嘉賓：郭芬

記錄：張愛(ài)萍

1觅够，擇時(shí)：買(mǎi)在無(wú)人問(wèn)津時(shí)

交易量榮枯線(xiàn)彪腔，政策由調(diào)控變刺激

深圳政策現(xiàn)在一直處于調(diào)控狀態(tài)巷蚪。

2居灯，擇地

慧識(shí)房

(十大選房標(biāo)準(zhǔn) 3A物業(yè)略)

核心區(qū)域老破舊OR郊區(qū)遠(yuǎn)大新

不是非要買(mǎi)3A物業(yè)穗熬，因?yàn)槟惚热缯f(shuō)你手上就是 100 萬(wàn)镀迂，要去買(mǎi)個(gè) 1000 多萬(wàn)的房子，那你可能杠桿用的太大了唤蔗，壓力太大探遵，然后或者說(shuō)是你不敢上車(chē)，然后你就一直在那里看看措译，就會(huì)錯(cuò)過(guò)

然后我們講類(lèi)似這種區(qū)域的這種老破小和郊區(qū)的遠(yuǎn)大心我們要怎么去挑别凤？比如說(shuō)在深圳饰序，深圳這些年它有一個(gè)很重要的點(diǎn)领虹，其實(shí)前幾年你比如說(shuō)在龍崗、龍華求豫，或者沙井這些地方塌衰，其實(shí)漲幅也還不錯(cuò)，那以后會(huì)不會(huì)還是有這種像 16 年蝠嘉、 17 年最疆，包括龍華宇宙中心？但是以后會(huì)不會(huì)還是有這種蚤告？未必努酸，那我們?cè)趺礃右シ治鲞@些？

這種遠(yuǎn)大新的物業(yè)到底適不適合我們杜恰？那我們其實(shí)是要去看获诈，包括整個(gè)很多郊區(qū)的物業(yè)，它其實(shí)有推出了大量的保障房心褐，那保障房對(duì)于我們剛需上車(chē)的人來(lái)說(shuō)是很不友好的舔涎。

比如說(shuō)，我們正常我們?nèi)ベI(mǎi)的二手房要5萬(wàn)逗爹，但是如果保障房亡嫌，推出來(lái)可能就是3萬(wàn)，那直接會(huì)把這種我們將來(lái)要出手要賣(mài)的話(huà)，對(duì)我們是有很大的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手挟冠。

所以我們盡量要選擇核心區(qū)域于购，哪怕你是買(mǎi)一個(gè)稍微小一點(diǎn)的，盡量不要買(mǎi)太太知染，它偏僻价涝，遠(yuǎn)，那樣的話(huà)持舆，出手會(huì)比較難色瘩，因?yàn)楹诵膮^(qū)域，現(xiàn)在的供應(yīng)鏈?zhǔn)腔旧虾茱柡?/p>

3逸寓，用數(shù)據(jù)買(mǎi)房

家庭數(shù)據(jù)：資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)表

現(xiàn)金流量表

可融資能力

杠桿率

買(mǎi)房其實(shí)最重要的就是看用數(shù)據(jù)買(mǎi)房居兆。

我2014年的時(shí)候買(mǎi)那套房子，當(dāng)時(shí)也是咨詢(xún)的子安老師很多很多套竹伸，但是其實(shí)他對(duì)深圳他就說(shuō)我其實(shí)踩盤(pán)踩的不多泥栖，但是你只要把數(shù)據(jù)你發(fā)給我就好了，我不需要跟著我勋篓，不需要去踩每一套房子吧享，就是哪怕我們只是在線(xiàn)上看一下，或者說(shuō)是你把那些數(shù)據(jù)發(fā)給他之后譬嚣，那你就知道這個(gè)房子值不值得拿钢颂。

有幾個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)是家庭的數(shù)據(jù)拜银。首先我們肯定是要盤(pán)點(diǎn)一下自己的一個(gè)家庭資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)表和現(xiàn)金流量表殊鞭，這個(gè)我們?cè)谡n上你老師也會(huì)詳細(xì)的拆解。

那我補(bǔ)充一點(diǎn)尼桶，就是在實(shí)際運(yùn)用當(dāng)中有一個(gè)很重要的是我們的一個(gè)可融資的一個(gè)能力操灿。可融資能力有兩大塊泵督，一塊就是我們比如說(shuō)像親友這種家庭的一個(gè)融資能力趾盐，一個(gè)是向銀行的一個(gè)融資能力。那家庭的融資能力是什么呢小腊？就是比如說(shuō)我們父母救鲤、親友，或者說(shuō)兄弟姐妹這種溢豆，對(duì)他們有沒(méi)有一些資金可以支持到我們蜒简？因?yàn)橛行r(shí)候是這樣，就是有些房子你可能可以做到很低的首付漩仙，但是你前期需要比較多的資金搓茬，那你需要向親友去短暫的借一筆錢(qián)犹赖，這個(gè)錢(qián)，如果能夠有這種資源的話(huà)卷仑，可以放在峻村，我們首付的這一部分去計(jì)算，當(dāng)然這個(gè)要每個(gè)人要靈活去運(yùn)用锡凝，因?yàn)橛袝r(shí)候真的借錢(qián)這個(gè)事情其實(shí)是蠻難開(kāi)口的粘昨，但是為了我們要達(dá)到目的，其實(shí)我們有時(shí)候還是要去走這條路窜锯。

第二個(gè)张肾，我們能否向銀行融資，除了我們做經(jīng)營(yíng)貸之外锚扎，還有一個(gè)吞瞪，比如說(shuō)你在銀行的信用，比如說(shuō)有些小伙伴是在騰訊驾孔、華為或者是這種比較大的一些公司上班芍秆，那其實(shí)像這一類(lèi)小伙伴他都可以信用貸融個(gè)一兩百萬(wàn)。

但是如果說(shuō)我們有些小伙伴他收入也還不錯(cuò)翠勉，比如說(shuō)他自己可能做點(diǎn)小生意這種妖啥，他收入其實(shí)也每個(gè)月也有個(gè)幾萬(wàn)塊錢(qián)，但是我們講他賺個(gè)2萬(wàn)塊錢(qián)和在騰訊上班賺個(gè)2萬(wàn)塊錢(qián)对碌，其實(shí)它的融資能力是不一樣的荆虱，就是在銀行眼里的融資能力其實(shí)是不一樣的，這個(gè)就是講在大廠(chǎng)上班一個(gè)額外的一個(gè)福利

比如俭缓，我每個(gè)月收入有個(gè)兩三萬(wàn)克伊、三五萬(wàn)酥郭，是不是我都能夠到銀行去融個(gè)100 萬(wàn)华坦、200萬(wàn)？我們要去評(píng)估一下自己在銀行眼中的信用不从，并不是說(shuō)每個(gè)人都很容易去很低利息的融一兩百萬(wàn)出來(lái)惜姐。但是類(lèi)似那種他每個(gè)月工資有大概發(fā)個(gè)2萬(wàn)塊，那還是比較優(yōu)質(zhì)椿息，這是一個(gè)公司的一個(gè)背書(shū)歹袁。

另外一個(gè)，我們每個(gè)人要根據(jù)自己的還款寝优，賺錢(qián)的能力条舔，去評(píng)估一下我們能夠使用的杠桿率，每個(gè)月的收入乏矾，那你的收入是不是穩(wěn)定的孟抗？然后有沒(méi)有持續(xù)性迁杨，很穩(wěn)定，然后一直在增長(zhǎng)的凄硼，這樣的收入來(lái)決定你的杠桿铅协，要用多大的杠桿率

那比如說(shuō)我們有些小伙伴，比如說(shuō)如果說(shuō)你就想是說(shuō)做這種民宿摊沉，做民宿有些小伙伴每個(gè)月能夠可能有個(gè)淡季狐史、旺季，那這個(gè)月我能夠掙個(gè)5萬(wàn)说墨、8萬(wàn)骏全，但是你過(guò)了這個(gè)旺季之后，那你可能只有個(gè)2萬(wàn)尼斧、3萬(wàn)吟温，那你這個(gè)時(shí)候你的現(xiàn)金流如果不是很穩(wěn)定的情況下，那我們就要算一下每一年大概平均的一個(gè)收入來(lái)決定我們一個(gè)杠桿的大小突颊。

那你比如說(shuō)有些人他雖然掙錢(qián)能力很好鲁豪，但是他花錢(qián)的能力也很大，那這個(gè)時(shí)候其實(shí)你要去考慮到這個(gè)點(diǎn)律秃，就是到底你能夠有多少杠桿爬橡，有多少錢(qián)，還月供棒动，這一點(diǎn)糙申，對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流非常重要。

有些小伙伴船惨，比如說(shuō)我在老家也有一套房柜裸，那這個(gè)時(shí)候我也是想要把它賣(mài)掉，或者說(shuō)是我將來(lái)會(huì)有一筆很大的一筆資金能夠進(jìn)來(lái)粱锐，但是現(xiàn)在我手上并沒(méi)有這筆資金疙挺，那這個(gè)時(shí)候我們其實(shí)在去買(mǎi)房的時(shí)候，你一定要去考慮到這些點(diǎn)怜浅。

如果說(shuō)我這個(gè)前半年之內(nèi)能夠回得來(lái)铐然，那我的杠桿可以適當(dāng)?shù)募哟笠稽c(diǎn)。但是如果說(shuō)我的錢(qián)一時(shí)半會(huì)還回不來(lái)恶座，那現(xiàn)在行情并沒(méi)有大漲的時(shí)候搀暑，那你這個(gè)時(shí)候你是要慎用杠桿，先緩一緩再上車(chē)

我們很多小伙伴跨琳，去年就一直在咨詢(xún)我自点，說(shuō)我有套房子，我很想把它賣(mài)掉脉让，賣(mài)掉之后我大概能夠拿回來(lái)多少錢(qián)桂敛？但是我現(xiàn)在賣(mài)不掉冈绊，那我可不可以先去簽一個(gè)遠(yuǎn)期合同，然后我再來(lái)去賣(mài)這個(gè)房子埠啃？

我都說(shuō)你先不要著急死宣，你先把那個(gè)房子賣(mài)掉，你把那個(gè)房子賣(mài)掉之后碴开，再來(lái)買(mǎi)毅该，因?yàn)樾星樵谙碌蛘哒f(shuō)橫盤(pán)的時(shí)候并沒(méi)有大漲的時(shí)候，其實(shí)是不太建議去簽遠(yuǎn)期的合同潦牛，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候是相當(dāng)于你鎖定了高位鎖定的一個(gè)價(jià)格眶掌，然后你的房子又賣(mài)不掉，你最大頭的那個(gè)資金并沒(méi)有回來(lái)巴碗，那你一旦是你這個(gè)房子賣(mài)不掉朴爬，你現(xiàn)在會(huì)很難受的，那你自己要賣(mài)的房子橡淆，你就相當(dāng)于是你是在案板上的肉被人剁召噩，那別人你想賣(mài)200 萬(wàn)，別人還 130萬(wàn)140萬(wàn)你也要賣(mài)逸爵，因?yàn)槟愕馁Y金都是在這里具滴，你最大給的資金在這里。所以這個(gè)時(shí)候我們講你這個(gè)時(shí)候要用杠桿的話(huà)师倔，你要去算好自己的一個(gè)杠桿率要用到多少构韵。

還有一個(gè)，很多小伙伴最近在問(wèn)我趋艘，就是比如說(shuō)我疲恢，我很就可以很低首付，0首付買(mǎi)一套房瓷胧，那這個(gè)時(shí)候我要不要去買(mǎi)這樣的房子显拳？然后我就當(dāng)時(shí)我就給他建議，我就說(shuō)暫時(shí)不要抖单。我說(shuō)你我主要暫時(shí)不要萎攒，就是你不要去買(mǎi)這一類(lèi)資產(chǎn)，其實(shí)有些資產(chǎn)它就是我們可以說(shuō)是垃圾資產(chǎn)矛绘，甚至當(dāng)時(shí)說(shuō)這種垃圾層甚至還可以倒拿一點(diǎn)錢(qián)回來(lái)，然后把倒拿的錢(qián)去做其他的投資刃永，或者是去買(mǎi)其他的房子

我個(gè)人是覺(jué)得買(mǎi)房子最重要的點(diǎn)是什么货矮？資產(chǎn)規(guī)則對(duì)不對(duì)？老師一直講斯够，我們要穩(wěn)健的去買(mǎi)資產(chǎn)囚玫，并不是說(shuō)為了能夠到銀行能夠拿錢(qián)回來(lái)喧锦，你拿著錢(qián)終歸是要還的，不管利息再低抓督，終歸是要還燃少。

如果你的房子賣(mài)不掉，將來(lái)你是要折價(jià)賣(mài)铃在，你拿出來(lái)的錢(qián)阵具，賺了錢(qián)又如何？你買(mǎi)的房子是一個(gè)劣質(zhì)的資產(chǎn)定铜，那將來(lái)也是虧錢(qián)的阳液。所以我們講這種房子也一樣的，就是不要去為了追求我們講的0首付揣炕，低首付去買(mǎi)一些垃圾資產(chǎn)回來(lái)帘皿。

然后講到家庭數(shù)據(jù)之外，我們就講更重要的講房產(chǎn)的數(shù)據(jù)畸陡。那比如說(shuō)我們看到一套房子鹰溜，那我們?cè)趺慈ピu(píng)估這個(gè)房子值不值得拿？其實(shí)有幾個(gè)點(diǎn)丁恭，第一個(gè)點(diǎn)就是我們的成交價(jià)就是我們買(mǎi)房的這個(gè)價(jià)格奉狈，那它到底是不是一個(gè)真的是一個(gè)筍盤(pán)，還是說(shuō)是偽筍盤(pán)涩惑？

那什么叫偽筍盤(pán)仁期？總結(jié)幾個(gè)點(diǎn)

（2）第一氧敢，天然筍盤(pán)小區(qū)蕊温，這種小區(qū)它是天然可以做低首付、零首付的房子莉恼，比如說(shuō)在深圳痊硕，在南山這樣的核心地段赊级，在南山中心區(qū)這邊其實(shí)也有蠻多房子可以做到很低首付的，但是它有一個(gè)點(diǎn)岔绸，就是不漲理逊，對(duì)，它就是它就漲不動(dòng)盒揉。那像這樣的房子晋被，但是它地段很好，它周?chē)姆績(jī)r(jià)都是賣(mài)到 10萬(wàn)一平方刚盈，但是它就只能賣(mài)個(gè)7萬(wàn)羡洛、8萬(wàn)，它的房子的品質(zhì)藕漱、管理各方面都是不太好的欲侮。那這種情況崭闲，但是它周?chē)渌姆孔有^(qū)，它的單價(jià)很高威蕉，所以其實(shí)像這一類(lèi)房子刁俭，其實(shí)你其實(shí)很容易在評(píng)估公司去把價(jià)格給拉上去的。所以像這個(gè)這類(lèi)小區(qū)韧涨，它稍微面積稍微大一點(diǎn)的牍戚，它都可以做到0首付、低首付的氓奈。但是這樣的我們講不要想著我就花了10萬(wàn)翘魄，我就在中心區(qū)或者在科技園，或者在某個(gè)地段舀奶，買(mǎi)了一個(gè)很便宜首付很低的房子暑竟，是不是就是真正的筍？

我們要去看育勺，參考一下它是否是天然的那個(gè)筍盤(pán)小區(qū)但荤。還有就是因?yàn)闃菍雍统颍坝^(guān)這些不好涧至，會(huì)導(dǎo)致它以筍盤(pán)的價(jià)格賣(mài)出腹躁。

就是我們前幾年賣(mài)了小伙伴的一套坑房，這套房子我當(dāng)時(shí)的給他的建議南蓬，是別人樓層高的就是鳳凰樓層纺非，他能夠賣(mài)到340，我們這個(gè)樓層我們這個(gè)房子只能是打個(gè)9折赘方，95折賣(mài)烧颖，為什么呢？因?yàn)槲覀兪窍喈?dāng)于是在它雖然說(shuō)是二樓窄陡，但是實(shí)際上它是一樓炕淮，就是這種我們買(mǎi)新房的時(shí)候，有時(shí)候是這個(gè)小區(qū)跳夭，它不會(huì)告訴你二樓其實(shí)它是一個(gè)在小區(qū)的花園涂圆，然后他其實(shí)這個(gè)二樓其實(shí)就相當(dāng)于是在一樓，那你像一樓的房子跟樓上鳳凰樓層的房子币叹，那你肯定是要9折润歉、95折才能賣(mài)得出去。

那而且還有像這個(gè)房子有一個(gè)很重要的點(diǎn)是什么呢套硼？就是當(dāng)時(shí)他買(mǎi)新房的時(shí)候卡辰，也沒(méi)人告訴他，他前面是對(duì)著一個(gè)幼兒園邪意，然后還在他的陽(yáng)臺(tái)的那個(gè)下面九妈，放了小區(qū)的垃圾桶，所以像這樣的房子雾鬼，當(dāng)我們要流入二手市場(chǎng)的時(shí)候萌朱，是非常非常難賣(mài)的，一定要有筍盤(pán)的價(jià)格你才出得去策菜。

買(mǎi)房更多晶疼，還是要看一下窗戶(hù)外面，比如有沒(méi)有噪音又憨，有沒(méi)有垃圾桶翠霍，是不是挨著馬路……這種都要去看，現(xiàn)在的行情蠢莺，也出不去寒匙。真的是很難賣(mài)，不過(guò)我們這套也是大概是在95的這個(gè)樣子把它出去了躏将，算是比較幸運(yùn)的锄弱，能夠抓到一個(gè)這樣的客戶(hù)，當(dāng)時(shí)他的想法哪怕是9折一定要把它賣(mài)掉祸憋。

所以我們?nèi)ベI(mǎi)的時(shí)候有時(shí)候也要去分辨会宪，那這種房子你將來(lái)賣(mài)的時(shí)候真的是賣(mài)得很痛苦的。我們是想了各種方法蚯窥，甚至還跟管理處掸鹅，能不能否把那個(gè)垃圾桶去把它移掉，就想了各種辦法要去把它給弄掉拦赠。所以我們自己去買(mǎi)的時(shí)候也要注意到這種巍沙，這種也是叫天然筍盤(pán)。

（2）戶(hù)型有瑕疵

比如說(shuō)有些戶(hù)型矛紫，陽(yáng)廚房沒(méi)有采光赎瞎，沒(méi)有窗戶(hù)，那這種颊咬，很多人都是很介意的务甥。這種暗處暗衛(wèi)，在賣(mài)的時(shí)候也是很難賣(mài)的

還有一些就是比如說(shuō)一些喳篇，嗯敞临，它整個(gè)小區(qū)是那種很多小戶(hù)型。那你出來(lái)一套大面積的房子麸澜，那這種大面積的房子又是屬于這這種我們講剛需盤(pán)里的大戶(hù)型挺尿，那這種房子也是叫做一個(gè)天然筍盤(pán)，它的單價(jià)你小戶(hù)型的面積可以賣(mài)到7萬(wàn)，那你這種大面積可能只能賣(mài)到5萬(wàn)塊錢(qián)编矾，這種我們講是錯(cuò)配盤(pán)熟史。

還有一種錯(cuò)配盤(pán)是毫宅里面的一個(gè)小戶(hù)型，就比如說(shuō)你其他的面積都是200個(gè)平方窄俏，最小也是150個(gè)平方蹂匹，但是，突然有一個(gè)有一種戶(hù)型凹蜈，它就是很小限寞，七十幾、八十幾這種大面積里面大豪宅盤(pán)里面的小戶(hù)型仰坦，這種我們講也是錯(cuò)配盤(pán)履植，這種的單價(jià)它一定是會(huì)比這種主流戶(hù)型的那個(gè)單價(jià)一定要低。

這種悄晃，在戶(hù)型這些方面還是會(huì)有一些瑕疵的玫霎，那像剛剛講的這種是天然筍盤(pán)，在〔資產(chǎn)倍增〕課里面也會(huì)有一些詳細(xì)的拆解

還有一個(gè)就是有特殊事件的一個(gè)房子传泊，就比如說(shuō)里面有沒(méi)有那種兇案鼠渺，或者說(shuō)是有一些房子，不是兇案眷细。有些私人比如說(shuō)有有一些意外事件拦盹，這種其實(shí)也是要去我們要去了解的。

去年有個(gè)小伙伴也問(wèn)我溪椎，他說(shuō)有一個(gè)很有一套房子普舆，第一次到現(xiàn)在問(wèn)我要不要，當(dāng)時(shí)我就給他建議校读，我說(shuō)不要沼侣，我說(shuō)雖然說(shuō)那個(gè)人他是在家里是意外的，但是我個(gè)人覺(jué)得你在那賣(mài)的時(shí)候其實(shí)還是很不好好注意歉秫，隨便這樣的房子蛾洛。嗯，還有一就是我們講要是很是近三年的一個(gè)小伙伴分享的內(nèi)雁芙，所以要查近 3年轧膘，因?yàn)?020年那是一個(gè)高點(diǎn)，那你可以查詢(xún)到兔甘，比如說(shuō)我從 20 年到 21 年這個(gè)點(diǎn)谎碍，它本身就是整個(gè)成交的比較高點(diǎn)。

查了之后你就知道誒洞焙，我這個(gè)小區(qū)曾經(jīng)的最高位它是能賣(mài)到什么樣的價(jià)格蟆淀？然后現(xiàn)在又是賣(mài)什么樣的價(jià)格拯啦？你都要去看一下它以前的一個(gè)成交量到底怎么樣來(lái)判斷這個(gè)小區(qū)它的成交的一個(gè)熱度和將來(lái)它升值的一個(gè)潛力，也是可以作為一個(gè)參考

那最高的成交價(jià)和最低的成交價(jià)熔任，那近年來(lái)很多人說(shuō)那我現(xiàn)在這套房子可以做的很低首付褒链，那你要去知道這個(gè)低首付到底它是不是這兩年沒(méi)有成交價(jià)，那他還他的評(píng)估價(jià)還停留在2021年20年那個(gè)高位笋敞，那這樣的房子其實(shí)也是可以做得到一個(gè)低首付的碱蒙。那類(lèi)似這樣的荠瘪，那你就要去判斷夯巷，比如說(shuō)這個(gè)小區(qū)如果說(shuō)兩年了都沒(méi)有成交，那你就要去考慮到哀墓，誒這個(gè)小區(qū)它的流通率怎么樣

所以我們講要去看房趁餐，要去看整個(gè)的一個(gè)成交價(jià)，你要把這幾年的數(shù)據(jù)都把它拉出來(lái)篮绰，發(fā)出來(lái)之后我現(xiàn)在的價(jià)格它都賣(mài)得掉后雷，這個(gè)是我們要去參考的一個(gè)很重要的指標(biāo)。

成交價(jià)吠各，在深圳臀突，然后它是現(xiàn)在是辦法公示，它是在這種官網(wǎng)平臺(tái)贾漏，它是沒(méi)有公示的候学，但是我們可以在一些軟件可以看得到，一些小程序里面也可以去找你纵散，比如在深圳的話(huà)梳码，像行舟深訪(fǎng)、科學(xué)樓市這種伍掀，它都是可以去查查那個(gè)成交量掰茶、成交價(jià)的和掛盤(pán)價(jià)。但是這一類(lèi)它會(huì)有一定的局限性蜜笤，他沒(méi)有那么全面濒蒋。如果說(shuō)你想要更全面的話(huà)，那你肯定還是要問(wèn)一下每個(gè)中介都去問(wèn)一下把兔。對(duì)沪伙，要問(wèn)一下這種真實(shí)的一個(gè)狀況。所以這個(gè)成交價(jià)高位和低位和普遍垛贤，比如說(shuō)我在今年整個(gè)普遍能夠大概能夠賣(mài)到什么樣的價(jià)格焰坪，你還是要就是一定要是按現(xiàn)在能夠成交的價(jià)格來(lái)判定它是不是一個(gè)筍盤(pán)。

查詢(xún)完成交價(jià)之后聘惦，我們可以看一下它的評(píng)估價(jià)某饰，因?yàn)槲覀儎傂枭宪?chē)的話(huà)儒恋，很多小伙伴需要加杠桿的，因?yàn)槟惚热缯f(shuō)我手上只有 100 萬(wàn)黔漂，按照我們正常首付的話(huà)诫尽，你可能只能買(mǎi)個(gè) 300 萬(wàn)的一個(gè)房子，但是大家都知道 300 萬(wàn)的房子其實(shí)它的漲幅肯定跟 500 萬(wàn) 600 萬(wàn)的漲幅炬守，它的還是從同樣的一個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)牧嫉，它的總的量肯定是大一點(diǎn)面積的，它的漲幅會(huì)好過(guò)這種太小面積的减途。

我手上 100 萬(wàn)酣藻，我能不能購(gòu)個(gè) 500 萬(wàn)的房子？那你就要去看這個(gè) 500 萬(wàn)的房子鳍置，他的評(píng)估價(jià)能不能評(píng)高一點(diǎn)辽剧，能不能做到一個(gè)低首付，那你這個(gè)時(shí)候你就去税产，我們想要去買(mǎi)這個(gè)房子的時(shí)候評(píng)估下是一個(gè)很重要的一個(gè)參考指標(biāo)怕轿。那屏幕上的查詢(xún)也有一些軟件，就可以作為一個(gè)參考辟拷。

如果說(shuō)以后撞羽，真的是要買(mǎi)這個(gè)房子呢？你還是要問(wèn)咱們的貸款的小伙伴衫冻，他能不能夠給你做到這么這么高的評(píng)估诀紊？因?yàn)槲覀兦捌谥荒苁钦f(shuō)用一些免費(fèi)的軟件去做一個(gè)初評(píng)，真的要去拿這個(gè)房子的話(huà)羽杰，肯定還是要全面的去做一個(gè)評(píng)估渡紫。對(duì)手機(jī)銀行上的評(píng)估價(jià)不準(zhǔn)確。

這個(gè)我們只能說(shuō)是作為一個(gè)初步的一個(gè)評(píng)估考赛，你不能夠說(shuō)是惕澎，不能說(shuō)是，就是最終你要去拿這個(gè)房子之前颜骤，你肯定要跟銀行跟唧喉，就是跟專(zhuān)業(yè)跟你做貸款的小伙伴，你要跟他要去確認(rèn)這個(gè)東西忍抽，這個(gè)評(píng)估到底能夠評(píng)估到多少錢(qián)八孝？嗯，舉個(gè)例子就是你比如說(shuō)這種一百萬(wàn)的房子鸠项，一百萬(wàn)的首付干跛，他可能在這個(gè)小區(qū)只能買(mǎi)個(gè)一個(gè)兩房，但是他可能在其他的小區(qū)他能夠買(mǎi)一個(gè)三房祟绊。那這個(gè)時(shí)候你就要去看這個(gè)三房楼入，這個(gè)評(píng)估價(jià)它能不能夠做得了閉環(huán)哥捕，全部要去算一下，然后你再來(lái)對(duì)比嘉熊。

500萬(wàn)兩房的遥赚，其實(shí)有時(shí)兩房的首付，比如說(shuō)不是在同一個(gè)小區(qū)阐肤，可能兩房的首付凫佛，它的可能首付資金可能會(huì)更高。比如說(shuō)我 500 萬(wàn)的房子孕惜，那我可能有些評(píng)估價(jià)它比較的低愧薛，它的成交比較的活躍，比如說(shuō)像現(xiàn)在成交比較活躍诊赊，它的評(píng)估價(jià)它會(huì)隨著市場(chǎng)價(jià)它會(huì)降厚满，那這樣的時(shí)候它的那個(gè)評(píng)估價(jià)它也會(huì)下調(diào)。那你這個(gè)時(shí)候你就你可能 500 萬(wàn)的房子碧磅，你可能市場(chǎng)只要去到 100，180遵馆，200萬(wàn)的首付鲸郊，那如果說(shuō)，有一個(gè)小區(qū)它可能首付要到8货邓，總價(jià)是 800 萬(wàn)秆撮，但是它的評(píng)估價(jià)它會(huì)比較高。

有些换况，可能成交量不是那么活躍职辨，可能今年都賣(mài)的比較少，只能賣(mài)到兩三套這樣子戈二，那你在這個(gè)時(shí)候舒裤，首付是可以做得很低的，評(píng)估價(jià)可以做得很高觉吭，那你就要去衡量這兩個(gè)盤(pán)我要去怎么選腾供，那我挑一個(gè)三房，那鲜滩，如果說(shuō)我這個(gè)房產(chǎn)還是不錯(cuò)伴鳖，會(huì)好過(guò)去挑一個(gè)兩房。

不是說(shuō)我們 100 萬(wàn)真的是到處都可以買(mǎi)個(gè)三房徙硅，我們講就是舉個(gè)例子榜聂，就這樣的話(huà)你要去自己要去對(duì)比，然后掛盤(pán)價(jià)嗓蘑，就是剛才也講的就是在貝殼找房须肆、行洲租房贴汪、行洲生房這種，我們都可以去查詢(xún)一下現(xiàn)在的一個(gè)掛盤(pán)價(jià)休吠。

然后還有一個(gè)很重要的一個(gè)點(diǎn)扳埂，就是流通率，對(duì)瘤礁，留存率就其實(shí)這一個(gè)點(diǎn)阳懂。，流通率好的房子是不是就是容易漲的房子柜思？但岩调，別說(shuō)他賣(mài)得很好，那這種法子是不是就很有升值潛力赡盘？其實(shí)是不一定的号枕。

流通率有幾個(gè)參考的，有時(shí)候陨享，這個(gè)小區(qū)好像賣(mài)的還不錯(cuò)葱淳。好像錄了每個(gè)月都有個(gè)十幾套。感覺(jué)好像唉抛姑，那些時(shí)候我們好像都成交了赞厕。那像這種，我們講流通率好的小區(qū)它有定硝，要去綜合去看皿桑。

第一個(gè)，要看一下小區(qū)總的戶(hù)數(shù)有多少蔬啡。你比如說(shuō)這個(gè)小區(qū)它本身的體量就比較大诲侮，它總共就有一千一兩千套。

像這這類(lèi)小區(qū)箱蟆，你在數(shù)據(jù)上反映出來(lái)沟绪，在貝殼或者在哪里，就這個(gè)月的top one的成交量顽腾， top one社區(qū)有哪一些近零？

這個(gè)時(shí)候你去看這個(gè)，就不要被他誤導(dǎo)抄肖。比如說(shuō)拿深圳來(lái)說(shuō)久信，深圳有一些比如說(shuō)像龍崗的一些大盤(pán)，像類(lèi)似像龍珠花園這樣的房子漓摩，他的流通率每年都是在前三的裙士。

但是我們知道的就知道這個(gè)小區(qū)，總戶(hù)數(shù)比較多管毙，第二個(gè)它主要是便宜腿椎，然后第三個(gè)它其實(shí)漲幅差很慢桌硫，它就屬于那種很多我們非拙勇堂的那些小伙伴很喜歡去買(mǎi)，因?yàn)樗阋丝姓ǎ菀咨宪?chē)铆隘， 200 多萬(wàn)、 400 多萬(wàn)就可以買(mǎi)一個(gè)三房南用，所以像這一類(lèi)其實(shí)很多很多人就很想去買(mǎi)膀钠，它的流通率每年都是非常好的。

我們想像這一類(lèi)我們可能就不要去考慮裹虫，因?yàn)樗m然流通很好肿嘲，但是它漲幅很有限的。

第二個(gè)就是主力戶(hù)型筑公，要去參考一下主力戶(hù)型雳窟，就有些小區(qū)它可能是，它本身小區(qū)的成交還是不錯(cuò)匣屡，但是有些戶(hù)型它是比較難賣(mài)封救，這個(gè)怎么理解？就是有些戶(hù)型它是屬于那種非主力戶(hù)型

然后你要去賣(mài)的時(shí)候其實(shí)也很難賣(mài)耸采，舉個(gè)例子兴泥，就是以前有些那種雙拼房，但是現(xiàn)在雙拼法已經(jīng)合正了虾宇，現(xiàn)在就沒(méi)有這個(gè)問(wèn)題了。像以前的話(huà)如绸，比如說(shuō)你在深圳灣這樣的地方嘱朽，嗯，即使在深圳灣這樣3A的物業(yè)怔接，但是它里面有些雙拼很難賣(mài)的搪泳。那你要比如說(shuō)你拿了這樣的房子，你就要去考慮到我將來(lái)賣(mài)的話(huà)扼脐，很難很難出手岸军，很難賣(mài)。

那么現(xiàn)在雙拼房瓦侮，已經(jīng)是沒(méi)有這個(gè)問(wèn)題了艰赞，但是在前兩年的話(huà)，其實(shí)很多人都要去肚吏，就是要去考慮到你單證方妖、核酸證，在流通率上面罚攀，你就是這個(gè)是要作為一個(gè)重要一個(gè)參考党觅。

第三個(gè)就是網(wǎng)紅熱點(diǎn)盤(pán)和自住的一些盤(pán)雌澄，這兩年其實(shí)跌得最狠的是什么呢？那些熱點(diǎn)盤(pán)就是你就我們講原來(lái)那些炒房客比較多的那些房子杯瞻，也會(huì)看這些小區(qū)的是否吵镐牺，流通率怎么樣，所以很容易把價(jià)格給拉起來(lái)魁莉，因?yàn)橘I(mǎi)的人多睬涧，然后噱頭也比較足，然后很容易把價(jià)格拉起來(lái)沛厨。

那現(xiàn)在投資者很多投資都出產(chǎn)了宙地，那高位接盤(pán)的那些人其實(shí)熬了三年，他可能就現(xiàn)在很多人也是熬不住也要甩盤(pán)逆皮。那這個(gè)時(shí)候其實(shí)我們講這種網(wǎng)紅熱點(diǎn)盤(pán)宅粥，因?yàn)楹芏嗳丝覆蛔。捅仨氁鲐浀缫ィ驗(yàn)槲冶旧砗芨呶换嗝罚眠^(guò)來(lái)，我現(xiàn)在已經(jīng)跌了這么多剿牺，我就扛不住了企垦，我要出貨，所以這種交易量上很好晒来。但是就是這種很容易砸盤(pán)钞诡，這種房子很容易砸盤(pán)。

然后還有一些盤(pán)是屬于類(lèi)似在福田湃崩、羅湖或者甚至在布局這樣的地方荧降，大家之前都不看好的，有些樓齡很老攒读，這種盤(pán)朵诫，自住客比較多，可能我原來(lái)拿過(guò)來(lái)薄扁，比如說(shuō)我有很多福田那邊一些老房子剪返，這種房子它是比較能抗跌的，甚至是在這樣的行情下邓梅，現(xiàn)在還能保持著3年前的一個(gè)成交價(jià)脱盲，雖然他成交量很少，但是他有那么一部分人是會(huì)為這個(gè)買(mǎi)單的震放。

比如說(shuō)我原來(lái)可能就是幾百拿過(guò)來(lái)宾毒，然后我又有學(xué)位支撐，我現(xiàn)在孩子一上學(xué)我可能就要鎖定個(gè)六年、九年诈铛。那這個(gè)時(shí)候其實(shí)是他是住在里面乙各，不愿意去，去那老師去置換的幢竹，他覺(jué)得住的也很舒服耳峦，交通位置也很好。那你像這樣的房子它的抗跌性它是比較強(qiáng)的焕毫，但流通率是相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有那么活躍蹲坷，

就是很多人一住就是住個(gè)十年、半年他就不動(dòng)了邑飒。那我們就要去區(qū)分一下循签，就是我們講這個(gè)這種流通率我們要去對(duì)標(biāo)。如果說(shuō)你其實(shí)真的是要買(mǎi)這個(gè)房子疙咸，有一個(gè)很簡(jiǎn)單的方法县匠，你就跟樓下的那些中介去聊，我現(xiàn)在要賣(mài)一個(gè)房子撒轮，我大概什么樣的價(jià)格能賣(mài)得掉乞旦？然后多久可以賣(mài)得掉？其實(shí)可以賣(mài)家的身份题山，去咨詢(xún)一下這樣的房子他到底好不好賣(mài)兰粉，什么價(jià)格？

你這樣就能夠大概也能夠估算出他現(xiàn)在的一個(gè)流通怎么樣顶瞳？

像這樣的老房子玖姑，沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)的，不是說(shuō)這種熱點(diǎn)盤(pán)就不好慨菱，其實(shí)熱點(diǎn)盤(pán)如果現(xiàn)在降下來(lái)了客峭，還是可以拿，因?yàn)檫@種自住盤(pán)太多的盤(pán)抡柿，這種自住客太多的盤(pán)，它的交易量沒(méi)有那么活躍等恐，它漲幅洲劣，如果樓齡老的話(huà)，他還是會(huì)受限的课蔬，所以我們要多方面的去判斷囱稽。

流通率好未必是能夠升值的房子，但是如果說(shuō)我們這個(gè)剛需上車(chē)的這一類(lèi)流通率是我們重要的一個(gè)參考指標(biāo)二跋，怎么樣來(lái)理解呢战惊？其實(shí)我們剛需上車(chē)我一直說(shuō)就是買(mǎi)這類(lèi)房子，你就把它當(dāng)做一個(gè)商品去買(mǎi)啊扎即，就是我買(mǎi)了之后我三五年吞获，我就要一定要把它換掉了况凉，因?yàn)槲覜](méi)辦法一下子達(dá)到那種 3A 物業(yè)，我沒(méi)辦法一下子去買(mǎi)特別優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)各拷。

這個(gè)時(shí)候我要去先買(mǎi)一個(gè)剛需刁绒，先上車(chē)，我再置換烤黍，那你這個(gè)時(shí)候你就要考慮到我將來(lái)我5年之后我能不能賣(mài)得掉知市？是要去參考的。

有些盤(pán)是可能一年兩年速蕊，哪怕它是在很成交量很好的年份嫂丙，它也未必能有幾套成交。那你這個(gè)時(shí)候你就要去考慮规哲。這個(gè)盤(pán)太冷門(mén)了跟啤，我們講有些小區(qū)比較小，或者說(shuō)比較冷門(mén)媳叨，或者說(shuō)是有一些它有一些缺陷腥光。那你這個(gè)時(shí)候你就要去慎重考慮，哪怕它比較筍糊秆，也還是要考慮到將來(lái)好不好賣(mài)武福。

現(xiàn)在很多銀行都限制續(xù)貸了。是的痘番，就是特別是那些原來(lái)炒房客太多的那些盤(pán)捉片，其實(shí)現(xiàn)在銀行都是在收緊，原來(lái)高位拿的那些汞舱，現(xiàn)在都已經(jīng)跌了三成伍纫、四成了。那你這個(gè)時(shí)候去銀行續(xù)貸昂芜，其實(shí)也是要很多莹规，都是要添首付進(jìn)去的。

就是我們講這種熱點(diǎn)盤(pán)和這種自住盤(pán)泌神，其實(shí)我們自己還是要多去踩盤(pán)良漱，你才能夠分辨的出來(lái)哪個(gè)盤(pán)是到底合不合適自己，到底值不值得拿欢际，有時(shí)候也會(huì)講這幾年就是很多那種名不見(jiàn)經(jīng)傳的小區(qū)母市，反而它很抗跌，就是很多外面就是可能大家都沒(méi)聽(tīng)過(guò)的一些小區(qū)樓盤(pán)损趋，它反而是還比較有支撐力患久，它比較扛跌，但是這一類(lèi)房子到底值不值得我們?nèi)ツ茫科鋵?shí)也不一定就是非得要為了扛跌而去買(mǎi)一個(gè)潛力弱的房子

我08年經(jīng)歷蒋失，那時(shí)候經(jīng)歷過(guò)金融危機(jī)返帕，我是看著房?jī)r(jià)從看著房?jī)r(jià)腰漲的，所以我當(dāng)時(shí)就說(shuō)高镐，要買(mǎi)房一定要買(mǎi)哪里溉旋？買(mǎi)羅湖，所以我買(mǎi)的第一套房子我是在 09年的1月 3 號(hào)嫉髓，但是我 08 年當(dāng)時(shí)就下決心观腊，我說(shuō)我今年一定要給自己買(mǎi)套房，所以我就在09年1月3號(hào)我就給自己買(mǎi)了一套房算行，那個(gè)時(shí)候買(mǎi)的房是買(mǎi)在哪里梧油？就買(mǎi)在羅湖，而且是一個(gè)單身就是單身公寓州邢，很小的一個(gè)房子儡陨，為什么？因?yàn)楫?dāng)時(shí)羅湖的房?jī)r(jià)大概是在一萬(wàn)二跌到了1萬(wàn)塊錢(qián)量淌，但是龍華的房子是在一萬(wàn)五跌到了7000多8000骗村，然后當(dāng)時(shí)我買(mǎi)完之后就是我有個(gè)朋友就說(shuō)他說(shuō)我這房子就買(mǎi)錯(cuò)了，因?yàn)榈谝粋€(gè)面積買(mǎi)的太小了呀枢，其實(shí)那我那個(gè)時(shí)候的那個(gè)首付雖然不多胚股，但是其實(shí)我是可以買(mǎi)一個(gè)這種，比如說(shuō)我可以買(mǎi)在龍華買(mǎi)個(gè)三房裙秋，不是說(shuō)去買(mǎi)個(gè)羅湖的一個(gè)很小的一個(gè)單身公寓琅拌，或者說(shuō)可以買(mǎi)個(gè)兩房，而不是去買(mǎi)一個(gè)單身公寓摘刑。

就是我當(dāng)時(shí)我的想法是覺(jué)得如何的房子抗跌进宝，但是沒(méi)有去追逐這個(gè)升值潛力，就是比較保守枷恕，為了要抗跌党晋，去買(mǎi)一個(gè)升值潛力比較弱的樓盤(pán)。

所以這兩個(gè)是兩個(gè)都是需要去我們講需要去衡量的徐块。

總結(jié)：

親一百只青蛙找到自己的青蛙王子

培養(yǎng)房感(各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比)

橫向 縱向 小區(qū)對(duì)比

淘筍 贏(yíng)在市場(chǎng)之外/安全線(xiàn)

準(zhǔn)確判斷房產(chǎn)價(jià)值