? ? ? ? 前些天，因合同到期鹅很，開始另租房子嘶居，看了不少房子，有商品房促煮、民房邮屁、公寓、SOHO等菠齿，其來源不外乎是一手房東出租的佑吝、二手房東轉(zhuǎn)租的、租戶私下轉(zhuǎn)租的绳匀、以及中介介紹的芋忿。其中，讓我和我的的小伙伴驚呆的是疾棵，有位房東在城中村有20棟樓出租戈钢，每棟樓至少有6-8層，每層樓有6-7間（單間是尔、一房一廳殉了、兩房一廳），每間房屋租金在700-1300元/月不等拟枚，我們粗略算一下薪铜，月租金收入近百萬，妥妥的包租公恩溅。出于好奇隔箍，尋思著這月入百萬的包租公，是否有交稅脚乡？應(yīng)該交哪些稅鞍恢？
? ? ? ? 判斷包租公交稅前，我的第一反應(yīng)是這20棟的房產(chǎn)是不是他的自有房產(chǎn)每窖，是一手房東還是二手房東？在房產(chǎn)的持有上看弦悉，如果是一手房東窒典，他就要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，如果是二手房東稽莉，則不需要瀑志。
? ? ? ? 有好學(xué)的小伙伴，可能會有疑問，城中村不是屬于農(nóng)村嗎劈猪？農(nóng)村的房產(chǎn)不是不需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅嗎昧甘？根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定房產(chǎn)稅在城市、縣城战得、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收充边，不包括農(nóng)村〕Ｕ欤《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定在城市浇冰、縣城、建制鎮(zhèn)聋亡、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人肘习，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，因此坡倔，也不包括農(nóng)村漂佩。農(nóng)村的房產(chǎn)確實(shí)不征收房產(chǎn)稅，但城中村真的是農(nóng)村嗎罪塔？我們常說的“城中村”是由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ǖ某鞘幸?guī)劃范圍投蝉，而稅法上關(guān)注的是“城”的位置，而不是“村”的性質(zhì)垢袱，因此墓拜，城中村的房產(chǎn)是需要繳納房產(chǎn)稅的。大家可以參考案例：李XX訴北京市通州區(qū)地方稅務(wù)局馬駒橋稅務(wù)所等稅務(wù)行政管理案请契，案號：（2016）京03行終100 咳榜。
? ? ? ? 我們現(xiàn)在來算一算，如果房東是一手房東爽锥，這20棟是房東的自有房產(chǎn)涌韩，他每年需要繳納的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅分別是多少？假設(shè)每間房屋租金為1000元/月氯夷，每層有7間臣樱，每棟樓有7層。當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅是5元/平方米腮考，每棟樓占地面積為100平方米雇毫。
? ? ? ? 年應(yīng)交的房產(chǎn)稅=[20*7*7*1000*12-20*7*7*1000*12/(1+5%)*1.5%]*4%*50%=231840元，對個(gè)人出租住房踩蔚，不區(qū)分用途棚放，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。同時(shí)馅闽，個(gè)人比照小規(guī)模納稅人飘蚯，可以享受“六稅兩費(fèi)”50%幅度內(nèi)減免馍迄。
? ? ? ? 年應(yīng)交的城鎮(zhèn)土地使用稅=0元，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）第二條（三）的規(guī)定：對個(gè)人出租住房局骤，不區(qū)分用途攀圈，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
? ? ? ? 除了要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅外，房東取得租金收入，還需要繳納增值稅馍资、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加撕捍、地方教育附加以及個(gè)人所得稅。租賃雙方簽訂房屋租賃合同泣洞，還要繳納印花稅忧风，我們分別來算一算。
? ? ? ? 年應(yīng)交的增值稅=20*7*7*1000*12/(1+5%)*1.5%=168000元球凰。個(gè)人出租房屋狮腿，按照5％的征收率減按1.5％計(jì)算增值稅。
? ? ? 年應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅呕诉、教育費(fèi)附加缘厢、地方教育附加=168000*（7%+3%+2%）*50%=10080元。同時(shí)甩挫，個(gè)人比照小規(guī)模納稅人贴硫，可以享受“六稅兩費(fèi)”50%幅度內(nèi)減免。
? ? ? 年應(yīng)交的印花稅=0伊者，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）第二條（二）的規(guī)定：對個(gè)人出租英遭、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅亦渗。
? ? ? ? 年應(yīng)交的個(gè)人所得稅挖诸。個(gè)人按市場價(jià)出租居民住房，稅率10％法精，個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入多律，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：
1.財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)
2.向出租方支付的租金
3.由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用搂蜓；（每次800元為限狼荞，一次扣不完的，可在以后期扣除）
4.稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)帮碰，800元或20％粘秆。
公式：
每次收入不超4000元的：應(yīng)納稅所得額＝收入－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目－修繕費(fèi)用（800元為限）－800（費(fèi)用額）
每次收入超過4000元的：應(yīng)納稅所得額＝（收入－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目－修繕費(fèi)用）×（1－20％）
? ? ? ? 根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）第四條規(guī)定： 個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅收毫。
? ? ? ? 假設(shè)20棟房屋每月修繕費(fèi)均超過800元扣除標(biāo)準(zhǔn)攻走。
? ? ? ? 年應(yīng)交的個(gè)人所得稅=（20*7*7*1000*12-231840-168000-10080-800*12）*（1-20%）*10%=9072338.4元。
? ? ? ? 一手房東每年應(yīng)交的稅費(fèi)合計(jì)=231840+168000+10080+9072338.4=1317158.4元此再。
? ? ? ? 那么昔搂，如果該房東是二手房東呢？首先输拇，二房東摘符，不需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；其次策吠，所繳納的增值稅及附加稅費(fèi)逛裤、印花稅與一手房東計(jì)算結(jié)果一樣；最后猴抹，不同的是個(gè)人所得稅的計(jì)算带族，二手房東向出租方支付的租金是允許扣除的，同時(shí)（財(cái)稅〔2016〕43號）第四條規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的蟀给，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額蝙砌，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。假設(shè)向出租方支付的租金20萬元跋理。
? ? ? 年應(yīng)交的個(gè)人所得稅=（20*7*7*1000*12-168000-10080-800*12-200000）*（1-20%）*10%=909785.6元择克。
? ? ? ? 二手房東每年應(yīng)交的稅費(fèi)合計(jì)=168000+20160+909785.6=1097946元。
? ? ? ? 因此前普，不管是一手房東還是二手房東肚邢，20棟房產(chǎn)在出租，原則上其每年應(yīng)繳納的稅費(fèi)達(dá)百萬拭卿，稅法上也規(guī)定了要交稅骡湖，但是實(shí)際上，很少有個(gè)人房東去繳稅的记劈。近幾年勺鸦，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也開始加大對房東征稅，也就是所謂的“房東稅”目木，全國已有河北换途、湖南、云南三省在試點(diǎn)刽射，如：云南稅務(wù)局按租金的5%確定個(gè)稅的應(yīng)納稅所得額军拟，計(jì)算繳納“房東稅”。
? ? ? ? 同時(shí)誓禁，也發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（建房規(guī)〔2021〕2號）懈息，文件規(guī)定：從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)，以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的自然人摹恰，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記辫继，取得營業(yè)執(zhí)照怒见，其名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣。應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立1個(gè)住房租賃資金監(jiān)管賬戶姑宽，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案遣耍，并通過住房租賃管理服務(wù)平臺向社會公示。通過對于房屋的備案和資金的監(jiān)管炮车，助力“房東稅”的征收舵变。
