01面對疫情房企的應(yīng)對措施
面對本次疫情，房企普遍反應(yīng)迅速，應(yīng)對有效誊稚，措施有力。
根據(jù)我們對于房企支援疫情防控舉措看罗心，房企主要通過三個方面舉措支持疫情防控里伯，共同抗擊疫情：
第一，捐款捐物渤闷。
疫情明確第一時間疾瓮，房企就迅速為武漢捐款捐物，從抗擊疫情的資金到緊缺的醫(yī)療用品飒箭，房企為疫情嚴(yán)重的區(qū)域提供支援狼电；
第二，在生產(chǎn)和服務(wù)中落實(shí)防疫抗疫工作弦蹂，多地多企業(yè)關(guān)閉售樓處肩碟，避免人員集聚引起的疫情擴(kuò)散。
同時凸椿，房企的物業(yè)公司也積極開展社區(qū)防疫的支持工作削祈，疫情防控工作重點(diǎn)由防擴(kuò)散到社區(qū)防控階段，在防止疫情社區(qū)傳播方面物業(yè)公司做出貢獻(xiàn)脑漫；
第三髓抑，助力經(jīng)濟(jì)，安全有效地恢復(fù)生產(chǎn)和服務(wù)活動优幸。
商業(yè)地產(chǎn)持有企業(yè)減免租戶租金和房企推動網(wǎng)上售樓吨拍，都保證在抗擊疫情的情況下最大可能地助力生產(chǎn)活動。
02對全國房地產(chǎn)市場的基本判斷
基本假設(shè)1：本次疫情持續(xù)時間不會過長网杆，對地產(chǎn)影響有限密末；
基本假設(shè)2：政策相機(jī)；抉擇跛璧，不會視而不見，也不會過快出手新啼；
基本假設(shè)3：政策效果是有彈性有效果的追城。
任何研究都要在假設(shè)之下考慮確定因素與變量。首先燥撞，我看看在疫情沒有發(fā)生之前座柱，市場表現(xiàn)以及我們對上市的基本判斷迷帜。其次，在加入了疫情這個變量之后色洞，市場的走勢如何戏锹。
第一，2020年有效供給偏低
一個城市的去化率在60%上下是比較正常的水平火诸，如果像2017年80-90%的去化率是比較不正常的情況锦针。如果去年企業(yè)所在城市的去化率在30-40%，我對這個城市是比較悲觀的置蜀。
我個人并不擔(dān)心房企上半年的去化奈搜，而更擔(dān)心其下半年的去化，原因在于房企大多在上半年補(bǔ)一部分貨盯荤，上半年的去化率馋吗，要保證全年去化任務(wù)的完成。如果在年末動用了各種營銷方式還未去化的貨值儲備秋秤，在未來也很難再去化宏粤。
為什么當(dāng)前對于去化這么悲觀，原因在于2016-2018當(dāng)時的壓力沒那么大灼卢，無論好去化難去化绍哎，最后全年都能去化掉，所以每年都是新增的貨在賣芥玉。
但是到了2020年蛇摸，2019年年底房企已經(jīng)在非常努力去化的情況下都沒有去化的項目，在2020年也會非常難賣灿巧。因此房企營銷團(tuán)隊背著非常大的包袱赶袄，未來難去化的項目目前還看不到能夠逆勢反彈的催化劑。所以2020年有效貨值的供給是不足的抠藕。
第二饿肺，需求是乏力的
首先，2019年總體來看是一個房住不炒的市場盾似，所有的購房者其實(shí)都是一個類型的群體——剛需敬辣，幾乎沒有投資性需求參與，今年即使沒有疫情影響零院，2020年的需求也是有一定挑戰(zhàn)的溉跃。
如果一個市場沒有投資性需求，或者說沒有終極改善需求參與進(jìn)來的話告抄，那么這個市場的熱度是不會起來的撰茎，房子都是買來住的，每個城市都會在一個常態(tài)成交量上浮動打洼，不會出現(xiàn)爆發(fā)性增長龄糊。
第三逆粹，企業(yè)被動去杠桿
2019年房地產(chǎn)企業(yè)受金融政策超強(qiáng)管控，進(jìn)行被動去杠桿炫惩。過去很多企業(yè)自我的去化周期僻弹，儲備的貨按前一年的銷售，大概能賣到3.5年到4年他嚷，這個周期在過去看來是合理的蹋绽。
但是去杠桿的背景下帶來了負(fù)債和資產(chǎn)同降，資產(chǎn)端降低最多的是庫存爸舒，最后壓縮到企業(yè)層面就是庫存蟋字。只要有擴(kuò)張，在去杠桿的背景下扭勉，一定壓縮的是去化周期和庫存鹊奖，所以企業(yè)的去化周期要向2.5年的方向前進(jìn)。
為什么過去兩年年初都有小陽春涂炎，企業(yè)會在年初搶地忠聚，因為他們要用這一部分有效的貨值，沖下半年的銷售量唱捣。
所以很多房企即使明知上半年土地貴两蟀，下半年便宜，還是會在年初搶地震缭。這在2020年元旦之后土地市場也有相應(yīng)的反應(yīng)赂毯。
03疫情對于市場供需、政策以及企業(yè)的影響
1拣宰、供給：先冰封后供應(yīng)提速
短期之內(nèi)党涕，政府土地供應(yīng)與企業(yè)供應(yīng)冰封均處于冰封狀態(tài)，當(dāng)前最重要的任務(wù)就是抗擊疫情巡社。
從不同能級城市來看膛堤，一線城市受疫情影響不大，預(yù)計3月底4月初的土地供應(yīng)可以恢復(fù)到相對正常的狀態(tài)晌该。
二線城市預(yù)計全年供地質(zhì)量會有所提升肥荔，
因為本次疫情對城市經(jīng)營的影響較大，政府還是會希望通過土地財政能夠彌補(bǔ)一定的財政收入朝群，并一定程度提升經(jīng)濟(jì)燕耿。預(yù)計二線城市進(jìn)入到供應(yīng)的狀態(tài)會更早，積極性會更高姜胖。
三四線城市供應(yīng)相對平穩(wěn)缸棵，2019年下半年拿地三四線城市土地的房企，可能會有經(jīng)營上的壓力。
企業(yè)的供應(yīng)處于兩難狀態(tài)堵第。若不供，沒有貨隧出；供的話踏志，去化不好。隨著疫情的控制胀瞪，不斷恢復(fù)针余，4月中旬疫情得到控制的話，預(yù)計3月底4月初凄诞，企業(yè)的供應(yīng)能逐漸恢復(fù)正常圆雁。
同時，企業(yè)一般上半年貨量都相對較少帆谍，因此伪朽，企業(yè)決勝還看下半年。兩難境地下汛蝙，倒逼企業(yè)去拿地烈涮。同時，我們預(yù)計地價下降幅度會低于市場預(yù)期窖剑，空間不會太大坚洽。
2、需求：封閉型三四線影響最大
一線城市的需求整體量是穩(wěn)定的西土，需求可以實(shí)現(xiàn)季節(jié)性轉(zhuǎn)移讶舰。
二線城市由于調(diào)控政策較嚴(yán)，需求相對疲弱需了，疫情加速了市場調(diào)整跳昼。同時，二線城市彈性與空間均存在援所，且部分城市的價格已經(jīng)進(jìn)行了一輪調(diào)整庐舟。
二線城市需重點(diǎn)關(guān)注，企業(yè)可以在這個時間將不好的貨可以促銷的方式去化掉住拭，借此把貨值結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化挪略。三四線尤其是封閉型三四線城市，是本次疫情影響最大的滔岳，因為每年春節(jié)都是封閉型三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的高峰杠娱，通常能占比全年需求的1/4左右，而這次疫情在春節(jié)發(fā)生谱煤，對于這部分城市還是影響比較大的摊求。
外溢型三四線城市看后續(xù)政策與周邊核心城市市場表現(xiàn)，資源型三四線城市受制于房住不炒刘离。3室叉、政策：相機(jī)抉擇睹栖，放松是大概率事件
全年的銷售金額來看，可能會呈現(xiàn)一個負(fù)增長的態(tài)勢茧痕，但是下降的幅度應(yīng)該不會太大野来，一線城市預(yù)計企穩(wěn)；二線城市二三四季度可能會受到政策放松的影響踪旷，會有比較大的彈性曼氛；三四線可能受到的沖擊還是會比較大，可能會下降5-6%令野。
總體上來看舀患，一季度是房企比較艱難的一個時刻，而政策的放松應(yīng)該是一個比較確定的事件气破。
4聊浅、企業(yè)：短期冰封，線上銷售受阻
現(xiàn)在很多線上的售樓處推出堵幽，但是仍沒有辦法和傳統(tǒng)的售樓處相比狗超，目前來看線上售樓處的效果并不好。
線上售樓處的模式朴下，不匹配購房者的需求努咐，目前大部分購房者都是自住的，原來很多購房者是投資性需求殴胧，可以不去看房渗稍，但是現(xiàn)在都是自住，所以客戶還是要去實(shí)地看樣板間团滥，才會購房竿屹。
因此短期來看，線上售樓處的模式很難替代傳統(tǒng)的售樓處灸姊。這也提示房企中長期注重線上售樓系統(tǒng)的閉環(huán)打造拱燃。
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