物業(yè)合同中有關于物業(yè)服務收費的約定可以說是合同的重中之重呆躲，因為幾乎所有的物業(yè)服務糾紛最終都會反映到物業(yè)費上异逐，無非是哪些費用該交、哪些費用不該交插掂；物業(yè)費過高应役；物業(yè)服務不達標應當降低物業(yè)收費標準等等。

物業(yè)服務收費是一個比較復雜的問題燥筷，既有相關的法律箩祥、法規(guī)、規(guī)章進行約束肆氓，實踐中每個物業(yè)管理區(qū)域又有自身的收費特點袍祖。一般來說物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、停車服務費谢揪、電梯運行費蕉陋、二次供水費、水電公攤費拨扶、水電損耗費凳鬓、業(yè)主專有部分產(chǎn)生的水費、業(yè)主專有部分產(chǎn)生的電費患民。其實嚴格來講只有物業(yè)公共服務費缩举、停車服務費為物業(yè)服務企業(yè)提供相應的物業(yè)管理服務而收取的費用，而電梯運行費匹颤、二次供水費仅孩、水電公攤費、水電損耗費印蓖、業(yè)主專有部分產(chǎn)生的水費辽慕、業(yè)主專有部分產(chǎn)生的電費物業(yè)服務企業(yè)往往只是負責代收，最終支付給電梯赦肃、二次供水設備的維護溅蛉、檢測單位、供水公司他宛、供電公司船侧，但是在實務中，各種費用的界限往往并不清晰堕汞，有時物業(yè)服務企業(yè)會將除業(yè)主專有部分產(chǎn)生的水費勺爱、業(yè)主專有部分產(chǎn)生的電費以外的各種費用統(tǒng)一作為物業(yè)費收取，代收的費用與物業(yè)服務合同的履行密切相關讯检，所以在這里一并作為物業(yè)服務收費進行討論琐鲁。

（一）物業(yè)公共服務費

（1）物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定人灼，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理围段、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護投放、衛(wèi)生保潔奈泪、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用涝桅。根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）拜姿，物業(yè)公共服務費收費方式分為包干制和酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用冯遂，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式蕊肥，也就是俗稱的“一口價”。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)蛤肌，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出壁却，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式，也就是說物業(yè)服務企業(yè)的報酬是固定的裸准，保證了物業(yè)服務企業(yè)的利潤展东，物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務所需的管理服務人員的工資、維護炒俱、檢測費用盐肃、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用向胡、秩序維護費用恼蓬、辦公費用、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等費用由業(yè)主另行承擔僵芹。由此可見酬金制更能促進物業(yè)服務企業(yè)積極主動的提供優(yōu)質服務处硬，因為保證了他的利潤，而包干制是一口價拇派，總費用是固定的荷辕，如果要提供優(yōu)質的服務勢必造成支出的增加，那么物業(yè)服務企業(yè)的利潤就會減少件豌。但是實踐中使用較多的卻是包干制疮方，那是因為包干制對于業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)來說是比較方便的，賬務也比較明晰茧彤，業(yè)主每個月交固定的物業(yè)費即可骡显，不容易產(chǎn)生糾紛，而酬金制要求物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況曾掂，保持收支情況的透明惫谤，對于物業(yè)服務企業(yè)來說比較麻煩，若是提供物業(yè)服務所需的費用不夠了還要業(yè)主另行承擔珠洗，容易產(chǎn)生糾紛溜歪。

所以，雙方應在合同中明確約定“本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)公共服務費采用包干制/酬金制方式收取”许蓖。

（2）討論完物業(yè)公共服務費的收取方式后蝴猪，就要開始關注物業(yè)公共服務費的具體數(shù)額了调衰。看到這里你也許會發(fā)問：服務費用的多少屬于純商務條款自阱，由雙方自行約定即可嚎莉，不涉及法律風險，為何要審查和關注呢动壤？這種觀點未免狹隘萝喘，也是很多新手法務/律師的誤區(qū)。確實合同的價格是由雙方意思表示一致即可琼懊，本不屬于律師審查和關心的范圍，但是如果想要做到專業(yè)爬早、全面哼丈、優(yōu)秀，就應當對一些公用事業(yè)價格筛严、公益性服務價格醉旦、商業(yè)活動的價格做到心中有數(shù)，并對自己的客戶提出合理的建議桨啃，通過這些細節(jié)來提升自己车胡，贏得客戶的信任和好評，一件事如果稍加努力可以做到100%照瘾，為什么甘于做到90%呢匈棘。同時物業(yè)公共服務費有其特殊性，具有公益性質析命，屬于比較重要的公益性服務價格主卫，國家對此作出了相應的規(guī)制，并不是一種純市場性的價格鹃愤，所以作為法務/律師更應當知曉國家相應的政策簇搅，有助于對合同的審查和在相應的商務談判中占據(jù)主動。

我們看一下《中華人民共和國價格法》第十九软吐、二十條：

第十九條政府指導價瘩将、政府定價的定價權限和具體適用范圍，以中央的和地方的定價目錄為依據(jù)凹耙。

中央定價目錄由國務院價格主管部門制定姿现、修訂，報國務院批準后公布使兔。

地方定價目錄由省建钥、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門按照中央定價目錄規(guī)定的定價權限和具體適用范圍制定虐沥，經(jīng)本級人民政府審核同意熊经，報國務院價格主管部門審定后公布泽艘。

省、自治區(qū)镐依、直轄市人民政府以下各級地方人民政府不得制定定價目錄匹涮。

第二十條國務院價格主管部門和其他有關部門，按照中央定價目錄規(guī)定的定價權限和具體適用范圍制定政府指導價槐壳、政府定價然低；其中重要的商品和服務價格的政府指導價、政府定價务唐，應當按照規(guī)定經(jīng)國務院批準雳攘。

省、自治區(qū)枫笛、直轄市人民政府價格主管部門和其他有關部門吨灭，應當按照地方定價目錄規(guī)定的定價權限和具體適用范圍制定在本地區(qū)執(zhí)行的政府指導價、政府定價刑巧。

市喧兄、縣人民政府可以根據(jù)省、自治區(qū)啊楚、直轄市人民政府的授權吠冤，按照地方定價目錄規(guī)定的定價權限和具體適用范圍制定在本地區(qū)執(zhí)行的政府指導價、政府定價恭理。

我們知道拯辙，政府行政行為的一大原則就是“法無授權即禁止”，而《價格法》第19蚯斯、20條恰恰為政府制定政府指導價提供了法律依據(jù)薄风，定價權限和具體適用范圍執(zhí)行中央定價目錄和地方定價目錄。因本人位于山東省東營市拍嵌，下面主要根據(jù)山東地區(qū)的政策展開討論遭赂，其實各個地區(qū)在物業(yè)定價政策方面大同小異。

下面我們看一下截至目前最新的《山東省定價目錄》（魯價綜發(fā)〔2018〕54號）：

可以看到横辆，除了人們熟知的水撇他、電、氣狈蚤、熱價格為政府定價以外困肩，第8項保障性住房及物業(yè)服務中的“普通住宅前期物業(yè)服務收費標準”也屬于政府定價的范圍，并且是授權市脆侮、縣人民政府定價锌畸。基于此靖避，《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價潭枣，其他物業(yè)的物業(yè)公共服務費實行市場調節(jié)價比默；普通住宅前期物業(yè)停車服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的停車服務費實行市場調節(jié)價盆犁。

那么“普通住宅前期物業(yè)”是什么物業(yè)命咐？為何如此特別？

《山東省物價局關于明確<山東省定價目錄>有關問題的通知》第三條第四項明確了“普通住宅”的含義：“普通住宅是指除獨棟谐岁、雙拼醋奠、聯(lián)排等各類高檔住宅之外的住宅”。也就是說普通住宅將高檔公寓伊佃、別墅等高檔住宅及經(jīng)營性用房排除在外窜司。

普通住宅前期物業(yè)服務是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前锭魔，由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)服務例证。

之所以對普通住宅前期物業(yè)公共服務費和停車服務費實行政府指導價是因為區(qū)別于高檔公寓、別墅迷捧、經(jīng)營性用房，普通住宅的物業(yè)服務具有一定的公益性胀葱，與人民生活關系重大漠秋，而高檔公寓、別墅較為高端抵屿，經(jīng)營性用房是商業(yè)性質庆锦，他們所享受的物業(yè)服務內(nèi)容、質量以及他們的經(jīng)濟負擔能力與普通住宅有顯著不同轧葛，完全可以通過與物業(yè)服務企業(yè)自行約定的方式來確定價格搂抒；在業(yè)主、業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前的一段相當長的時間內(nèi)尿扯，都是由開發(fā)建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務求晶，業(yè)主也是按照當時開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)約定的價格支付物業(yè)費，業(yè)主對該價格沒有發(fā)言權衷笋，如果不對該期間的價格進行規(guī)制芳杏，任由開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)自行約定，極有可能損害廣大業(yè)主的權益辟宗，不利于社會的和諧穩(wěn)定爵赵。

所以，在約定物業(yè)公共服務費的時候泊脐，如果是普通住宅前期物業(yè)空幻，那么可以當?shù)氐恼笇r為參照依據(jù)協(xié)商確定最終價格，如果是高檔公寓容客、別墅秕铛、經(jīng)營性用房等物業(yè)约郁，因為實行市場調節(jié)價，雙方可自行約定如捅。

如前所述棍现，《山東省定價目錄》將普通住宅前期物業(yè)服務收費標準授權市、縣人民政府定價镜遣，以本人所在的城市東營市為例己肮，東營市于2008年9月1日開始實行《中心城區(qū)物業(yè)服務收費指導標準》及《東營市物業(yè)服務收費管理實施細則》，時至今日該標準及細則仍然有效悲关。依據(jù)該細則及標準谎僻，東營市物業(yè)管理公共性物業(yè)服務收費實行三級收費指導標準，由業(yè)主寓辱、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)小區(qū)的實際服務水平對照山東省《物業(yè)管理服務質量規(guī)范》標準艘绍，協(xié)商確定。

可見秫筏，東營市一級（最高等級）物業(yè)服務收費標準為0.7元/平方米?月诱鞠，在此基礎上最高可以上下浮動10%，也就是說東營市中心城區(qū)物業(yè)費最高收費標準為0.77元/平方米?月这敬『蕉幔縱觀各省市的物業(yè)費收費標準，部分地區(qū)跟東營市差不多崔涂，最高收費標準低于1元/平方米?月阳掐，另外部分地區(qū)高于1元/平方米?月，但也主要集中在1.5元/平方米?月以下冷蚂。

那么問題來了缭保，既然規(guī)定了最高的收費標準，如果雙方約定的收費標準高于政府指導價或者雖然沒有約定但實際執(zhí)行的收費標準高于政府指導價蝙茶，那么這種收費行為的效力如何呢艺骂？物業(yè)服務企業(yè)是否應當返還多收取的部分呢？現(xiàn)實生活中實際收費標準高于政府指導價的現(xiàn)象不在少數(shù)尸闸，就以東營市為例彻亲，雖然規(guī)定了0.77元/平方米?月的最高收費標準，但實際上除了經(jīng)濟適用房等政策性住房以及個別老舊小區(qū)外吮廉，中心城區(qū)普通住宅小區(qū)的物業(yè)費基本都在1元/平方米?月以上苞尝。

通過查詢裁判文書網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主以收費標準高于政府指導價為由起訴物業(yè)公司要求返還多收取的物業(yè)費的案件非常多宦芦，但可以說較少獲得法院支持宙址，本人選取了幾篇典型判決書或裁定書中的“本院認為”部分，供大家參考调卑。

案例一：宋紫璇與長春益田物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務合同糾紛再審審查民事裁定書 （2020）吉民申148號

本院經(jīng)審查認為抡砂，一大咱、益田物業(yè)公司與宋紫璇簽訂的《前期物業(yè)管理合同》系雙方自愿簽訂，并不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定注益，合同依法成立碴巾，合法有效。雙方應當依據(jù)該合同約定的內(nèi)容履行義務丑搔。益田物業(yè)公司與宋紫璇之間存在物業(yè)服務合同關系厦瓢，雙方簽訂的《前期物業(yè)管理合同》對宋紫璇具有約束力。對物業(yè)服務公司的資質啤月、收費價格等管理屬于行政管理范疇煮仇，非效力性強制規(guī)范，不是判定物業(yè)合同效力的依據(jù)谎仲。如果宋紫璇認為物業(yè)公司存在上述問題浙垫，可通過合法途徑向相關行政主管部門反映，而不能據(jù)此認定其與益田物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》無效郑诺，并拒絕交納物業(yè)費夹姥。《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中辙诞，履行下列義務：……（五）按時交納物業(yè)服務費用……”因此佃声，宋紫璇應當依據(jù)合同約定交納物業(yè)費。

案例二：中化國際物業(yè)酒店管理有限公司珠海分公司倘要、馬振宇物業(yè)服務合同糾紛再審民事判決書? （2019）粵民再23號

（二）關于本案物業(yè)服務的收費標準問題

《珠海“每一間花園”前期物業(yè)服務委托合同》約定的住宅物業(yè)管理費標準為每月每平方米2.6元十拣，馬振宇認為該收費標準過高封拧，應按照政府指導價每月每平方米1.2元的標準收取。對此夭问，本院分析如下：首先泽西，中化物業(yè)公司作為具有國家一級物業(yè)管理資質的公司，已按合同約定為小區(qū)全體業(yè)主提供了物業(yè)服務缰趋，小區(qū)業(yè)主也實際得到了應享有的物業(yè)服務內(nèi)容捧杉。其次，珠海市法制局秘血、珠海市發(fā)展計劃局《關于高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費有關問題的解釋》〔珠府法（2002）51號〕第四條規(guī)定味抖，若物業(yè)公司于50%以上業(yè)主就物業(yè)管理及收費簽訂協(xié)議約定高于政府指導價的物業(yè)服務費的，暫按協(xié)議的收費標準執(zhí)行灰粮，待物業(yè)主管部門定級后仔涩，按實際評定的等級標準執(zhí)行。即珠海當?shù)匦姓鞴懿块T已對高于政府指導價收取物業(yè)管理費的情形作出了規(guī)定粘舟。本案合同的履行情況是符合上述規(guī)定的熔脂。第三佩研，《珠海市城區(qū)住宅物業(yè)小區(qū)管理服務收費辦法》2001年頒布后多年未做調整，馬振宇主張以該辦法規(guī)定的政府指導價作為收費標準霞揉，不符合珠海當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平旬薯，有失公平。本案合同約定的物業(yè)管理費標準雖然高于政府指導價适秩，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展绊序，物業(yè)公司支出的成本也會隨之增加，而本案物業(yè)管理收費多年來一直按同一標準收取隶症，在物業(yè)管理服務內(nèi)容沒有變化的情況下政模，按合同約定的標準收取物業(yè)管理費是合理的。正如一審法院所闡述的蚂会，物業(yè)管理涉及到小區(qū)所有業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全淋样，如物管服務機構的收費過低以致不能維持其必要的人員工資的支出，將會影響到其人員及設備配置胁住，最終將影響到全部業(yè)主所得到的服務質量趁猴。因此，按照《珠罕爰“每一間花園”前期物業(yè)服務委托合同》約定的物業(yè)管理收費標準收取費用儡司，同時兼顧保障了業(yè)主和物業(yè)管理的合法權益。馬振宇主張返還部分物業(yè)管理費用的要求余指，有違誠信和公平原則捕犬，本院不予支持。至于馬振宇提出的中化物業(yè)公司的物業(yè)管理服務不到位酵镜、小區(qū)安保工作不足等主張碉碉，不屬于本案的審理范圍。

案例三：吳明霞淮韭、大連遠洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司大連分公司物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書? （2017）遼02民終9610號

本院認為垢粮，綜合當事人訴、辯意見靠粪，本案二審爭議焦點是案涉“住宅物業(yè)費2.8元/平方米/月”的收費標準是否無效蜡吧。

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同占键，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同昔善，對業(yè)主具有約束力。本案中捞慌，案涉小區(qū)的開發(fā)建設單位宏宇公司與遠洋物業(yè)大連分公司簽訂的《遠洋榮域前期物業(yè)服務合同》依法成立且有效耀鸦，該合同對業(yè)主具有約束力。遠洋物業(yè)大連分公司有權依據(jù)該合同約定的物業(yè)費收費標準2.8元/平方米/月向業(yè)主吳明霞收取物業(yè)費。吳明霞主張2.8元/平方米/月的收費標準違反了《中華人民共和國價格法》第十二條袖订、《中華人民共和國合同法》第五十二條氮帐、《遼寧省物業(yè)管理條例》、《遼寧省定價目錄》（2015版洛姑、2018版）以及大價發(fā)〔2016〕51號《關于進一步明確我市實行政府定價經(jīng)營服務性收費目錄清單的通知》上沐，應認定為無效。對此本院認為楞艾，首先参咙，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”硫眯，是指效力性強制性規(guī)定蕴侧。《中華人民共和國價格法》第十二條規(guī)定两入，經(jīng)營者進行價格活動净宵，應當遵守法律、法規(guī)裹纳，執(zhí)行依法制定的政府指導價择葡、政府定價和法定的價格干預措施、緊急措施剃氧。該法第三十九條規(guī)定敏储，經(jīng)營者不執(zhí)行政府指導價、政府定價以及法定的價格干預措施朋鞍、緊急措施的已添，責令改正，沒收違法所得滥酥，可以并處違法所得五倍以下的罰款酝碳；沒有違法所得的，可以處以罰款恨狈；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓呛讲。從上述規(guī)定可以看出禾怠，《中華人民共和國價格法》第十二條并非能夠導致合同無效的效力性強制性規(guī)定。其次贝搁，從效力等級來看吗氏，《遼寧省物業(yè)管理條例》、《遼寧省定價目錄》（2015版雷逆、2018版）以及大價發(fā)〔2016〕51號《關于進一步明確我市被告政府定價經(jīng)營服務性收費目錄清單的通知》均不屬于法律弦讽、行政法規(guī)，違反其規(guī)定并不屬于合同法第五十二條規(guī)定的合同無效情形。再次往产，《遠洋榮域前期物業(yè)服務合同》第十一條第三款雖然約定“本協(xié)議條款如與有關法律被碗、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件抵觸仿村，該條款無效”锐朴，但當事人對合同效力存有爭議時，合同效力屬于人民法院依法審查認定的范疇蔼囊，當事人無權通過合同約定條款來確定合同條款無效焚志。最后，在吳明霞作為買受人簽署的《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議（住宅）》中畏鼓，明確載明房屋交付前買受人應向前期物業(yè)服務企業(yè)支付12個月的物業(yè)費酱酬，每平方米每月2.8元，吳明霞簽署的《遠洋榮域臨時管理規(guī)約》中亦明確載明遠洋物業(yè)大連分公司是“遠洋榮域”項目的物業(yè)服務機構云矫，高層住宅物業(yè)服務費標準為2.8元/平方米/月（含電梯費）膳沽，在上述內(nèi)容依法成立且有效的情況下，說明吳明霞知悉并認可上述物業(yè)費的收費標準泼差。綜上所述贵少，吳明霞主張案涉“住宅物業(yè)費2.8元/平方米/月”的收費標準無效，無事實及法律依據(jù)堆缘，本院不予支持滔灶。

案例四：柳曉亮與綏化市福和隆物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書? （2018）黑12民終175號

第二，案涉物業(yè)服務合同確定的收費標準是否有效吼肥÷计剑《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第三十九條第二款規(guī)定：格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款缀皱。案涉物業(yè)服務合同系福和隆公司提供斗这，在翡翠城小區(qū)業(yè)主入住時按照各自情況與福和隆公司分別簽訂，合同除乙方部分需由業(yè)主簽訂合同時添寫外啤斗，其余部分均為事先打印表箭，因此案涉物業(yè)服務合同應為格式合同。關于格式合同效力的認定钮莲，除按照合同法第五十二條規(guī)定確定外免钻，如具有合同法第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任崔拥、加重對方責任极舔、排除對方主要權利的，該條款無效”情形链瓦，亦應認定為無效拆魏。本案中，福和隆公司提供的物業(yè)服務合同確定物業(yè)費暫定二級標準，收費標準為每平方米0.75元渤刃。根據(jù)綏化市人民政府[2006]86號文件規(guī)定拥峦，二級小區(qū)每月每平方米0.36元，物業(yè)服務企業(yè)在執(zhí)行時可根據(jù)服務質量實行上下浮動溪掀，向上浮動幅度為20%以內(nèi)事镣，故二級小區(qū)收費標準最高為每月每平方米0.43元。雖然該文件試行期為兩年揪胃，但至2017年12月31日綏化市城區(qū)住宅物業(yè)服務業(yè)基準價仍執(zhí)行上述收費標準璃哟。福和隆公司確定的物業(yè)費收費標準已經(jīng)超過政府指導價格，導致業(yè)主每平方米需多交物業(yè)費0.32元喊递，明顯加重小區(qū)業(yè)主負擔随闪。因此，案涉物業(yè)服務合同確定的收費標準中超過政府指導價即0.43元部分的應為無效約定骚勘。柳曉亮上訴稱案涉物業(yè)服務合同確定的物業(yè)費收費標準超過政府指導價铐伴，超過部分無效的上訴主張有理，本院予以支持俏讹。

案例一当宴、二、三中泽疆，法院均認為物業(yè)服務合同約定的物業(yè)費收費標準有效户矢，駁回了業(yè)主的訴求垫释。案例四中识脆，法院認為物業(yè)服務合同約定的物業(yè)費收費標準超過政府指導價部分無效，支持了業(yè)主的訴求佛点。下面我們再看一個案例瓢娜，該案件經(jīng)一審挂洛、二審、再審終于塵埃落定眠砾，體現(xiàn)出同一地區(qū)不同層級的法院對這一問題也有不同的看法虏劲。

千翔物業(yè)管理（上海）有限公司嘉興分公司與黃曉波物業(yè)服務合同糾紛一審民事判決書? 浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院(2016)浙0402民初236號

關于焦點二，對于物業(yè)服務費如何確定的問題褒颈，本院認為伙单，原告已經(jīng)提供物業(yè)服務，被告作為富安臻園小區(qū)業(yè)主應支付合理范圍內(nèi)的物業(yè)管理服務費用哈肖。但對于原告千翔物業(yè)要求被告支付2012年7月至2015年12月期間全部的物業(yè)服務費11111.50元∧钛恚考慮本案情形淤井，本院不予支持，理由如下：第一，根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第四十一條的規(guī)定币狠，物業(yè)服務收費應當遵循合理游两、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點漩绵，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法贱案，在物業(yè)服務合同中約定。我市先后制定的《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》止吐、《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法》旨在規(guī)范物業(yè)服務收費行為宝踪，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，對于在嘉興市本級行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務并收費的物業(yè)服務企業(yè)是具有普遍約束力的碍扔。根據(jù)文件規(guī)定瘩燥，普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務費實行分等級定價，物業(yè)服務企業(yè)負有向本級價格主管部門申報服務等級和收費標準的義務不同，在前期物業(yè)服務協(xié)議中約定的服務等級和收費標準未經(jīng)價格主管部門正式核定前均為暫定內(nèi)容厉膀，對約定的物業(yè)服務費價格應載明為暫定價。在正式核定后二拐，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)在核定的中準價格及浮動范圍內(nèi)確定服鹅。如與前期暫定等級、收費標準不一致的百新，應公告調整內(nèi)容企软，并對按暫定價收取的物業(yè)服務費作多退少補處理。本案中吟孙，原告在與被告簽訂《富安臻園前期物業(yè)管理服務協(xié)議》時未按規(guī)定載明“物業(yè)多層澜倦、小高層、高層1.8元/月·平方米”的收費價格為“暫定價”杰妓，而事實上該收費標準也超過了當時實行的《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》規(guī)定的最高限價藻治，因此對于原告在2012年7月提出的審批申報，價格主管部門未予批準備案巷挥。本案訴訟過程中桩卵，經(jīng)法庭釋明，原告千翔物業(yè)仍未能在法庭指定的期限內(nèi)完成全部報批手續(xù)倍宾〕冢考慮到目前原告千翔物業(yè)已撤出富安臻園小區(qū)、雙方物業(yè)服務合同解除的現(xiàn)狀高职，如按照雙方約定的收費標準履行钩乍，使原告獲得超過行業(yè)規(guī)范允許限度的利益，實際上有悖等價有償怔锌、公平合理原則寥粹。至于庭審中原告千翔物業(yè)提出“涉案房產(chǎn)系高級住宅变过，物業(yè)服務費不適用《實施辦法》規(guī)定的政府指導價”的意見，經(jīng)審查涝涤，普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務費實行政府指導價媚狰，非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅物業(yè)服務費及小區(qū)業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價阔拳。根據(jù)法律規(guī)定崭孤，當事人對其主張應負有舉證責任，而原告未能舉證證明富安臻園小區(qū)為“高標準住宅”糊肠，且根據(jù)在案證據(jù)可知辨宠，原告曾于2012年7月向嘉興市南湖區(qū)物價局提出過對富安臻園物業(yè)服務等級和收費標準進行核定的申請，因此如其認為小區(qū)實際為“高標準住宅”應實行市場調節(jié)價的話罪针，那么與其申請行為和價格主管部門的回復意見存在明顯矛盾彭羹，故本院對原告的上述意見不予采納。第二泪酱，根據(jù)庭審查明的事實派殷，原告千翔物業(yè)在向富安臻園小區(qū)提供物業(yè)管理服務時存在瑕疵，雙方協(xié)議中也約定“因原告原因未達到服務質量的墓阀，被告有權要求原告及時改正毡惜，逾期未改正給被告造成的損失，原告承擔賠償責任”斯撮，故本院認為经伙，考慮原告千翔物業(yè)在物業(yè)管理中的缺失程度和實際提供的物業(yè)服務水平，對于其主張的物業(yè)服務費總額可予以酌情扣減勿锅。同時需指出帕膜，涉案房屋所在單元為多層住宅，但每幢樓配有一部電梯溢十，與普通的多層住宅相比具有一定特殊性垮刹，在物業(yè)服務費用上應適當考慮電梯日常運行電費、維保費等支出张弛。綜合以上因素荒典，參考《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》、《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法》的相關規(guī)定吞鸭，對于被告在2012年7月起至2015年12月期間應繳物業(yè)服務費寺董，本院酌情調整為5500元。

千翔物業(yè)管理（上海）有限公司嘉興分公司與黃曉波物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書? 浙江省嘉興市中級人民法院（2016）浙04民終1406號

有關物業(yè)費收費標準問題刻剥。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十一條遮咖、《物業(yè)服務收費管理辦法》第六條等相關法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定造虏，前期物業(yè)管理收費實行政府指導價御吞。如果物業(yè)服務企業(yè)的收費高于政府指導價踢械，則屬于價格違法行為，根據(jù)《價格法》第四十一條的規(guī)定魄藕，人民法院可以在政府指導價的中準價及其浮動范圍內(nèi)依法對收費標準進行調整。本爭議的關鍵在于1.8元/月/平方米的收費標準是否高于政府指導價撵术。本案物業(yè)服務合同簽訂于2012年背率，其收費標準雖超過了當時實行的《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》（2006年頒布）規(guī)定的最高限價，但該規(guī)定同時明確其附件中的中準價系以2006年為標準的“近期”指導價嫩与，而該指導價至案涉物業(yè)服務合同簽訂已有7年寝姿，期間社會物價水平、管理成本等已有較大變化划滋，如仍按照該規(guī)定確定物業(yè)費的收取標準不僅不符合文件“近期”概念饵筑，還忽視了社會客觀的發(fā)展變化。況且处坪，該試行辦法還規(guī)定物業(yè)收費的中準價及浮動幅度由相關部門定期向社會公布根资，也表明2006年公布的政府指導價并非固定不變。由于本案物業(yè)服務合同簽訂于2012年同窘，故可以參照2013年頒布的《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法》對雙方約定的1.8元/平方米/月的收費標準是否過高加以評判玄帕。《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法》規(guī)定想邦，多層為0.95元/平方米/月裤纹，小高層和高層為1.55元/平方米/月，浮動幅度為20%丧没，即多層的最高限價為1.14元/平方米/月鹰椒，小高層和高層最高限價為1.86元/平方米/月。本案中呕童，黃曉波的住宅雖為多層漆际，但卻配有電梯，宜參照小高層和高層標準進行比較拉庵，則雙方物業(yè)服務合同中約定的1.8元/平方米/月的標準并未超過最高限價灿椅。千翔物業(yè)按此標準主張物業(yè)費，本院予以支持钞支。

黃曉波茫蛹、千翔物業(yè)管理（上海）有限公司嘉興分公司物業(yè)服務合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書? 浙江省高級人民法院（2017）浙民申1704號

本院經(jīng)審查認為，本案的爭議焦點為案涉物業(yè)服務費的確定標準烁挟。被申請人在涉案小區(qū)經(jīng)營服務期間未按規(guī)定完成核定其服務等級及中準價格的備案手續(xù)屬實婴洼，但黃曉波與千翔物業(yè)簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》已對收費標準予以確認，且《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》于2006年頒布撼嗓，其附件2中的中準價是根據(jù)該實施辦法第八條而確定的柬采。該實施辦法第八條載明“…物業(yè)服務等級的中準價格和浮動幅度由市價格主管部門會同物業(yè)主管部門定期向社會公布欢唾。近期嘉興市本級普通住宅小區(qū)物業(yè)服務費中準價格見附件2”。即附件2的指導價有一定的階段性粉捻〗盖玻考慮到相關指導價的發(fā)布至案涉《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的簽訂已有6年，期間我國社會物價水平肩刃、人力管理成本等已有較大變化祟霍，而且第八條中“物業(yè)收費的中準價及浮動幅度由相關部門定期向社會公布”之規(guī)定，相關部門并無具體實施措施盈包；同時考慮2013年4月10日下發(fā)的《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法》上調了物業(yè)服務費的指導價和上浮比例沸呐，最高物業(yè)服務費超過案涉收費標準，而本案2013年4月前的物業(yè)費（10個月）僅占爭議的2012年7月至2015年12月（41個月）之一小部分呢燥，二審參照爭議發(fā)生時實施的《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法》中的小高層和高層標準與協(xié)議約定價格進行比較崭添，并決定對案涉物業(yè)費不予調整，并無明顯不當叛氨。

通過三級法院的審理可見呼渣，浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院一審支持了業(yè)主的訴求，認為約定的物業(yè)費收費標準超過政府指導價違背等價有償力试、公平合理的原則徙邻；而二審、再審則推翻了一審裁判畸裳，認為指導價有一定的階段性缰犁，指導價開始施行至案涉物業(yè)服務合同簽訂已有7年，期間社會物價水平怖糊、管理成本等已有較大變化帅容，所以合同約定的物業(yè)費收費標準并未超過最高限價，業(yè)主應當按照合同約定支付物業(yè)費伍伤。

綜上所述并徘，法院支持業(yè)主訴求的理由主要有：

1、《價格法》關于政府指導價的規(guī)定屬于效力性強制性規(guī)定扰魂，地方根據(jù)法律授權制定的具體的政府指導價對物業(yè)服務企業(yè)具有約束力麦乞，違反政府指導價的約定無效；

2劝评、如按照雙方約定的收費標準履行姐直，使物業(yè)服務企業(yè)獲得超過行業(yè)規(guī)范允許限度的利益，實際上有悖等價有償蒋畜、公平合理原則声畏；

3、物業(yè)服務合同為格式合同姻成，因約定的物業(yè)費收費標準超過政府指導價格插龄，導致業(yè)主每平方米需多交物業(yè)費愿棋，明顯加重小區(qū)業(yè)主負擔，所以超過部分約定無效均牢。

法院駁回業(yè)主訴求的理由主要有：

1糠雨、《中華人民共和國價格法》關于政府指導價的相關規(guī)定并非能夠導致合同無效的效力性強制性規(guī)定，而相關地方性規(guī)定均不屬于法律徘跪、行政法規(guī)见秤，違反其規(guī)定并不屬于合同法第五十二條規(guī)定的合同無效情形；

2真椿、政府指導價是一個階段性的價格，相關政府指導價施行后多年未做調整乎澄，以該政府指導價作為收費標準突硝，不符合社會經(jīng)濟發(fā)展水平，有失公平置济；

3解恰、業(yè)主明知政府指導價但仍然自愿與物業(yè)公司簽訂高于政府指導價的合同并且已經(jīng)實際按合同約定的收費標準履行多年，視為業(yè)主對該收費標準的認可浙于，可以認定雙方已經(jīng)形成了合法有效的物業(yè)合同關系护盈。

綜合上述多個案例，我們的啟示是：

簽訂物業(yè)服務合同之后想要通過法律途徑使物業(yè)公司返還其收取的高于政府指導價部分的物業(yè)費是非常困難的羞酗，花費的時間腐宋、金錢成本也很高，因此一定要把功夫用到事前檀轨。在審查一份物業(yè)服務合同時胸竞，就要提前關注合同約定的物業(yè)費收費標準，并與當?shù)氐恼笇r及周邊同類物業(yè)的物業(yè)費作比較参萄，如果認為收費合理卫枝，那么可以簽署；如果認為收費不合理讹挎，比如超過了政府指導價校赤，那么可以建議業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)公司進行協(xié)商，要求物業(yè)公司做出合理解釋或者降低物業(yè)費收費標準筒溃，如果物業(yè)公司既不能作出合理解釋又不降低物業(yè)費收費標準的马篮，那么可以建議業(yè)主慎重購買相關物業(yè)或者向當?shù)貎r格主管部門及房地產(chǎn)主管部門舉報或者建議業(yè)主大會解聘該物業(yè)公司。

（3）審查完合同中約定的物業(yè)公共服務費收費標準后铡羡，就要開始關注何時支付物業(yè)公共服務費积蔚，是預付還是后付，是按月烦周、按季還是按年支付尽爆，應當在合同中對支付物業(yè)公共服務費的具體時間做出明確約定怎顾。

（4）物業(yè)服務合同往往期限較長，隨著經(jīng)濟社會的變化漱贱，物業(yè)服務成本也會發(fā)生變化槐雾，雙方應當在物業(yè)服務合同中約定物業(yè)公共服務費的調整方式，下面羅列幾種方式供大家參考幅狮。

物業(yè)公共服務費的調整方式：1募强、物業(yè)公共服務費收費標準在合同期限內(nèi)維持不變，不作調整崇摄；2擎值、合同期限內(nèi)，物業(yè)公司若要調整物業(yè)公共服務費收費標準的逐抑，應當作出合理說明并將真實鸠儿、完整的物業(yè)服務成本向業(yè)主公開，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意厕氨；3进每、合同期限內(nèi)，相關物業(yè)費政府指導價變動的命斧，本合同約定的物業(yè)公共服務費收費標準在政府指導價變動范圍內(nèi)按照原浮動幅度進行調整田晚，無需另行征得業(yè)主同意。

（5）有關物業(yè)公共服務費承擔的其他約定国葬，做簡單羅列贤徒，供大家參考。

1汇四、房屋交付之日前發(fā)生的物業(yè)公共服務費由建設單位承擔泞莉，房屋交付之日起的物業(yè)公共服務費由業(yè)主承擔。

2船殉、符合交付條件的物業(yè)鲫趁，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務費自建設單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納利虫。

3挨厚、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售的物業(yè)、因建設單位原因未能按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)及建設單位的自有物業(yè)糠惫，其物業(yè)公共服務費由建設單位交納疫剃。

4、因建設單位原因硼讽，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設施設備巢价、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準之前，業(yè)主或物業(yè)使用人按照物業(yè)服務收費標準的____%交納此間的物業(yè)公共服務費壤躲，差額部分由建設單位補償給物業(yè)服務企業(yè)城菊。

5、業(yè)主長期空置物業(yè)時碉克，應當告知物業(yè)服務企業(yè)凌唬，并與物業(yè)服務企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修漏麦、管理等事項進行協(xié)商客税，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生撕贞「埽空置時間超過半年的，按正常標準的____%收取捏膨。（《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》第十七條：普通住宅交付后空置六個月以上的酥夭，其前期物業(yè)公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區(qū)的市脊奋、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定疙描，但收取的費用最高不得超過百分之六十诚隙。其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務費收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定起胰。）

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