1.定區(qū)域

2.選小區(qū)

對(duì)于新房瞬矩，有很多賣(mài)的是期房，即使是現(xiàn)房炼杖，你買(mǎi)的時(shí)候灭返，小區(qū)也就是建成80-90%的樣子，你并不能知道他以后的綠化和物業(yè)水平如何坤邪。

反倒二手房相對(duì)好判斷熙含，去小區(qū)看一下，外在綠化采光等一目了然艇纺，至于物業(yè)水平怎静，在小區(qū)里碰到年輕人邮弹，尤其是年輕的姑娘問(wèn)一下就知道了，他們都很善良很誠(chéng)實(shí)蚓聘，告訴你又不會(huì)懷孕腌乡，說(shuō)不定還可以成就一段姻緣。

3.選房子

1.什么房型采光好夜牡？
朝向當(dāng)年然是正南与纽，實(shí)在不行，東南塘装，西南也都可以急迂，誰(shuí)讓太陽(yáng)從東邊升起，從西邊落呢蹦肴。而且最好是南北通透僚碎，夏天裸睡才愜意。

2.那個(gè)樓層好阴幌？
如果是6層樓勺阐，那么通常更多人喜歡2-3層，其實(shí)矛双，我倒覺(jué)得年輕人沒(méi)什么講究皆看，6樓也沒(méi)傳說(shuō)中的那么冬冷夏熱，就當(dāng)每天運(yùn)動(dòng)了背零，只是1層陰濕不太好。
如果是大于6層的无埃，那么4樓以下徙瓶，容易被樹(shù)木遮擋，導(dǎo)致采光不好嫉称。

4.關(guān)于二手房交易細(xì)節(jié)

如果你準(zhǔn)備買(mǎi)一套二手房侦镇，那么首先你要查好各種稅（契稅，印花稅织阅，增值稅......）壳繁，因政策變化頻繁，各地又有差異荔棉，這里就不贅述闹炉。
務(wù)必把二手房交易中的中介費(fèi)，房?jī)?nèi)家具費(fèi)用润樱，物業(yè)費(fèi)渣触，水電費(fèi)，有線電視費(fèi)等核算清楚壹若。

二手房的首付比例嗅钻，是可以和房東商量的皂冰，首付越少越好。因?yàn)楝F(xiàn)在公積金的辦理速度也就不到1個(gè)月养篓，商貸也差不多秃流，貸款年限盡量長(zhǎng)一些，以抵御貨幣通脹柳弄。

切實(shí)檢查房主的房產(chǎn)證舶胀，土地證，了解房產(chǎn)年限语御，以及每一件家用電器峻贮，設(shè)備，不然应闯，簽完合同一切都晚了纤控。

要分析賣(mài)房者的心理需求：是想要盡快賣(mài)掉套現(xiàn)金? 還是想要賣(mài)高價(jià)？不要表露自己急切買(mǎi)房的想法碉纺，甚至船万，盡量少提供自己的信息，因?yàn)楣翘铮袝r(shí)你會(huì)不自覺(jué)地表露你的想法耿导，你卻不自知。

5.給自己及家人買(mǎi)一份保險(xiǎn)

當(dāng)你把積蓄都拿出來(lái)買(mǎi)房時(shí)态贤，一旦家人有健康問(wèn)題舱呻，特別是家庭支柱，那么收入就會(huì)減少悠汽，開(kāi)銷(xiāo)則更大箱吕，給家庭帶來(lái)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，因此給家人買(mǎi)一份：重疾險(xiǎn)柿冲，意外險(xiǎn)茬高，壽險(xiǎn)是很有必要的。

6.住房公積金處理

• 買(mǎi)房假抄、裝修怎栽、租房、離職宿饱、退休都可以領(lǐng)回家的熏瞄。

首先要做的是進(jìn)行商業(yè)貸款“商轉(zhuǎn)公”，也即將一部分商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款谬以。
王建國(guó)夫妻在深圳工作已經(jīng)近10年巴刻，公積金從未提取過(guò)，兩人賬戶(hù)上總共有超過(guò)20萬(wàn)的公積金余額蛉签。按照深圳市住房公積金貸款的相關(guān)規(guī)定胡陪，以家庭為單位可以貸款90萬(wàn)元沥寥，因?yàn)閮扇艘恢睕](méi)有提取過(guò)公積金，可以再上浮10%柠座，也就是可以公積金貸款99萬(wàn)元邑雅。這樣一來(lái)，原350萬(wàn)元的商業(yè)貸款變成了251萬(wàn)商業(yè)貸款加上99萬(wàn)公積金貸款妈经，公積金貸款利率為3.25%淮野，月供縮減至16892.47元，比原先純商業(yè)貸款節(jié)省了654.84元吹泡。

其次要辦理公積金按月提取還貸骤星。因?yàn)橥踅▏?guó)家庭的月供達(dá)到1.8萬(wàn)，所以夫妻雙方每個(gè)月個(gè)人和公司繳納的公積金都可以全額提取出來(lái)爆哑。他們所在企業(yè)給予員工繳納的公積金比例為8%洞难，即個(gè)人和公司總共繳納稅前月薪的16%，兩個(gè)人每月一共可提取5600元揭朝，這筆錢(qián)又可以直接用于償還貸款队贱。

最后可以將兩人公積金賬戶(hù)上的余額進(jìn)行購(gòu)房一次性提取。這筆錢(qián)留在公積金賬戶(hù)上相當(dāng)于在不斷貶值潭袱，而且一套房只有一次購(gòu)房提取的機(jī)會(huì)柱嫌，所以一定要利用。辦理住房公積金余額購(gòu)房一次性提取后將獲得20萬(wàn)元屯换，這筆錢(qián)可以用于理財(cái)编丘，比如投資年化10%收益的P2P，平均一個(gè)月會(huì)再有1666.67元的收入可用于償還月供彤悔。

7.房子稅費(fèi)

• 假設(shè)老王有一套房產(chǎn)要售賣(mài)嘉抓，買(mǎi)方是他的朋友小李，那么會(huì)涉及的額外費(fèi)用是多少呢蜗巧？

1.第一種為普通的二手房交易，即小李通過(guò)中介從老王手中購(gòu)得房產(chǎn)蕾盯。首先需要支付個(gè)人所得稅幕屹，征收標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人所得稅=房屋總價(jià)×1%或差額×20%，這里將需要1萬(wàn)元的費(fèi)用级遭。但是如果這套房產(chǎn)是老王唯一的房產(chǎn)且房產(chǎn)證（或契稅完稅發(fā)票）滿(mǎn)5年可以免征望拖。

其次需要支付營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅為房款的5.6%挫鸽，即需要5.6萬(wàn)元的費(fèi)用说敏。但是如果這套房產(chǎn)的房產(chǎn)證已經(jīng)滿(mǎn)2年，則可以免征丢郊。（如果房產(chǎn)面積大于144平方米仍然需要繳納盔沫。）

再次是需要繳納契稅医咨，契稅為房款的1%，即需要1萬(wàn)元的費(fèi)用架诞，這是契稅最少的一種情況拟淮，如果小李名下有其它房產(chǎn)則契稅要達(dá)到3%。（另外谴忧，房產(chǎn)面積大于144平方米也是3%很泊，大于90平方米小于144平方米為1.5%）

最后是需要支付中介費(fèi)，也即給中介的傭金沾谓，通常為1%～3%委造，即需要1萬(wàn)至3萬(wàn)的費(fèi)用。這筆費(fèi)用原則上是買(mǎi)賣(mài)雙方各付一半均驶，但是現(xiàn)實(shí)中基本上都是由買(mǎi)家支付昏兆。

綜上，價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)辣恋，結(jié)合其面積（主要是90平方米以下或是144平方米以上兩種情況）以及房產(chǎn)證時(shí)間亮垫，交易時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用最低為2萬(wàn)，即1%的契稅伟骨，1%的中介費(fèi)（房產(chǎn)滿(mǎn)五唯一饮潦，小于等于90平方米，小李名下無(wú)房）携狭。最高為12.6萬(wàn)继蜡，即1%的個(gè)人所得稅，5.6%的營(yíng)業(yè)稅逛腿，3%的契稅稀并，3%的中介費(fèi)（房產(chǎn)證不滿(mǎn)兩年，老王和小李名下還有其它房產(chǎn)）单默〉饩伲可以看得出來(lái)，最低和最高相差很多搁廓。

如果老王和小李不通過(guò)中介交易引颈，自行交易，那么上述費(fèi)用中也就是省了1萬(wàn)至3萬(wàn)的中介費(fèi)而已境蜕。

2.還有一種房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的情況需要關(guān)注蝙场，假如老王要將自己名下的一套房產(chǎn)以贈(zèng)予的方式過(guò)戶(hù)給小李呢？（小李再私下轉(zhuǎn)賬房?jī)r(jià)給到老王）那又該繳納些什么費(fèi)用粱年？采用這樣的形式是不是可以節(jié)省很多費(fèi)用售滤？

如果采取贈(zèng)予方式過(guò)戶(hù)給非直系親屬，通常需要按照?qǐng)?bào)稅價(jià)的2%繳納公證費(fèi)用，同時(shí)也要按照政策要求繳納營(yíng)業(yè)稅完箩、個(gè)人所得稅和契稅（符合減免條件也可以減免）赐俗。報(bào)稅價(jià)是指贈(zèng)予方和接受方商定的房產(chǎn)價(jià)格，比如本來(lái)市場(chǎng)價(jià)是100萬(wàn)的房產(chǎn)嗜憔，但是兩人為了避稅秃励，協(xié)商報(bào)稅價(jià)為50萬(wàn)。但是房管局的系統(tǒng)中對(duì)每個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)都有一個(gè)最低評(píng)估價(jià)吉捶，如果低于該價(jià)格則要按照房管局的最低價(jià)格來(lái)夺鲜。也就是說(shuō)想通過(guò)壓低報(bào)稅價(jià)來(lái)減少費(fèi)用是不太可行的。

對(duì)于100萬(wàn)的房產(chǎn)呐舔，房管局的最低價(jià)格可能是80萬(wàn)币励，那么采取贈(zèng)予的方式過(guò)戶(hù)，費(fèi)用就是最低2.4萬(wàn)珊拼，即1%的契稅和2%公證費(fèi)食呻。最高9.28萬(wàn)，即1%的個(gè)人所得稅澎现，5.6%的營(yíng)業(yè)稅仅胞，3%的契稅，2%的公證費(fèi)剑辫。另外要注意的是干旧，如果采取贈(zèng)予的方式過(guò)戶(hù)，小李以后要售賣(mài)房產(chǎn)妹蔽，單一項(xiàng)個(gè)人所得稅就要交報(bào)稅價(jià)的20%椎眯，會(huì)非常不劃算。

所以綜合來(lái)看胳岂，非直系親屬之間采取買(mǎi)賣(mài)的方式過(guò)戶(hù)房產(chǎn)可能比贈(zèng)予再私下交易的方式更適合编整，尤其是對(duì)于滿(mǎn)五唯一、小于90平方米的房產(chǎn)乳丰。

8.如何辦理商業(yè)貸款更劃算掌测？

• 貸款第一個(gè)要考慮的就是貸款利率折扣，它是貸款銀行給予貸款者在貸款利率上的一種優(yōu)惠产园。相同的貸款數(shù)目汞斧，如果貸款利率折扣不同，即使只相差百分之零點(diǎn)幾淆两，不僅每月的月供會(huì)不同断箫，體現(xiàn)在利息總額上也會(huì)差不少拂酣。以貸款100萬(wàn)秋冰、基準(zhǔn)房貸利率4.9%、等額本息還款三十年的情形為例婶熬，貸款利率折扣為93折剑勾，每月月供是約5108元埃撵，需要償還總共約84萬(wàn)元的利息，而貸款利率折扣為88折則月供約4955虽另，總共需要償還約78萬(wàn)元的利息暂刘。不難看出，如果是一線城市動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房貸捂刺，貸款利率上只差0.05%谣拣，但是月供和利息總額也是不少。

那么什么樣的情況下才會(huì)有房貸利率折扣呢族展？一般要至少滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是辦理貸款的房產(chǎn)是首套房森缠；二是銀行對(duì)貸款沒(méi)有收緊。關(guān)于首套房的定義時(shí)常會(huì)變仪缸，比如有時(shí)候是一定要在首次購(gòu)買(mǎi)贵涵，而且名下從未有過(guò)房產(chǎn)；有時(shí)候可以是非首次購(gòu)買(mǎi)恰画，但是當(dāng)前名下沒(méi)有房產(chǎn)宾茂；甚至可以是名下有房產(chǎn)但是貸款都已經(jīng)還清，現(xiàn)在再貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)拴还。這都是會(huì)因不同的城市或者限購(gòu)政策有差異跨晴，需要提前了解清楚。有的時(shí)候銀行可能因?yàn)樽陨碣Y金自沧、國(guó)家政策等原因收緊貸款坟奥，那么也不一定會(huì)給出貸款利率折扣。

相同的一筆房貸拇厢，不同的人能獲得的貸款利率折扣也會(huì)不同爱谁。如果是同一家銀行，你被認(rèn)定為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)孝偎，或者在銀行有比較多存款访敌、理財(cái)產(chǎn)品，是高級(jí)VIP客戶(hù)等衣盾，那么有可能會(huì)比普通貸款者獲得更高的利率折扣寺旺。如果是不同的銀行，有的銀行會(huì)有活動(dòng)势决，那么會(huì)給出更為低的房貸利率折扣阻塑，一些小銀行為了獲得貸款也會(huì)給出更為優(yōu)惠的貸款利率折扣。還有就是部分一手樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商跟某些銀行有合作果复，那么購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的購(gòu)房者到指定銀行也能獲得更低的貸款利率折扣陈莽。

貸款利率折扣比較重要，還款方式也很重要，也會(huì)在一定程度上影響到利息的多少走搁。你在辦理貸款時(shí)銀行一般都會(huì)默認(rèn)給你按照等額本息的方式還款独柑，但是相同的貸款數(shù)目和年限，采取等額本息比等額本金要支付出更多的利息私植。以貸款100萬(wàn)忌栅、基準(zhǔn)房貸利率4.9%、還款三十年的情形為例曲稼，等額本息還款方式的月供是約5300元索绪，總利息約91萬(wàn)元。但是等額本金還款方式首月月供是6860元贫悄，每月遞減11.34元者春，總利息約74萬(wàn)元，比等額本息還款方式竟然少了17萬(wàn)清女∏蹋可以想象如果貸款額度更高的情況，利息差距會(huì)更大嫡丙。

僅僅從節(jié)省利息的角度等額本金的還款方式的確比等額本息有很大優(yōu)勢(shì)拴袭，但是等額本金還款也不一定適合所有人，因?yàn)榈阮~本金的前期還款壓力更大曙博。上面的例子我們可以看出以?xún)煞N還款方式的首月月供為例拥刻，等額本金比等額本息的還款方式要多付1560元，也即前者月供比后者高出近30%父泳。另外考慮到貸款期限很長(zhǎng)般哼，通貨膨脹的因素，等額本息雖然支付了更多的利息惠窄，但是在“錢(qián)更值錢(qián)”的時(shí)候支付得少蒸眠，抗膨脹能力上會(huì)更強(qiáng)一些。所以是不是要選擇等額本金的還款方式要看自身可承受的月供能力杆融，還要看看自己有沒(méi)有提前還貸的計(jì)劃楞卡，因?yàn)槿绻谖磥?lái)幾年有提前還貸計(jì)劃采用等額本金還款支出的利息會(huì)更少。

說(shuō)到提前還貸這里也要注意一下脾歇，一般銀行對(duì)提前還貸都是有一定的罰息政策的蒋腮，除非滿(mǎn)足規(guī)定的條件才能免受罰息。比如還款時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了36個(gè)月藕各，銀行從你那里也賺了不少利息池摧，這個(gè)時(shí)候提前還貸就不需要罰息了。也有的銀行為了給優(yōu)質(zhì)客戶(hù)優(yōu)惠激况，也給出了提前還貸免罰息的政策作彤，這個(gè)可能是跟前面說(shuō)的貸款利率折扣優(yōu)惠活動(dòng)結(jié)合起來(lái)的踢京。因此，你在選擇銀行辦理房貸時(shí)也要綜合考慮自己是不是有提前還貸的需求宦棺，把罰息的因素也要考慮進(jìn)去。不過(guò)一般來(lái)說(shuō)黔帕，房貸是利率極低的貸款代咸，如果沒(méi)有特殊原因（比如為了購(gòu)買(mǎi)二套房）都不建議提前還貸。

最后一點(diǎn)是在辦理貸款時(shí)要特別注意的是：關(guān)于國(guó)家貸款利率調(diào)整時(shí)成黄，你所辦理的貸款利率跟隨調(diào)整的時(shí)機(jī)呐芥。這個(gè)也是有兩種方式，一種是國(guó)家貸款利率調(diào)整后奋岁，你的貸款利率會(huì)在下個(gè)月就立即調(diào)整思瘟；另一種則是國(guó)家貸款利率調(diào)整后，你的貸款利率要在下一年的一月份才會(huì)調(diào)整闻伶。不難看出如果國(guó)家是在一月份調(diào)整的貸款利率滨攻，這兩種方式時(shí)間上差距達(dá)到一年。

至于采取哪種形式在辦理貸款時(shí)就可以選擇蓝翰，不過(guò)兩種并沒(méi)有絕對(duì)的優(yōu)劣光绕，要根據(jù)你辦理貸款時(shí)的形勢(shì)做判斷。如果你能判斷得到國(guó)家會(huì)在不久就下調(diào)貸款利率畜份，那么你就可以選擇按月調(diào)整你的貸款利率诞帐，如果你能判斷得到國(guó)家會(huì)在不久就上調(diào)貸款利率，那么你就可以選擇按年調(diào)整你的貸款利率爆雹。這樣才是對(duì)自己最有利的停蕉。

綜上，購(gòu)房辦理商業(yè)貸款時(shí)優(yōu)先選擇貸款利率折扣更低的銀行钙态，綜合考慮自己是否有提前還貸的情況慧起，根據(jù)自身的還款能力選擇等額本息或者等額本金的還款方式，并且根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)選擇按月調(diào)整貸款利率或者按年調(diào)整貸款利率册倒。

9.如何買(mǎi)到有升值潛力的房子完慧？

哪些城市房?jī)r(jià)更抗跌？

說(shuō)到投資剩失，肯定要考慮到風(fēng)險(xiǎn)屈尼。上一篇我們講過(guò)，外來(lái)人口少的城市房?jī)r(jià)沒(méi)前途拴孤，外來(lái)人口多的城市房?jī)r(jià)會(huì)有支撐脾歧。我查過(guò)大數(shù)據(jù)，近來(lái)十年中國(guó)居民省級(jí)之間的人口遷移變化演熟，發(fā)現(xiàn)了以下兩組數(shù)據(jù)：
有六個(gè)省級(jí)的跨省人口流動(dòng)全部是凈流入鞭执，分別是“北京司顿、上海、天津兄纺、浙江大溜、廣東、福建估脆∏辗埽”
而人口流動(dòng)凈流出前六名的省份分別是“河南、安徽疙赠、四川付材、湖南、湖北圃阳、江西厌衔。”
事實(shí)也很明顯捍岳，前面那六個(gè)省份的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后面那六個(gè)省份的房?jī)r(jià)富寿，如果將來(lái)房?jī)r(jià)崩盤(pán)的話(huà)，凈流人口城市的房?jī)r(jià)也比凈流出城市的房?jī)r(jià)耐抗锣夹。反過(guò)來(lái)就是說(shuō)作喘，如果投資凈流出城市的房子更危險(xiǎn)。
那么是不是只有上面六個(gè)省份的房?jī)r(jià)耐抗相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)呢晕城？顯然不止泞坦，我們還可以采用春節(jié)人流數(shù)據(jù)來(lái)詳細(xì)估出哪些城市還值得購(gòu)買(mǎi)。
也就是春節(jié)期間砖顷，人口突然很多的城市贰锁，房?jī)r(jià)泡沫更大。而春節(jié)期間滤蝠，人口很少的城市泡沫更小豌熄。什么意思呢？
春節(jié)突然很多人的城市物咳，代表平時(shí)這個(gè)城市的人都出外打工了锣险，春節(jié)全回來(lái)了，（旅游觀光的不算）览闰，所以屬于凈流出城市芯肤。
而春節(jié)期間突然人口很少的城市代表它是凈流入型城市，因?yàn)榇汗?jié)期間打工的人都回老家了压鉴。
所以如果你問(wèn)我崖咨，你所在城市值不值得投資，可以套用這個(gè)指標(biāo)算算油吭，這是第一指標(biāo)击蹲。

哪些地段未來(lái)漲價(jià)最穩(wěn)妥署拟？

前不久，企鵝智酷聯(lián)合騰訊位置服務(wù)歌豺，發(fā)布了一份大城市出行報(bào)告推穷，主要調(diào)查了北京、上海类咧、廣州馒铃、深圳四個(gè)城市的出行情況。
從出行距離上來(lái)看轮听，在北京上班的人，工作日平均出行半徑是9.3公里岭佳。這里的出行半徑的意思是血巍，人們從工作的地方到居住的地方的直線距離。
在四個(gè)城市里珊随，北京上班族通勤的時(shí)間壓力是最大的述寡。排在北京之后的是上海和深圳，這兩個(gè)城市的工作日平均出行半徑分別為8公里和7.4公里叶洞。廣州排在最后鲫凶，工作日平均出行半徑是6.5公里，在四個(gè)城市中通勤壓力最小衩辟。
那么我們可以從這則數(shù)據(jù)推算出螟炫，一線城市密集辦公區(qū)域方圓10公里以?xún)?nèi)所有工作人員的收入總和就是這套房子對(duì)應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)力。如果這個(gè)購(gòu)買(mǎi)力在漲艺晴，那房?jī)r(jià)漲就是理所應(yīng)當(dāng)昼钻。
所以，密集辦公區(qū)域方圓十公里的房子最保值（二三線的可以把這個(gè)公里數(shù)減小一些）封寞，但上漲速度與空間同樣有限然评。
所以現(xiàn)在才要投資的人，就盡量選擇未來(lái)會(huì)建設(shè)大型密集辦公區(qū)域的地方的周邊10公里的房子狈究。因?yàn)槿绻麑?lái)該片區(qū)域涌入了大量外來(lái)勞動(dòng)力或大型公司的話(huà)碗淌，周邊房?jī)r(jià)肯定漲的最快最猛。

如何判斷房?jī)r(jià)是否有虛高抖锥？

大家都知道亿眠，現(xiàn)在不管那個(gè)城市，房?jī)r(jià)都虛高磅废，那到底有多虛缕探？當(dāng)我們看中一套房子之后，想知道這套房子是否泡沫過(guò)大或者是否還有升值空間怎么辦还蹲？這里可以采用0.025這個(gè)公式爹耗，可一鍵算出來(lái)耙考。
計(jì)算方法：一年的房租÷房產(chǎn)總價(jià)=?

結(jié)果值以0.025為臨界線。算出來(lái)的值如果大于0.025越多越好潭兽，低于0.025越低越不好倦始。
比如你要去買(mǎi)一套房子，對(duì)方報(bào)價(jià)是200萬(wàn)山卦，而此房如果拿來(lái)出租的話(huà)鞋邑，每月可以租到3000元的話(huà)。那套入公式就是 3000*12/2000000=0.018账蓉。
結(jié)果很明顯枚碗，它低于0.025，代表此套房子價(jià)格明顯虛高铸本。 反推過(guò)來(lái)肮雨，也就是說(shuō)這套房子如果賣(mài)144萬(wàn)才勉強(qiáng)合理。
當(dāng)然箱玷，你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在比較難找到高于0.025的房子怨规。但是我敢說(shuō)，不管一線還是三線锡足，絕對(duì)有大把高于0.025的房子波丰。個(gè)人覺(jué)得0.045以上的房子拿來(lái)投資就比較適合。
所以你到現(xiàn)在真的還想投資房子的話(huà)舶得，那就綜合這三大因素掰烟，就能算出那套房子將來(lái)的上漲空間以及抗跌能力了。

什么樣的房子升值最快沐批？

綜上所述媚赖，判斷一套房子未來(lái)價(jià)格走勢(shì)，關(guān)注的就是將來(lái)房子附近人均的收入增長(zhǎng)潛力珠插、還有房子周邊勞動(dòng)人口的增長(zhǎng)潛力惧磺。
還有，買(mǎi)電梯樓絕對(duì)比買(mǎi)樓梯樓升值空間大捻撑，而朝向絕對(duì)比戶(hù)型重要磨隘。關(guān)于這一方面我以前有一篇文章詳細(xì)分析過(guò)，有興趣的自己去查看歷史文章顾患。
至于地鐵未來(lái)經(jīng)過(guò)你家門(mén)口之后番捂，你家房?jī)r(jià)能漲多少，關(guān)鍵要看這條地鐵沿線上的寫(xiě)字樓的數(shù)量江解，以及里面這些企業(yè)的規(guī)模與實(shí)力设预。
所以并不是有地鐵經(jīng)過(guò)的房子就一定爆漲。同樣是效區(qū)犁河，將來(lái)房子周邊有開(kāi)的起業(yè)的寫(xiě)字樓一定比沒(méi)有寫(xiě)字樓的漲的快鳖枕。
總得來(lái)說(shuō)就是離市區(qū)較近魄梯、在市區(qū)邊緣的大型樓盤(pán)、但將來(lái)符合政府發(fā)展導(dǎo)向的辦公區(qū)域的地段的房子性?xún)r(jià)比最高宾符。
如果你要投資房子酿秸，但真的是非常非常懶的話(huà)，那就直接套用0.025這個(gè)公式吧魏烫，就算錯(cuò)也不會(huì)錯(cuò)的太離譜了辣苏。
至于，房子要買(mǎi)在周邊有學(xué)校哄褒，有醫(yī)院稀蟋，有大型購(gòu)物中心這些指標(biāo)我就不說(shuō)了，有這些的房子的房?jī)r(jià)都漲的很高了呐赡，而將來(lái)要建這些的也炒的很高了鲜戒，所以說(shuō)了沒(méi)意義猎唁，這些指標(biāo)不存在隱形的潛伏空間了锅尘。
我們討論的是如何挖掘潛在升值的房子以及風(fēng)險(xiǎn)的判斷著摔。

10.買(mǎi)房要考慮的因素

買(mǎi)房要考慮的因素主要是三個(gè)方面：總價(jià)绎谦、地段交通管闷、戶(hù)型。我們?cè)谔暨x房屋時(shí)窃肠，往往傾向于大品牌是因?yàn)樗鼈兘鉀Q以后的隱性煩惱包个，以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)配套。但是作為自主購(gòu)房者冤留，我們還是要考慮這些基本的因素碧囊，再去考慮其他方面。很多人是價(jià)格一票否決制纤怒，可在接受的價(jià)格（首要）和地段（次要）里糯而，找到可接受的戶(hù)型（小戶(hù)型）。許多首次購(gòu)房者一進(jìn)入售樓大廳泊窘，首先看的就是戶(hù)型熄驼，戶(hù)型滿(mǎn)意就定下來(lái)了。但是以上的三個(gè)方面絕不是只考慮的三個(gè)方面烘豹，否則一旦入住之后瓜贾，各方各面的不滿(mǎn)意的就開(kāi)始冒出來(lái)，所以携悯，買(mǎi)房一定要做好準(zhǔn)備工作祭芦。

步驟1：購(gòu)房預(yù)算

首先要考慮的，當(dāng)然是買(mǎi)房預(yù)算的問(wèn)題憔鬼，貸款首付最低是三成龟劲，住房公積金貸款最低為30%胃夏，且個(gè)人總額只有50萬(wàn)（家庭是60萬(wàn)）。雖然商貸要求購(gòu)房者月供不高于家庭收入的50%咸灿，單基本都可以拿到最低首付比例构订。總體而言避矢，首套房3.5倍杠桿問(wèn)題不大悼瘾，也就是手上有30萬(wàn)資金，差不多可以買(mǎi)100萬(wàn)的房子审胸。

對(duì)于住房公積金貸款亥宿，一定盡最大努力用上。因?yàn)楣e金的貸款利率（3.5%）比商業(yè)銀行貸款（4.9%）低很多砂沛，別看每個(gè)月月供相差不大烫扼，積累二十年三十年，可就是十幾萬(wàn)的差距了碍庵。而且比起每年5%的通貨膨脹率映企，你所還的利息在未來(lái)是越來(lái)越不值錢(qián)，而你現(xiàn)在貸款買(mǎi)到的東西的價(jià)值在未來(lái)會(huì)越來(lái)越值錢(qián)静浴，這會(huì)使債務(wù)人（購(gòu)房者）受益堰氓，債權(quán)人（銀行）受損——因?yàn)樗档土素?fù)債的實(shí)際利率。況且個(gè)人貸款中苹享，房貸是利率最低的品種双絮。所以在政策允許的范圍內(nèi)，公積金貸款請(qǐng)使用最大貸款額度得问，最長(zhǎng)還款年限囤攀。

除了貸款總額之外，還要考慮月供宫纬。建議是月供金額占家庭收入50%以下為宜焚挠。我們可以以月度結(jié)余與月供的比例來(lái)衡量住房貸款的激進(jìn)程度。
(月收入 - 月供 - 開(kāi)銷(xiāo)) / 月供 = 100%
說(shuō)明家庭每月都能累積一個(gè)月的月供漓骚，一年就是12個(gè)月的月供蝌衔，當(dāng)這個(gè)比例是負(fù)數(shù)時(shí)，那就表明入不敷出了认境，提醒你必須重新審視自己胚委，要么提高收入，要么減少不必要的開(kāi)銷(xiāo)叉信。當(dāng)比例在0到100%之間時(shí)亩冬，此時(shí)你的結(jié)余資金經(jīng)不起損失，建議做一些風(fēng)險(xiǎn)低的穩(wěn)健型投資，當(dāng)然能超過(guò)5%的年化收益率的基準(zhǔn)線最為合適硅急。超過(guò)100%覆享，再去考慮那些高風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資。

步驟2：惡補(bǔ)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

買(mǎi)新小區(qū)時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目：
（1）容積率：整個(gè)小區(qū)的總建筑面積除以用地面積所得的比例营袜。比例越高撒顿，說(shuō)明建筑越密，越低則居住越舒適荚板。
（2）建筑面積：套內(nèi)面積+公攤面積凤壁。主要注意的是開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積，如飄窗跪另、陽(yáng)臺(tái)拧抖、入戶(hù)花園等，哪些面積是考慮了后期調(diào)整之后增加的面積免绿。
（3）得房率：套內(nèi)面積/建筑面積唧席。一般來(lái)說(shuō)這個(gè)比例越大越好，那么電梯井嘲驾、樓梯間淌哟、公共過(guò)道這些公攤面積就越小。
（4）綠化率：植被面積與建設(shè)用地面積之比辽故。
（5）車(chē)位配比：1：1.2徒仓。就是100戶(hù)配120個(gè)車(chē)位，但是物業(yè)不會(huì)把所有的車(chē)位拿來(lái)賣(mài)榕暇，具體多少拿來(lái)租只有再看具體情況蓬衡。
（6）樓型：是板樓還是塔樓喻杈，不僅影響采光彤枢、公攤面、還會(huì)影響住宅時(shí)的噪聲筒饰，一般分兩梯四戶(hù)或者五戶(hù)等缴啡。
（7）毛坯房：入住前看清楚毛坯房還是精裝房，一般開(kāi)發(fā)商報(bào)出的“裝修價(jià)格”是偏高的瓷们，而且交房時(shí)間一般會(huì)比毛坯晚半年业栅。
（8）預(yù)售許可證：這是房管局發(fā)給開(kāi)發(fā)商的證，有這個(gè)證才能對(duì)外銷(xiāo)售谬晕，交錢(qián)錢(qián)一定先看看有沒(méi)有這個(gè)證碘裕。
（9）訂金：很多開(kāi)發(fā)商稱(chēng)之為認(rèn)籌，交了訂金之后不想買(mǎi)了攒钳，開(kāi)發(fā)商必須退還帮孔。定金：開(kāi)發(fā)商將其沖抵為違約金，可以不退。所以文兢，注意看訂（定）房條款晤斩，開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售許可證之前是不能收錢(qián)的。
（10）違約金：記住違約金不能超過(guò)標(biāo)的物價(jià)值的20%姆坚，超過(guò)部分無(wú)效（法律不支持）澳泵。

步驟3：仔細(xì)比較，慎重決定

看多了很多的樓盤(pán)兼呵，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)各有優(yōu)劣兔辅，最終導(dǎo)致迷失了標(biāo)準(zhǔn)，看不清真實(shí)的品質(zhì)击喂。有以下的參考標(biāo)準(zhǔn)

1.地段：與生活圈幢妄、工作圈的距離；周邊學(xué)校（學(xué)區(qū)劃分）茫负；周邊休閑（公園蕉鸳、風(fēng)景帶）；周邊醫(yī)療
2.交通便利性：地鐵忍法、公交等
3.戶(hù)型：室內(nèi)布局潮尝、朝向、通透采光等
4.價(jià)格：總價(jià)饿序、每平米單價(jià)
5.小區(qū)配套設(shè)施：幼兒園勉失、娛樂(lè)中心、商鋪等
6.小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)（樓棟布局原探、人車(chē)分流等）
7.綠化景觀
8乱凿、車(chē)位配比或價(jià)格
9、工程質(zhì)量（施工單位資質(zhì)咽弦、建筑用材等）
10徒蟆、開(kāi)發(fā)商品牌
11、物業(yè)公司品牌及費(fèi)用
12型型、扣分項(xiàng)（不利因素）：噪音源影響（工廠段审、交通、商業(yè)等噪音源）闹蒜、空氣污染影響（工廠寺枉、污水處理廠等）、其他不利因素（變電箱绷落、垃圾站等）姥闪。

可以根據(jù)對(duì)不同因素的喜好程度，你可以對(duì)其設(shè)定不同的權(quán)值砌烁，然后打分筐喳，得出綜合結(jié)果，在一輪看房后得出一個(gè)相對(duì)公平的主觀結(jié)果。
另外疏唾，不要買(mǎi)一樓二樓和頂樓蓄氧，因?yàn)槭艹薄⒙┧痹唷⒃肼暫硗⒍湎臒釂?wèn)題來(lái)的時(shí)候，你就沒(méi)得選了顿天。實(shí)在不習(xí)慣看樓盤(pán)時(shí)相互提及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)堂氯，這樣置業(yè)顧問(wèn)（已有銷(xiāo)講前的培訓(xùn)），對(duì)方會(huì)把你不易發(fā)現(xiàn)的不利因素全告訴你牌废。

11.購(gòu)房類(lèi)型

自住型：如果你覺(jué)得咽白，對(duì)你來(lái)說(shuō)居住的舒適度最重要，那么推薦你選城郊的新盤(pán)鸟缕。通常來(lái)說(shuō)同等價(jià)位下晶框，相比于市中心的樓盤(pán)，城郊的新盤(pán)從面積上來(lái)說(shuō)是比市中心面積更大的懂从。很簡(jiǎn)單的道理授段，單價(jià)更低嘛，比如200萬(wàn)你在市中心只能買(mǎi)70平番甩，在市郊你能買(mǎi)100平的房子侵贵。包括空氣更清新、小區(qū)規(guī)劃更好缘薛、綠化率更高窍育，居住更舒適沒(méi)有擁擠感等優(yōu)點(diǎn)。但是事情都是具有兩面性的宴胧，自然而然地你得花更多時(shí)間在交通上（如果你的工作地點(diǎn)在市中心的話(huà)漱抓，而大多數(shù)就業(yè)機(jī)會(huì)都在市中心）。還是那句話(huà)牺汤，你覺(jué)得什么最重要而選擇了它辽旋，那你得接受因此帶來(lái)的不便浩嫌。

投資型：如果買(mǎi)房是單純?yōu)榱送顿Y檐迟，自己不居住的情況下。那只要牢記買(mǎi)房三要素就好了：地段码耐、地段追迟、地段！哪里繁華骚腥，哪里人多敦间，哪里學(xué)校好（幼兒園及中小學(xué)）那就買(mǎi)哪里就對(duì)了！另一個(gè)就是交通樞紐附近，比如火車(chē)站周邊廓块、地鐵口等厢绝。聽(tīng)起來(lái)似乎是只能買(mǎi)市中心的房子了？不是的带猴，其實(shí)還有一種房子適合你----潛力房昔汉。什么是潛力房？相比于市中心的房?jī)r(jià)拴清，單價(jià)更低靶病，升值空間更大，基本是位于市郊的新盤(pán)口予。想要判斷一個(gè)房子是不是潛力房主要通過(guò)對(duì)政府政策的解讀娄周、市場(chǎng)行情的判斷以及其他信息；比如樓盤(pán)附近將要新建一個(gè)地鐵站沪停、樓盤(pán)附近有名校要搬遷等煤辨。

半投資半自住型：買(mǎi)房大軍中，此類(lèi)人是最多的木张≈佬铮基本想法就是：先買(mǎi)著先住下，等到合適的時(shí)候再拋售換大的或者更好的小區(qū)窟哺。根據(jù)統(tǒng)計(jì)泻轰，大多數(shù)人的一個(gè)換房周期是七年。（嗯且轨，傳說(shuō)中的七年之癢）所以浮声，你七年之前買(mǎi)的房子決定了你七年之后你能住上什么樣的房子。像這樣的情況選房就比較復(fù)雜了旋奢，要具體情況具體分析了泳挥。還是要回到第一個(gè)問(wèn)題，你眼下最需要解決的需求是什么至朗√敕或許你覺(jué)得投資所占比重更高，或者自住舒適度所占比重更高锹引，都是沒(méi)有對(duì)錯(cuò)的矗钟，只是覺(jué)得重要的東西不一樣罷了。記住嫌变，買(mǎi)房是自己的事情吨艇。