游戲規(guī)則玩”的做法使策劃代理商們力不從心，不堪重負(fù)胧华。
在拿下標(biāo)的后寄症，開(kāi)始給開(kāi)發(fā)商服務(wù)時(shí)，代理商也受到開(kāi)發(fā)商的“折磨”矩动。
房地產(chǎn)服務(wù)商就像開(kāi)發(fā)商的保姆有巧，不僅在各方面要服務(wù)好甚至討好甲方，還要多多受累悲没，受氣篮迎，受折磨。
也有甲方一幫人水平差、喜歡瞎折騰的甜橱。一個(gè)有水平的開(kāi)發(fā)商是不需要折磨乙方的逊笆，而且還能把事情做得更好。
但在國(guó)內(nèi)岂傲，這樣高明的開(kāi)發(fā)商實(shí)在是少之又少难裆。
這種不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理業(yè)走向新的整合譬胎，并出現(xiàn)兩種新的趨勢(shì)差牛。
一種趨勢(shì)是，開(kāi)發(fā)商依實(shí)力和品牌運(yùn)作需要堰乔，從知名策劃代理機(jī)構(gòu)“挖角”偏化，設(shè)立服務(wù)于自己的地產(chǎn)代理公司。
越是成熟的镐侯、發(fā)達(dá)的侦讨、先進(jìn)的行業(yè)，其內(nèi)外的專(zhuān)業(yè)化分工就越細(xì)苟翻，可以做到精益求精韵卤。
但這些房企應(yīng)當(dāng)防止走入“大而全”的怪圈。有些企業(yè)發(fā)展起來(lái)后崇猫，一味盲目地鋪開(kāi)攤子沈条，仿佛樣樣可以賺錢(qián)。
“與其讓別人賺诅炉，還不如自己賺”蜡歹，但你實(shí)力不夠，你人才缺少涕烧，你經(jīng)驗(yàn)不足月而，則不可盲目自戀。
“飯一口一口地吃议纯，路一步一步地走”父款，否則，一定會(huì)落得一個(gè)“東施效顰”的敗局瞻凤。
另一種趨勢(shì)憨攒，正好相反，與外部的專(zhuān)業(yè)化分工合作越來(lái)越明顯阀参。行業(yè)的進(jìn)步在于各環(huán)節(jié)上縱深專(zhuān)業(yè)的協(xié)作浓恶。
一些大型投資性房企業(yè)除了考慮項(xiàng)目的投資融資和大的資金運(yùn)作外，其他工作則分門(mén)別類(lèi)结笨，一一尋求外部的合作包晰。
同時(shí)湿镀，在運(yùn)作過(guò)程中逐步與各匹配的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。
這樣不僅可以節(jié)省很多的人力伐憾、物力勉痴，而且可以使其將主要的精力和優(yōu)勢(shì)放在追求企業(yè)的快速發(fā)展和較大的投資回報(bào)上。
這就給那些在某個(gè)細(xì)分的具體專(zhuān)業(yè)方面具有深度“造詣”的公司而不是大公司以發(fā)展的巨大機(jī)會(huì)树肃。
一些具有專(zhuān)業(yè)造詣的公司可紛紛嶄露頭角蒸矛，如專(zhuān)門(mén)從事于房地產(chǎn)廣告的公司，專(zhuān)門(mén)從事于效果圖制作的公司等胸嘴。
對(duì)于投資型房企來(lái)說(shuō)雏掠，如何與外部專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，如何選擇劣像，就成了他們工作中一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)乡话。
在上述兩種趨勢(shì)下，房企與代理機(jī)構(gòu)都正面臨著戰(zhàn)略整合的問(wèn)題耳奕，否則绑青，他們都將在市場(chǎng)中逐步被淘汰。
很多代理公司已經(jīng)不再免費(fèi)為開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)的策劃報(bào)告屋群，開(kāi)發(fā)商也無(wú)法憑這種免費(fèi)的報(bào)告而獲得有價(jià)值的東西闸婴。
很高興地看到，目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的合作芍躏，正在向著理性成熟的方向發(fā)展邪乍。
國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)代理模式主要源自于中國(guó)臺(tái)灣和香港。
20世紀(jì)90年代后期來(lái)自臺(tái)灣的第一批地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士如周小麗（新聯(lián)康創(chuàng)始人）等來(lái)到大陸從事房地產(chǎn)代理事業(yè)对竣。
接著也來(lái)了一批香港的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍如黎明楷（中原地產(chǎn)內(nèi)地創(chuàng)始人）等進(jìn)軍大陸房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理市場(chǎng)庇楞。
中原地產(chǎn)從二手房代理（也稱(chēng)房產(chǎn)中介）為入手點(diǎn)慢慢開(kāi)始介入一手房代理市場(chǎng)。
臺(tái)灣的信義房屋柏肪、太平洋房屋及香港的美聯(lián)物業(yè)等地產(chǎn)中介品牌進(jìn)駐國(guó)內(nèi)大城市如上海、北京芥牌、廣州烦味、深圳等地。
這些機(jī)構(gòu)的進(jìn)入壁拉，為內(nèi)地輸送了先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念谬俄，也培養(yǎng)了一批批人才，隨后本土代理公司如雨后春筍般發(fā)展起來(lái)弃理。
這里有必要簡(jiǎn)要地介紹一下來(lái)自香港的中原地產(chǎn)和來(lái)自臺(tái)灣的信義房屋兩個(gè)品牌溃论。
來(lái)自香港的中原地產(chǎn)上世紀(jì)90年代到大陸發(fā)展前已是香港最大的代理公司（二手房）。
創(chuàng)始人施永清原是個(gè)普通中學(xué)教師痘昌，后來(lái)下海創(chuàng)業(yè)钥勋，從一個(gè)簡(jiǎn)單小門(mén)店做起炬转，做出一家知名的地產(chǎn)代理品牌。
到目前為止算灸，除幾家上市公司或準(zhǔn)備上市公司外扼劈，中原地產(chǎn)在大陸各地省市所開(kāi)的分公司可能是最多的。
中原地產(chǎn)做到這種規(guī)模菲驴，跟它的良好體制分不開(kāi)荐吵。企業(yè)的發(fā)展張力、速度及規(guī)模赊瞬，跟其“一把手”也有密切關(guān)系先煎。
中原地產(chǎn)在大陸每開(kāi)一家分公司，都要獵取一位“一把手”巧涧，給他一點(diǎn)分公司股份薯蝎，讓他做“董事總經(jīng)理”。
這位“一把手”一定會(huì)把公司當(dāng)做自己的公司來(lái)做褒侧。
內(nèi)地一些企業(yè)家雖然知道聘用職業(yè)經(jīng)理人來(lái)打理日益壯大的攤子良风，但卻不知道給他們股份。
這是中國(guó)傳統(tǒng)觀念讓他們難以逾越的一道坎闷供，所以導(dǎo)致大批的職業(yè)經(jīng)理人在一個(gè)企業(yè)都不會(huì)做長(zhǎng)久就跳槽了烟央。
雖然也有少數(shù)想明白而給予職業(yè)經(jīng)理人股份的，但多有矛盾和糾葛歪脏，大部分都沒(méi)有成功疑俭。
中原地產(chǎn)的成功還在于其優(yōu)秀的企業(yè)文化，它倡導(dǎo)一種“無(wú)為而治”的管理哲學(xué)婿失。
充分發(fā)揚(yáng)員工的主人翁精神钞艇，讓企業(yè)充滿凝聚力，給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)無(wú)限動(dòng)力豪硅。
來(lái)自臺(tái)灣的信義房屋在來(lái)大陸前也是臺(tái)灣最大的房地產(chǎn)中介公司哩照，其創(chuàng)始人周俊杰與施永清的經(jīng)歷也有點(diǎn)相似。
周俊杰年輕時(shí)讀書(shū)不行懒浮，就去當(dāng)兵飘弧，退伍后很難找到工作，就只能做又苦又累的中介業(yè)務(wù)員砚著。
他有一種不服輸?shù)木翊瘟妫谜嬲\(chéng)、勤奮和毅力投身創(chuàng)業(yè)稽穆，創(chuàng)立自己的中介店冠王，從小做起，一步步壯大舌镶。
信義房屋的企業(yè)文化比較獨(dú)特柱彻，它倡導(dǎo)“信義立業(yè)豪娜，止于至善”，就是追求一種盡善盡美的專(zhuān)業(yè)與服務(wù)境界绒疗。
機(jī)緣巧合的是侵歇，“止于至善”的理念后來(lái)也被中原地產(chǎn)所沿用。
信義房屋內(nèi)部員工管理中倡導(dǎo)一種“同學(xué)情誼”和“師徒情誼”吓蘑。
早進(jìn)企業(yè)的員工或有專(zhuān)業(yè)及經(jīng)驗(yàn)員工都成為“師兄”惕虑、“師姐”，新進(jìn)的員工為“師弟”磨镶、“師妹”溃蔫。
我在以上兩個(gè)品牌的上海公司都任職過(guò)，也受益于它們的企業(yè)文化琳猫。我在日后任職于其他企業(yè)時(shí)伟叛，也盡量發(fā)揮。
企業(yè)文化與管理制度不同脐嫂，它是企業(yè)長(zhǎng)期秉承磨練的一種文化统刮，是“深入骨髓”的東西，具有獨(dú)特性账千，很難模仿侥蒙。
我在進(jìn)入內(nèi)地本土一家地產(chǎn)代理公司任職時(shí)，就想把這兩家公司的“月會(huì)”活動(dòng)形式套入這家企業(yè)匀奏。
開(kāi)始受贊同和支持鞭衩，但執(zhí)行時(shí)，老板不自覺(jué)地加進(jìn)他自己的想法和方式娃善÷垩埽“拷貝不走樣”玩成了“拷貝全走樣”。
2005年以后聚磺，隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)急劇坯台，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)成立自己的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)或營(yíng)銷(xiāo)策劃公司。
代理市場(chǎng)蛋糕分化瘫寝，業(yè)務(wù)減少蜒蕾，上海的房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)于開(kāi)始出現(xiàn)分化趨勢(shì)。
一些已經(jīng)賺了錢(qián)的代理公司開(kāi)始向投資方向發(fā)展矢沿，如參股開(kāi)發(fā)公司滥搭、投資酒店公寓酸纲、收購(gòu)爛尾樓包裝捣鲸、項(xiàng)目聯(lián)建。
也有一些代理公司紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)陸房地產(chǎn)代理市場(chǎng)闽坡。其他大城市如北京栽惶、廣州愁溜、深圳等也有類(lèi)似的情況。
