一、土地使用權(quán)合同的客體
合同的客體是指合同法律關(guān)系的客體炫加，是合同當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)共同指向的對(duì)象，它體現(xiàn)合同當(dāng)事人訂立合同的目的與關(guān)系铺然。
客體指合同簽訂的具體對(duì)象（如購物合同中的“物”）俗孝。如果合同是房地產(chǎn)合同，客體就是房屋魄健；如果是銷售合同赋铝，客體就是商品；如果是服務(wù)合同沽瘦，客體就是服務(wù)事項(xiàng)革骨。
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按土地性質(zhì)分類
按土地性質(zhì)分類，我國(guó)土地分為國(guó)家所有土地和農(nóng)村集體所有土地析恋。
《中華人民共和國(guó)土地管理法(2019修正)》
第二條 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制良哲，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。
全民所有助隧，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使筑凫。
任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地并村。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓漏健。
國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償橘霎。
國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是殖属，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外姐叁。
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按土地用途分類
按土地用途分類，我國(guó)土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地外潜。
《中華人民共和國(guó)土地管理法(2019修正)》
第四條 國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度原环。
國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途处窥，將土地分為農(nóng)用地嘱吗、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地滔驾，控制建設(shè)用地總量谒麦，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。
前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地哆致，包括耕地绕德、林地、草地摊阀、農(nóng)田水利用地耻蛇、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物胞此、構(gòu)筑物的土地臣咖，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地漱牵、交通水利設(shè)施用地夺蛇、旅游用地、軍事設(shè)施用地等布疙；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地蚊惯。
使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。
二灵临、客體對(duì)合同效力的影響
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轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)未達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第1款第二項(xiàng)規(guī)定截型，合同有效。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第三十九條? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的儒溉，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)宦焦，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書顿涣；
（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)波闹，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上涛碑，屬于成片開發(fā)土地的精堕，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的蒲障，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書歹篓。
《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》
13.城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定瘫证，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)未達(dá)到該項(xiàng)規(guī)定條件為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的庄撮，不予支持背捌。
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變更土地使用權(quán)性質(zhì)
當(dāng)事人協(xié)議約定變更土地使用權(quán)性質(zhì)并履行法定程序，符合法律規(guī)定洞斯，合同有效毡庆。約定的內(nèi)容是否全面履行，是考量合同應(yīng)否解除或終止的因素烙如，不能因合同約定變更土地使用權(quán)的性質(zhì)而認(rèn)定合同無效么抗。
寧夏金力泰鋼結(jié)構(gòu)有限公司與銀川開發(fā)區(qū)宏建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作、合資開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案
案號(hào)：(2015)民一終字第57號(hào)厅翔，最高人民法院
【法院認(rèn)為】
關(guān)于合同效力問題乖坠。考察合同效力的主要依據(jù)是合同約定內(nèi)容刀闷。從涉案合同內(nèi)容看熊泵，案涉合同并未違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定。金力泰公司上訴主張甸昏，訂約雙方約定變更土地性質(zhì)顽分，違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效施蜜。
雙方協(xié)議變更訟爭(zhēng)用地性質(zhì)并履行法定出讓卒蘸、補(bǔ)繳費(fèi)用、過戶翻默、行政審批等程序缸沃，符合法律規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實(shí)際履行修械，是考量合同應(yīng)否解除或終止的因素趾牧，并不能因此認(rèn)定合同無效。
金力泰公司與賀蘭縣國(guó)土資源局簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》第十七條和第二十四條明確約定肯污，變更土地用途或轉(zhuǎn)讓土地均應(yīng)報(bào)賀蘭縣國(guó)土資源局批準(zhǔn)翘单，說明該宗土地變更用途或轉(zhuǎn)讓并非禁止，可以通過申報(bào)批準(zhǔn)而實(shí)現(xiàn)蹦渣。金力泰公司關(guān)于協(xié)議無效的主張哄芜，缺乏法律依據(jù)，不能成立柬唯。
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意向書的法律效力
企業(yè)與地方政府就土地使用權(quán)出讓訂立的意向書认臊，如果標(biāo)的、數(shù)量不確定锄奢，缺少當(dāng)事人受其約束的意思表示失晴，一般應(yīng)認(rèn)定為磋商性文件冤议。不具有法律效力。
澳華資產(chǎn)管理有限公司與洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)投資意向書糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴?/p>
案號(hào)：（2014）民申字第263號(hào)师坎，最高人民法院
【裁判要旨】意向書的法律含義并不明確，法律性質(zhì)也呈多樣化堪滨，可能是磋商性文件胯陋、預(yù)約合同或者本約合同。如果只是磋商性文件袱箱，則一般無法律約束力遏乔；如果構(gòu)成預(yù)約合同，若違反則應(yīng)承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者損害賠償責(zé)任发笔；如果構(gòu)成本約合同盟萨，則應(yīng)按合同法等有關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
對(duì)其性質(zhì)和效力了讨，應(yīng)從約定形式是否典型捻激、內(nèi)容是否確定以及是否有受約束的意思表示等方面出發(fā)，根據(jù)有關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定具體審查認(rèn)定前计。如標(biāo)的胞谭、數(shù)量不確定，缺少當(dāng)事人受其約束的意思表示男杈，一般應(yīng)認(rèn)定為磋商性文件丈屹。
【法院認(rèn)為】
最高人民法院二審認(rèn)為，關(guān)于投資意向書的性質(zhì)及效力伶棒。意向書的性質(zhì)及效力不能一概而論旺垒，應(yīng)結(jié)合具體情形判斷。
投資意向書只是在描述了澳華公司所稱的從光大公司處受讓土地的情況的基礎(chǔ)上肤无，對(duì)澳華公司擬置換土地的意向及洋浦管委會(huì)表示同意協(xié)調(diào)置換進(jìn)行了約定先蒋，而對(duì)于是否必須置換成功以及置換土地的具體位置和面積均未作出明確約定。
投資意向書不具備合同的主要條款舅锄，不構(gòu)成正式的土地置換合同鞭达。投資意向書中雖然對(duì)簽訂意向書的背景進(jìn)行了描述，但并未明確約定洋浦管委會(huì)在置換土地過程中的權(quán)利和義務(wù)皇忿，當(dāng)事人也未表明受其約束的意思畴蹭，故投資意向書并非就在將來進(jìn)行土地置換或者在將來簽訂土地置換合同達(dá)成的合意。
因此鳍烁，投資意向書的性質(zhì)為磋商性叨襟、談判性文件，不具備合同的基本要素幔荒，沒有為雙方設(shè)定民事權(quán)利義務(wù)糊闽，雙方當(dāng)事人之間并未形成民事法律關(guān)系梳玫，一審判決對(duì)投資意向書的性質(zhì)認(rèn)定錯(cuò)誤。
END
