中央經(jīng)濟工作會議12月8日至10日在北京舉行譬巫。對于樓市，會議繼續(xù)強調(diào)“堅持房子是用來住的等龙、不是用來炒的定位”处渣，同時提出“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
會議要求蛛砰，要堅持房子是用來住的罐栈、不是用來炒的定位，加強預期引導泥畅，探索新的發(fā)展模式荠诬，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場。推進保障性住房建設柑贞，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求方椎，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
自2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議中首次提及“要堅持房子是用來住的钧嘶、不是用來炒的”棠众，“房住不炒”這一提法已有五年時間。
“12月6日的中央政治局會議沒有提‘房住不炒’有决，不是因為它不重要了闸拿，恰恰是因為它非常重要，已經(jīng)不需要再講了疮薇⌒厍剑” 北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對中新網(wǎng)表示，中央對房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續(xù)的按咒，在不同的時期采取寬或嚴的調(diào)控是正常的迟隅，但基本原則不能變，以防出現(xiàn)硬著陸励七。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為：“房住不炒智袭，長效機制不會改變，各方不能抱有刺激房地產(chǎn)掠抬、炒作房地產(chǎn)的心態(tài)吼野。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示两波，各地后續(xù)即便可以放松政策瞳步，也要嚴格守住這條紅線。
“加強預期引導腰奋，探索新的發(fā)展模式”是今年中央經(jīng)濟工作會議中比較新的表述单起。
“首提預期引導的概念，說明當前在預期管理和引導方面有新的動作劣坊，包括在穩(wěn)房價嘀倒、各類土地供應等方面會持續(xù)跟進，以進一步穩(wěn)定市場的預期局冰〔饽ⅲ”嚴躍進表示，房地產(chǎn)市場秩序的整頓工作也會推進康二，各類炒作房價和引起預期不穩(wěn)的行為也會嚴管碳胳。
許小樂分析稱，“探索新的發(fā)展模式”將推動房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型赠摇。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn)固逗、高杠桿開發(fā)模式已難以為繼浅蚪，部分企業(yè)暴發(fā)債務危機，需要采取疏堵結(jié)合的方式烫罩，加快引導房企轉(zhuǎn)型升級惜傲，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融的風險。
貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示贝攒，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲盗誊，相比2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時間或超過10年隘弊，未來家庭化租賃需求逐步顯現(xiàn)哈踱。業(yè)內(nèi)普遍認為，長租房梨熙、共有產(chǎn)權(quán)房开镣、保障性租賃住房等方面的探索和推進都值得期待。
中國社科院數(shù)量經(jīng)濟與技術(shù)經(jīng)濟所宏觀政策研究室主任馮煦明認為：“住房租賃市場咽扇，尤其是長租房市場將迎來一輪大發(fā)展的機會邪财。”
許小樂預計质欲，明年將出臺面向長租房市場的土地树埠、金融、財稅等方面的支持政策嘶伟，未來住房租賃企業(yè)將獲得良好的政策支持環(huán)境怎憋。
嚴躍進亦認為，增量市場會逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展的模式九昧，尤其是存量市場的發(fā)展會提速绊袋；依賴房價和地價上漲獲利的模式將也改變，將進一步引導住房消費觀念扎根铸鹰，扭轉(zhuǎn)住房投資愤炸、炒房盈利的錯誤思想。
明確掉奄！支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求》镅Γ“當下的房地產(chǎn)市場還是要回歸本源姓建，房地產(chǎn)企業(yè)就是要蓋好房子，就是滿足人民群眾住房需求缤苫∷偻茫”
何為合理住房需求？中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華對中新網(wǎng)表示活玲，合理的需求包括首次購房需求和改善性購房需求涣狗，都是政策支持的谍婉，當然投機炒房仍是不支持的。
嚴躍進也表示镀钓，剛需和改善型購房需求也可以簡單理解為首套和二套購房需求穗熬。剛需得到滿足本身沒有問題，關(guān)鍵是改善型購房需求丁溅，后續(xù)土地唤蔗、信貸、稅費方面會給予保障窟赏。未來商品房市場的發(fā)展空間將大起來妓柜，房企的市場地位有所上升。
會議明確“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”涯穷。在鄒琳華看來棍掐，“因城施策”會促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，地方房地產(chǎn)政策的自主權(quán)更大拷况，政策目標更多元化作煌。
那么何為“循環(huán)”？馮煦明解釋稱蝠嘉，房地產(chǎn)是國內(nèi)經(jīng)濟大循環(huán)中的一個重要子循環(huán)最疆，而且房地產(chǎn)這個子循環(huán)會對經(jīng)濟大循環(huán)中的其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展蚤告，對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定具有系統(tǒng)重要性努酸。
“住房消費也是內(nèi)需的一個重要方面，支持滿足購房者合理需求杜恰，既有利于提升居民住房水平获诈，也有利于促進經(jīng)濟增長⌒暮郑”
一個細節(jié)是舔涎，相比中央政治局會議“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的表述，中央經(jīng)濟工作會議則是把“良性循環(huán)”的表述放在前面逗爹，而“健康發(fā)展”放在了后面亡嫌。
對此，嚴躍進解釋掘而，當前房地產(chǎn)市場確實陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬挟冠，這說明“市場—企業(yè)—居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，導致房地產(chǎn)運行效率不高袍睡、房地產(chǎn)風險明顯增大知染，只有這三者之間實現(xiàn)了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來健康發(fā)展的空間斑胜。
總體來看控淡，馮煦明認為嫌吠，當前房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展主要面臨短期風險和長效機制兩大問題：短期看，個別房企風險暴露掺炭，有關(guān)部門正在按照市場化辫诅、法治化原則妥善處置化解；長期看竹伸，當前我國房地產(chǎn)市場面臨的主要問題是供需結(jié)構(gòu)不平衡泥栖。
友友們“預計2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復，不會出現(xiàn)硬著陸勋篓，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟運行中的‘穩(wěn)定器’作用吧享。”許小樂認為譬嚣，未來房地產(chǎn)在“良性循環(huán)”指引下钢颂，前期過緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對房企融資的管控拜银，另一方面改善購房信貸環(huán)境殊鞭；但同樣也會“守牢房地產(chǎn)發(fā)展的底線”。一是不能帶來金融風險尼桶，二是不能影響實體經(jīng)濟....
