之前有八卦傳聞?wù)f
郭天王不愿意為自己的女友在上海買價(jià)值千萬(wàn)的房子
導(dǎo)致戀情急速冷卻
更精彩的是后來(lái)就爆文深挖說(shuō)
郭天王女友只是在上海要個(gè)剛需房而已
戀情如何就遭冷落了
天王也太摳了
這就是大眾喜歡的套路，屢試不爽！
且不說(shuō)此文有戲謔成分缭保，也不談如何博取公眾眼球汛闸，我們談?wù)勅諠u走高的上海房?jī)r(jià)，是不是連剛需也被推到一個(gè)至高點(diǎn)艺骂，千萬(wàn)級(jí)別才叫剛需房诸老？！
最近同事小新就遇到了買房的問(wèn)題钳恕。小新别伏，27歲，畢業(yè)四年忧额，出生在三四五線小城市厘肮，帶著夢(mèng)想來(lái)到上海。為了扎根上海同時(shí)給女友一個(gè)家睦番，剛性需求类茂，不得不咬牙買房！像上海千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)“年輕”白領(lǐng)一樣托嚣，小情侶二人并沒(méi)有太多存款巩检，那么首付問(wèn)題就可能得雙方父母資助才行。
經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)剛性需求的解釋是相對(duì)于彈性需求注益，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求碴巾，具有剛性需求的商品多是生活的必需品，且不具備可替代性丑搔；產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)厦瓢，商品的價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)上漲，剛性需求就是漲不漲都需要購(gòu)買啤月。大意就是：房子漲價(jià)了煮仇，為了滿足居住需求，還是得買房子谎仲？這與我們的實(shí)際情況卻有所背離浙垫！房子是一種具有特殊屬性的產(chǎn)品，除了普通意義上的居住屬性還有其投資屬性郑诺，所以夹姥，在剛需房的需求定義上就不僅僅是在供求關(guān)系的需求基礎(chǔ)上，更多的建立在于個(gè)人購(gòu)房需求和能力都滿足的基礎(chǔ)上辙诞。
那么什么樣的家庭具有剛需的需求呢辙售？在每個(gè)家庭生命周期發(fā)展中，都會(huì)產(chǎn)生出不同的功能需求飞涂，在當(dāng)前住房無(wú)法滿足接下來(lái)的當(dāng)前家庭功能需求時(shí)旦部，所爆發(fā)出的購(gòu)房需求就屬于剛性需求祈搜，包括首次置業(yè)和首次改善。
對(duì)于同事小新來(lái)說(shuō)士八，他們就屬于第一種家庭容燕，總價(jià)支付能力有限，因此會(huì)對(duì)價(jià)格比較敏感婚度，交通便利和生活配套則是他們最主要的關(guān)注點(diǎn)蘸秘；
然后我們繼續(xù)定義，同事小新又說(shuō)：我也沒(méi)多少錢(qián)蝗茁，我就考慮性價(jià)比高一點(diǎn)秘血，以后小孩還要讀書(shū)，所以周邊的學(xué)習(xí)氛圍好一點(diǎn)评甜。性價(jià)比灰粮！在一定的承付能力之下，滿足家庭的人口基本住房功能的需求忍坷，這不就是性價(jià)比的對(duì)應(yīng)關(guān)系嗎粘舟？
不考慮有沒(méi)有足夠錢(qián)的時(shí)候，對(duì)房子的要求佩研，最起初的就是交通便利柑肴，功能間數(shù)量，周邊生活配套這些最基礎(chǔ)的剛性需求旬薯，慢慢的彈性居住需求被逐漸釋放晰骑，誰(shuí)腦子里沒(méi)幻想過(guò)一兩個(gè)dream house，有大大的泳池绊序，有個(gè)四五十平的地下健身房唯你獨(dú)享硕舆，還有郁郁蔥蔥的小庭院種點(diǎn)花草，然后再來(lái)個(gè)一百來(lái)平的大露臺(tái)給三五好友BBQ……醒醒啦骤公，還是先幫小新考慮買剛需房啦抚官！所有的欲望都不可能都被滿足，因?yàn)樗€受限于總價(jià)門(mén)檻這個(gè)條件阶捆，這可是在寸土寸金的上海凌节，人口持續(xù)膨脹，土地的稀缺性也越來(lái)越明顯洒试，咱們的剛性需求被總價(jià)限制在一個(gè)極有限的范圍內(nèi)倍奢，必須犧牲非必要的舒適性作為代價(jià)。
一. “性”價(jià)比中的“功能性”
在剛需的定義下垒棋，很多我們的購(gòu)房需求將被刻意分級(jí)卒煞，整理幾個(gè)剛需置業(yè)者最關(guān)注的內(nèi)部和外部?jī)煞矫嬉蛩兀瑑?nèi)部主要是樓盤(pán)屬性決定捕犬，包括戶型面積及社區(qū)品質(zhì)跷坝，還有一部分是區(qū)域條件的問(wèn)題，交通和通勤條件碉碉、商業(yè)配套柴钻、教育配套及醫(yī)療配套，本著全面又盡責(zé)的態(tài)度垢粮，我們對(duì)所有我們能掌握的數(shù)據(jù)進(jìn)行了挖掘和處理贴届，來(lái)看看。
1. 都說(shuō)魔都是商業(yè)中心蜡吧，不得不驚嘆毫蚓，市中心除外，每個(gè)區(qū)域都有散落的商業(yè)中心滿足本區(qū)的需求昔善；城市外圍區(qū)域中商業(yè)聚集效應(yīng)明顯的區(qū)域包括：北部的嘉定南翔及嘉定主城區(qū)元潘，東北部的外高橋，東部的浦東張江君仆、唐鎮(zhèn)及周浦翩概，南部的閔行莘莊（還有待發(fā)展中的虹橋商務(wù)區(qū)），西部的青浦新城返咱；
2. 小新又說(shuō)：知道上海房?jī)r(jià)高钥庇，我們總價(jià)也有限，萬(wàn)一沒(méi)有商業(yè)中心咖摹，有幾個(gè)大超市也沒(méi)關(guān)系的评姨；M君兜了一眼，在魔都萤晴，大超市也是遍地都是吐句，整片區(qū)域都分布較為均勻，比起大型商業(yè)中心分布更廣店读；
3. 都做到這份兒上了蕴侧，送佛送到西，M君再給你看看菜場(chǎng)两入；跟大超市一樣也是滿地都是净宵，但是神奇的是市中心菜市場(chǎng)并不如其他商業(yè)配套那么多，難道住市中心的人都不吃五谷的嘛裹纳？反而是周邊的副中心區(qū)域較多择葡，從菜場(chǎng)構(gòu)成還意外發(fā)現(xiàn)了各區(qū)居民的飲食特點(diǎn)：黃浦靜安鮑翅街橫行，徐匯長(zhǎng)寧愛(ài)吃大閘蟹剃氧，普陀綜合菜場(chǎng)特別多敏储，其他區(qū)域則食五谷雜糧，郊區(qū)遍地分散著中國(guó)飲食業(yè)的三大巨頭（蘭州拉面朋鞍、沙縣小吃和黃燜雞米飯）已添；
4. 接下來(lái)關(guān)注教育資源妥箕，同樣的小學(xué)分布也較為均勻，外環(huán)以外的區(qū)域小學(xué)會(huì)比較分散
5. 魏澤西事件后更舞，您不得不關(guān)注的醫(yī)療配套畦幢，M君為小胖整理了所有的評(píng)級(jí)醫(yī)院，除了中心區(qū)域豐富的醫(yī)療資源缆蝉，可以看到各個(gè)區(qū)域的老城區(qū)的醫(yī)療配套比較完善（寶山淞寶宇葱、嘉定老城、松江老城刊头、青浦老城黍瞧、奉賢南橋、浦東惠南原杂、浦東川沙等）
二 . ?性“價(jià)”比中的“總價(jià)承付能力”
那小新到底能買啥印颤？他能承受多少價(jià)格范圍內(nèi)的房子呢？我們來(lái)做個(gè)模型……
上海房?jī)r(jià)收入模型
模型建立之前穿肄，先確定幾個(gè)前提標(biāo)準(zhǔn)：
1. 住宅需求價(jià)格是從所有有能力購(gòu)房的角度出發(fā)膀哲，可以這樣理解：有支付能力的人對(duì)住宅的需求價(jià)格；
2. 假設(shè)首付為已解決問(wèn)題被碗，雖然我們也不是什么土豪某宪，但是由于首付是個(gè)極其復(fù)雜，無(wú)法量化锐朴、涉及千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)家庭的內(nèi)部矛盾與紛爭(zhēng)的問(wèn)題兴喂，所以為了把復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化，首付不在考慮范圍內(nèi)焚志；遵循量入未作出的基本原則衣迷，大家買房總會(huì)根據(jù)自己家庭收入多少來(lái)決定是否購(gòu)買，購(gòu)買房屋的位置以及戶型面積等酱酬；
然后我們做以下幾個(gè)變量：
剛需項(xiàng)目主流客戶為社會(huì)中等收入家庭壶谒，可以用區(qū)域或群體的平均收入來(lái)計(jì)算購(gòu)買力；
目前上海家庭戶平均人數(shù)為2.5人（n）膳沽，5年以上商業(yè)貸款年利率4.90%（τ）汗菜，還款能力系數(shù)一般為0.5（β）；剛需客戶普遍貸款七成（α）挑社，貸款30年（N）陨界；
那我們先按照小新的目前情況來(lái)給他算一下，家庭人口為2人痛阻，最后得出的系數(shù)就是
打個(gè)比方菌瘪，如果小夫妻的人均年收入算10萬(wàn)/年，那么最終他所能買到房子的總價(jià)為220萬(wàn)阱当；總價(jià)范圍已經(jīng)確定了俏扩，總價(jià)220萬(wàn)為他購(gòu)房的上限糜工。
然后我們得找220萬(wàn)的房子在哪里。
總價(jià)作為一個(gè)選擇的維度录淡，再結(jié)合所有配套分布情況捌木，為小新初步框定一個(gè)范圍；220萬(wàn)總價(jià)下的樓盤(pán)基本分布在外環(huán)以外的區(qū)域赁咙；
觀察配套較為完善的散點(diǎn)分布圖，除了市中心的區(qū)域免钻，外圍區(qū)域也有幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域各個(gè)配套均比較完善彼水，可以看到配套完善的區(qū)域基本都沿快速路分布；
外圍區(qū)域中雖然距市中心距離較遠(yuǎn)极舔，但配套種類仍比較完善凤覆，分別是：嘉定新城、青浦新城拆魏、松江新城盯桦、閔行馬橋、奉賢南橋渤刃、浦東惠南拥峦。（通過(guò)配套匯總散點(diǎn)圖還發(fā)現(xiàn)一個(gè)鐵律：任何熱門(mén)地塊都不是意外，去年年底到今年上半年的外圍高價(jià)地都出沒(méi)在那些個(gè)點(diǎn)點(diǎn)們重疊的區(qū)域）
似乎還漏了一個(gè)最重要的因素——交通和通勤卖子，M君才沒(méi)忘呢略号，作為最要緊的因素，肯定要作當(dāng)做殺手锏啦洋闽；（藍(lán)色線條為軌交路線圖）
忘記說(shuō)了玄柠，小新是一只在靜安南京西路工作的小白領(lǐng)，目前無(wú)車诫舅，以地鐵為主要的通勤方式羽利，所以比較起來(lái)松江新城和浦東惠南到達(dá)工作地點(diǎn)的通勤時(shí)間約1小時(shí)20分鐘，嘉定新城和閔行馬橋均為1小時(shí)左右刊懈，所以這兩個(gè)區(qū)域目前是小新選房的最佳匹配區(qū)域这弧。
不過(guò)值得欣慰的是，M君挖出來(lái)的這幾個(gè)點(diǎn)也是目前受總價(jià)限制的剛需客戶的主攻區(qū)域虚汛，既有地鐵覆蓋当宴，配套又較為完善，到達(dá)市中心的通勤時(shí)間也在可接受的范圍內(nèi)泽疆，以上的分析不僅針對(duì)于小新户矢，對(duì)于所有受總價(jià)限制的剛需客戶都具備參考意義，可以考慮M君推薦的這幾個(gè)區(qū)域哦?~
（未完待續(xù)……）
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