業(yè)主購(gòu)房之后發(fā)生樓盤爛尾、因手續(xù)不齊不能及時(shí)辦妥產(chǎn)權(quán)登記赴叹，法院在以開發(fā)商為被執(zhí)行人的案件中對(duì)尚未登記在業(yè)主名下的房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行怎么辦鸿染？

日前，廣東省高院對(duì)深圳一起購(gòu)房案件作出宣判：在因開發(fā)商自己的債務(wù)原因被法院強(qiáng)制執(zhí)行乞巧，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)抗法院對(duì)購(gòu)房者所購(gòu)買房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行涨椒！
香港居民鄧某于1994年與A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書》，支付齊了購(gòu)房款绽媒，并交付房屋使用至今蚕冬。因A開發(fā)商的原因一直未能辦理過(guò)戶登記，房屋仍初始登記在A房地產(chǎn)開發(fā)公司名下是辕。最終由于A房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)某銀行有債務(wù)沒有償清囤热，導(dǎo)致法院查封了涉案房產(chǎn)，將拍賣該房產(chǎn)获三，直接影響到了鄧某的切身利益旁蔼。鄧某向法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求陰卻對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行疙教，執(zhí)行法院駁回鄧某的執(zhí)行異議牌芋。鄧某遂提起執(zhí)行異議之訴，一審法院支持鄧某訴求松逊，二審改判駁回鄧某訴訟請(qǐng)求。經(jīng)向廣東高院申請(qǐng)?jiān)賹徔舷模瑥V東高院提審本案经宏，改判支持鄧某訴求，阻卻法院對(duì)涉案房屋的執(zhí)行驯击。

《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書》是否為合法有效的書面買賣合同烁兰？
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)徊都、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容沪斟，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同暇矫≈髦《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二條規(guī)定“認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書李根、購(gòu)房意向書等協(xié)議雖然約定在將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂房屋買賣合同槽奕，但協(xié)議已經(jīng)具備房屋買賣合同主要條款，且當(dāng)事人依據(jù)協(xié)議負(fù)有支付房屋價(jià)款或者交付房屋義務(wù)的房轿，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同粤攒∷”結(jié)合本案案情，鄧某與A房地產(chǎn)開發(fā)公司之間簽訂的《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書》就房屋的面積夯接、價(jià)款焕济、交付期限、違約責(zé)任等主要內(nèi)容進(jìn)行了約定盔几，符合上述條款的相關(guān)規(guī)定晴弃，應(yīng)認(rèn)定為雙方之間簽訂了合法有效的書面買賣合同。

本案法律的適用問題 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封问欠、扣押肝匆、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2005年1月1日起施行)第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)顺献，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的旗国，人民法院可以查封、扣押注整、凍結(jié)能曾；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的肿轨，如果第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò)寿冕，人民法院不得查封、扣押椒袍、凍結(jié)驼唱。”

鄧某作為購(gòu)房者驹暑，按照日常生活經(jīng)驗(yàn)玫恳，定是急于早日辦妥產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅房屋買賣合同中主要義務(wù)的履行方优俘，而且相對(duì)于購(gòu)房者是強(qiáng)勢(shì)一方京办，掌握房產(chǎn)、樓盤相關(guān)的初始登記證書帆焕、測(cè)繪圖惭婿、平面圖、證明資質(zhì)文件等叶雹，還需及時(shí)繳納房屋公用設(shè)施專用基金等費(fèi)用财饥，而這些材料都是申辦產(chǎn)權(quán)登記最主要的材料。本案中開發(fā)商并未提供證據(jù)證明鄧某存在不配合辦理產(chǎn)權(quán)登記的情形折晦，不能認(rèn)定鄧某存在過(guò)錯(cuò)而駁回鄧某的訴求佑力。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2015年5月5日施行）第二十九條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議筋遭，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的打颤，人民法院應(yīng)予支持：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同暴拄；（2）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（3）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十编饺」耘瘢”

該司法解釋已經(jīng)對(duì)之前的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押透且、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》關(guān)于購(gòu)房者對(duì)抗法院執(zhí)行的條款進(jìn)行了變更撕蔼，去掉了“無(wú)過(guò)錯(cuò)”標(biāo)準(zhǔn)。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》（2015年2月4日施行）第三百一十二條規(guī)定：“對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴秽誊，人民法院經(jīng)審理鲸沮，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的锅论；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的讼溺，判決駁回訴訟請(qǐng)求。案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的最易，人民法院可以在判決中一并作出裁判怒坯。”案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物提出權(quán)屬請(qǐng)求的執(zhí)行異議之訴藻懒，人民法院應(yīng)當(dāng)就案外人是否對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行審查剔猿，并據(jù)此作出相應(yīng)判決。

具體到本案中嬉荆，人民法院應(yīng)根據(jù)涉案房屋的買賣归敬、實(shí)際占有使用等情形對(duì)涉案房屋權(quán)屬作出確認(rèn)，并依此裁判是否阻卻執(zhí)行行為鄙早。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（2016年3月1日實(shí)施）第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符汪茧、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的蝶锋，應(yīng)予支持∈餐”對(duì)于房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人扳缕，并不必然以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。人民法院在具體案件的審理中别威，可采用“穿透原則”直接認(rèn)定房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人躯舔，以還原房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)屬狀態(tài)，化解當(dāng)事人的訴爭(zhēng)省古。

其實(shí)粥庄，最高人民法院于2002年所頒布的《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》(2002年9月1日施行)第七十一條第（五）（六）項(xiàng)規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：(五 )特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物豺妓；(六)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)母谎；”該規(guī)定可理解為在房屋買賣中，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向買方交付的后豫，房屋產(chǎn)權(quán)不再屬于出售人王滤，即物權(quán)已由出售人讓渡到買受人，不再視為破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)缺谴。

綜上兩點(diǎn)，鄧某對(duì)涉案房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益是足以對(duì)抗法院的查封的。廣東省高級(jí)人民法院最終判決支持鄧某部分訴求膘流，阻卻法院對(duì)涉案房屋的執(zhí)行

啟示：支付購(gòu)房款之后盡快交付房產(chǎn)
（一）當(dāng)購(gòu)房者沒有獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之前，一定要時(shí)刻關(guān)注自己的房產(chǎn)狀態(tài)鲁沥、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)和涉訴情況呼股，從而及時(shí)提前處理，提前預(yù)防画恰。
（二）當(dāng)購(gòu)買二手房時(shí)彭谁，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，在非房地產(chǎn)開發(fā)商手中購(gòu)買二手房阐枣，如果想對(duì)抗法院的查封马靠，還需要實(shí)際占有房屋和對(duì)沒及時(shí)辦證不存在過(guò)錯(cuò)。因此購(gòu)房者需要注意蔼两，在支付完畢購(gòu)房款之后盡快交付房產(chǎn)甩鳄，實(shí)際占有房產(chǎn)。 （三）對(duì)于逾期未能交付额划、未能辦理產(chǎn)權(quán)登記的妙啃，應(yīng)及時(shí)提起訴訟，以司法裁判的形式確定購(gòu)房者對(duì)房屋的實(shí)體權(quán)利俊戳，并通過(guò)司法途徑推進(jìn)房屋的交付和辦理產(chǎn)權(quán)登記揖赴。