?[ 寫在前面的話 ]?

近年來，一炒刁、二線城市隨著人口的進一步流入恩沽，催生了大量的房屋居住需求，而近5年來中心城市房價的高企則使得這些居住需求不得不以租賃的形式得到滿足翔始。

同時罗心，隨著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成熟和互聯(lián)網(wǎng)溝通效率的提高，城市間的物理邊界不斷被打破城瞎、融合渤闷、人員流動愈發(fā)頻繁。秉承著“U盤化生存”的青年一代對“租房居住”的接受程度越來越高脖镀。加之國家正向的政策支持和引導(dǎo)飒箭，長租公寓市場近年來得到了快速發(fā)展。

從最早做包租起家的個人房東，到公寓專業(yè)托管運營公司补憾，再到今天地產(chǎn)前20強紛紛跑步入場漫萄，公寓行業(yè)風(fēng)起云涌，各類產(chǎn)品層出不窮盈匾，一片歡欣雀躍、資本投的開心毕骡、企業(yè)做得開心削饵、客戶租的開心。

雖然經(jīng)過了多年的“中國式開發(fā)”未巫，我國的城市化率目前仍然在55%左右窿撬，相較于發(fā)達國家動輒75%的城市化率，我們相當(dāng)一段發(fā)展空間叙凡，加之當(dāng)下促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的多項政策措施劈伴，預(yù)計未來5-10年內(nèi)仍然會有相當(dāng)多的人口離開土地，進入城市握爷，居住空間租賃市場有一個長期向好的增長預(yù)期跛璧。

（典型公寓內(nèi)景）

（典型公寓內(nèi)景）

機會伴隨著挑戰(zhàn)，隨著行業(yè)的繁榮新啼，客戶的要求愈發(fā)多樣化追城，品牌競爭也相應(yīng)的越來越激烈，產(chǎn)品的優(yōu)化燥撞、升級需求日益顯著座柱。與之相對的，我們也看到市面許多公寓產(chǎn)品在設(shè)計層面還存在著很多可以完善的空間物舒，公寓設(shè)計體系還不完整色洞，方法和思路也沒有得到很好的總結(jié)。

（日本某膠囊旅社和國內(nèi)主流品牌公寓對比）

（日本某膠囊旅社和國內(nèi)主流品牌公寓對比）

TJDI同設(shè)國際作為整個行業(yè)生態(tài)的一部分冠胯，我們想將近年來在公寓設(shè)計火诸、城市改造領(lǐng)域的所見、所做涵叮、所思寫出來惭蹂，幫助大家梳理公寓設(shè)計的概念，建立正確的設(shè)計價值觀割粮，希望能夠通過自己的點滴努力盾碗，讓整個行業(yè)的開發(fā)更高效，產(chǎn)品更精進舀瓢，發(fā)展更健康廷雅。

我們會以連載的方式進行5大部分共數(shù)十篇干貨文章，內(nèi)容涵蓋公寓產(chǎn)品從設(shè)計到落地的各個方面，我們希望能夠產(chǎn)生真正對所有同行有所參考航缀、有所影響商架，有所價值的文章，因此在文章中不僅會介紹我們自己的設(shè)計案例芥玉，也會把很多優(yōu)秀同行蛇摸、供應(yīng)商的作品、產(chǎn)品拿來分析灿巧、介紹赶袄，歡迎各位指正。這份"全解"適合公寓從業(yè)者抠藕、設(shè)計人員饿肺、有志于從事公寓行業(yè)的人員使用。我們希望他可以閱讀者你實現(xiàn)如下3個目標(biāo)：

一盾似、概論公寓設(shè)計

這是連載的第一篇敬辣，在本篇內(nèi)容里，我們將為大家介紹：

1零院、公寓的起源和流變

2溉跃、公寓產(chǎn)品的分析和解構(gòu)

3、公寓中設(shè)計專業(yè)的角色和意義

01

?[ “公寓“：源自羅馬時代的功能性居所 ]?

公寓這個詞门粪，最早可查的歷史出現(xiàn)在羅馬時代喊积，對應(yīng)拉丁文insula，公園前1世紀(jì)前后玄妈，羅馬城工商業(yè)發(fā)達乾吻，人口激增，一度達到了100萬人（而這一數(shù)字在19世紀(jì)后期才在工業(yè)革命后的倫敦實現(xiàn)）得益于同時期混凝土技術(shù)的發(fā)明和應(yīng)用拟蜻，城中出現(xiàn)了很多2到3層的建筑绎签，一層是商鋪，二層用來出租供客商酝锅、工商從業(yè)者居住诡必。

（insula 外觀復(fù)原圖）

（insula 外觀復(fù)原圖）

（位于 Oista 的一座insula 遺址）

同樣在西方，二戰(zhàn)之后搔扁，歐洲各國從戰(zhàn)爭的破壞中走了出來爸舒，在這樣一個難得的和平環(huán)境，各國壓抑了多年的生產(chǎn)力稿蹲、創(chuàng)造力如火山爆發(fā)般涌現(xiàn)扭勉，出現(xiàn)了一個高速的經(jīng)濟增長期，與之而來的苛聘，同樣是城市人口數(shù)量的快速膨脹

（二戰(zhàn)后歐洲人口爆發(fā)式增長）

（二戰(zhàn)后歐洲人口爆發(fā)式增長）

各國政府迅速著手進行城市公寓的規(guī)劃涂炎，歐洲復(fù)興計劃忠聚，柏林復(fù)興計劃等對社會進行的經(jīng)濟、文化唱捣、體質(zhì)探討不斷两蟀，新的城市問題催生了一大批有理想的建筑師提出了多種多樣的解決方案≌痃裕“在公寓中居住“成為了時下一種流行的生活方式赂毯。一所公寓不應(yīng)當(dāng)僅僅包含居住，而是應(yīng)當(dāng)像一個小社會一樣蛀序，包含各種各樣的服務(wù)功能欢瞪。

（建于1952年的馬賽公寓）

（馬賽在不同樓層布置了幼兒園，教堂徐裸，商店，餐廳燈公共功能）

（馬賽公寓頂樓花園）

而在國內(nèi)啸盏，主流語境中的“公寓”這一概念出現(xiàn)與20世紀(jì)中期重贺，隨著港臺、西方電影傳入大陸并流行開來回懦。在那個多層樓房都不多見的年代气笙，“公寓“多指一些單戶內(nèi)具有完整配套廚衛(wèi)的多層/高層住宅。在上海怯晕，現(xiàn)在還能夠看到許多當(dāng)時留下的公寓潜圃。

（港片“重慶森林”梁朝偉居在自己的公寓內(nèi)）

（上海“協(xié)和公寓”入口）

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與發(fā)展舟茶，“公寓”這個詞越來越多地被作為一種地產(chǎn)開發(fā)谭期、營銷的概念而使用，現(xiàn)在多指商業(yè)產(chǎn)權(quán)的吧凉，少環(huán)境配套的隧出，30-100平米小型辦公/居住兩用空間

而我們當(dāng)下所討論“長租公寓“則特指近5年來在國內(nèi)興起的，用于解決城市人口密集區(qū)域的居住問題阀捅，由專業(yè)的公寓運營團隊收房胀瞪、改建、出租饲鄙、運營凄诞，收取租金供人居住的空間

這些物業(yè)多為舊有辦公、商業(yè)忍级、廠房帆谍、住宅等物業(yè)改造而來。一方面可以將其理解為酒店的變體颤练，是租約延長了的酒店既忆，或者說是是增強了服務(wù)的租房驱负。

而實現(xiàn)這種角色轉(zhuǎn)變的一個關(guān)鍵要素，就是設(shè)計患雇。通過設(shè)計跃脊、讓原本不具備居住功能的空間變得適合居住，讓原本惡劣粗陋的環(huán)境條件對用戶變得友善舒適苛吱，在這個生態(tài)里酪术，設(shè)計創(chuàng)造價值。

（改造前/改造后）

（改造前/改造后）?

02

?[ 公寓-滿足居住需求的最小空間 ]?

公寓首先從功能上來說翠储，無論由什么前身演變而來绘雁，最終都會成為供人居住的空間，其次援所，基于地價的相對高昂和租客支付能力的相對有限這個矛盾庐舟，公寓房間需要盡可能的小住拭；最后挪略，公寓應(yīng)當(dāng)同時容納居住功能和其他配套使用功能的容器，是一個多樣性的空間概念杠娱。

關(guān)鍵詞一：“居住”

長租公寓有著酒店式的整體布局室叉，但是同時有著傳統(tǒng)住宅一樣的功能太惠，為了處理好這個矛盾凿渊，我們需要對住宅的一般功能進行總結(jié)和歸納，可以概括為以下六點：睡眠、休閑/學(xué)習(xí)狗超、飲食、洗衣殴胧、沐浴拱燃、便溺

（居住空間六大功能的總評價模型夯膀，紅色面積越大俺猿，功能越齊全凯肋，檔次越高）

一般來說，在住宅中娩梨，各個功能是在互相分隔的各個空間中布置的姚建，房子越大矫俺，可用來承載功能的房間越多，功能越細分掸冤，越豪華厘托。

（豪華住宅平面）

但是，對于長租公寓來說稿湿，沒有條件對房間來進行實際的區(qū)隔铅匹，取而代之的是將廚房、臥室饺藤、客廳等每個功能房間簡化成“功能塊”包斑，在一個空間里進行排布。

（公寓房間的各種功能塊）

與之相對應(yīng)的涕俗，所有房型的布局罗丰、創(chuàng)新也都在功能塊之間優(yōu)化排布的底層邏輯上進行變化和演進。

（衛(wèi)生間功能塊前置再姑，得到更大的自由空間）

（衛(wèi)生間功能塊居中萌抵，得到更好的功能分區(qū)）

關(guān)鍵詞二：“小”

在實際運營中，無論該物業(yè)是持有還是租賃元镀，更加快速地回收投資成本是每個老板绍填、投資者關(guān)心的問題。在租金天花板明顯的現(xiàn)在栖疑，快速的成本回收需要更高的坪效讨永，這就意味著公寓設(shè)計中所有的尺度都會被壓榨到盡可能的極致。

（常見的白領(lǐng)公寓面積在20-30㎡之間）

在這樣一個前提下遇革，套內(nèi)尺寸緊湊卿闹、房間排布密集、公共空間壓縮等成了必然的結(jié)果澳淑。與此同時绑青，由于層高楚堤、進深等各種物業(yè)條件的不同，會帶來暗房間、loft夾層乱陡、同層排水等各種各樣的問題黍少。套用上海的一句方言“螺獅殼里做道場”一點也不為過。

（房間內(nèi)功能和房間之間復(fù)雜的組織方式）

更好的居住體驗和極端有限的面積、成本間的矛盾锨侯，貫穿公寓設(shè)計的始終。可以說冬殃，公寓設(shè)計的精髓就在于質(zhì)量和坪效的動態(tài)平衡 囚痴，相對應(yīng)的，好的公寓設(shè)計產(chǎn)品一定是將這個天平平衡保持的最好的那一個审葬。

關(guān)鍵詞三：空間

在設(shè)計界深滚，我們習(xí)慣于用“空間”來指代具備某種用途、供人使用的房間涣觉、遮蔽物痴荐、由完全或不完全的墻體區(qū)格出的物理體量，相較于“房間”主要強調(diào)其使用功能外官册，“空間”更加代表著從使用者的角度出發(fā)生兆，感受、體驗這樣一個物理存在膝宁，更加強調(diào)其精神層面的意義鸦难。

（羅馬萬神廟內(nèi)的神性空間）

對于我們的公寓來說，在物理層面上员淫，它是一個可以隔絕自然合蔽，遮風(fēng)擋雨的屋子，而在精神層面上介返，是一個可以撫慰現(xiàn)在辈末，夢想未來的精神港灣。在進行設(shè)計時一定要秉承著使用功能和使用者人文精神的雙重標(biāo)準(zhǔn)去思考映皆，判斷。

（上海 UltraViolet 餐廳用多媒體技術(shù)虛擬各種場景轰枝，帶來無與倫比的精神享受）

（配合著多媒體營造的各種速食食品的包裝拼貼捅彻，食客們在享受他們的頭盤小點）

以米其林餐廳為例：高檔餐廳售賣的不僅是烹飪精美創(chuàng)意獨特的食物，更是一種奢華舒適的用餐體驗鞍陨。多數(shù)米其林餐廳都會自己設(shè)計餐具步淹，用來搭配店里的獨特食物。更有像上海 UltraViolet 餐廳這樣的妖艷X 貨诚撵，以分子料理見長的同時更是運用聲光技術(shù)營造出夢境般的就餐環(huán)境缭裆，而其餐廳的位置預(yù)定極其火爆，雖然價格高達5000+人民幣/每人寿烟，但依然一位難求澈驼，往往需要提前3個月進行預(yù)訂。

（日本某米其林二星餐廳精致的餐盤）

基于對公寓概念的解構(gòu)筛武，我們認(rèn)為缝其，公寓設(shè)計的原則可以總結(jié)成這樣一句話：

基于對目標(biāo)客戶需求的充分研究挎塌，用最恰當(dāng)?shù)拿娣e滿足其生活需求，以提升租客多維度居住體驗為目標(biāo)内边，進行整體性的空間規(guī)劃和設(shè)計榴都。

（展示租客的良好生活狀態(tài)永遠是公寓最好用的營銷武器）

03

[ 公寓行業(yè)中設(shè)計師的角色 ]?

一、解決工程難題漠其，提速降耗

公寓設(shè)計嘴高、舊有物業(yè)改造、是一個繁瑣而復(fù)雜的過程和屎，僅在設(shè)計階段拴驮，需要介入的專業(yè)就包括建筑、結(jié)構(gòu)眶俩、室內(nèi)莹汤、燈光、電氣颠印、給排水纲岭、暖通、軟裝等近10個專業(yè)线罕。

除了將產(chǎn)品設(shè)計的好看易用之外止潮，背后所要解決的排房、機電钞楼、結(jié)構(gòu)喇闸、消防等問題會牽扯大量的時間、資金成本询件；在設(shè)計部分做好前期的設(shè)計工作燃乍，可以大幅減少不必要的投入，減少物業(yè)空置時間宛琅，減少施工過程中的返工和材料浪費刻蟹，對于有些項目，這部分的花費可以占到總體投入的20%-30%嘿辟，是相當(dāng)可觀的一筆費用舆瘪。

（華潤公寓管理體系）

二、提升品牌價值红伦，增強產(chǎn)品競爭力

隨著競爭的加劇英古，長租公寓發(fā)展初期供小于求的市場狀況正在逐步改變。與之而來的租客們的有了更加多樣化的需求昙读，提供同質(zhì)化產(chǎn)品的公寓必然面臨著市場更加嚴(yán)格的考驗召调。好的設(shè)計，可以幫助品牌吸引并留住自己的目標(biāo)客戶，好的設(shè)計某残，可以幫助公寓品牌發(fā)現(xiàn)價值国撵、提升價值、從而傳播價值玻墅。

三介牙、提升租金溢價，減緩更新?lián)Q代

當(dāng)代長租公寓的主力軍-年輕群體的消費觀念更加多元開放澳厢、對居住品質(zhì)有較高的要求环础，更好的設(shè)計感給了租客們一個多付租金的理由，畢竟條件允許的情況下剩拢，大多數(shù)人愿意“住得好一點”线得，因此通過設(shè)計可以顯著地增加租金溢價。去市場上轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)就會發(fā)現(xiàn)徐伐，面積贯钩、配置、區(qū)位等等天然條件都差不多的兩個公寓產(chǎn)品办素，由于設(shè)計水準(zhǔn)的不同角雷，租金差異可達30%以上。

（位于北京同一區(qū)位的某威公寓和邦舍公寓青年路店）

一般來說性穿，一座公寓的經(jīng)營期一般在10年以上勺三，隨著時間的推移，現(xiàn)在常見的主流裝飾風(fēng)格需曾，極有可能在運營期結(jié)束前就會落伍吗坚，材料老化，導(dǎo)致公寓競爭力下降呆万、空置率提高商源。但是租約所剩的時間已經(jīng)不允許再做任何的翻修和更新。相反谋减，如果在設(shè)計時就對未來的潮流趨勢做好預(yù)判炊汹，進行風(fēng)格的整體規(guī)劃和材料選型，那么就可以極大地改善這個問題逃顶。

（相同戶型的公寓產(chǎn)品對比）

好的，下面到今天的敲黑板時間充甚，本節(jié)共講了三個概念以政，分別是：一、公寓起源和流變伴找；二盈蛮、公寓的構(gòu)成和要點，三技矮、公寓設(shè)計的意義和價值抖誉，具體的思維導(dǎo)圖見下圖：

（點擊圖片查看大圖）

在下一篇文章中殊轴，我們會為大家梳理一下當(dāng)前公寓市場上的幾個常見品牌和產(chǎn)品特點，供大家學(xué)習(xí)袒炉，參考旁理，知己知彼。