“鐺鐺鐺 鐺鐺鐺鐺...”
近日絮姆，擁有700多年歷史醉冤、福田CBD腳下被譽為“深圳最富城中村”皇崗村舊改項目正式啟動開拆！
集萬千寵愛于一身的皇崗村篙悯，標簽多到數(shù)不過來：福田CBD后花園蚁阳、深圳最古老村落、“最富城中村”......
根據(jù)規(guī)劃辕近，皇崗村完成舊改后將建成福田CBD最大的綜合居住社區(qū)。
近日移宅，備受關(guān)注的深圳舊改新規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》正式通過，城中村通過率95%即可動工漏峰，意味著包括皇崗村在內(nèi)的舊改步伐將大大提速糠悼。
在諸多利好因素的催生下，皇崗片區(qū)二手房價小幅上揚至8萬+浅乔，臨近小區(qū)供不應(yīng)求倔喂，皇崗村里卻幾無拆遷房可流通！
@買進深圳實探現(xiàn)場靖苇，和皇崗村說一聲再見席噩。
01
皇崗村舊改藍圖
下一個福田南CBD
擁有700多年歷史的皇崗村，由上圍贤壁、下圍悼枢、吉龍三個自然村組成，總面積約0.5平方公里脾拆，容納了約10萬常住人口馒索。
該村福田街道益田路以東莹妒、金田路以西、濱河大道以南绰上，緊鄰福田CBD和深圳會展中心旨怠，與香港隔河相望，地理位置得天獨厚蜈块。
?皇崗村舊改區(qū)位
在福田可開發(fā)用地日益緊缺的大背景下鉴腻，早在10年前，舊改的觸角就延伸到了這塊寶地百揭。
不過拘哨，皇崗村舊改也并非一氣呵成。自2010年前《皇崗村改造專項規(guī)劃》公示后信峻，幾乎再無新進展，時間長達十年之久瓮床。
直至近日盹舞，在實操經(jīng)驗豐富的舊改專家——卓越城市更新集團的參與下，皇崗村舊改終于迎來了可喜的突破隘庄。
皇崗村舊改規(guī)劃用地面積50.38萬平踢步，總建筑面積約200萬平获印，分為3期開發(fā)街州。
舊改模式為局部拆建與環(huán)境綜合整治相結(jié)合，主要拆除村民住宅鳍征、單元式住宅面徽、多層工業(yè)廠房和部分公建設(shè)施。
?皇崗村改造項目規(guī)劃圖
進度最快的是靠近皇崗地鐵站的吉龍二村氮双、皇崗五街的項目一期霎匈，已于2020年12月全面清空，舊改方已經(jīng)將拆遷部分圍起造挽，個別樓棟啟動開拆。
而片區(qū)內(nèi)的部分商家租戶饭入，已經(jīng)于去年11月開始遷往皇崗村其他街道。
未來爽航，皇崗村項目或?qū)⒔ǔ蔀楦Ｌ镏行膮^(qū)最大的綜合居住社區(qū)讥珍，其中包含兩棟高約200米的雙塔形商業(yè)建筑+8萬平的廣場+70萬平住宅窄瘟。（具體以項目最新公告為準）
建成后可提供住宅約59萬平方米、商業(yè)及服務(wù)業(yè)約43萬平方米氏义、商業(yè)性辦公約35.30萬平方米及公共配套設(shè)施約2.48萬平方米（含老年人活動中心图云、社區(qū)健康服務(wù)中心、社會停車場庫克婶、社區(qū)體育活動場地等）丹泉。
?皇崗村舊改規(guī)劃總平面圖
建成后的皇崗村將大變樣：通過會展中心和福田CBD串聯(lián)，更好地延展深圳中心區(qū)的商務(wù)功能紫岩，成為深圳中軸一面靚麗的風(fēng)景線睬塌。
從此前公示的示意圖來看，去年12月起動工的一期組團勋陪，或?qū)⑷拷ǔ勺≌?/strong>（具體以開發(fā)商公告為準）
02
實探皇崗村
配套齊全的寶藏之地
在皇崗村里硫兰，處處都是寶藏。
除了村民自建房违孝，還容納了皇崗股份公司、皇崗小學(xué)雌桑、皇都廣場、皇庭世紀拣技、東方雅苑耍目、共和世家等小區(qū)，和以村命名的皇崗公園等莫辨。
在這里毅访，有撫慰人心的美食，還有令人羨慕的齊全文化生活配套，例如全國首個村級博物館较曼、老人之家、商超肉菜市場弛饭、社區(qū)圖書館等萍歉。
從皇崗村向外望，福田CBD盡在咫尺憔晒，這將是繼大沖蔑舞、白石洲、大金沙之后舊改價值含金量最高的區(qū)域从撼。
<上下滑動皇崗村街景>
就像當(dāng)年的崗廈婆翔、白石洲一樣掏婶，皇崗村也是不少深圳年輕人夢開始的地方，可見這個古老村落的包容性纺腊。
一位本地土著告訴@買進深圳茎芭，雖然他很期待片區(qū)能夠有新的面貌，但皇崗村短時間內(nèi)應(yīng)該不會全部拆完壹粟。他初步預(yù)計宿百，自己所居住的三期地塊，最少還能住10年雀费。
不過痊焊，近日，深圳舊改新規(guī)的通過辕羽，城中村通過率95%即可動工垄惧，意味著包括皇崗村在內(nèi)的深圳舊改步伐將大大提速。
03
不差錢铣口？
村內(nèi)幾乎已無“拆遷房”可賣
皇崗村舊改消息傳來后，有網(wǎng)友吃瓜：又有一批人要“一夜暴富”觉壶。
但另有觀點扎心道出事實：“人家不是暴富，是一直很富旭蠕。”
一語道破天機佑稠。
此前旗芬，@買進深圳實探位于南山區(qū)的白石洲時，中介曾透露幔嫂，白石洲舊改回遷房市場單價已經(jīng)飆到約9萬/平誊薄。
那么舊改步伐幾乎同步的皇崗村，拆遷房市場情況如何呢呢蔫？
周邊房產(chǎn)中介的回應(yīng)是：皇崗村幾乎沒有拆遷房可賣，因為村民不差錢绽昏。
事實上全谤，皇崗村村民并非像外界所議論的那樣爷贫，通過舊改財富自由，更多是通過集體資產(chǎn)運營沸久，達到長期資產(chǎn)升值的目的卷胯。
近日威酒，有媒體曝光了深圳城中村集體資產(chǎn)榜市值，皇崗村以350億穩(wěn)居全深圳第四担钮，名副其實的土豪村尤仍。
去年年初，網(wǎng)上熱議的皇崗村村民“億元現(xiàn)金分紅”的帖子引起廣泛關(guān)注苏遥，雖然后來被辟謠：每年村民分紅并沒有傳言那么夸張。
不管具體分紅多少师抄，這些村集體分紅教硫，還是令很多人羨慕不已。業(yè)內(nèi)人士透露瞬矩，集體分紅主要來源于皇崗村眾多的自持物業(yè)經(jīng)營收益。
其中蛤铜，最典型的案例是位于皇崗村東北側(cè)的卓越世紀中心綜合體項目丛肢，其中皇崗商務(wù)中心寫字樓返還給皇崗村自持，目前也是深圳租金回報最高的商務(wù)樓宇之一穆刻。
據(jù)公開資料顯示杠步，皇崗商務(wù)中心是深圳村集體股份中凈資產(chǎn)價值最高的物業(yè)之一，每年持續(xù)產(chǎn)生租金收益或以億計朵锣。
這也正應(yīng)了本段開頭那句話：皇崗村村民真的不差錢甸私。
04
過去的“房價洼地”
正在悄悄補漲
相比于二手房動輒10萬+、15萬+的福田CBD诬烹、香蜜湖弃鸦，福田南片區(qū)（包括皇崗村、崗廈村唬格、大金沙颜说、保稅區(qū)等）脑沿，因城中村交錯马僻、缺乏優(yōu)質(zhì)學(xué)位，二手房市場報價長期位列“福田洼地”韭邓。
如今，一切正在悄然發(fā)生變化瞭郑。
在舊改如火如荼的當(dāng)下鸭你，總投資超3億的皇崗中學(xué)重建工程也已全面動工，根據(jù)規(guī)劃袱巨，將建成九年一貫制學(xué)校具有54個班的優(yōu)質(zhì)學(xué)校阁谆，于明年起招生场绿。
在舊改等利好和其他普漲因素的催生下焰盗，今年以來皇崗片區(qū)二手房均價一直在小幅上揚，目前參考均價已經(jīng)達到8萬+了熬拒。
不過澎粟，得益于面積段起始值較低，目前片區(qū)二手房上車價依舊親民件甥。
例如與會展中心一路之隔的皇都廣場哼拔，總價200萬可以買到1房；高發(fā)城馳苑譬正、皇庭世紀和皇庭彩園，也都是總價500萬以內(nèi)可以上車的小區(qū)曾我。
最值得一提的是，緊鄰皇崗村舊改一期項目的皇達東方雅苑贫贝，一年以來漲幅驚人（從去年12月的7.5萬/平均價到現(xiàn)在的10萬/平）目前入手起步總價已經(jīng)高達750萬蛉谜，供不應(yīng)求。
從市場層面看客燕，舊改的“造富”效應(yīng)狰贯，已經(jīng)初步顯現(xiàn)。
不過傍妒，從歷史經(jīng)驗來看，城市更新無不經(jīng)歷艱辛的談判過程拍顷，實現(xiàn)更新藍圖塘幅，非一朝一夕可達。
