裁判要旨：
根據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》等規(guī)定安皱，人民法院對被執(zhí)行人購買的已辦理預(yù)售登記但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的商品房可以進行預(yù)查封励堡。
案情介紹：
一、2012年10月27日樊展，陳亞芬、唐飛林與天元置業(yè)公司簽訂23份商品房買賣合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記专缠，每套房屋唐飛林雷酪、陳亞芬各占50%的份額。2012年12月17日涝婉，陳亞芬哥力、唐飛林及其丈夫譚亮（下稱“唐飛林夫婦”）與中國建設(shè)銀行湘潭分行、天元置業(yè)公司簽訂借款合同墩弯，借款用于購買位于湘潭市雨湖區(qū)城正街街道韶山東路金色都匯第四層的23間房屋（下稱“案涉房屋”）吩跋，并以案涉房屋辦理抵押預(yù)告登記。
二渔工、2013年1月27日锌钮，陳亞芬、唐飛林與頤而康公司簽訂房屋租賃合同引矩，將案涉房屋租賃給頤而康公司梁丘，租期15年。因唐飛林夫婦對第三人湯某負有債務(wù)且到期未還旺韭，湯某按約申請仲裁氛谜。在仲裁過程中，湯某申請對唐飛林夫婦名下價值290萬元的財產(chǎn)進行保全茂翔。湘潭市岳塘區(qū)法院作出（2014）岳民保字第2114－1號民事裁定混蔼，查封了案涉房屋。
三珊燎、2014年9月28日惭嚣，唐飛林夫婦、陳亞芬與湯某簽訂代償債務(wù)協(xié)議悔政，約定：唐飛林夫婦將案涉房屋50%份額轉(zhuǎn)讓給陳亞芬晚吞，由陳亞芬代其償還對湯某的欠款及銀行按揭貸款。協(xié)議簽訂后谋国，陳亞芬未按約定向湯某償還債務(wù)捌蚊，且尚欠銀行貸款本金1615816.39元窗宦。
四髓窜、2015年1月27日杨拐，湘潭仲裁委依湯某申請作出（2014）潭仲裁字第270號裁決書（下稱“270號裁決”），裁決：唐飛林夫婦向湯某支付借款本息共計2714766元鳍徽。2015年4月3日濒募，湯某向湘潭中院申請強制執(zhí)行270號裁決晌姚，湘潭中院受理并立案執(zhí)行馋记。
五宽堆、陳亞芬向湘潭中院起訴，請求：判令案涉房屋的產(chǎn)權(quán)全部歸陳亞芬所有茸习，停止對上述房屋50%的產(chǎn)權(quán)進行執(zhí)行畜隶，并解除對上述房屋的查封。湘潭中院認為号胚，陳亞芬對案涉房屋沒有足以排除執(zhí)行的權(quán)益籽慢，故判決：駁回陳亞芬的訴訟請求。
六猫胁、陳亞芬不服湘潭中院判決箱亿，向湖南高院提起上訴，請求：撤銷一審判決弃秆，改判陳亞芬的執(zhí)行異議成立届惋。湖南高院認為，湘潭中院對案涉房屋采取預(yù)查封措施并無不當菠赚，故判決駁回上訴脑豹，維持原判。
裁判要點及思路：
《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（下稱“《不動產(chǎn)執(zhí)行通知》”）中規(guī)定衡查，人民法院對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)告登記但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋可以預(yù)查封瘩欺。
本案中，唐飛林與陳亞芬共同購買的案涉房屋拌牲，通過在銀行貸款的方式全額支付了購房款辦理了房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記但尚未辦理房屋過戶手續(xù)俱饿。唐飛林與陳亞芬購買該房屋后并出租的行為，表明房屋買受人已實際占有们拙、使用該房屋并取得了收益稍途，且購房人又與銀行完成了抵押權(quán)的預(yù)告登記。上述購房人的行為已證明砚婆，購房人對房屋在實質(zhì)上具備了物權(quán)的各項權(quán)能和內(nèi)容械拍，可隨時辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，故湖南高院認為對該訴爭房屋采取預(yù)查封措施并無不當装盯。
實務(wù)要點總結(jié)：
前事不忘坷虑，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下埂奈，以供實務(wù)參考迄损。同時也提請當事人面對被執(zhí)行人財產(chǎn)為未過戶登記房屋時，應(yīng)注意判斷該房屋權(quán)利人及能否被執(zhí)行账磺。結(jié)合高院的裁定文書芹敌，在執(zhí)行實務(wù)中痊远，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：
一、不動產(chǎn)執(zhí)行通知中規(guī)定預(yù)查封的效力等同于正式查封
房產(chǎn)管理部門依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附裁定書辦理預(yù)查封登記氏捞。房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的碧聪，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后液茎，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算逞姿。查封不動產(chǎn)的期限不得超過三年，預(yù)查封的期限和效力等同于正式查封捆等。預(yù)查封期限屆滿之日滞造，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消失栋烤。
二谒养、債權(quán)人申請預(yù)查封所能達到的法律效果
預(yù)查封，從其適用的情形來看班缎，其查封的對象是被查封人基于有效的房屋買賣合同所享有的債權(quán)蝴光，即房屋交付請求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán)。預(yù)查封的目的是使被查封人保有債權(quán)达址，以便將來實現(xiàn)債權(quán)，進而取得房屋的所有權(quán)趁耗，再從而預(yù)查封轉(zhuǎn)化為正式查封沉唠，得以執(zhí)行。因此苛败，一旦該項請求權(quán)被預(yù)查封满葛，合同的雙方當事人均應(yīng)維持該合同的效力并積極地履行，債權(quán)人放棄或轉(zhuǎn)讓該項請求權(quán)等處分行為都將導致其喪失該項已經(jīng)被預(yù)查封的請求權(quán)罢屈。
三嘀韧、債務(wù)人未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋能否因預(yù)查封而被法院拍賣
因預(yù)查封的查封對象不是房屋這一標的物本身，而是房屋交付請求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán)缠捌。雖然《不動產(chǎn)執(zhí)行通知》中規(guī)定“預(yù)查封的期限和效力等同于正式查封”锄贷，但因為房屋產(chǎn)權(quán)尚未核準登記在被執(zhí)行人名下，所以在處分該標的物時曼月，預(yù)查封和正式查封是有區(qū)別的谊却。《民事訴訟法》第二百四十七條規(guī)定哑芹，“財產(chǎn)被查封炎辨、扣押后，執(zhí)行員應(yīng)當責令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務(wù)聪姿。被執(zhí)行人逾期不履行的碴萧，人民法院應(yīng)當拍賣被查封乙嘀、扣押的財產(chǎn)∑朴鳎”《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣虎谢、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條規(guī)定，“在執(zhí)行程序中低缩，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封嘉冒、扣押、凍結(jié)后咆繁，人民法院應(yīng)當及時進行拍賣讳推、變賣或者采取其他執(zhí)行措施⊥姘悖”查封之后银觅，法院介入并采取強制執(zhí)行措施的對象應(yīng)該是被執(zhí)行人所有的財產(chǎn)，所以坏为，預(yù)查封期間法院不能拍賣非被執(zhí)行人所有究驴、被法院采取預(yù)查封的房屋。
四匀伏、預(yù)查封房屋出租的洒忧，租賃合同并不當然無效但不得對抗申請執(zhí)行人
預(yù)查封期間，被執(zhí)行人不得擅自處分未登記房屋够颠。根據(jù)最高人民法院（2009）執(zhí)他字第7號批復(fù)熙侍，《關(guān)于人民法院能否在執(zhí)行程序中以被執(zhí)行人擅自出租查封房產(chǎn)為由認定該租賃合同無效或解除該租賃合同》中規(guī)定，“在執(zhí)行程序中被執(zhí)行人擅自處分法院的查封物履磨，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行為蛉抓，執(zhí)行法院有權(quán)以裁定形式執(zhí)結(jié)予以處理。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行中查封剃诅、扣押巷送、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第26條，被執(zhí)行人擅自處分查封物矛辕，與第三人簽訂的租賃合同笑跛，并不當然無效，只是不得對抗申請執(zhí)行人如筛。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的堡牡，人民法院可以解除其占有，但不應(yīng)當在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同杨刨，而僅應(yīng)指出租賃合同不能對抗申請執(zhí)行人晤柄。”
五妖胀、抵押預(yù)告登記與法院預(yù)查封登記在正式登記條件具備時的司法處理
抵押預(yù)告登記程序登記的并非物權(quán)芥颈，而是享有優(yōu)先順位的債權(quán)惠勒，故銀行在僅辦理了抵押預(yù)告登記的情況下并不享有優(yōu)先受償權(quán)。在期房取得產(chǎn)權(quán)證書后爬坑，抵押預(yù)告登記的權(quán)利人需要向登記部門申請轉(zhuǎn)為正式抵押登記纠屋，登記部門應(yīng)根據(jù)權(quán)利人的申請辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)換登記，而非登記機關(guān)主動轉(zhuǎn)為正式抵押登記盾计。但出于公平售担、效益價值的考慮，抵押預(yù)告登記后署辉，法院對該預(yù)購商品房采取了預(yù)查封措施族铆，在房產(chǎn)具備正式登記條件時，應(yīng)通過一定的制度安排哭尝，使在先的抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)換為正式抵押登記哥攘，從而在法院查封、處置后得以優(yōu)先受償材鹦。（可詳見延伸閱讀案例五：《唐一與葉輝等民間借貸糾紛執(zhí)行案—抵押預(yù)告登記與法院預(yù)查封登記在正式登記條件具備時的司法處理》【《人民司法·案例》2014年第4期】）
相關(guān)法律：
《物權(quán)法》
第九條第一款? 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立逝淹、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅桶唐，經(jīng)依法登記栅葡，發(fā)生效力；未經(jīng)登記尤泽，不發(fā)生效力妥畏，但法律另有規(guī)定的除外。
《民事訴訟法》
第二百二十七條? 執(zhí)行過程中安吁，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查燃辖，理由成立的鬼店，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的黔龟，裁定駁回妇智。案外人、當事人對裁定不服氏身，認為原判決巍棱、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理蛋欣；與原判決航徙、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟陷虎。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
第二十八條? 金錢債權(quán)執(zhí)行中到踏，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議杠袱，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同窝稿；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)楣富；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行伴榔；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記纹蝴。
最高人民法院、國土資源部踪少、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》
第十五條? 下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記塘安，人民法院也可以進行預(yù)查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋秉馏；
（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋耙旦；
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
以下為該案在湖南高院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于“辦理預(yù)告登記但未實際過戶的房屋可因購房人的負債被法院查封”的詳細論述和分析萝究。
本院認為免都，“房屋預(yù)告登記所涉權(quán)利有一定特殊性，立足于合同債權(quán)又具有一定的物權(quán)權(quán)能帆竹，系一種特殊的物權(quán)期待權(quán)绕娘。根據(jù)最高人民法院、國土資源部栽连、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》規(guī)定险领，對于被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或商品房預(yù)告登記的房屋等可以預(yù)查封。本案中唐飛林與陳亞芬共同購買的訴爭房屋秒紧，通過在銀行貸款的方式全額支付了購房款并出租绢陌，已實際占有使用并取得了收益，且進行了抵押權(quán)的預(yù)告登記熔恢，在實質(zhì)上具備了物權(quán)的各項權(quán)能和內(nèi)容脐湾，可隨時辦理產(chǎn)權(quán)登記，故本院認為對該訴爭房屋采取保全措施并無不當叙淌。
雖然訴爭房屋僅進行了預(yù)告登記秤掌，但在執(zhí)行過程中可以通過適當?shù)姆绞綄μ骑w林擁有的房屋份額進行處理，實現(xiàn)債權(quán)人利益鹰霍。陳亞芬雖與唐飛林簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議闻鉴，并歸還了部分貸款，但并未足額支付與轉(zhuǎn)讓房屋份額相應(yīng)的對價茂洒，也未辦理相應(yīng)登記孟岛，且不能證實未辦理變更登記非基于自身原因所致，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的執(zhí)行異議成立條件。故陳亞芬要求確認其對訴爭房屋的所有權(quán)并判令停止執(zhí)行的上訴請求不能成立蚀苛。
同時在验，因為預(yù)告登記的權(quán)利人僅為唐飛林一人，根據(jù)物權(quán)登記的公示公信原則堵未，法院對訴爭房屋進行預(yù)查封時未通知共有人陳亞芬不構(gòu)成程序違法腋舌。陳亞芬對訴爭房屋雖有50%的產(chǎn)權(quán)，但尚不足以構(gòu)成排除執(zhí)行的法定條件渗蟹。陳亞芬的權(quán)利可在執(zhí)行過程中通過法定方式予以保護块饺。綜上，陳亞芬的上訴理由不能成立雌芽，本院不予支持授艰，原審判決認定事實清楚，適用法律正確世落，應(yīng)予維持淮腾。”
案件來源：
湖南省高級人民法院：《陳亞芬與湯琴芬屉佳、湯孝枝等二審民事判決書》【（2016）湘民終621號】
延伸閱讀：
因為執(zhí)行措施僅能針對被執(zhí)行人所有的財產(chǎn)谷朝，而未辦理登記的房屋，因物權(quán)設(shè)立武花、變更采用登記生效要件圆凰，購房人還未取得該房屋的所有權(quán)，所以我國法律規(guī)定預(yù)查封制度体箕。以下是我們寫作中檢索到的關(guān)于預(yù)查封判例的相關(guān)裁判觀點及法律規(guī)定专钉，以供讀者參考。
一累铅、裁判觀點
1跃须、被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對可以分割的土地使用權(quán)娃兽，按照繳付的土地使用權(quán)出讓金回怜，由國土資源管理部門確認被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對確認后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封
案例一：《六安市裕安區(qū)國土資源局民間借貸糾紛執(zhí)行復(fù)議裁定書》【安徽省高級人民法院（2015）皖執(zhí)復(fù)字第00006號】
本院認為换薄，“人民法院執(zhí)行案件過程中，依照有關(guān)規(guī)定翔试，被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的轻要，對可以分割的土地使用權(quán)，按照繳付的土地使用權(quán)出讓金垦缅，由國土資源管理部門確認被執(zhí)行人的土地使用權(quán)冲泥，人民法院可以對確認后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對不可分割的土地使用權(quán)，可以全部進行預(yù)查封凡恍。被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的志秃，在人民政府收回土地使用權(quán)的同時，應(yīng)當將被執(zhí)行人繳納的按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當退還的土地出讓金交由人民法院處理嚼酝，預(yù)查封自動解除浮还。本案中，被執(zhí)行人湯存能在向裕安區(qū)國土局競買土地使用權(quán)后闽巩，未按合同約定足額繳納土地出讓金钧舌，涉案土地未能辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，該土地使用權(quán)出讓合同尚無證據(jù)證明已經(jīng)解除涎跨，且朗源公司正向法院起訴裕安區(qū)國土局洼冻，請求確認其系涉案土地使用權(quán)人。綜上隅很，安徽省合肥市中級人民法院（2014）合執(zhí)異字第19號執(zhí)行裁定認定事實不清撞牢。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第八條叔营、第九條之規(guī)定屋彪，裁定：撤銷安徽省合肥市中級人民法院（2014）合執(zhí)異字第19號執(zhí)行裁定，發(fā)回重新審查审编『嘲啵”
2、被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋垒酬，法院可以對其進行預(yù)查封
案例二：《吳美宏與聊城聯(lián)盛汽車部件有限公司二審民事判決書》【山東省高級人民法院（2016）魯民終537號】
本院認為砰嘁，“本案爭議焦點為原審認定上訴人對涉案房產(chǎn)不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益是否正確。上訴人與原審第三人簽訂的離婚協(xié)議書明確約定‘夫妻共有房產(chǎn)兩處勘究，分別位于廈門市思明區(qū)鳳嶼路374號401室和聊城市水城華府7號樓2單元1103室矮湘，兩處房產(chǎn)及室內(nèi)生活用品全部歸女方所有，現(xiàn)金65000元歸男方所有口糕，其他財產(chǎn)無糾紛’缅阳，涉案房產(chǎn)登記備案在原審第三人洪清標名下，并未登記備案在上訴人吳美宏名下景描，故十办，原審認定上訴人吳美宏對涉案房產(chǎn)不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無不當超棺。退一步講向族，即便涉案房產(chǎn)屬于上訴人吳美宏與原審第三人洪清標的共有房產(chǎn)，因原審第三人洪清標向被上訴人聯(lián)盛公司提供反擔保系在婚姻關(guān)系存續(xù)期間棠绘，原審法院執(zhí)行涉案房產(chǎn)用以償還保證債務(wù)件相，亦無不當再扭。上訴人吳美宏與原審第三人洪清標均系完全民事行為能力人，婚姻關(guān)系存續(xù)12年夜矗，雙方對夫妻共同所有的房產(chǎn)應(yīng)當是明知的泛范。上訴人吳美宏在二審?fù)徶兄鲝堧x婚協(xié)議書本來約定涉案房產(chǎn)歸女方所有，離婚協(xié)議書所涉廈門市思明區(qū)鳳嶼路374號401室系筆誤紊撕，且該房產(chǎn)系洪清標之父所有罢荡，不合常理，本院不予采信逛揩。綜上所述柠傍，原審認定事實清楚，適用法律正確辩稽【宓眩”
3、土地逞泄、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的患整，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后喷众，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算
案例三：《屏南縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司與張承鵬商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書》【寧德市中級人民法院（2016）閩09民終1232號】
本院認為各谚，“《最高人民法院、國土資源部到千、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十六條規(guī)定：‘土地昌渤、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記憔四，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后膀息，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算×苏裕’言下之意潜支，土地、房屋權(quán)屬預(yù)查封期間可以登記到被執(zhí)行人名下柿汛。本案冗酿，涉訟房屋已進行了商品房預(yù)告登記，法院查封實系預(yù)查封络断。在查封裁替、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更貌笨、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)胯究，但并不影響涉訟房屋在預(yù)查封期間登記到張承鵬名下的。故屏南縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司關(guān)于訟爭房屋逾期辦證是由于法院查封凍結(jié)的客觀原因?qū)е略瓿瘢狈σ罁?jù)。屏南縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司與張承鵬之間簽訂委托代為辦理產(chǎn)權(quán)證書的協(xié)議，屏南縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司負有代為辦理權(quán)屬產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)净刮。涉訟房屋至今未辦理房屋權(quán)屬證書剥哑，屏南縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。原審對此認定正確淹父。綜上所述株婴，屏南縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司上訴理由不能成立。一審判決認定事實清楚暑认，適用法律正確困介，所作判決應(yīng)予維持。依照《中人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定蘸际，判決：駁回上訴座哩，維持原判×竿”
4根穷、預(yù)查封，從其適用的情形來看导坟，其查封的對象是被查封人基于一個有效的房屋買賣合同所享有的債權(quán)屿良，即房屋交付請求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán)，債權(quán)人放棄或轉(zhuǎn)讓該項請求權(quán)等處分行為都將導致其喪失該項已經(jīng)被預(yù)查封的請求權(quán)
案例四：《郭明燕惫周、江蘇馬會置業(yè)有限公司等執(zhí)行異議之訴民事判決書》【江蘇省高級人民法院（2014）蘇民終字第203號】
本院認為尘惧，“最高人民法院、國土資源部递递、建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五喷橙、十六、十八條規(guī)定：對于被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋或者被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋漾狼，雖未進行房屋所有權(quán)登記重慢，人民法院也可以進行預(yù)查封。土地逊躁、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的似踱，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。預(yù)查封的效力等同于正式查封稽煤。本案中核芽，涉案房屋的買受人姜玉藍為諸多案件的被執(zhí)行人，其與馬會公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》已辦理了備案手續(xù)酵熙，所購的房屋也已由開發(fā)商馬會公司辦理了所有權(quán)初始登記轧简，故揚中市人民法院等法院完全可以預(yù)查封和輪候預(yù)查封。
預(yù)查封匾二，從其適用的情形來看哮独，其查封的對象是被查封人基于一個有效的房屋買賣合同所享有的債權(quán)拳芙，即房屋交付請求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán)。預(yù)查封的目的就是使被查封人保有這個債權(quán)皮璧，以便將來實現(xiàn)這個債權(quán)舟扎，取得房屋的所有權(quán)，從而預(yù)查封轉(zhuǎn)化為正式查封悴务，得以執(zhí)行睹限。因此，一旦該項請求權(quán)被預(yù)查封讯檐，合同的雙方當事人均應(yīng)維持該合同的效力并積極地履行羡疗，不得通過行使合同約定的解除權(quán)或通過協(xié)商一致、達成解除協(xié)議的方式解除合同别洪；債權(quán)人也不得為放棄叨恨、轉(zhuǎn)讓該項請求權(quán)等處分行為--因為這都將導致其喪失該項已經(jīng)被預(yù)查封了的請求權(quán)〗堵＃”
5特碳、抵押預(yù)告登記程序登記的并非物權(quán)，而是享有優(yōu)先順位的債權(quán)晕换，故銀行在僅辦理了抵押預(yù)告登記的情況下并不享有優(yōu)先受償權(quán)午乓。在期房取得產(chǎn)權(quán)證書后，抵押預(yù)告登記的權(quán)利人需要向登記部門申請轉(zhuǎn)為正式抵押登記闸准，登記部門應(yīng)根據(jù)權(quán)利人的申請辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)換登記姥闪，而非登記機關(guān)主動轉(zhuǎn)為正式抵押登記昧穿。但出于公平、效益價值的考慮，抵押預(yù)告登記后掷豺，法院對該預(yù)購商品房采取了預(yù)查封措施暇检，在房產(chǎn)具備正式登記條件時吓蘑，應(yīng)通過一定的制度安排悼潭，使在先的抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)換為正式抵押登記，從而在法院查封义屏、處置后得以優(yōu)先受償
案例五：《唐一與葉輝等民間借貸糾紛執(zhí)行案—抵押預(yù)告登記與法院預(yù)查封登記在正式登記條件具備時的司法處理》【《人民司法·案例》2014年第4期】
“在案件執(zhí)行和異議審查過程中靠汁，崇安區(qū)人民法院審委會形成兩種意見：第一種意見認為，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為闽铐。理由是：根據(jù)無錫市中級人民法院（2012）錫商他字第0002號批復(fù)蝶怔，僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的權(quán)利人不享有與正式抵押相同的權(quán)利兄墅，涉案房產(chǎn)在預(yù)查封時不存在抵押權(quán)踢星，現(xiàn)產(chǎn)監(jiān)處在法院已預(yù)查封的情形下辦理了抵押登記手續(xù)，致使房產(chǎn)被設(shè)定了抵押權(quán)隙咸，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為沐悦。
第二種意見認為成洗，產(chǎn)監(jiān)處的行為不屬于擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。理由是：葉輝將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記藏否，根據(jù)《房屋登記辦法》第六十八條的規(guī)定泌枪，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式的抵押登記，該轉(zhuǎn)換不產(chǎn)生新的權(quán)利秕岛，不影響法院查封的效力，產(chǎn)監(jiān)處不存在擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為误证。
2013年9月5日继薛，崇安區(qū)人民法院就此案兩種意見向無錫市中級人民法院請示后，無錫市中級人民法院立案受理愈捅。無錫市中級人民法院合議庭于2013年10月28日作出（2013）錫執(zhí)他字第0001號批復(fù)遏考，同意崇安區(qū)人民法院第二種意見，認為本案中蓝谨，法院預(yù)查封的基礎(chǔ)是房產(chǎn)的預(yù)告登記灌具，預(yù)查封之時，法院已經(jīng)可以預(yù)見到今后房產(chǎn)將會產(chǎn)生抵押權(quán)譬巫。產(chǎn)監(jiān)處將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的行為并未設(shè)定新的權(quán)利或權(quán)利負擔咖楣，不屬于擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。崇安區(qū)人民法院第一種意見不符合預(yù)告登記制度和預(yù)查封制度的本意芦昔，不僅不利于商品房預(yù)售制度的發(fā)展诱贿，也不利于法院今后預(yù)查封工作的開展」径校”
德衡書摘? 摘自《保全與執(zhí)行》
張克岳
2018.10.17
