近日呻待，在微信公眾號(hào)iCourt法秀上讀到由四川高揚(yáng)律師事務(wù)所譚茂帆坑律、敬霖倆位律師所撰寫的《物業(yè)服務(wù)合同糾紛裁判觀點(diǎn)梳理》文章蒋腮，在此分享給大家，同時(shí)向原作者表示致敬，為便于理解竭讳，我將原文作結(jié)構(gòu)作了調(diào)整，題目作了修改，當(dāng)然本文的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸原作者所有。

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)倦零，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)女嘲、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)停蕉，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同菇晃。

近年來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量逐年增多，這類糾紛群體訴訟多，社會(huì)影響大，如何妥善解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛成為司法實(shí)踐的熱點(diǎn)及難點(diǎn)削茁。

文章介紹圃阳，此次在Alpha 案例庫檢索獲取了 2022 年 10 月 26 日以前物業(yè)服務(wù)合同糾紛類裁判文書共 2641247 篇，其中判決書 483320 篇（一審終審判決書 46485 篇）页徐、裁定書 1850427 篇贴唇、調(diào)解書 139943 篇（未公開具體內(nèi)容）麻捻、支付令（督促程序） 1659 篇夜赵。

一崖咨、通過大數(shù)據(jù)分析與案件審理特點(diǎn)，得出以下結(jié)論：

1心包、物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例數(shù)量的變化趨勢(shì)

2019 年為案件數(shù)量拐點(diǎn)。大數(shù)據(jù)顯示，2019 年前物業(yè)服務(wù)糾紛數(shù)量日益增多赦政，在 2019 年達(dá)到峰值 600445 件，2019 年后物業(yè)服務(wù)糾紛的數(shù)量日益減少碗淌。該變化的主要原因是人民法院大力推進(jìn)訴前調(diào)解的工作力度，大批案件在正式立案前即通過調(diào)解方式妥善解決亿眠。

2竟趾、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的審理程序分布狀況

上訴率極低。大數(shù)據(jù)顯示押桃，一審案件 2541548 件舶得，二審案件 422 件，上訴率僅約 0.02%。造成上述情況的主要原因是物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件事實(shí)清楚球涛，爭(zhēng)議不大哄褒，一審判決足以達(dá)到定紛止?fàn)幍男Ч?/p>

3怀泊、一忠藤、二審裁判結(jié)果的可視化分析

和解及撤訴率高筷笨。大數(shù)據(jù)顯示萍诱，當(dāng)事人撤回起訴的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件達(dá) 1592567 件酱讶，占該類案件總數(shù)的 62.67%漓骚。除訴訟方式外给郊，和解/調(diào)解亦成為雙方當(dāng)事人解決爭(zhēng)議的重要方式擦盾。

4芋肠、標(biāo)的額的可視化分析

訴訟標(biāo)的較小文兢。大數(shù)據(jù)顯示，訴訟標(biāo)的額 10 萬元以下的物業(yè)服務(wù)糾紛案件數(shù)量最多工三，達(dá) 892507 件寺枉，占全部案件數(shù)量的 51.82%。

5绷落、審理期限的可視化分析

審理期限短姥闪。大數(shù)據(jù)顯示，68.46% 的物業(yè)服務(wù)合同糾紛均在 30 天內(nèi)審理完畢砌烁，平均審理時(shí)間僅 32 天筐喳。

除上述特點(diǎn)之外，文章還得出如下兩點(diǎn)：

申請(qǐng)支付令成為當(dāng)事人的有效維權(quán)方式函喉。大數(shù)據(jù)顯示避归，在被告送達(dá)信息明確且原被告沒有其他債務(wù)糾紛的情形下，不少當(dāng)事人選擇以支付令的形式主張權(quán)利管呵。

多為基層人民法院審理梳毙。大數(shù)據(jù)顯示，基層法院審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量達(dá) 2632302 件捐下，占該類案件總數(shù)的 99.66%账锹。

通過上述分析，總結(jié)了在實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同糾紛中可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議情形坷襟，而人民法院依法所裁的裁判奸柬，通過梳理物業(yè)服務(wù)合同糾紛的相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋，結(jié)合類案裁判思路婴程，歸納出物業(yè)服務(wù)合同糾紛的核心裁判觀點(diǎn)廓奕。

二、本部分旨在梳理物業(yè)服務(wù)合同糾紛的相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋，結(jié)合類案裁判思路桌粉，歸納出物業(yè)服務(wù)合同糾紛的核心裁判觀點(diǎn)授段。

1 ：共有部分在物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間的收益，在沒有特別約定的情況下番甩，應(yīng)屬全體業(yè)主所有侵贵，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的缘薛，可以享有一定比例的收益窍育。

法院觀點(diǎn)：本案中爭(zhēng)訟收益之產(chǎn)生，一方面得益于被告物業(yè)公司管理行為宴胧，另一方面也應(yīng)注意到物管企業(yè)管理的物業(yè)屬于全體業(yè)主共有漱抓。共有人對(duì)共有物享有收益權(quán)，這是一項(xiàng)法定權(quán)利恕齐。對(duì)該部分的收益分配乞娄，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過合同約定進(jìn)行分配，在沒有約定的情形下显歧，應(yīng)當(dāng)依法分配仪或。物業(yè)管理有其特殊性，物管企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理期間其服務(wù)的對(duì)象為小區(qū)業(yè)主士骤，而其對(duì)共有部分進(jìn)行管理時(shí)業(yè)主并不給予報(bào)酬范删。如物管企業(yè)付出管理成本后不能獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這對(duì)物管企業(yè)是不公平的拷肌。

同時(shí)到旦，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人巨缘，如果在收益分配上排除業(yè)主的權(quán)利添忘，顯而易見，這有悖法律原則若锁。據(jù)此搁骑，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主享有拴清，同時(shí)物管企業(yè)付出了管理成本靶病，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。

2 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共有部分負(fù)有保養(yǎng)口予、維護(hù)義務(wù)娄周，對(duì)于可能對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除沪停，否則致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害后煤辨，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任裳涛，對(duì)業(yè)主的損失進(jìn)行賠償。即便該安全隱患是第三人造成众辨，也不能免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任端三。

法院觀點(diǎn)：按照一般情況及本案中物業(yè)公司與房開公司的前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的共用部分鹃彻，如圍墻郊闯、道路、公共管道等負(fù)有保養(yǎng)維護(hù)的義務(wù)蛛株。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)通常分為共用部分和專用部分团赁，專用部分的保養(yǎng)維修因物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法進(jìn)入和控制，一般由業(yè)主自行負(fù)責(zé)（有特別約定的儲(chǔ)藏室谨履、業(yè)主有產(chǎn)權(quán)的地下車庫等特殊部分例外）欢摄，而共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)笋粟，這是由業(yè)主怀挠、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力、社會(huì)分工及合同約定所決定的害捕，而小區(qū)的共用部分致業(yè)主財(cái)物受損绿淋，對(duì)共有部分有維護(hù)、保養(yǎng)義務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任吨艇。如該損失系第三人侵權(quán)所致躬它，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)違約責(zé)任后可向第三人追償。

3 ：由于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未就業(yè)主私人財(cái)產(chǎn)的保管东涡、保護(hù)進(jìn)行特別約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)丟失不擔(dān)責(zé)倘待。業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行管理義務(wù)為由疮跑，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張因室內(nèi)被盜遭受的財(cái)產(chǎn)損失。

法院觀點(diǎn)：物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供者凸舵，其義務(wù)是維護(hù)小區(qū)的公共管理秩序祖娘、保障公共財(cái)產(chǎn)的安全并對(duì)顯而易見的安全問題進(jìn)行防范和制止。業(yè)主李某啊奄、楊某被盜的財(cái)產(chǎn)在其家中渐苏，由李某、楊某負(fù)責(zé)管理和支配菇夸。李某琼富、楊某未與案涉物業(yè)公司就其房屋內(nèi)個(gè)人物品簽訂保管合同，故對(duì)其房屋內(nèi)的物品的毀損庄新、滅失不承擔(dān)賠償責(zé)任鞠眉。李某薯鼠、楊某稱案涉物業(yè)公司未盡其應(yīng)盡的義務(wù)，未對(duì)監(jiān)控設(shè)施進(jìn)行維護(hù)而導(dǎo)致其損失發(fā)生械蹋。雖案涉物業(yè)公司認(rèn)可李某出皇、楊某家被盜當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞，但不能就此認(rèn)定小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞與李某哗戈、楊某家被盜存在因果關(guān)系郊艘。

綜上，對(duì)李某唯咬、楊某要求案涉物業(yè)公司賠償其被盜損失的訴訟請(qǐng)求暇仲，本院不予支持。

4 ：作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)副渴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)負(fù)有相應(yīng)的安全保衛(wèi)義務(wù)奈附，若其未提供證據(jù)證明在物業(yè)服務(wù)過程中盡到了相應(yīng)的安全防范和巡視義務(wù)，對(duì)置于物業(yè)公共區(qū)域的財(cái)產(chǎn)被盜具有一定的過錯(cuò)煮剧，應(yīng)在訂立合同時(shí)可預(yù)見及能夠防止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任斥滤。

法院觀點(diǎn)：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力勉盅。陳某 物業(yè)公司簽訂的《房屋委托管理合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示佑颇，合法有效，本院予以確認(rèn)草娜。各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)挑胸。

現(xiàn)陳某表示其車輛電池被盜，車體被損毀宰闰，并主張物業(yè)公司未盡到安保義務(wù)茬贵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任移袍。雖然物業(yè)公司表示并未收取過停車費(fèi)葡盗，但是其作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)胶背，對(duì)小區(qū)負(fù)有相應(yīng)的安全保衛(wèi)義務(wù)苹祟，現(xiàn)其未提供證據(jù)證明在物業(yè)服務(wù)過程中盡到了相應(yīng)的安全防范和巡視義務(wù)，其對(duì)于陳某的車輛電池的被盜具有一定的過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任斤吐。但是，物業(yè)公司并非公安機(jī)關(guān)派阱，其對(duì)小區(qū)的安保職責(zé)僅限于物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，且電瓶車電池系被盜而遺失腺劣，并非物業(yè)公司的違約行為直接造成，物業(yè)公司僅系對(duì)合同義務(wù)的違反趾断，而非對(duì)陳某的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的直接侵害，故其僅應(yīng)在訂立合同時(shí)可預(yù)見及能夠防止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

關(guān)于具體的賠償數(shù)額由本院結(jié)合本案具體案情酌情確定温兼。

5 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主裝修應(yīng)有巡查荡含、要求整改的義務(wù)，對(duì)影響公共利益的裝修或其他行為應(yīng)及時(shí)勸阻误债。業(yè)主財(cái)產(chǎn)遭受損害后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有證據(jù)證明其已盡到管理義務(wù)箫老，法院將推定其存在一定過錯(cuò)，應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)損害承擔(dān)部分賠償責(zé)任。

法院觀點(diǎn)：原告主張被告物業(yè)公司對(duì)共用設(shè)施未充分履行維修各薇、養(yǎng)護(hù)及管理的責(zé)任，未充分履行物業(yè)合同義務(wù)林螃，被告物業(yè)公司對(duì)此不予認(rèn)可并提交清掏記錄，結(jié)合庭審查明的事實(shí)，堵塞管道的雜物包含部分裝修垃圾缎浇，該情況顯然系業(yè)主裝修房屋導(dǎo)致二蓝，但結(jié)合物業(yè)合同可知，被告物業(yè)公司對(duì)業(yè)主裝修應(yīng)有巡查、要求整改的義務(wù)衙传，對(duì)影響公共利益的裝修應(yīng)及時(shí)進(jìn)行勸阻，雖被告物業(yè)公司定期對(duì)管道進(jìn)行清掏，但被告物業(yè)公司對(duì)涉訴戶型業(yè)主裝修是否拆改均不知情并闲，現(xiàn)被告物業(yè)公司沒有證據(jù)證明其對(duì)業(yè)主裝修已盡履行裝修管理的義務(wù)，存在一定過錯(cuò)，故應(yīng)對(duì)管道堵塞承擔(dān)部分賠償責(zé)任。

6：即使未簽訂物業(yè)服務(wù)合同冕广，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主不得以未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)溉委。

法院觀點(diǎn)：本院經(jīng)審查認(rèn)為，案涉前期物業(yè)服務(wù)合同雖已自然終止，但在新的物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)前，物業(yè)公司于 2018 年 10 月至 2019 年 5 月 31 日之間仍繼續(xù)為案涉項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)逗概，原審認(rèn)定其與房開公司之間存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系枚钓，并無不當(dāng)星掰，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)荣赶。

7 ：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”饶火，物業(yè)服務(wù)企業(yè)欲調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至壤，須經(jīng)“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主”同意威始。

法院觀點(diǎn)：A物業(yè)公司另主張自 2015 年 12 月起物業(yè)管理費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每月 0.6 元/平方米像街，其提交了 2015 年 3 月 17 日居委會(huì)發(fā)出的《關(guān)于A物業(yè)公司管理有限公司南浦基地住宅調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見征詢表決結(jié)果的公告》等作為證據(jù)

一镰绎、二審法院查明脓斩，上述證據(jù)顯示案涉小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整事宜已取得“專有部分占建筑面積 1/2 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù) 1/2 以上的業(yè)主”的同意恋捆，并經(jīng)過公示及備案等法定程序候醒。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”占业，A 物業(yè)公司申請(qǐng)將物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整為 0.6 元/平方米峰伙，已經(jīng)涉案小區(qū)專有部分占建筑面積 1/2 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù) 1/2 以上的業(yè)主表決通過裹刮，判決敖某于 2015 年 12 月之前按《物業(yè)管理委托合同》約定每月 0.4 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，自 2015 年 12 月起按照每月 0.6 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，均無不當(dāng)桌吃。

8 ：建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力失暴。業(yè)主大會(huì)蛮拔、業(yè)主委員會(huì)未成立衍慎，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需遵循與業(yè)主協(xié)商一致的原則侧纯，即使同意的業(yè)主比例占三分之二以上，也不能視為業(yè)主大會(huì)決議的事項(xiàng)，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

法院觀點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)合同作為合同雙方權(quán)利義務(wù)的載體片酝，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的依據(jù)。

現(xiàn)行法規(guī)、有關(guān)規(guī)章規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要進(jìn)行備案，是為了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行價(jià)格管理，防止收費(fèi)超出政府制定的浮動(dòng)幅度耳幢。備案價(jià)格對(duì)物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人來說，并不當(dāng)然具有約束力亮元，備案價(jià)格只有經(jīng)過物業(yè)服務(wù)合同雙方協(xié)商一致吼驶，才對(duì)雙方產(chǎn)生法律效力顷蟀。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能代替業(yè)主大會(huì)行使相關(guān)的權(quán)利酒请，即使三分之二以上業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)表示同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，也不能視為是業(yè)主大會(huì)以征求意見形式作出了對(duì)全體業(yè)主具有約束力的決議鸣个。在業(yè)主大會(huì)未成立情況下羞反，案涉物業(yè)服務(wù)有限公司上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格需遵循與業(yè)主協(xié)商一致的原則布朦，而不能以備案價(jià)格已經(jīng)小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意就視為是業(yè)主大會(huì)決議的事項(xiàng)，并主張對(duì)全體業(yè)主具有約束力昼窗。

9 ：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是小區(qū)的重大事宜是趴，應(yīng)當(dāng)以召開業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)采用書面征求業(yè)主意見的方式進(jìn)行，以電話錄音方式征求業(yè)主意見不符合法律規(guī)定的“集體討論或書面征求意見”的形式澄惊，也無法核實(shí)真實(shí)性唆途，不足以反映出解聘現(xiàn)有物業(yè)、更換新的物業(yè)是經(jīng)“雙過半”的業(yè)主同意后的決定掸驱。

法院觀點(diǎn)：被告物業(yè)服務(wù)有限公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同雖已于 2017 年 7 月 30 日到期肛搬，但在到期后被告實(shí)際上繼續(xù)為 A 小區(qū)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主繼續(xù)享受相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容毕贼，故雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系温赔。

本院認(rèn)為，原告以電話錄音征求業(yè)主意見并由業(yè)委會(huì)成員代簽字的形式不符合法律規(guī)定的“集體討論或書面征求意見”的形式鬼癣，不足以反映出解聘現(xiàn)有物業(yè)更換新的物業(yè)是經(jīng) A 小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后的決定让腹。

故本院對(duì)其主張不予支持，依法應(yīng)予駁回扣溺。

10 ：同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)，業(yè)主利用自有的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備對(duì)專有部分和部分共有部分自行提供物業(yè)服務(wù)瓜晤，該區(qū)域可認(rèn)定為物管相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域锥余。依申請(qǐng)，人民法院可依據(jù)公平合理痢掠、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則驱犹，適當(dāng)調(diào)整該區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

法院觀點(diǎn)：本案中足画，開發(fā)商 A 公司與 B 公司單獨(dú)就案涉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》雄驹，后 A 公司將案涉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為公共配套設(shè)施移交給 C 公司管理。案涉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于 B 公司提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)淹辞，其應(yīng)接受 B 公司的物業(yè)管理医舆，因作為公共配套設(shè)施的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的社會(huì)性和公益性，B 公司應(yīng)根據(jù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立象缀、自行管理環(huán)境衛(wèi)生蔬将、產(chǎn)權(quán)和使用特殊性等特點(diǎn)，依據(jù)公平合理央星、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則霞怀，按照有關(guān)部門制定的收費(fèi)辦法盡快與 C 公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)莉给，原審法院直接適用 A 公司與 B 公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)毙石，判決 C 公司向 A 公司支付物業(yè)費(fèi)不當(dāng)廉沮，本院予以糾正。

11 ：不論規(guī)劃停車位還是臨時(shí)停車位徐矩，如設(shè)置在業(yè)主共有的小區(qū)地面滞时，無地上建筑物，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主無特別約定丧蘸，又不能辦理專有產(chǎn)權(quán)登記的漂洋，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)停車位進(jìn)行管理是應(yīng)盡的合同義務(wù)力喷，不因管理行為當(dāng)然獲得收取停車費(fèi)的權(quán)利刽漂。

法院觀點(diǎn)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位弟孟，屬于業(yè)主共有贝咙，即只要該地面停車位設(shè)置于業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地，不論該車位是否經(jīng)過規(guī)劃許可拂募，其權(quán)屬都應(yīng)當(dāng)推定由全體業(yè)主共有庭猩。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)建筑房屋單元后陈症，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記蔼水，全體業(yè)主共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位是直接設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施录肯，地面停車位的所謂產(chǎn)權(quán)趴腋，實(shí)際上就是土地使用權(quán)。

鑒于業(yè)主共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)论咏，在 A 公司既不能證明 B 公司與業(yè)主存在特別約定优炬，又不能證明該地面停車位已經(jīng)或可以辦理產(chǎn)權(quán)登記成為專有部分的情況下，僅憑小區(qū)總平面圖注明為規(guī)劃車位本身并不能作出該地面停車位屬于 B 公司的認(rèn)定厅贪。由于 A 公司不能證明 B 公司對(duì)北廣場(chǎng)地面停車位享有專有權(quán)利蠢护，根據(jù)“誰主張誰舉證”原則，A 公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果养涮，其主張基于 B 公司的授權(quán)收取案涉停車費(fèi)缺乏權(quán)利基礎(chǔ)葵硕，不能成立。

12 ：建筑區(qū)劃內(nèi)单寂，規(guī)劃車位的權(quán)屬歸屬基于合同約定產(chǎn)生贬芥，不以是否登記取得車位產(chǎn)權(quán)證為前提。若《商品房買賣合同》中約定經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的車庫宣决、車位的所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)歸屬出賣人蘸劈，業(yè)主不得以車位未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記為由，主張?jiān)撥囄粴w屬小區(qū)業(yè)主共同所有尊沸，并以此拒不繳納物業(yè)費(fèi)威沫。

法院觀點(diǎn)：本院經(jīng)審查認(rèn)為贤惯，物業(yè)公司在二審中提交的“項(xiàng)目規(guī)劃平面圖”檔案可以證明案涉停車位系經(jīng)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的初始規(guī)劃車位，符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條有關(guān)“建筑區(qū)劃內(nèi)棒掠，規(guī)劃用于停放汽車的車位孵构、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售烟很、附贈(zèng)或者出租等方式約定”規(guī)定的情形颈墅，案涉車位的歸屬可以由當(dāng)事人約定規(guī)劃車位的歸屬。周某雾袱、朱某與房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》附件六“合同補(bǔ)充協(xié)議”第八條第四項(xiàng)的約定：小區(qū)內(nèi)經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的車庫恤筛、車位的所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)歸屬出賣人，出賣人有權(quán)通過出售或出租等約定的方式處分芹橡，但應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要毒坛。根據(jù)前述約定，案涉停車位歸屬于出賣人即該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林说。

周某煎殷、朱某以案涉停車位未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記、車位不屬于小區(qū)土地及建筑物專有部分腿箩、車位屬小區(qū)配套設(shè)施等為由主張案涉停車位歸屬于小區(qū)業(yè)主共同所有均缺乏依據(jù)豪直，本院不予采信。

13 ：在地下車庫物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定不清時(shí)珠移，應(yīng)適用合同漏洞填補(bǔ)規(guī)則顶伞，由當(dāng)事人先行協(xié)商，協(xié)商不成的剑梳，法院可引入司法評(píng)估機(jī)制，確定符合行業(yè)慣例的地下車庫收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)滑潘，以保證質(zhì)價(jià)相當(dāng)垢乙、公平合理。

法院觀點(diǎn)：本案的主要爭(zhēng)議在于《前期物業(yè)服務(wù)合同》第 21 約定的每平方米 20 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否適用于地下室语卤；原告是否應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)履行付款義務(wù)追逮。對(duì)此，應(yīng)本著尊重當(dāng)事人意思自治的原則粹舵，先行審查《前期物業(yè)服務(wù)合同》中是否有關(guān)于地下車庫管理費(fèi)收取的特殊約定钮孵，若有則優(yōu)先適用，反之則考慮適用第 21 條的約定眼滤“拖《前期物業(yè)服務(wù)合同》第 23 條約定，車位和使用管理費(fèi)用由原告按每個(gè)車位千元的價(jià)格向車位使用人收取诅需。從合同的文意解釋及目的解釋來看漾唉，該條雖未明確反映地下車庫管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)荧库，但屬有關(guān)車庫管理費(fèi)的特殊約定，即將地上辦公樓物業(yè)費(fèi)與地下車庫管理費(fèi)分列于不同條款赵刑，且采用了不同的收費(fèi)原則分衫。因此，合同第 21 條件不直接適用于地下室般此。

原蚪战、被告之間有關(guān)車位管理費(fèi)的合同條款構(gòu)成約定不明之情形，雙方可就物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行協(xié)商铐懊。然而邀桑，在被告獲得地下室產(chǎn)權(quán)后，雙方并未就此達(dá)成一致意見居扒，故在此情況下法院應(yīng)遵循合理概漱、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出處理∠参梗考慮到地下車庫系地上辦公樓的配套（輔助）用房瓤摧，相應(yīng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)均低于地上辦公樓，若參照適用 20 元的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)顯然有失公允∮裼酰現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過現(xiàn)場(chǎng)勘查并結(jié)合現(xiàn)有資料照弥，根據(jù)原告對(duì)地下室提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平，評(píng)估出地下室物業(yè)費(fèi)按建筑面積計(jì)算單價(jià)為 11.75 元进副，與商業(yè)辦公樓地下車位管理費(fèi)收費(fèi)的行業(yè)慣例基本相適應(yīng)这揣，體現(xiàn)了質(zhì)價(jià)相當(dāng)?shù)脑瓌t，可予以采納影斑。

14 ：業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位的抗辯给赞，是基于雙務(wù)合同履行抗辯權(quán)，應(yīng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任矫户。認(rèn)定業(yè)主抗辯（權(quán)）應(yīng)著眼于物業(yè)服務(wù)的特性片迅，多方面考察，輕微服務(wù)瑕疵皆辽，業(yè)主抗辯理由不能成立柑蛇，法院不予判決減免物業(yè)費(fèi)。

法院觀點(diǎn)：對(duì)于被告提出的物業(yè)服務(wù)不到位的問題驱闷，法院到小區(qū)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)時(shí)耻台，有部分業(yè)主認(rèn)可原告的物業(yè)服務(wù)工作，也有業(yè)主委員會(huì)成員對(duì)小區(qū)停電后發(fā)電保證電梯正常運(yùn)行及電梯出現(xiàn)故障的維修等情況予以肯定空另，當(dāng)時(shí)亦有人員和車輛正在清運(yùn)小區(qū)內(nèi)堆積的裝修垃圾盆耽，而且對(duì)于被告反映強(qiáng)烈的小區(qū)活動(dòng)用房被重慶市明浪實(shí)業(yè)有限公司變賣的問題，也曾由該公司與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商處理，并形成了會(huì)議紀(jì)要征字，故被告舉示的證據(jù)不足以證明原告提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵都弹。因物業(yè)服務(wù)具有動(dòng)態(tài)性、公共性和廣泛性匙姜，物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)服務(wù)中可能會(huì)存在問題畅厢，業(yè)主可以向其提出改正意見，或通過業(yè)主委員會(huì)提出改正意見氮昧，或向房地產(chǎn)行政主管部門反映框杜，直至由業(yè)主委員會(huì)解聘該公司，但不能成為業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由和依據(jù)咪辱。

15 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無行政執(zhí)法權(quán)，判斷物業(yè)服務(wù)是否存在重大服務(wù)瑕疵溪烤，應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)合同的特質(zhì)及特定糾紛形成的歷史性和特殊性鸳兽，考慮權(quán)利義務(wù)的/對(duì)等性和比例性蛋济，考慮全體業(yè)主的共同及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益侣肄，若未造成業(yè)主特定化利益損失锥债，物業(yè)服務(wù)不構(gòu)成重大服務(wù)瑕疵，單一業(yè)主不能拒交或少交物業(yè)費(fèi)趣兄。

法院觀點(diǎn)：一绽左、從合同內(nèi)容及履行情況來看，應(yīng)考慮物業(yè)合同的特質(zhì)及特定糾紛形成的歷史性和特殊性艇潭。本案中拼窥，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量受諸多環(huán)境因素的影響，包括小區(qū)功能定位和管理?xiàng)l件限制蹋凝，案涉小區(qū)為商住混合小區(qū)鲁纠，環(huán)境較普通住宅小區(qū)復(fù)雜，管理難度相對(duì)較大鳍寂，小區(qū)雖存在住改商改含、群租房、違規(guī)搭建迄汛、占用公共部位商業(yè)經(jīng)營(yíng)捍壤、車輛停放得不到保障等情形，該情形與小區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境相關(guān)鞍爱，物業(yè)公司的職責(zé)范圍為物業(yè)服務(wù)鹃觉，其根據(jù)自身履行能力已做大量協(xié)調(diào)工作，物業(yè)公司并非行政管理機(jī)構(gòu)亦無行政執(zhí)法權(quán)睹逃，且其已就相應(yīng)問題向行政執(zhí)法部門反映情況盗扇，相應(yīng)問題應(yīng)由相應(yīng)的行政執(zhí)法部門依法解決。

二、從權(quán)利義務(wù)的相互關(guān)系來看佑笋，違約責(zé)任的認(rèn)定應(yīng)考量權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性和比例性颠锉，以體現(xiàn)民事公平正義原則瓷蛙。物業(yè)公司若已盡到物業(yè)公司基本的協(xié)調(diào)服務(wù)義務(wù)埋市，對(duì)其義務(wù)及職責(zé)要求不應(yīng)過于嚴(yán)苛樱报。

田某某稱小區(qū)外墻磚脫落，其房屋亦存在外墻及屋頂滲水現(xiàn)象而物業(yè)公司一直未解決章喉，但物業(yè)公司對(duì)外墻磚已進(jìn)行過相應(yīng)維修摊唇，對(duì)其漏水問題也曾上門處理盡到了一定的服務(wù)義務(wù)……其不應(yīng)以房屋漏水物業(yè)公司未解決好為由主張拒交或少交物業(yè)費(fèi)岛请。

田某某主張小區(qū)垃圾清運(yùn)不到位后室、電梯長(zhǎng)久失修等，但其提交的證據(jù)只能說明在某些時(shí)間段的衛(wèi)生皇筛、電梯服務(wù)瑕疵問題贪惹。盡管物業(yè)公司在小區(qū)違規(guī)搭建随闪、住改商球榆、群租房流酬、占用公共部位商業(yè)經(jīng)營(yíng)泡垃、車輛停車問題纯衍、房屋外墻及室內(nèi)漏水問題崎弃、垃圾清運(yùn)不及時(shí)乘客、電梯失修等問題上存在部分管理服務(wù)不到位惶桐、協(xié)調(diào)處理不及時(shí)等問題撮弧，但物業(yè)公司作為業(yè)主選聘的服務(wù)性企業(yè)在職責(zé)范圍內(nèi)已盡到了基本的物業(yè)服務(wù)義務(wù)潘懊，不能因小區(qū)出現(xiàn)的上述問題未予以解決完全歸咎于物業(yè)公司。且存在的部分物業(yè)服務(wù)問題還不足以明顯影響業(yè)主的個(gè)人生活贿衍，本案金碧嘉園宜昌分公司的物業(yè)服務(wù)只能認(rèn)定存在一般瑕疵授舟，尚不構(gòu)成物業(yè)服務(wù)根本違約或存在重大瑕疵。

三贸辈、從權(quán)利行使主體來看释树，對(duì)涉及公共部分、公共設(shè)施的權(quán)益主張不宜由單個(gè)業(yè)主行使擎淤。對(duì)公共部位的權(quán)利義務(wù)行使應(yīng)由全體業(yè)主共同享有和承擔(dān)奢啥，即便存在部分業(yè)主占用公共部位開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、在公共平臺(tái)違規(guī)搭建嘴拢、物業(yè)公司出租公共部位收取經(jīng)營(yíng)費(fèi)等情形侵犯全體業(yè)主的共同利益時(shí)桩盲，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)代全體業(yè)主依法主張權(quán)利，預(yù)期利益也應(yīng)由全體業(yè)主而不應(yīng)由某一業(yè)主個(gè)人享有炊汤，公共部位的利益損失非單一業(yè)主特定化的利益損失正驻，單一業(yè)主不能直接以此為由拒交或少交物業(yè)費(fèi)。

四抢腐、從物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)和功能來看姑曙，應(yīng)考慮全體業(yè)主的共同及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。物業(yè)服務(wù)合同具有特殊性迈倍、持久性伤靠，物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)是其生存、發(fā)展的前提啼染，也是其按照物業(yè)服務(wù)合同向全體業(yè)主提供正常服務(wù)的經(jīng)濟(jì)保障宴合，物業(yè)服務(wù)的提供具有持續(xù)性和復(fù)雜性，其用途和功能主要體現(xiàn)在全體業(yè)主的整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益迹鹅，至于以偶發(fā)性卦洽、單個(gè)性和短期性表現(xiàn)出來的各種狀況應(yīng)納入長(zhǎng)期性和整體性中予以考量服務(wù)是否合理、是否符合一般人的正常期望斜棚；同時(shí)也要考慮物業(yè)服務(wù)行業(yè)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展?fàn)顩r是受各種因素制約和影響的阀蒂，包括商住混用型小區(qū)的物業(yè)服務(wù)的探索、汽車保有量的迅速增加導(dǎo)致車位供求的緊張弟蚀、物業(yè)成本的不斷上漲蚤霞、小區(qū)周邊環(huán)境的不斷變化以及物業(yè)法治的不斷完善等。

因此义钉，物業(yè)費(fèi)的收取在很大程度上體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同所包含權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性以及合同履行的公平性昧绣，對(duì)于業(yè)主要求減免物業(yè)費(fèi)的訴求應(yīng)做全面合理慎重的分析判定，以免不當(dāng)裁判影響此類糾紛中物業(yè)公司捶闸、全體業(yè)主與單個(gè)業(yè)主之間的整體性利益失衡夜畴。且根據(jù)合同的相對(duì)性原則拖刃，只有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，造成業(yè)主特定性利益損害贪绘，業(yè)主才能拒交或少交物業(yè)費(fèi)序调。否則就會(huì)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平兔簇，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，同時(shí)少部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)對(duì)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也不公平硬耍，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講對(duì)業(yè)主個(gè)人的正常生活秩序也會(huì)帶來影響垄琐。

五、從物業(yè)糾紛的合適性解決來看经柴，雙方均需在各自的責(zé)任狸窘、義務(wù)、權(quán)利范圍內(nèi)依法適度承擔(dān)坯认、履行及維權(quán)翻擒。如田某某認(rèn)為因?yàn)?A 公司的物業(yè)服務(wù)違約造成其特定性利益損害，應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)牛哺，另行主張權(quán)利陋气。需要特別指出的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主和相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)約定引润，完善管理措施巩趁、提升服務(wù)意識(shí)、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率淳附，以維護(hù)议慰、保障全體業(yè)主的共同利益。

綜上奴曙，基于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性别凹、權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性以及合同主體利益的平衡性等方面的綜合考量，A 公司雖存在一般物業(yè)服務(wù)瑕疵洽糟，但已盡到了基本的物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)炉菲，因此田某某拒交或少交物業(yè)費(fèi)的理由不能成立，其應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定交納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)脊框。

三颁督、可能會(huì)有業(yè)主就問了，如果物業(yè)服務(wù)人服務(wù)不達(dá)標(biāo)浇雹，我們就沒有辦法嗎沉御？

答案是否定的，如何業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)昭灵，可以依法啟動(dòng)召集業(yè)主大會(huì)程序吠裆，對(duì)于在合同期限內(nèi)的伐谈，可以就是否中止物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行決議；如果即將到集试疙，可以就是事續(xù)簽進(jìn)行表決诵棵。

總之一切得按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行，不能僅憑自己個(gè)人好惡予不交物業(yè)費(fèi)用祝旷。

四履澳、 最后

物業(yè)管理服務(wù)于個(gè)案而言系審查合同相對(duì)方權(quán)利義務(wù)，于整體考量則一定程度上體現(xiàn)了社會(huì)性服務(wù)管理范疇怀跛。因受眾群眾廣距贷、管理事項(xiàng)多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供之服務(wù)于各業(yè)主衡量之標(biāo)準(zhǔn)可能無法吻合吻谋，各業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)注重點(diǎn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)基準(zhǔn)點(diǎn)亦可存在出入忠蝗，故雙方應(yīng)以小區(qū)和諧為重，秉承寬容理解之念漓拾，友好處理糾紛阁最、妥善化解矛盾，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)服務(wù)管理良性骇两、穩(wěn)定速种、和諧之道。

附：法律索引

《中華人民共和國(guó)民法典》

第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

第二百七十一條【建筑物區(qū)分所有權(quán)】業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅低千、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)哟旗；對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條【業(yè)主對(duì)專有部分的權(quán)利和義務(wù)】業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有栋操、使用闸餐、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全矾芙；不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益舍沙。

第二百七十三條【業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利和義務(wù)】業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分；享有權(quán)利剔宪；承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)拂铡。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房葱绒；其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓感帅。

第二百七十四條【建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權(quán)利歸屬】建筑區(qū)劃內(nèi)的道路地淀；屬于業(yè)主共有失球；但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地；屬于業(yè)主共有实苞；但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外豺撑。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房黔牵；屬于業(yè)主共有聪轿。

第二百七十五條【車位、車庫的歸屬】建筑區(qū)劃內(nèi)猾浦；規(guī)劃用于停放汽車的車位陆错、車庫的歸屬；由當(dāng)事人通過出售金赦、附贈(zèng)或者出租等方式約定危号。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位；屬于業(yè)主共有素邪。

第二百七十六條【車位、車庫的首要用途】建筑區(qū)劃內(nèi)猪半；規(guī)劃用于停放汽車的車位兔朦、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

第二百七十七條【業(yè)主自治管理組織的設(shè)立及指導(dǎo)和協(xié)助】業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)磨确；選舉業(yè)主委員會(huì)沽甥。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序乏奥；依照法律摆舟、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關(guān)部門邓了、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助恨诱。

第二百七十八條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)骗炉。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)照宝；應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)句葵；應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意厕鹃。決定前款其他事項(xiàng)；應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意乍丈。

第二百七十九條【業(yè)主改變住宅用途的限制條件】業(yè)主不得違反法律剂碴、法規(guī)以及管理規(guī)約；將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房轻专。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的忆矛；除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外请垛；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意洪碳。

第二百八十條【業(yè)主大會(huì)递览、業(yè)主委員會(huì)決定的效力】業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定；對(duì)業(yè)主具有法律約束力瞳腌。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的绞铃；受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條【建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金嫂侍；屬于業(yè)主共有儿捧。經(jīng)業(yè)主共同決定；可以用于電梯挑宠、屋頂菲盾、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修各淀、更新和改造懒鉴。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布碎浇。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的临谱；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

第二百八十二條【共有部分的收入分配】建設(shè)單位奴璃、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入悉默；在扣除合理成本之后；屬于業(yè)主共有苟穆。

第二百八十三條【建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分擔(dān)和收益分配】建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偝巍⑹找娣峙涞仁马?xiàng)；有約定的雳旅；按照約定;沒有約定或者約定不明確的跟磨；按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

第二百八十四條【建筑物及其附屬設(shè)施的管理主體】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施攒盈；也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理吱晒。

對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；業(yè)主有權(quán)依法更換沦童。

第二百八十五條【業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系】物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托仑濒；依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施；接受業(yè)主的監(jiān)督偷遗；并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問墩瞳。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；積極配合開展相關(guān)工作氏豌。

第二百八十六條【業(yè)主的相關(guān)義務(wù)及責(zé)任】業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律喉酌、法規(guī)以及管理規(guī)約；相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求泪电。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施般妙；業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)相速；對(duì)任意棄置垃圾碟渺、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物突诬、違章搭建苫拍、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為旺隙；有權(quán)依照法律绒极、法規(guī)以及管理規(guī)約；請(qǐng)求行為人停止侵害蔬捷、排除妨礙垄提、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀周拐、賠償損失铡俐。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的；有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴速妖；有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第二百八十七條【業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)】業(yè)主對(duì)建設(shè)單位聪黎、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為罕容；有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。

第二十四章 物業(yè)服務(wù)合同

第九百三十八條 【物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與形式】物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)稿饰、服務(wù)質(zhì)量锦秒、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用喉镰、服務(wù)用房的管理和使用旅择、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款侣姆。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾生真，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式捺宗。

第九百三十九條 【物業(yè)服務(wù)合同的約束力】建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同柱蟀，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力蚜厉。

第九百四十條 【前期物業(yè)服務(wù)合同的終止情形】建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前长已，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第九百四十二條 【物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)术瓮，妥善維修康聂、養(yǎng)護(hù)、清潔胞四、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分恬汁，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身撬讽、財(cái)產(chǎn)安全蕊连。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保游昼、消防等法律法規(guī)的行為甘苍，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理烘豌。

第九百四十四條 【業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)载庭。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)廊佩。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的囚聚，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的标锄，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁顽铸。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水料皇、供熱谓松、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

第九百四十五條 【業(yè)主的告知践剂、協(xié)助義務(wù)】業(yè)主裝飾裝修房屋的鬼譬，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)逊脯，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查优质。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分军洼、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的饵筑，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人蜕青。

第九百四十六條 【業(yè)主合同任意解除權(quán)】業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的十厢，可以解除物業(yè)服務(wù)合同材诽。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人汗捡，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外淑际。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的畏纲，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失春缕。

第九百四十七條【物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂】物業(yè)服務(wù)期限屆滿前盗胀，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同锄贼。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前票灰，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)宅荤，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外屑迂。

第九百四十八條【不定期物業(yè)服務(wù)合同】物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定冯键，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的惹盼，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期惫确。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同手报，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。

第九百四十九條【物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任】物業(yè)服務(wù)合同終止的改化，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域掩蛤，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施陈肛、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)揍鸟、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作句旱，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況阳藻。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)前翎；造成業(yè)主損失的稚配，應(yīng)當(dāng)賠償損失畅涂。

第九百五十條【物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)】物業(yè)服務(wù)合同終止后港华，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)午衰，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)立宜。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約臊岸、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則橙数；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度帅戒；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定灯帮；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金崖技；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律钟哥、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)迎献。

第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約腻贰；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員吁恍；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金播演；

（六）改建冀瓦、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)写烤。

第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式翼闽，也可以采用書面征求意見的形式；但是顶霞，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加肄程。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)选浑，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意蓝厌；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意古徒。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定拓提，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的隧膘，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用疹吃。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定萨驶，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)腔呜，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第一條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律膝但、法規(guī)、管理規(guī)約跟束，實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為莺奸，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)停止侵害憾筏、排除妨礙、恢復(fù)原狀等相應(yīng)民事責(zé)任的氧腰，人民法院應(yīng)予支持。

第四條 因物業(yè)的承租人古拴、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律真友、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛黄痪，人民法院可以參照關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第一百六十五條 基層人民法院和它派出的法庭審理事實(shí)清楚盔然、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確桅打、爭(zhēng)議不大的簡(jiǎn)單金錢給付民事案件，標(biāo)的額為各省愈案、自治區(qū)挺尾、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之五十以下的，適用小額訴訟的程序?qū)徖碚拘鳎瑢?shí)行一審終審遭铺。

基層人民法院和它派出的法庭審理前款規(guī)定的民事案件，標(biāo)的額超過各省恢准、自治區(qū)魂挂、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之五十但在二倍以下的，當(dāng)事人雙方也可以約定適用小額訴訟的程序馁筐。

第二百二十一條 債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人給付金錢涂召、有價(jià)證券，符合下列條件的敏沉，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令：

（一）債權(quán)人與債務(wù)人沒有其他債務(wù)糾紛的果正；

（二）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人的。

申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)寫明請(qǐng)求給付金錢或者有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)赦抖、證據(jù)舱卡。

第二百二十三條 人民法院受理申請(qǐng)后辅肾，經(jīng)審查債權(quán)人提供的事實(shí)队萤、證據(jù)，對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確矫钓、合法的要尔，應(yīng)當(dāng)在受理之日起十五日內(nèi)向債務(wù)人發(fā)出支付令；申請(qǐng)不成立的既绩，裁定予以駁回还惠。