對于土地增值稅，有人可能會有個疑惑：既然已經(jīng)交過“增值稅”了秕重，為什么還要交一道“土地增值稅”渣磷？
其實這是兩個不同的稅種田炭，“增值稅”是對流轉(zhuǎn)額征稅，也叫商品和勞務(wù)稅谐区；而“土地增值稅”是對轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)資源并取得收入的主體征稅蜜自，主要是對自然資源消耗進(jìn)行補償、保障合理開發(fā)利用卢佣，同時調(diào)節(jié)極差收入重荠，對土地增值率高的多征，所以“土地增值稅”也號稱“反房地產(chǎn)暴利稅”虚茶。
因此“增值稅”是流轉(zhuǎn)稅戈鲁，具有普遍性；“土地增值稅”是資源稅嘹叫，具有特定性婆殿。
一、一般土地增值稅的測算
土地增值稅征收常見的幾種形式有：
（1）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罩扇；
（2）取得土地使用權(quán)后僅進(jìn)行開發(fā)婆芦，即生地轉(zhuǎn)為熟地，然后直接將空地轉(zhuǎn)讓喂饥；
（3）轉(zhuǎn)讓在建工程消约；
（4）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造再轉(zhuǎn)讓；
（5）將購買的房產(chǎn)（舊房）再轉(zhuǎn)讓（個人住宅暫免）员帮；
（6）自建自用房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓或粮；
（7）交換房地產(chǎn)（個人互換住房暫免）。
注：1994年1月1日起實施并在2011年修訂更新的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中土地增值稅的征稅范圍僅限于國有土地使用權(quán)捞高；2019年7月16日《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》首次將集體土地使用權(quán)納入征稅范圍氯材。
其中第（4）項是土地增值稅征收最常見的形式渣锦，包含開發(fā)商拿地建房和拆除重建類城市更新項目。
土地增值稅稅率實行四級超率累進(jìn)稅率：
注：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（簡稱“條例”）氢哮，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售袋毙，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅冗尤。
因此听盖，測算土地增值稅關(guān)鍵是得出“增值額”和“扣除項目金額”，《條例》中規(guī)定的扣除項目包括：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額生闲；
（2）開發(fā)土地的成本媳溺、費用月幌；
（3）新建房及配套設(shè)施的成本碍讯、費用，或者舊房及建筑物的評估價格扯躺；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金捉兴；
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
二录语、涉及拆遷安置時的特殊考慮
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條的規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的倍啥，安置用房“視同銷售”處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的“拆遷補償費”計入“開發(fā)成本”中澎埠；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和回遷戶之間的補差價款虽缕，計入/抵減“拆遷補償費”。
三蒲稳、測算過程及需注意的問題
四氮趋、其他情形下的土地增值稅
上文主要就“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人土地增值稅清算”情形下的測算做說明，另有預(yù)征江耀、尾盤銷售剩胁、核定清算、存量房轉(zhuǎn)讓祥国、存量房核定昵观、整體轉(zhuǎn)讓在建工程等情形的測算，可參考國家稅務(wù)總局2016年7月發(fā)布的《土地增值稅納稅申報表》舌稀。
五啊犬、番外：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的增值稅
營改增后，由于房地產(chǎn)企業(yè)支付的“土地價款”無法直接抵扣進(jìn)項稅壁查，因此《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》中規(guī)定一般納稅人計算增值稅時的銷售額中考慮了這一問題椒惨，實際采取了計算抵扣的辦法，計算公式如下：
計算增值稅的銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)/(1+9%)
（終）
