擇校而居已成為望子成龍、望女成鳳的家長(zhǎng)們購(gòu)房置業(yè)的重要考慮因素给梅。學(xué)區(qū)房的持續(xù)“高燒”乙嘀，也讓很多開(kāi)發(fā)商動(dòng)起了小心思。比如破喻，在銷(xiāo)售廣告中進(jìn)行“買(mǎi)房讀名谢⑿唬”等類(lèi)似宣傳。倘若購(gòu)房者在購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)事實(shí)與廣告不符曹质，開(kāi)發(fā)商是否需承擔(dān)違約責(zé)任婴噩？

出賣(mài)人在銷(xiāo)售廣告擎场、宣傳資料中就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)教育優(yōu)惠措施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的几莽，購(gòu)房者基于對(duì)此的信賴(lài)才購(gòu)房的迅办，該宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣(mài)人違反的章蚣，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任站欺。

商品房銷(xiāo)售廣告原則上為要約邀請(qǐng)，但說(shuō)明和允諾具體明確并對(duì)房屋價(jià)格的確定有決定性作用的纤垂，視為要約

對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容性質(zhì)認(rèn)定矾策，應(yīng)根據(jù)具體情況區(qū)別處理，不能機(jī)械地將其一概作為要約邀請(qǐng)峭沦。

根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定贾虽，對(duì)商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請(qǐng)，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待吼鱼。但對(duì)在實(shí)際生活中蓬豁，一些出賣(mài)人在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房及相關(guān)設(shè)施所作的具體明確的說(shuō)明和允諾，如小區(qū)綠化率達(dá)80％菇肃、規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房地粪、游泳池、每單元兩部電梯等等內(nèi)容琐谤，就應(yīng)具體問(wèn)題具體處理驶忌，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為要約邀請(qǐng)。

出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定的認(rèn)定

第一笑跛，出賣(mài)人針對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出了說(shuō)明和允諾付魔。“說(shuō)明”和“允諾”是指以書(shū)面或者其他方式對(duì)于上述內(nèi)容進(jìn)行的表述或解釋飞蹂。其中几苍，“說(shuō)明”是對(duì)于相關(guān)情況的表述，而“允諾”是指對(duì)相關(guān)情況所做的承諾陈哑。在買(mǎi)受人購(gòu)房前妻坝，建設(shè)單位針對(duì)買(mǎi)受人通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同所欲購(gòu)買(mǎi)的房屋（如房屋的位置、朝向等）以及房屋的配套設(shè)施以及小區(qū)的配套設(shè)施惊窖，如生活設(shè)施刽宪、體育娛樂(lè)設(shè)施、安全保障設(shè)施等界酒，作出了一定的說(shuō)明和允諾圣拄，且出賣(mài)人所作說(shuō)明和允諾的范圍限于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍。例如毁欣，建設(shè)單位在宣傳中聲稱(chēng)其所開(kāi)發(fā)的小區(qū)附近將建設(shè)有小學(xué)庇谆，而事實(shí)上政府還沒(méi)有相應(yīng)規(guī)劃岳掐，購(gòu)房人因此購(gòu)買(mǎi)房屋的，雖不能將建設(shè)單位的相關(guān)表述視為“要約”饭耳，但建設(shè)單位也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任串述。“說(shuō)明”或“允諾”可以采用書(shū)面形式寞肖，也可以以視頻纲酗、模型等形式作出。例如新蟆，建設(shè)單位采用廣告片形式對(duì)房屋及配套設(shè)施情況所做的說(shuō)明觅赊，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是作出了說(shuō)明和允諾。

第二栅葡，說(shuō)明和允諾的內(nèi)容必須具體確定茉兰。依據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定尤泽，要約的內(nèi)容必須具體欣簇、確定，在判斷建設(shè)單位作出的廣告宣傳內(nèi)容是否構(gòu)成要約時(shí)坯约，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行熊咽。所謂“具體”，指上述說(shuō)明與允諾不是抽象和概括的描述闹丐，而是非常清晰横殴、詳細(xì)的表述。例如卿拴，建設(shè)單位僅表述了“交通便利”衫仑，則不能視為“具體”，反之堕花，建設(shè)單位若明確承諾某路公交車(chē)將會(huì)在小區(qū)開(kāi)設(shè)站點(diǎn)文狱，則應(yīng)當(dāng)視為“具體”。所謂“確定”缘挽，是指建設(shè)單位作出的表述是肯定的瞄崇，而不是含混不清的。例如壕曼，“力爭(zhēng)達(dá)到一流環(huán)境”不是一個(gè)“確定”的承諾苏研，而“保證居住環(huán)境達(dá)到當(dāng)?shù)刈罴褬?biāo)準(zhǔn)”則應(yīng)當(dāng)視為一個(gè)“確定”的承諾。當(dāng)然腮郊，并不要求說(shuō)明和允諾的內(nèi)容必須完全確定摹蘑，只要達(dá)到可以確定的程度即可。（注：參見(jiàn)鄭玉波：《民法債編總論》轧飞，修訂2版纹蝴，40頁(yè)庄萎，北京，中國(guó)政法大學(xué)出版社塘安，2004糠涛。）即使廣告宣傳資料的內(nèi)容不夠具體、確定兼犯，如果當(dāng)事人在合同訂立過(guò)程中對(duì)該廣告宣傳資料的內(nèi)容作出了約定忍捡，其也可以成為合同的內(nèi)容。