房住不炒好

2024年10月的房市展望

引言

2024年9月26日北京高層召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)敢伸，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作振峻。按照慣例政治局9月下旬專門召開(kāi)會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)工作十分少見(jiàn)。

政治局會(huì)議一般定期召開(kāi)魁索，遇有重要情況可以隨時(shí)召開(kāi)狸吞。此時(shí)召開(kāi)會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)問(wèn)題阔涉，充分彰顯了中央對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的高度重視。

一捷绒，政治局9月底會(huì)議釋放出來(lái)的政策利好

1瑰排，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量暖侨、提高質(zhì)量：目前多地新房在售庫(kù)存周期在20個(gè)月左右椭住，庫(kù)存壓力加大，嚴(yán)控增量可以緩解庫(kù)存壓力字逗。這是提振預(yù)期京郑，促進(jìn)短期止跌企穩(wěn)的工具。

優(yōu)化存量意味著以購(gòu)代建等系統(tǒng)工作會(huì)以更大力度推進(jìn)葫掉；專項(xiàng)貸款些举、專項(xiàng)債和社會(huì)資本等是主要融資方式，有助于后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目中存量資產(chǎn)更好地盤活俭厚。

在增量上更加強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制户魏，也就意味著未來(lái)各地土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量等均將結(jié)合城市自身實(shí)際需要推進(jìn)，不能盲目擴(kuò)大供給量叼丑；

優(yōu)化存量关翎，意味著對(duì)現(xiàn)有的存量住房進(jìn)行升級(jí)改造、改規(guī)劃盤活利用等或是重要方向鸠信；

提高質(zhì)量方面纵寝，好房子建設(shè)或已經(jīng)是基本要求，促進(jìn)好房子建設(shè)的配套政策有望繼續(xù)落地星立。

2爽茴，回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策：會(huì)議指明群眾的關(guān)切就是政策發(fā)力的焦點(diǎn)绰垂。當(dāng)前仍有限購(gòu)政策的城市僅包括北上廣深室奏、天津和海南部分地區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)北上深的限購(gòu)政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整辕坝，廣州等其他地區(qū)限購(gòu)政策有望全面放開(kāi)。

政策還提及到：降低存量房貸利率荐健，抓緊完善土地酱畅、財(cái)稅、金融等政策等江场。估計(jì)日前官方明確的存量房貸利率下調(diào)將很快落地纺酸。后續(xù)住房交易個(gè)人所得稅、增值稅址否，開(kāi)發(fā)商土地增值稅等餐蔬，都要下調(diào)或暫緩。

3佑附，加大白名單項(xiàng)目貸款投放力度：白名單制度從今年年初開(kāi)始實(shí)施樊诺，盡管納入白名單的項(xiàng)目很多，但貸款發(fā)放規(guī)模不大音同，主要原因是金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)词爬，下一步的關(guān)鍵是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，銀行才有發(fā)放貸款的積極性权均。

國(guó)家金融監(jiān)管總局透露顿膨，截至目前，商業(yè)銀行已審批白名單項(xiàng)目超過(guò)5700個(gè)叽赊，審批通過(guò)融資金額達(dá)到1.43萬(wàn)億元恋沃，支持400余萬(wàn)套住房如期交付，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已取得積極進(jìn)展必指。業(yè)內(nèi)認(rèn)為囊咏，這項(xiàng)工作未來(lái)仍有望加大力度、深入推進(jìn)。

二匆笤，房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型升級(jí)的大好時(shí)機(jī)

1研侣，近五年來(lái)的房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)齊跌、持續(xù)低迷炮捧，己讓所有的房企苦不堪言庶诡。公司破產(chǎn)重組、老板背井離鄉(xiāng)逃債咆课，己成為房產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)操作流程和現(xiàn)狀末誓，短短五年時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)從一個(gè)全民追捧的行業(yè)书蚪，成了一個(gè)過(guò)街老鼠人人喊打的行業(yè)喇澡，值得反思。造成這個(gè)局面有三十年來(lái)房產(chǎn)業(yè)大躍進(jìn)式過(guò)度超前開(kāi)發(fā)的貢獻(xiàn)殊校，也有房產(chǎn)商激進(jìn)盲目借美元債的貢獻(xiàn)（受到中美毛衣戰(zhàn)影響晴玖，被M國(guó)人逼還美元債）。但是腳上的泡都是自己走出來(lái)的：前二三十年房產(chǎn)商們吃到了時(shí)代的紅利为流，有點(diǎn)飄飄然呕屎，把錢不當(dāng)錢亂花等等各種作也是主要原因。

利用這個(gè)難得的政策解困窗口期（約五年）敬察，房產(chǎn)公司應(yīng)該盡快對(duì)自己的內(nèi)部和發(fā)展方向進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整秀睛、戰(zhàn)略性調(diào)整，應(yīng)該盡快把存量清空莲祸、把增量和未開(kāi)發(fā)己儲(chǔ)備的土地資源轉(zhuǎn)讓給大房企和城投蹂安，盡快認(rèn)清社會(huì)發(fā)展大形勢(shì)，不要再搞逆勢(shì)擴(kuò)張的那套方法锐帜，從此我們的政經(jīng)領(lǐng)域沒(méi)有所謂的寡頭田盈，一心一意搞全民共同富裕是發(fā)展方向，不找市長(zhǎng)找市場(chǎng)缴阎，是以后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向缠黍，也是我們以后所有行業(yè)的發(fā)展方向，這樣才符合我們中國(guó)人的核心價(jià)值觀：風(fēng)清氣正药蜻、和諧發(fā)展瓷式。

2，截至2024年6月末语泽，全國(guó)房企數(shù)量大約13.7776萬(wàn)家贸典，比2014年多增4萬(wàn)家，年平均增長(zhǎng)4000家踱卵。

房地產(chǎn)業(yè)依然是基礎(chǔ)廊驼、先鋒据过、主導(dǎo)、支柱產(chǎn)業(yè)妒挎，未來(lái)還是具有一定的發(fā)展?jié)摿εc前景绳锅。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，全國(guó)近14萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是太多了酝掩，再過(guò)十年到2034年鳞芙，至少要有一半的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退出市場(chǎng)，還要剩下7萬(wàn)家左右期虾。

截至2021年初原朝，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人員規(guī)模達(dá)到約500萬(wàn)人。在這些從業(yè)人員中镶苞，銷售人員數(shù)量占據(jù)了相當(dāng)大的比例喳坠，還需要有專業(yè)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃茂蚓、開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理人員來(lái)協(xié)助銷售實(shí)現(xiàn)順暢和高效壕鹉。

建筑工程施工是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，需要各類施工人員協(xié)調(diào)配合完成聋涨。建筑工程從業(yè)人員包括工程師晾浴、項(xiàng)目經(jīng)理、監(jiān)理牛郑、施工人員怠肋、安裝人員等敬鬓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)淹朋，全國(guó)現(xiàn)有的建筑從業(yè)人員約為4000萬(wàn)人。

4500萬(wàn)個(gè)勞動(dòng)力從事房地產(chǎn)業(yè)钉答，就代表4500個(gè)家庭依靠這個(gè)產(chǎn)業(yè)生活生存础芍，每個(gè)家庭平均4個(gè)人，全國(guó)近一點(diǎn)八億人口依靠房地產(chǎn)業(yè)在吃飯数尿。

3仑性，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用顯著，能帶動(dòng)諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展右蹦，雖然難以確切統(tǒng)計(jì)具體帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的數(shù)量诊杆，但以下是一些主要的相關(guān)產(chǎn)業(yè)：

建筑行業(yè)：包括房屋建造、道路何陆、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)晨汹；

建材行業(yè)：水泥、玻璃贷盲、陶瓷淘这、石材、木材、涂料铝穷、管材等钠怯；

家居裝飾行業(yè)：新房裝修和舊房改造帶動(dòng)了家具、家電曙聂、燈具晦炊、窗簾、地毯筹陵、裝飾品等刽锤；

家電行業(yè)：房地產(chǎn)的發(fā)展促使人們購(gòu)買各類家電設(shè)備，如冰箱朦佩、洗衣機(jī)并思、空調(diào)、電視语稠、熱水器等宋彼；

金融行業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購(gòu)買需要大量的資金支持，銀行等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款仙畦，同時(shí)也為購(gòu)房者提供住房貸款输涕，促進(jìn)了金融業(yè)務(wù)的發(fā)展；

物業(yè)管理行業(yè)：隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的建成慨畸，需要專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行小區(qū)或商業(yè)物業(yè)的管理和維護(hù)莱坎，包括安保、保潔寸士、設(shè)施維修等服務(wù)檐什；

交通運(yùn)輸行業(yè)：房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中需要運(yùn)輸大量的建筑材料和設(shè)備，房產(chǎn)銷售后居民的出行也會(huì)增加對(duì)交通運(yùn)輸?shù)男枨螅?/p>

設(shè)計(jì)規(guī)劃行業(yè)：包括建筑設(shè)計(jì)弱卡、城市規(guī)劃乃正、室內(nèi)設(shè)計(jì)等，為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供專業(yè)的設(shè)計(jì)方案和規(guī)劃藍(lán)圖婶博；

中介服務(wù)行業(yè)：房產(chǎn)中介在房地產(chǎn)交易中起到重要作用瓮具，幫助買賣雙方達(dá)成交易，同時(shí)也帶動(dòng)了租賃市場(chǎng)的中介服務(wù)凡人；

廣告營(yíng)銷行業(yè)：房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行大量的廣告宣傳和營(yíng)銷推廣名党，以吸引購(gòu)房者，這為廣告公司挠轴、營(yíng)銷策劃公司等帶來(lái)了業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)传睹。

后記

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)上下游眾多產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，形成龐大的產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群忠荞，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)蒋歌、就業(yè)創(chuàng)造和社會(huì)發(fā)展都有著重要的影響帅掘，我們注定是離不開(kāi)這個(gè)行業(yè)的；

房地產(chǎn)業(yè)前五年以來(lái)堂油，一直都是在進(jìn)行去泡沫化修档，因?yàn)槲覀冃枰氖牵赫５摹⒎孔〔怀吹姆康禺a(chǎn)業(yè)府框。