一篇博文提到在加拿大由于不了解相關(guān)法規(guī)房產(chǎn)過戶的案例：

最近接到了一個(gè)朋友介紹來的客戶躺盛，前年把投資房產(chǎn)名字改到了還未上學(xué)的孩子名下，沒有報(bào)稅形帮。因?yàn)槁牻?jīng)紀(jì)說家庭內(nèi)贈(zèng)與不需要報(bào)稅槽惫，可以一元轉(zhuǎn)讓。2016年底收到CRA來信沃缘，讓補(bǔ)稅七萬多元躯枢，外加penalty则吟。

翻建房產(chǎn)槐臀，客戶偏信一方之言，卻掉入了稅務(wù)債務(wù)現(xiàn)在的例子太多了氓仲。無論你身邊的貸款經(jīng)紀(jì)怎么說水慨，律師怎么說得糜，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)怎么說，請仔細(xì)咨詢您身邊的會計(jì)師晰洒。

舉個(gè)例子來解釋親屬間房產(chǎn)贈(zèng)與的稅務(wù)問題：隔壁老王十年前以500k價(jià)格買入一投資獨(dú)立屋朝抖，現(xiàn)在市值1.5 Mil。 因名下房產(chǎn)過多谍珊，年收入較高治宣，想轉(zhuǎn)到家人名下。一來他們?nèi)绻≡诶锩婵梢杂肞rincipal residence免稅砌滞，二來即使出租侮邀，因?yàn)樗麄兪杖胼^低，將來賣房時(shí)贝润，增值稅在他們頭上繳納稅率較低绊茧。他們思來想去，老王有了下面幾個(gè)選擇有

1. 妻子

2. 未滿18歲兒子

3. 妻子哥哥

4. 姑姑

注意看下面解釋打掘，每種方式的稅務(wù)處理都是不一樣的

1. 轉(zhuǎn)給妻子

- 自動(dòng)有spousal rollover (Section 74.2 of Income tax Act)华畏。稅務(wù)角度視房子按成本轉(zhuǎn)給妻子，轉(zhuǎn)房當(dāng)年王先生不需要增值稅尊蚁。即夫妻間可以一元轉(zhuǎn)讓亡笑。稅務(wù)角度王先生的賣出價(jià)是500k, 妻子的買入價(jià)價(jià)也是500k

- 但是，Income Tax Act沒有給我們這樣簡單的income splitting的機(jī)會横朋。- Attribution Rule况芒。即房子本質(zhì)上其實(shí)還是屬于老王，雖然名字轉(zhuǎn)給了妻子叶撒，但是將來每年的租金凈收入绝骚，賣房增值稅都會在老王頭上繳納。

- Attribution Rule在離異或老王死亡時(shí)會消失祠够，從那以后租金收入和賣房增值會在妻子頭上繳稅压汪。

- 有無辦法規(guī)避Attribution Rule?

1. 有的，解決辦法：Elect out of spousal rollover（可以聯(lián)系會計(jì)師幫助寫Election Letter）

2. 妻子必須是稅務(wù)居民

3. 房產(chǎn)需要按照市場價(jià)transfer（不能低價(jià)轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與）

4. 按市場價(jià)transfer – 當(dāng)年老王需要把100萬升值納入當(dāng)年T1,妻子以后的成本價(jià)是1.5 mil

5. 很多時(shí)候這種轉(zhuǎn)讓時(shí)通過夫妻間的借款形式發(fā)生的古瓤，妻子需要在下一年年一月底之前按照CRA規(guī)定的interest rate (Prescribed rate http://www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息止剖，即1%*1.5mil = 15,000。否則Attribution Rule就會生效落君，無法修改

6. 有人要問穿香，夫妻的錢都是一起的不付不可以嗎？答：不可以绎速。 CRA會需要paper trail皮获， 最簡單的做法老王給妻子一萬五，妻子寫一張支票存到老王賬戶里纹冤，妻子把支票和銀行賬單打印出來存底即可洒宝，這就是Proof购公。

2. 轉(zhuǎn)給18歲以下子女- 外甥（女），侄（女）

- 有Deemed disposition雁歌，即稅務(wù)角度宏浩，老王的房子是按照市場價(jià)賣出了，100萬升值納入當(dāng)年T1靠瞎。兒子以后的成本價(jià)是1.5 mil .

- Attribution rule還是有的比庄，但是和轉(zhuǎn)給妻子不同的是，只有每年的租金凈收入需要納入老王的T1, 以后升值收入會在兒子頭上納稅乏盐。（這是個(gè)valid tax planning opportunity）印蔗。

- 有無辦法規(guī)避Attribution Rule?

- 有，解決辦法同“轉(zhuǎn)給妻子”規(guī)避Attribution方法丑勤，但個(gè)人認(rèn)為一般不值得如此麻煩华嘹。 畢竟租金是小頭，增值才是大頭法竞。

3. 轉(zhuǎn)給其他直系親屬

- 如何判斷稅務(wù)角度直系親屬耙厚？首先，relation/related party在稅務(wù)角度的定義是：中國傳統(tǒng)意義的直系加上親兄弟姐妹岔霸，即爸爸媽媽薛躬，爺爺奶奶，外公外婆呆细，子女型宝，哥哥姐姐，妻子絮爷，都是related, 但是姑舅趴酣，表親都不是。也可以參考我的其他文章 – CRA重點(diǎn)調(diào)查坑夯！新房HST Rebate.

- 有Deemed disposition岖寞，即稅務(wù)角度，老王的房子是按照市場價(jià)賣出了柜蜈，100萬升值納入當(dāng)年T1仗谆。

- 妻子哥哥以后的成本價(jià)是：

a) 若轉(zhuǎn)讓價(jià)小于市場價(jià)比如$1轉(zhuǎn)讓，妻子哥哥以后的成本價(jià)還是$1淑履。

b) 若按市場價(jià)轉(zhuǎn)讓隶垮，妻子哥哥以后成本價(jià)是1.5mil

c) 若是贈(zèng)與，哥哥以后的成本是1.5 mil

(這里一定注意：如果轉(zhuǎn)讓價(jià)小于市場價(jià)秘噪，即以上b)的情況狸吞，存在Double taxation的后果，即同一部分升值會被稅兩次,因?yàn)閺?0萬到150萬這部分升值，老王已經(jīng)交過稅了呀捷绒，但是到妻子哥哥手里，成本價(jià)卻是$1贯要，這以后他要是賣還有大筆的稅要交暖侨。切記非直系親屬一定要贈(zèng)與或者市場價(jià)轉(zhuǎn)讓）

4. 轉(zhuǎn)給非直系親屬

- 這就是市場交易了，CRA一般沒什么話講崇渗，合同上寫多少錢就按多少錢繳稅

- 比如賣給姑姑1 mil, 50萬升值納入老王的當(dāng)年T1, 姑姑成本價(jià)為1 mil字逗。