一、容積率

容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。又稱建筑面積毛密度。

《建設(shè)用地容積率管理辦法》

第三條　容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值懦趋。

容積率計(jì)算規(guī)則由省（自治區(qū)）疹味、市仅叫、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)佛猛，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例惑芭，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度继找。

一個(gè)良好的居住小區(qū)遂跟，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3婴渡，綠地率應(yīng)不低于30%幻锁。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到边臼。

容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)哄尔，容積率的值是無(wú)量綱的比值。容積率越低柠并，居民的舒適度越高岭接，反之則舒適度越低富拗。

容積率一般是由政府規(guī)定的。

現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃鸣戴，一般而言啃沪，容積率分為：

獨(dú)立別墅為0.2~0.5,

聯(lián)排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅窄锅。

二创千、容積率調(diào)整

容積率調(diào)整屬于用地規(guī)劃調(diào)整，該調(diào)整對(duì)出讓合同標(biāo)的入偷、出讓金價(jià)款產(chǎn)生影響的追驴，應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整。

因用地規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致出讓合同實(shí)質(zhì)性條款發(fā)生重大變更疏之，難以實(shí)現(xiàn)合同目的殿雪，受讓方可以解除合同，出讓方應(yīng)退回受讓方已交納的出讓金体捏。

由于容積率調(diào)整屬于規(guī)劃調(diào)整冠摄，是規(guī)劃部門的職權(quán)糯崎，不是國(guó)土部門的職權(quán)几缭，國(guó)土部門不承擔(dān)違約責(zé)任。因規(guī)劃變更導(dǎo)致容積率調(diào)整進(jìn)而導(dǎo)致受讓人損失的沃呢，屬于受讓人（行政相對(duì)人）與規(guī)劃管理部門的行政關(guān)系年栓，另行處理。

三薄霜、土地外部條件達(dá)不到約定

1

出讓土地的外部條件達(dá)不到約定

出讓土地的外部條件達(dá)不到約定某抓，屬于出讓的土地使用權(quán)存在瑕疵的，可以延長(zhǎng)土地使用權(quán)年限的方式折價(jià)賠償惰瓜。

所謂的土地外部條件否副，指的是在出讓土地范圍內(nèi)存在其他權(quán)利人，或出讓土地面積有實(shí)質(zhì)差異崎坊，或者出讓土地的自然條件不符合約定备禀。

出讓土地范圍之外的周邊配套的承諾達(dá)不到合同約定，不屬于土地使用權(quán)存在瑕疵奈揍。

2

轉(zhuǎn)讓土地的外部條件達(dá)不到約定

轉(zhuǎn)讓土地的外部條件達(dá)不到約定曲尸，一般不屬于土地使用權(quán)本身存在瑕疵，而屬于轉(zhuǎn)讓人合同義務(wù)履行瑕疵男翰，轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任另患，只有達(dá)不到土地使用權(quán)屬文件記載的土地條件，才屬于土地使用權(quán)存在瑕疵蛾绎。

四昆箕、一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)

一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)的各個(gè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以同時(shí)有效鸦列，受讓方均要求履行合同的，按照完成變更登記鹏倘、先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地敛熬、支付土地轉(zhuǎn)讓款、成立在先的順序優(yōu)先履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同第股。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(2020修正)》

第九條　土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同应民，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的夕吻，按照以下情形分別處理：

（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方诲锹，請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持涉馅；

（二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)归园，已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持稚矿；

（三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)庸诱，又未合法占有投資開(kāi)發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的晤揣，應(yīng)予支持桥爽；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的昧识，應(yīng)予支持钠四。

未能取得土地使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、賠償損失的跪楞，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理缀去。

本文部分內(nèi)容參考《建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛處理法律實(shí)務(wù)》，北京市天同（南京）律師事務(wù)所甸祭，曹文銜律師

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