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對(duì)于我們這種需要把全部積蓄掏出來，
還得借點(diǎn)錢湊首付涂圆、
在首都賴著不走的北漂屁民们镜，
買房子前總有一個(gè)問題反復(fù)討論繞不開：
房價(jià)還會(huì)漲么？會(huì)不會(huì)跌叭笄浮模狭？
真悲催。我剛買了房踩衩，房價(jià)就跌了嚼鹉。
我安慰自己說贩汉，
我是剛需買房用來自住的；
沒事锚赤，總會(huì)漲回來的匹舞。
今天在辦公室，我語音采訪了一下Horace线脚，
我們?cè)诿绹姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作伙伴赐稽。
采訪完之后，我對(duì)著手機(jī)話筒大聲說：
「Horace謝謝你浑侥！你說的太有價(jià)值了姊舵！」
事情是這樣的。
請(qǐng)容許我采用倒敘的方式表達(dá)我異樣的心情寓落。
先說說Horace告訴我的房產(chǎn)投資理論括丁，
再講講北京的房子我怎么買虧了。
Horace的房產(chǎn)投資論
“房子是不能一直貴下去的”
中國的一線城市和香港一樣零如，房價(jià)已經(jīng)很高了躏将。房子不能一直貴下去的。為什么呢考蕾？因?yàn)榉孔酉喈?dāng)于向你的未來，你的孩子会宪，你的下一代貸款肖卧。假設(shè)你10年前買了所房子50萬，現(xiàn)在房子漲到500萬掸鹅，你會(huì)說塞帐，咦，我賺了450萬耶巍沙。再過10年或20年葵姥，你的兒子長大了，想買你旁邊一套一模一樣的房子句携，那時(shí)候的價(jià)格假設(shè)是1000萬榔幸，他怎么買的起？
如果房價(jià)漲這么快矮嫉，收入又不可能漲得一樣快削咆，那么他就只能去向銀行貸款30年買這套房子，把錢交給旁邊一個(gè)和你一樣的人蠢笋。你的房子增值了100倍拨齐，可這個(gè)錢是相當(dāng)于用下一代越來越長的時(shí)間去還的。
所以這一代房子上的超倍溢價(jià)昨寞，相當(dāng)于從下一代身上提取出來的瞻惋，你的兒子要為它買單厦滤。這就是房子不可能一直瘋狂漲下去的原因。
從這個(gè)道理上講歼狼，香港政府和北京上海政府一樣馁害，不敢再讓房子這樣漲下去，尤其是住宅蹂匹。房子還會(huì)漲碘菜，但不會(huì)是幾倍，不會(huì)很多很多限寞，就才正常忍啸。
“房子是比較省心的資產(chǎn)”
許多中國人看到國內(nèi)房地產(chǎn)的限制和不確定性，就考慮進(jìn)行海外資產(chǎn)配置履植，海外有許多種資產(chǎn)计雌，而房子是比較省心的一種，并不是每個(gè)人都適合打理像股票這樣的資產(chǎn)的玫霎，比較耗費(fèi)精力凿滤，像我這樣喜歡把精力放在工作上的人，就不太適合庶近。所以我選擇投資房地產(chǎn)翁脆，就是因?yàn)樗兆饣貓?bào)很好，非常省心鼻种。西雅圖房子的租金回報(bào)每年6個(gè)點(diǎn)是很正常的反番，而且在過去8年西雅圖的房子每年都保持7%以上的增值。
美國的房地產(chǎn)是完全透明的叉钥，過去幾十年所有的交易記錄都可以去查到罢缸。
“投資類房子與自住類房子是兩回事”
在美國，投資類的房子要選租金收益高的投队。租金收益高的什么樣的房子呢枫疆？
位置好，交通方便敷鸦，便宜的息楔，破一點(diǎn)不要緊，簡單的裝修一下轧膘，干凈整潔耐用钞螟，不需要進(jìn)口瓷磚高級(jí)家裝，就可以用來出租了谎碍。
那么美國人鳞滨、日本人、歐洲人蟆淀、中國人在做這個(gè)投資的時(shí)候思路有什么不一樣嗎拯啦？沒有澡匪。大家對(duì)收租房產(chǎn)的概念是一樣的。
許多國外機(jī)構(gòu)到中國宣傳投資自住兩相宜的房子褒链，都是美國當(dāng)?shù)厝瞬粫?huì)買的房子唁情。
自住的房子，你不會(huì)用差的材料甫匹，這一塊瓷磚用意大利的甸鸟，那個(gè)地板是那種白的，這里高級(jí)一點(diǎn)兵迅，不能差一分一毫抢韭。這么高成本適合投資嗎？不適合恍箭，投資回報(bào)率不高嘛刻恭。
如果我是租客，我不會(huì)因?yàn)槟阌昧烁呒?jí)大理石不是塑料而多付一塊錢扯夭。
我們判斷自己的服務(wù)在國內(nèi)是有空間的鳍贾，就是因?yàn)槲覀兊睦砟钍亲屩袊撕彤?dāng)?shù)厝说耐顿Y方式保持高度一致。就是買一些舊一點(diǎn)破一點(diǎn)的房子交洗，地區(qū)好的骑科，裝修一下，干凈整潔大方漂亮藕筋，收租纵散。就是這樣子。
這些年發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象隐圾。很多中國人，在國內(nèi)做房產(chǎn)投資是很厲害的掰茶，在國外會(huì)買一些根本回報(bào)率不高的高大上房子暇藏。為什么會(huì)這樣，因?yàn)樗麄冊(cè)诤Ｍ鉀]有辦法接收到有價(jià)值的信息濒蒋，容易被一些感性的東西誤導(dǎo)盐碱。
租金回報(bào)率是這么用的
許多人一提起北京的租金回報(bào)率1%，也就是100年的租金等于房價(jià)沪伙，滿腦子就是：泡沫瓮顽，絕對(duì)的泡沫！房地產(chǎn)炒這么高围橡，無良炒房團(tuán)真可惡暖混！中國經(jīng)濟(jì)危險(xiǎn)了，全靠房地產(chǎn)死撐翁授！傻X吧拣播，等著崩盤吧晾咪！
Horace給我講了一個(gè)不同版本的故事。
Horace最近在香港住贮配，我們知道谍倦，香港的樓市更瘋狂。他說泪勒，他到香港找租房時(shí)昼蛀，經(jīng)紀(jì)人給他推薦了一套月租金10萬港幣的房子，他想可能不太需要租這么貴的圆存，隨口問了下這套房子的價(jià)格叼旋。經(jīng)紀(jì)人說，1.2億港幣辽剧。
然后Horace進(jìn)行了這樣一番心理活動(dòng)：
1.2億的房子月租金10萬送淆，年租金120萬，年租金回報(bào)率是1%怕轿。我在西雅圖可以輕松找到一堆年租金回報(bào)率6%的房子（人家就是干這個(gè)的）偷崩。如果我用2000萬港幣在西雅圖買房用來收租，每年的租金回報(bào)正好是120萬撞羽。也就是說阐斜，我用2000萬的資本回報(bào)，可以在香港享受到價(jià)值1.2億的房子诀紊。
這才是有錢人的境界好嗎谒出，這才是租金回報(bào)率正確的打開方式好嗎。這就是思維模式上的差距啊邻奠。當(dāng)我們聽到不理性的東西笤喳，想的都是怎么罵會(huì)更爽一點(diǎn)，而人家想的是這東西可以怎么來用碌宴。
北京買房經(jīng)歷：錯(cuò)過人生贏家
今年3月杀狡，經(jīng)過半年看房，我痛下決心在房山長陽買了人生第一個(gè)房子贰镣，五環(huán)邊很偏的地方呜象。房價(jià)是4萬一平米，總價(jià)320萬碑隆。首付加中介費(fèi)和稅費(fèi)恭陡，一共需要150多萬現(xiàn)金。剛簽了合同上煤，北京各種限購政策就來了休玩。
在北京買房，投資和自住目的兼具。因?yàn)檫^去多年北京的房子只有一種屬性：房價(jià)漲得飛快哥捕，租金回報(bào)極低牧抽。所以哪怕你是自住，也一樣是享受了房子帶來的投資紅利遥赚。
許多人扬舒，包括我，都算過一筆賬凫佛，如果在北京租一輩子房又如何讲坎？租一輩子房子，都比在北京買這棟房子花的錢少愧薛。
這么想心理滿足感很強(qiáng)晨炕，可以安慰一下自己沒錢買不起房的窮逼心理。租金花了就沒了毫炉，而房子可以保值增值瓮栗，誰都知道能買房盡早買劃算。
在北京租一輩子房瞄勾，絕對(duì)是最下策费奸，因?yàn)槟銢]有任何資產(chǎn)。這是沒錢的無奈選擇进陡。
努力攢錢愿阐，拼命掙錢，七拼八湊弄齊了首付趾疚，買了房子缨历，月月還貸，是更好一點(diǎn)的選擇糙麦。日子苦了辛孵，但生活有了奔頭，有了沖勁赡磅。
但是觉吭。。仆邓。
如果按Horace的思路，我是不是當(dāng)時(shí)可以考慮用手上150萬現(xiàn)金伴鳖，在美國西雅圖買一所房子节值？每年6%的凈租金回報(bào)是9萬，夠我在北京北邊租一個(gè)月租7500塊的房子榜聂，這樣我和老婆通勤時(shí)間會(huì)直線降低搞疗，居住品質(zhì)也能提升不止一個(gè)檔次。如果我再貸點(diǎn)款须肆，除了還貸匿乃，每月一萬的租金回報(bào)也是輕輕松松桩皿。
生活品質(zhì)這事兒重要嗎？往眼前一倆月說不太重要幢炸，往遠(yuǎn)了說非常重要泄隔，生活品質(zhì)上來了整個(gè)人的精氣神兒都不一樣，看事情的角度和策略也不在一個(gè)能量級(jí)上宛徊。有什么是比把精力專心放在成長上回報(bào)更高的嗎佛嬉？
如果我能在西雅圖擁有永久產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，又能在北京無限期高品質(zhì)地免費(fèi)住下去闸天，我干嘛非要搞一棟不到70年產(chǎn)權(quán)的北京房子在手上暖呕？
我X啊，這才是人生贏家模式好嗎苞氮。
復(fù)個(gè)盤：為什么我認(rèn)為北京的房子買虧了
買的時(shí)候320萬湾揽，現(xiàn)在300萬妥妥搞定，這不是明擺著虧了嗎笼吟。
這不是我指的虧库物。北京周邊的成熟度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對(duì)標(biāo)美國大城市來看赞厕，周邊這些區(qū)還有很大發(fā)展空間艳狐，只要有持續(xù)規(guī)劃，地段就會(huì)越來越值錢皿桑，我堅(jiān)信（不堅(jiān)信咋整毫目，錢都砸進(jìn)去了）。
但是诲侮，總結(jié)這兩個(gè)決定之間的差異镀虐，從決策的角度，我認(rèn)為虧了沟绪。
在北京買房子刮便，我怎么評(píng)估它的漲跌？剛需绽慈、土地供應(yīng)恨旱、市場熱度，都可以研究坝疼，可政策呢搜贤，我吃不準(zhǔn)，你不知道下一個(gè)調(diào)控政策是怎樣钝凶，你也不知道下一個(gè)時(shí)間段的規(guī)劃政策會(huì)如何仪芒。沒辦法，反正需要住，又是資產(chǎn)掂名，大跌的概率不大据沈，現(xiàn)金放在手里貶值速度讓人心痛啊。雖然是全部家當(dāng)饺蔑，那我就賭它會(huì)繼續(xù)漲锌介。畢竟過去一年多的時(shí)間房價(jià)翻了番，眼紅膀钠。沒錯(cuò)掏湾，就是賭。
在北京買房子肿嘲，拋開剛需自住因素融击，是一場投機(jī)性決策。
如果在西雅圖買房雳窟，依托于美國成熟的房地產(chǎn)市場尊浪，除非遇到概率極低的自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)封救，西雅圖每年六個(gè)點(diǎn)的租金拇涤，六個(gè)點(diǎn)的增長，是比較保守的預(yù)期回報(bào)誉结。單從人口凈流入一項(xiàng)來看鹅士，就很清楚看到西雅圖房產(chǎn)投資市場的價(jià)值。過去6年人口總數(shù)增長了15%惩坑，這在美國是很夸張的掉盅。
投機(jī)和投資兩個(gè)機(jī)會(huì)擺在我眼前，我永遠(yuǎn)都會(huì)選投資以舒。這就是我眼中的決策正確趾痘，決策不虧。
這件事回頭想想蔓钟，問題到底出在哪呢永票？當(dāng)時(shí)不知道海外房產(chǎn)投資，我沒有另外一個(gè)選項(xiàng)滥沫。一方面房價(jià)在瘋長侣集，我不買，以后可能再也買不起兰绣，選擇余地已經(jīng)從四環(huán)沿線一路被碾壓到南五環(huán)以外肚吏；另一方面，我不能眼睜睜看著錢放在手里貶值狭魂，就算是賭，也只能賭了。
問題其實(shí)出在視野的狹窄上雌澄。
中國的M2增速已經(jīng)降至11%左右斋泄，看勢頭還會(huì)繼續(xù)放緩。未來中國房價(jià)再出現(xiàn)2016年暴擊式增長的概率不大镐牺。將目光放遠(yuǎn)一點(diǎn)炫掐，瞄向高凈值人群普遍關(guān)注的海外房產(chǎn)投資，是一條穩(wěn)健解決焦慮的投資思路睬涧。
格局的成長募胃，是最大的投資回報(bào)。把時(shí)間和金錢投在見識(shí)增長和模式進(jìn)化上畦浓，永遠(yuǎn)不會(huì)虧本痹束。
人生嘛，走投無路讶请、除此之外別無選擇的時(shí)候很多祷嘶；但很可能是我們自己見識(shí)的東西不夠多，所以可供選擇的路就少了夺溢。
要不然论巍，我可能現(xiàn)在正租著北京一萬塊一個(gè)月的房子，面對(duì)丈母娘「你有房嗎」的質(zhì)問风响，可以畢恭畢敬地對(duì)她說：
我在美國西雅圖有一所房子嘉汰，它所產(chǎn)生的現(xiàn)金收益，足以讓我不花一分錢在這里住一輩子状勤。
（結(jié)尾情節(jié)純屬虛構(gòu)鞋怀，因?yàn)檎赡改飶膩頉]跟我要求過房子。括號(hào)內(nèi)容對(duì)于家庭和諧非常重要荧降，特此聲明接箫。）
