在融資渠道收緊楷扬、房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿化背景下钳吟，在過去的幾年里廷粒，地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金開始顯露出強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，在剛剛過去的2017年坝茎，地產(chǎn)私募基金也正在經(jīng)歷著最為嚴(yán)格的監(jiān)管涤姊。

在新的一年里，地產(chǎn)私募基金將展現(xiàn)出什么樣的面貌呢嗤放？

本期聯(lián)璧港（lbp365.com）大咖秀就為大家請(qǐng)來了來自深圳前海東方瑞宸基金管理有限公司的產(chǎn)業(yè)部投資副總監(jiān)方映宇先生思喊，請(qǐng)他給大家講一講地產(chǎn)基金視角下的私募股權(quán)投資基金。

地產(chǎn)私募基金——大勢(shì)所趨

在過去十年的發(fā)展過程中次酌，地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)得以驗(yàn)證恨课，而對(duì)于這個(gè)行業(yè)不甚了解的人可能就知之甚少了。在直播過程中岳服，方映宇先生就此問題也給大家做了解釋：

優(yōu)秀的地產(chǎn)私募基金相對(duì)而言是更專業(yè)的地產(chǎn)投資人剂公，地產(chǎn)私募基金可根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，充分發(fā)揮投資管理方面的優(yōu)勢(shì)吊宋，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金放到不同的項(xiàng)目纲辽，在風(fēng)險(xiǎn)把控上更具優(yōu)勢(shì)，并且璃搜，多數(shù)運(yùn)作成熟的地產(chǎn)私募基金是以獲得投資收益為目的的拖吼，不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，二是通過“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資这吻。地產(chǎn)私募基金具有流動(dòng)性高绿贞、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資橘原、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本涡上、運(yùn)作規(guī)范特點(diǎn)等等趾断。

毫無疑問，方映宇先生所在的東方瑞宸基金管理有限公司便是這個(gè)行業(yè)里面的佼佼者吩愧。

不良資產(chǎn)的業(yè)務(wù)契機(jī)

隨著經(jīng)濟(jì)增速的下降以及去杠桿政策的加強(qiáng)芋酌，不良資產(chǎn)規(guī)模也越來越大，市場(chǎng)空間達(dá)幾十萬億雁佳。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過一段時(shí)間的高速成長(zhǎng)脐帝，現(xiàn)在面臨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整的周期，在這個(gè)周期里面有大量的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和金融不良資產(chǎn)的暴露糖权。

不良資產(chǎn)堵腹，不是說資產(chǎn)不好，只是金融變異星澳，理論叫困境資產(chǎn)比較好疚顷。即現(xiàn)金流的不暢導(dǎo)致公司的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)困境，未來的收入預(yù)期折現(xiàn)不足以負(fù)債。未來三到五年里腿堤，中國(guó)將會(huì)進(jìn)入不良資產(chǎn)暴露的高峰期阀坏，形成高壓趨勢(shì)。在中國(guó)去產(chǎn)能化的大背景下笆檀，東方資產(chǎn)作為不良資產(chǎn)處置的一個(gè)主力軍忌堂，將會(huì)在此中間會(huì)發(fā)揮重大的作用。

金融地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢(shì)

金融地產(chǎn)投資的生態(tài)一定是越來越精細(xì)化酗洒。

在過去士修，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)10數(shù)年來的快速發(fā)展，其整體向上的態(tài)勢(shì)幾乎能夠消化因各種原因而出現(xiàn)的房地產(chǎn)問題項(xiàng)目寝蹈。但隨著市場(chǎng)走勢(shì)分化加劇李命，舊的策略越發(fā)失效。

如今箫老，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈封字，開發(fā)商開始發(fā)展更細(xì)分的主題，金融機(jī)構(gòu)也一樣耍鬓。未來投資者要真正介入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和盤活之中阔籽，處理棘手項(xiàng)目。

地產(chǎn)基金的投資邏輯

實(shí)際上牲蜀，就房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置模式的本源而言笆制，其處理方式可分為兩個(gè)大的類型，一是轉(zhuǎn)手涣达，二是盤整在辆，而東方瑞宸經(jīng)過多年的專業(yè)及人才積累，致力于將不良資產(chǎn)主動(dòng)改造為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)度苔。

改變了過去房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置過程中單一的訴訟匆篓、破產(chǎn)、拍賣等硬著陸方式寇窑，通過基金的梳理鸦概、投資、置換和運(yùn)營(yíng)等能力化解不良資產(chǎn)甩骏，以平緩的方式重新煥發(fā)資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值窗市。開創(chuàng)了東方資產(chǎn)全體系內(nèi)唯一成功的“金融+地產(chǎn)”商業(yè)模式，并逐漸摸索出地產(chǎn)+教育饮笛，地產(chǎn)+醫(yī)療咨察，地產(chǎn)+消費(fèi)升級(jí)等等創(chuàng)新型股權(quán)投資模式。瑞宸旗下消費(fèi)升級(jí)基金福青、教育基金扎拣、醫(yī)療養(yǎng)老基金平臺(tái)等均因投資邏輯而誕生。

在挑戰(zhàn)中尋求機(jī)會(huì)

過去十年，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代二蓝，整個(gè)行業(yè)迎來歷史性的發(fā)展機(jī)遇誉券，并于2016年末達(dá)到階段性頂點(diǎn)。毫無疑問刊愚，在史無前例的行業(yè)發(fā)展告訴時(shí)期踊跟，房地產(chǎn)金融十七中最重要的推動(dòng)力量，而在目前超過10萬億體量的融資市場(chǎng)中鸥诽，以房地產(chǎn)基金為標(biāo)志的杠桿模式已經(jīng)逐漸成為行業(yè)融資的首要選擇商玫。

2017年，政府不斷出臺(tái)相應(yīng)政策牡借，對(duì)急速膨脹的房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域進(jìn)行監(jiān)管和控制拳昌，這也讓不少業(yè)內(nèi)人士憂心忡忡。然而钠龙，在“嚴(yán)”把控的環(huán)境中炬藤，機(jī)遇和挑戰(zhàn)總是并存的。希望借此投機(jī)的人碴里，可能需要收斂一下沈矿，而真正深入行業(yè)，誠(chéng)心為客戶服務(wù)的機(jī)構(gòu)咬腋，則看到的是一片廣闊的天地羹膳。

在直播過程中，方映宇先生以東方瑞宸的布局和規(guī)劃為例根竿，為大家講解了在新的一年里陵像，相關(guān)領(lǐng)域里面的股權(quán)投資機(jī)會(huì)：

1、 消費(fèi)升級(jí)領(lǐng)域

東方瑞宸對(duì)于物業(yè)服務(wù)寇壳、消費(fèi)升級(jí)等領(lǐng)域蠢壹，特別是產(chǎn)業(yè)鏈上下游和地產(chǎn)后服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)行布局，投資階段從早期到PRE-IPO輪全覆蓋九巡。

家具裝修、家具O2O等地產(chǎn)服務(wù)蹂季、兒童教育冕广、社區(qū)服務(wù)行業(yè)未來均有廣闊的想象空間。伴隨著消費(fèi)升級(jí)的變革偿洁，這些領(lǐng)域都有較大的投資機(jī)會(huì)撒汉，也能比較好的與地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)結(jié)合。

2涕滋、養(yǎng)老領(lǐng)域

目前東方瑞宸在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域睬辐，成立了東方瑞宸健康科技全資子公司，并有幸邀請(qǐng)了原金地集團(tuán)總裁張華綱總親自帶領(lǐng)我司養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，提高了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資中核心的運(yùn)營(yíng)能力的提升溯饵，完善了投資后非常重要的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)侵俗。并且東方瑞宸與全球領(lǐng)先的投資管理集團(tuán)、養(yǎng)老巨頭美國(guó)峰堡集團(tuán)丰刊，簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議隘谣，成立基金共同拓展國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，擬建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)以及中西醫(yī)結(jié)合的診所啄巧，在藥物寻歧、診所、固定資產(chǎn)秩仆、老年人附加值码泛、地產(chǎn)升值等領(lǐng)域展開深度合作。目前海內(nèi)外光儲(chǔ)備項(xiàng)目已超過10余單澄耍，海外目標(biāo)主要是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相對(duì)成熟的日本市場(chǎng)噪珊，眾所周知日本的老齡化問題是全球最為集中的，國(guó)內(nèi)主要是針對(duì)有一定資金實(shí)力的1逾苫、2線城市卿城，這些城市中的活躍老人數(shù)量以及人均消費(fèi)可以滿足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金的收益率，目前多個(gè)項(xiàng)目都在有序推進(jìn)落實(shí)階段铅搓。

從方總的講述中瑟押，我們不難看出，東方瑞宸為企業(yè)依托地產(chǎn)基金領(lǐng)域星掰，在提供好優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)+金融服務(wù)后多望，衍生出來私募股權(quán)投資和增值服務(wù)。他們并不局限于做一個(gè)純財(cái)務(wù)投資者氢烘，而致力于成為產(chǎn)業(yè)資源的整合者怀偷，與集團(tuán)內(nèi)各類地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行資源的整合與有效對(duì)接。

雖然播玖，方總主要講述了東方瑞宸的業(yè)務(wù)和規(guī)劃椎工。但是，我們可以看出蜀踏，作為一個(gè)在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)维蒙，在相對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，如何面對(duì)挑戰(zhàn)果覆，抓住機(jī)遇颅痊，在摸索和實(shí)驗(yàn)過程中找到屬于自己的路。也希望大家在方映宇先生及東方瑞宸的寶貴經(jīng)驗(yàn)中局待，尋找到真正適合自己的道路斑响。