2021年峭弟，對房地產(chǎn)行業(yè)是跌宕起伏的一年。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)脱拼，金融政策收緊對于行業(yè)發(fā)展將是致命的打擊瞒瘸。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)調控政策升級、融資政策收緊挪拟、銷售高開低走挨务，導致房企資金壓力不堪重負击你。2021年玉组，金融信貸政策全面收窄谎柄，引起部分房企出現(xiàn)債務危機和破產(chǎn)的數(shù)量增多，最受傷害的莫過于沒有收到房子的購房者惯雳。筆者認為朝巫，以往只要房企破產(chǎn)或倒閉最后都是由購房者買單，這也是商品房預售飽受民眾詬病的主要原因暗挑。如果取消商品房預售坎缭，意味著房企約30%資金將出現(xiàn)空缺入热，資金鏈斷裂及由此帶來的金融系統(tǒng)性風險不可輕視。全面實施現(xiàn)房銷售揪荣，意味著房地產(chǎn)開發(fā)周期被延長，土地市場面臨較大的沖擊往史，地方財政將受到嚴重影響仗颈。什么時候才能實施“現(xiàn)房銷售”？
商品房預售制度也稱“期房買賣制度”椎例，起源于香港挨决。霍英東成立的立信置業(yè)公司一改現(xiàn)樓銷售政策订歪，提出“預售樓花”脖祈，并倡導分期付款。隨后香港政府于1956年出臺《預售樓花同意書》刷晋，正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預售制度盖高。筆者認為，商品房預售制度對于房企而言眼虱，可加快周轉和提升杠桿或舞。預售制度極大縮短了房企現(xiàn)金流回籠的周期，降低房企資金斷裂的風險蒙幻，有效降低房企的融資成本映凳。對于市場需求而言，期房往往具備較多的優(yōu)惠價格邮破。期房售價要低于現(xiàn)房售價約15-20個百分點诈豌，并且價差在近年來仍有擴大的趨勢。預售和分期付款的方式有效降低了購房者的買房成本抒和，刺激了市場的潛在需求矫渔。
筆者認為，商品房預售制度也引發(fā)了一系列問題：需求方面摧莽，房企在住房建設環(huán)節(jié)就收取了購房款庙洼，實質上是將潛在融資壓力和建設風險提前轉嫁給了購房者。在收房時，購房者面臨開發(fā)商“一房二賣”油够、“延期交房”等諸多問題蚁袭。收房后，可能遭遇房屋質量問題石咬、開發(fā)商推卸責任揩悄、延期辦理房產(chǎn)證等風險。金融方面鬼悠，作為按揭貸款的發(fā)放方删性，房地產(chǎn)開發(fā)的資金風險轉移給了銀行。一旦房企因為市場波動或經(jīng)營不善焕窝，出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題蹬挺，銀行將面臨較大壞賬風險。監(jiān)管方面它掂，房企在收取預售款后就成為其名下的自有資金汗侵，由于很多地方缺乏必要的資金監(jiān)管，無法對預售資金的使用進行有效監(jiān)管群发。即使多地城市設置了專用資金賬戶晰韵，規(guī)定了預售所得款項必須用于項目工程建設，由于監(jiān)管細則缺位等并未取得預期效果熟妓。恒大就是一個最好的例子雪猪。希望盡快實施“現(xiàn)房銷售”。
作者：劉全
時間：2022年1月10日起愈，午夜時分
訥謨爾河彼岸
