特色小鎮(zhèn)如何才能贏得未來(lái)枷餐？
作者：和君集團(tuán)業(yè)務(wù)合伙人翟戰(zhàn)平（華房聯(lián)策（北京）房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理）
? ? ? ? 前言：2016年開(kāi)始風(fēng)行的特色小鎮(zhèn)熱潮，至今仍然熱度不減苫亦。從中央到地方毛肋，從房地產(chǎn)企業(yè)到專題產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商紛紛涉足特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域。但在這股熱潮之下屋剑，特色小鎮(zhèn)究竟是什么润匙？它有什么樣的背景，究竟如何開(kāi)發(fā)才能贏得未來(lái)唉匾？本文帶來(lái)一些個(gè)人的思考和判斷孕讳，無(wú)意于就現(xiàn)象解釋現(xiàn)象，力圖廓清特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的一些深層次問(wèn)題巍膘。以下只是個(gè)人的認(rèn)識(shí)和思考厂财，難免以偏概全，誠(chéng)心求教于方家峡懈。
【特色小鎮(zhèn)建設(shè)的“小”與“大”：“小城鎮(zhèn)”需要“大戰(zhàn)略”】
? ? ? ? 仔細(xì)探究當(dāng)前正在掀起一股特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)熱潮璃饱，我們不難發(fā)現(xiàn)其背后有著深刻的社會(huì)發(fā)展背景。通過(guò)簡(jiǎn)單類比我們不難發(fā)現(xiàn)肪康，此輪特色小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮與上世紀(jì)80年代的城鎮(zhèn)化有著本質(zhì)的不同——上一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展熱潮是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展帶動(dòng)起來(lái)的荚恶，是工業(yè)化快速發(fā)展階段的城鎮(zhèn)化，基本特征表現(xiàn)為“城鎮(zhèn)像農(nóng)村梅鹦，農(nóng)村像城鎮(zhèn)”。而這一輪特色小鎮(zhèn)建設(shè)冗锁，是建立在工業(yè)化進(jìn)入中后期齐唆，城市化進(jìn)入深度發(fā)展的背景下產(chǎn)生的，是后工業(yè)化階段的新型城鎮(zhèn)化冻河，其基本特征表現(xiàn)為“比城市更友好箍邮，比鄉(xiāng)村更文明”∵缎穑可以說(shuō)锭弊，此輪特色小鎮(zhèn)建設(shè)，是城市化發(fā)展到高級(jí)階段的必然產(chǎn)物擂错。特色小鎮(zhèn)是都市經(jīng)濟(jì)的高級(jí)形態(tài)味滞，而不是像表面上看到的那樣簡(jiǎn)單。
? ? ? ? 此輪的特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，正因?yàn)槭嵌际薪?jīng)濟(jì)的高級(jí)形態(tài)剑鞍，其開(kāi)發(fā)要求更高昨凡，開(kāi)發(fā)建設(shè)起點(diǎn)更高，難度系數(shù)也比較大蚁署。一方面便脊，后工業(yè)化階段，人們正是為了躲避交通擁堵光戈、霧霾侵?jǐn)_等大城市病哪痰，才選擇環(huán)境更好、品質(zhì)更優(yōu)的小城鎮(zhèn)來(lái)生活久妆，這些人群對(duì)環(huán)境品質(zhì)晌杰、服務(wù)品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)的要求更高，需要更高層次的經(jīng)濟(jì)支撐才能形成閉環(huán)镇饺。另一方面乎莉，大城市占有者大量的優(yōu)質(zhì)資源，況且很多文化奸笤、教育資源還在不斷向大城市聚集惋啃，而特色小鎮(zhèn)在資源上往往沒(méi)有太多積累，要引入高水平的服務(wù)資源更需要有更高水平的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策劃才行监右。因此边灭，特色小鎮(zhèn)看似是小鎮(zhèn)，但他恰恰需要大戰(zhàn)略健盒。需要戰(zhàn)略都市經(jīng)濟(jì)一體化的層面上绒瘦，構(gòu)建高水平資源集聚核，吸引高素質(zhì)人群扣癣，才能真正有持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力惰帽。
【特色小鎮(zhèn)建設(shè)的快與慢：快開(kāi)發(fā)vs慢運(yùn)營(yíng)】
? ? ? ? 首先，特色小鎮(zhèn)建設(shè)不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)父虑。通常來(lái)說(shuō)该酗，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)短期過(guò)程，主要追求的是快開(kāi)發(fā)士嚎。從拿地到銷售一般周期為2-3年呜魄，部分規(guī)模比較大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能夠持續(xù)5-8年。但相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)莱衩，特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程爵嗅，需要從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，二級(jí)開(kāi)發(fā)笨蚁，到招商引資睹晒、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趟庄，再到區(qū)域商業(yè)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，不斷滾動(dòng)形成發(fā)展及盈利的良性循環(huán)册招。就一般規(guī)律而言岔激，要把特色產(chǎn)業(yè)培育基本成型，至少需要10年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間是掰，因此特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)周期通常都要10-20年來(lái)計(jì)虑鼎。
? ? ? ? 其次，小鎮(zhèn)一般從遠(yuǎn)郊大盤(pán)起步键痛，或依托現(xiàn)有小鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)建設(shè)炫彩，這些地區(qū)的政府行政職能并不能與高水平服務(wù)要求相適應(yīng)。一般情況下絮短，小鎮(zhèn)在行政區(qū)劃下可能僅歸屬于縣級(jí)政府甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府江兢，政府的組織架構(gòu)和人員配套不足以支撐特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)，還需要有專門(mén)的團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)營(yíng)丁频。以業(yè)內(nèi)聞名的良渚文化村委例杉允，萬(wàn)科在良渚村內(nèi)執(zhí)行了醫(yī)療、教育席里、宗教叔磷、交通等職能，興建了學(xué)校奖磁、教堂改基、寺廟、圖書(shū)館等一批公共設(shè)施咖为，還開(kāi)通了往返城區(qū)的業(yè)主班車秕狰。早起小區(qū)內(nèi)無(wú)派出所，萬(wàn)科還組建物業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)執(zhí)行小鎮(zhèn)的治安和城管功能躁染∶В總體來(lái)講，公共服務(wù)開(kāi)支成本巨大吞彤，而且不可能有稅收來(lái)源支撐我衬。這也導(dǎo)致小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)收在小鎮(zhèn)首期經(jīng)營(yíng)9年后才開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流，11年后實(shí)現(xiàn)盈利备畦。
? ? ? ? 最后低飒，特色小鎮(zhèn)真正的持久生命力在于產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)许昨。特色小鎮(zhèn)一定要有房地產(chǎn)參與懂盐，但絕對(duì)不能房地產(chǎn)化。在人口規(guī)模不足糕档、產(chǎn)業(yè)動(dòng)力不足的情況下莉恼，即使再好的規(guī)劃拌喉，也沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)。還拿良渚文化村為例子俐银，2012年針對(duì)良渚文化村內(nèi)的新街坊招商尿背，但到場(chǎng)80多商戶沒(méi)有一家最終在此開(kāi)店，商家們紛紛表示捶惜，村內(nèi)人流量太少田藐，商鋪生意開(kāi)不起來(lái)。
? ? ? ? 在我看來(lái)吱七，衡量小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成功有兩個(gè)重要指標(biāo)：常住人口與就業(yè)率汽久。如果小鎮(zhèn)沒(méi)有給當(dāng)?shù)貏?chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、提高居民收入以及吸引人居住踊餐，只依靠旅游帶來(lái)的“流動(dòng)人口”是很難持續(xù)發(fā)展的景醇。當(dāng)然二者之間需要平衡。如果只創(chuàng)造了就業(yè)和財(cái)富吝岭，那就不是小鎮(zhèn)而是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園三痰，如果只是居住、消費(fèi)貢獻(xiàn)很低窜管，也不能給地方政府帶來(lái)持續(xù)稅收散劫，那只能是一個(gè)臥城，也不具備長(zhǎng)久的活力微峰。
【特色小鎮(zhèn)的長(zhǎng)治久安術(shù)：做到“四有”】
? ? ? ? 通過(guò)以上分析舷丹，我們可以認(rèn)為，此輪的特色小鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的集中體系蜓肆，是都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的高級(jí)開(kāi)發(fā)形態(tài)颜凯，要在此輪特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中脫穎而出，我認(rèn)為需要做到“四有”：
? ? ? ? 一有：具有強(qiáng)大的反磁力功能仗扬。目前中國(guó)由于區(qū)域收入差距越大症概，低收入地區(qū)人口向高收入地區(qū)流動(dòng)的現(xiàn)象非常明顯，每年的春運(yùn)就可以看出早芭。農(nóng)村人想進(jìn)城彼城，內(nèi)陸地區(qū)人口涌向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)聚集。特別是在欠發(fā)達(dá)的地區(qū)退个，如果沒(méi)有任何基礎(chǔ)支撐募壕，特色小鎮(zhèn)是很難引入產(chǎn)業(yè)資源。同樣语盈，在城市圈內(nèi)的特色小鎮(zhèn)舱馅，要想主動(dòng)吸引并承接高端產(chǎn)業(yè)和高端人群，沒(méi)有強(qiáng)大的反磁力功能也是很難成功的刀荒。
? ? ? ? 二有：具有強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力代嗤。特色小鎮(zhèn)的關(guān)鍵動(dòng)力還在產(chǎn)業(yè)棘钞，沒(méi)有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)就帶不來(lái)就業(yè)和稅收，也沒(méi)有持久的發(fā)展動(dòng)力「梢悖現(xiàn)在有很多人看到國(guó)外的小鎮(zhèn)非常成功宜猜，環(huán)境非常優(yōu)美，就紛紛照搬照抄硝逢，以為能原汁原味復(fù)制一個(gè)風(fēng)情小鎮(zhèn)姨拥，自然能夠收到追捧。殊不知國(guó)外很多小鎮(zhèn)美麗的外表下渠鸽，真正決定其生命力的是背后的強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力垫毙。如英國(guó)sinfin小鎮(zhèn)，真正決定其生命力的不是優(yōu)美的環(huán)境和舒適的低密度住宅區(qū)拱绑，而是因?yàn)檫@里是世界著名的航空發(fā)動(dòng)機(jī)公司羅爾斯羅伊斯總部所在地综芥。像這樣的例子還有很多，奧迪總部就在一個(gè)人口只有兩三萬(wàn)人的小鎮(zhèn)猎拨，但卻是高端人才的核心聚集地膀藐。目前中國(guó)的高級(jí)人才和高端產(chǎn)業(yè)主要都集中在大中城市，很少有集中到小鎮(zhèn)上的红省。未來(lái)這種狀態(tài)會(huì)逐漸改善额各。發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐表明，高端產(chǎn)業(yè)并不一定要集中在大城市吧恃，高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的人才虾啦，也并不是全都喜歡居住在大城市。這是經(jīng)濟(jì)水平和城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定程度之后的必然結(jié)果痕寓。
? ? ? ? 三有：具有堅(jiān)實(shí)的在地產(chǎn)業(yè)與資源基礎(chǔ)傲醉。特色小鎮(zhèn)并不是平地起高樓，也罕見(jiàn)有飛地型的小鎮(zhèn)能夠有持久生命力的呻率。真正成功的特色小鎮(zhèn)硬毕，幾乎都是具有堅(jiān)實(shí)的在地產(chǎn)業(yè)支撐或堅(jiān)實(shí)的當(dāng)?shù)刭Y源基礎(chǔ)的。像被稱為香水產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的法國(guó)格拉斯礼仗，從16世紀(jì)起就從事花卉種植業(yè)和香水制造吐咳，有大量世代從事香水產(chǎn)業(yè)的技師以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。在比如德國(guó)著名的全球體育用品產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)元践，其中心歷史城區(qū)韭脊、手工業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)都很悠久，擁有三家全球體育用品企業(yè)：阿迪達(dá)斯单旁、彪馬和舍弗勒沪羔。諸如法國(guó)普羅旺斯的鮮花主題小鎮(zhèn)，法國(guó)依云小鎮(zhèn)就更不必提慎恒，無(wú)一不是具有強(qiáng)大的在地產(chǎn)業(yè)和當(dāng)?shù)厝宋馁Y源基礎(chǔ)的任内。
? ? ? ? 四有：具有鮮明的主題與獨(dú)特的文化魅力。在當(dāng)今全球化的時(shí)代融柬，特色小鎮(zhèn)光具有內(nèi)在的發(fā)展動(dòng)力還不夠死嗦，還要有獨(dú)特的魅力和鮮明的主題，才能有更強(qiáng)的吸引力粒氧。在這方面首先是要有文化生命力越除，為原有的小鎮(zhèn)賦予文化的主題與靈魂。如日本的柯南已經(jīng)從一個(gè)動(dòng)漫小鎮(zhèn)上升到一種文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的高度外盯，并慢慢固化為一種日本元素和文化載體摘盆，其影響力就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不局限于小鎮(zhèn)本身了，提高知名度的同時(shí)饱苟，大大拓展的產(chǎn)業(yè)輻射的邊界孩擂。其實(shí)還要有旅游的輻射力。旅游是特色小鎮(zhèn)的外來(lái)驅(qū)動(dòng)力箱熬，通過(guò)調(diào)動(dòng)游客積極型类垦，吸引更大的消費(fèi)力，讓特色小鎮(zhèn)更具有生命力城须。最后還要有生活吸引力蚤认，因?yàn)槿魏我粋€(gè)特色小鎮(zhèn)的主題都是人，人最終需要的是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的生活平臺(tái)糕伐。因此砰琢，宜居氛圍對(duì)特色小鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)也是至關(guān)重要的要素。
? ? ? ? 綜上所述良瞧，當(dāng)前特色小鎮(zhèn)建設(shè)要循序漸進(jìn)陪汽，避免跟風(fēng)炒作，因時(shí)褥蚯、因地掩缓、因人制宜，杜絕形象工程遵岩，防止同質(zhì)化和泡沫化你辣，同時(shí)要避免特色小鎮(zhèn)被房地產(chǎn)和資本綁架，預(yù)防把特色小鎮(zhèn)變成新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)尘执。特色小鎮(zhèn)不是一天就煉成的舍哄，而是需要在我們政府正確引導(dǎo)及市場(chǎng)力量推動(dòng)下，通過(guò)調(diào)動(dòng)各方積極性誊锭，才能打造出一個(gè)個(gè)具有長(zhǎng)久生命力和競(jìng)爭(zhēng)力的特色魅力小鎮(zhèn)表悬！
編輯：張冰
來(lái)源：和君咨詢
