倒按揭尚缺乏市場(chǎng)需求著蟹。對(duì)于一個(gè)產(chǎn)品是否有需求，銀行和保險(xiǎn)公司會(huì)有自己明智的判斷奸披，政府需考慮的是要不要支持阵面，為什么要支持洪鸭。
文│封 進(jìn)
“以房養(yǎng)老”最近在我國(guó)舊事重提览爵，是源自9月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”的提法蜓竹，該提法引發(fā)了社會(huì)各方的廣泛討論。
“住房反向抵押”又稱“倒按揭”嘶是，是一種以房養(yǎng)老的模式蛛碌，這一貸款針對(duì)一定年齡以上（如美國(guó)為62歲）蔚携、主要是有房產(chǎn)但缺現(xiàn)金的老人浮梢。擁有住房的老人以其住房為抵押，從銀行獲得一定數(shù)量的貸款芥映，不需要搬離自己的住房奈偏。貸款提取方式有多種躯护，如一次性提取、在固定期限內(nèi)按月提取裁蚁、按月提取一直到壽命結(jié)束枉证、在貸款額度內(nèi)靈活提取等。無論采取什么方式毡鉴、無論提款期限如何猪瞬，均是在永久性離開住房（死亡或住入養(yǎng)老院等）時(shí)入篮，由銀行收回其所抵押的住房資產(chǎn)崎弃，用以償還貸款。
據(jù)國(guó)內(nèi)的非官方調(diào)查顯示线婚，90%以上的被調(diào)查對(duì)象并不認(rèn)同這樣的養(yǎng)老模式塞弊。這個(gè)數(shù)字不算特別泪姨，2000年香港統(tǒng)計(jì)局對(duì)1867名49-59歲中年人的調(diào)查結(jié)果為，在擁有住房的663人中诀黍，只有3%的人表示會(huì)參加倒按揭業(yè)務(wù)仗处，8%的表示會(huì)考慮婆誓。美國(guó)在1987年引入這項(xiàng)業(yè)務(wù)堆生，65歲以上老人中使用該業(yè)務(wù)的比例在1997年為0.2%搔课，到2011年為2.1%鞋诗，盡管發(fā)展速度比較快，但倒按揭仍屬小眾業(yè)務(wù)输吏。
從其他國(guó)家（地區(qū)）的經(jīng)歷和中國(guó)的具體情況可以發(fā)現(xiàn)，倒按揭的發(fā)展取決于以下六大因素拄氯。
第一镣煮，需要政府強(qiáng)有力的支持和補(bǔ)貼鄙麦。從其推出的初衷看胯府，這個(gè)產(chǎn)品并不是為了減輕政府承擔(dān)的養(yǎng)老責(zé)任骂因，其實(shí)會(huì)增加政府的負(fù)擔(dān)寒波。政府需要對(duì)該業(yè)務(wù)全程進(jìn)行管理，包括制定貸款最高額度绸栅、監(jiān)管提供貸款的金融機(jī)構(gòu)粹胯、對(duì)該貸款提供保險(xiǎn)和補(bǔ)貼等矛双。其中最關(guān)鍵的是政府提供保險(xiǎn)议忽。
倒按揭在最初設(shè)計(jì)時(shí)采用了對(duì)借款人極為有利的“無追索權(quán)貸款”，即如果房?jī)r(jià)上漲栈幸，扣除貸款額、各種費(fèi)用后還有剩余玩焰，則剩余歸借款人或其繼承人昔园。反之，如果房?jī)r(jià)下跌逃魄，貸款額高于房?jī)r(jià)，借款人無需償還多余的金額邪锌。貸款總額超過房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)觅丰，通常是政府提供這樣的保險(xiǎn)舶胀。
一般認(rèn)為嚣伐，政府需要承擔(dān)一定的養(yǎng)老責(zé)任轩端，補(bǔ)貼老人的倒按揭和減免養(yǎng)老金稅收等政策屬于同一邏輯逝变。在我國(guó)基茵，雖然住房擁有率很高，但仍然是工作時(shí)收入水平較高的老人擁有價(jià)值較高的住房資產(chǎn)壳影，而且他們的子女可能也不需要他們的住房拱层；而收入水平較低的老人擁有價(jià)值較低的住房，其子女更可能希望繼承他們的財(cái)產(chǎn)宴咧，因而根灯，政府對(duì)該業(yè)務(wù)的補(bǔ)貼可能是一種逆向收入分配。所以，在我國(guó)這一養(yǎng)老模式很可能進(jìn)入兩難境地：不補(bǔ)貼烙肺，難以發(fā)展纳猪；補(bǔ)貼，道理上說不通桃笙。
第二氏堤，需要有穩(wěn)定的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。借款人能獲得多少貸款和銀行對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期有緊密的關(guān)系。從放貸方看为黎，銀行會(huì)將未來房?jī)r(jià)漲跌因素充分反映在放貸額中，以減輕自身面臨的風(fēng)險(xiǎn)。從借款方看，若銀行對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不夠好跷究，他會(huì)覺得所獲得的貸款不夠有吸引力柴我，而不愿意接受彤悔。只有在銀行預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲、借款人能夠通過倒按揭提前享受到未來房?jī)r(jià)上漲的好處時(shí)，這項(xiàng)貸款才具備基本的吸引力。
理論上，倒按揭也可幫助借款人預(yù)防房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，但通常銀行的定價(jià)偏于保守，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)或多或少還是會(huì)由借款人承擔(dān)。在美國(guó)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)主要是在東部和西部發(fā)展，因?yàn)槟抢锏姆績(jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯高于中部地區(qū)爬虱。2008年之前曲梗，該業(yè)務(wù)在美國(guó)的發(fā)展也是得益于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期定罢。在我國(guó)，房?jī)r(jià)預(yù)期也存在明顯的地區(qū)差異峦睡，對(duì)于特大都市，多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)期房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，但對(duì)于眾多二、三線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)較高，今后的走勢(shì)并不明朗。在此背景下，倒按揭業(yè)務(wù)適宜在大城市先試點(diǎn)。
第三，需要有一定的業(yè)務(wù)量以降低費(fèi)用。該項(xiàng)業(yè)務(wù)前期會(huì)產(chǎn)生較多的費(fèi)用屎即，比如保險(xiǎn)費(fèi)啡邑，這筆費(fèi)用在美國(guó)為最高貸款限額的2%，之后每月還需支付貸款余額一定百分比的保險(xiǎn)費(fèi)仇穗。此外纹坐，還有銀行收取的各種服務(wù)費(fèi)谷誓、房屋維修預(yù)付等費(fèi)用。這些費(fèi)用加在一起，會(huì)令借款人獲得的凈貸款額大為縮水嚷炉。前期費(fèi)用太高的原因在于業(yè)務(wù)量太小，沒有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制腐泻，費(fèi)用就難以降下來决乎。在開展該項(xiàng)貸款的美國(guó)、日本等國(guó)家贫悄，主要的客戶特征是“年齡較大瑞驱、無子女娘摔、女性”窄坦，不難想象業(yè)務(wù)量必然比較小。較高的前期費(fèi)用也會(huì)是我國(guó)面臨的問題凳寺。
第四鸭津，需要有房屋價(jià)值及借款者健康狀況等估值體系。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言肠缨，“倒按揭”比“按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)更大逆趋，基本上借款人都會(huì)選擇將住房轉(zhuǎn)讓給銀行以償還貸款的方式。很多倒按揭住房缺乏市場(chǎng)價(jià)格晒奕，未來價(jià)格也更加難料闻书。因此名斟，對(duì)房屋估價(jià)要求很高，盡管有保險(xiǎn)魄眉，但銀行是想賺錢的砰盐，不能長(zhǎng)期做賠本買賣。
相比“按揭”貸款坑律，“倒按揭”貸款還要充分評(píng)估借款人的健康狀況岩梳、預(yù)期壽命等，按照盈虧平衡原理晃择，預(yù)期壽命越長(zhǎng)的借款人冀值，獲得的貸款額度應(yīng)該越小。這無疑給銀行帶來了很大挑戰(zhàn)宫屠。2011年美國(guó)倒按揭市場(chǎng)最大的兩家銀行美洲銀行和富美銀行宣布退出市場(chǎng)列疗，主要原因就是沒法有效預(yù)測(cè)借款人的健康狀況。
第五激况，需要發(fā)展貸款二級(jí)市場(chǎng)作彤。這一點(diǎn)主要是針對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言。由于倒按揭貸款歸還期限一般較長(zhǎng)乌逐，房地產(chǎn)交易周期也較長(zhǎng)竭讳，開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)銀行的流動(dòng)性帶來較大壓力，需要有二級(jí)市場(chǎng)增強(qiáng)貸款的流動(dòng)性浙踢。抵押資產(chǎn)證券化在美國(guó)的迅猛發(fā)展為倒按揭提供了生長(zhǎng)的土壤绢慢，而資產(chǎn)證券化在我國(guó)才剛剛試水，還有待發(fā)展洛波。我國(guó)的優(yōu)勢(shì)是胰舆，幾大國(guó)有銀行和地方性國(guó)有銀行都有較為充裕的流動(dòng)性，在短期內(nèi)蹬挤，流動(dòng)性也許不是一個(gè)主要的制約因素缚窿。
第六，需要養(yǎng)老觀念的配合焰扳。這一因素毋庸多言倦零。中國(guó)人不喜歡背著銀行債務(wù)消費(fèi)，老人更加不喜歡吨悍。另外扫茅，老人和子女對(duì)住房資產(chǎn)都有特殊的感情。退一步講育瓜，就算倒按揭經(jīng)濟(jì)上是合算的葫隙，從心理上，很多老人和子女也不能接受躏仇。這種文化習(xí)慣也是很多人不看好倒按揭的主要原因恋脚。另外腺办，倒按揭和中國(guó)家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)難以融合，子女有義務(wù)照料老人糟描，老人也會(huì)將房產(chǎn)留給子女菇晃，有助于家庭和諧。
由以上所述蚓挤，不難得到一個(gè)結(jié)論磺送，即倒按揭尚缺乏市場(chǎng)需求。對(duì)于一個(gè)產(chǎn)品是否有需求灿意，銀行和保險(xiǎn)公司會(huì)有自己明智的判斷估灿，政府需考慮的是要不要支持，為什么要支持缤剧。
作者系復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授
