說說房地產(chǎn)（一）

如果說在中國當下的環(huán)境中要找一個全民都關心的話題囊拜，那么無疑只有房地產(chǎn)了。

在中國改革開放浩浩蕩蕩40年中，如果說有什么資產(chǎn)是一只在增值的，那么也只有房地產(chǎn)了蓄氧。

甚至社會上出現(xiàn)一些聲音說，房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟槐脏，房地產(chǎn)一死喉童，銀行業(yè)和其他很多相關的行業(yè)都要死。這些言論其實有點過于夸張了顿天，中國的房地產(chǎn)對GDP的影響遠遠沒有想象的那么大堂氯。只是房地產(chǎn)拉動的產(chǎn)業(yè)比較多，比如房地產(chǎn)拉動基建露氮，拉動鋼鐵祖灰，螺紋鋼等等。所以某些人危言聳聽的宣稱中國的房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟畔规。

中國房地產(chǎn)本身來說是沒什么太大的問題的，但是為什么中國人覺得房子我們都買不起呢恨统？個人覺得有以下的原因：

1.???????我們的人均收入還是太低了叁扫，和房地產(chǎn)的價值的比值相對來說還是太低。

2.???????我們太急于買房了畜埋，中國人歷來講究成家立業(yè)莫绣，先成家后立業(yè)，在中國人的觀念中成家是必須有房子的悠鞍。房地產(chǎn)是舶來品对室，是西方傳導過來的，就中國目前的房地產(chǎn)開發(fā)模式都時照抄香港的模式。而在西方世界掩宜，普遍的第一次購房年齡都在35左右蔫骂。而中國目前這個平均年齡在27歲。提前了7到8年牺汤，差不多一個金融危機周期了辽旋。

很久之前在中國的網(wǎng)上有一句話說中國的房地產(chǎn)是丈母娘抄起來的，因為要成家立業(yè)就得要有房子檐迟，沒有房子就不能成家补胚。所以中國廣大的丈母娘逼著女婿們買買買。

3.?中國這些年的發(fā)展速度太快了追迟，國家的發(fā)展速度遠遠大于工人財富的增速溶其。

現(xiàn)在我們把買房叫做上車，但是我們在這40年的改革開放中稍微不注意敦间，就錯過了前面的上車機會了瓶逃，然后有的人憑借膽子大，抓緊時間上車了每瞒。但是大部分中國人還是本分老實的中國人金闽，這些人一輩子沒接觸過杠桿，不知道金融工具剿骨。所以擺在他們面前的問題就成了兩個代芜，一個是當工人的財富增速落后國家財富增速的時候，這個時候實際上對個人來說浓利，就是財富的貶值挤庇。第二個問題就是當個人財富開始貶值的時候，擺在他們面前就是房價越來越高了贷掖。

現(xiàn)在我們來說為什么這些年買房子的人都賺了嫡秕，而炒股的人都虧了。

我曾經(jīng)把上證指數(shù)從91年開始算苹威，一只算到2017年年底昆咽，上證指數(shù)的年化收益大約是26%，而同期收益率達到這個收益的只有一線城市的核心地段的房地產(chǎn)牙甫。這是不是與我們平常的認知完全不一樣掷酗？在我們的平常的認知中這些年賣房子都是賺的。至于說為什么會有這個感覺窟哺，我個人覺得有以下幾點

1.???????房地產(chǎn)雖然一直在持續(xù)的在漲泻轰，但是其實也有回調(diào)的。但是總的來說且轨，一直在漲浮声。

2.???????杠桿虚婿，前些年沒限購之前，20%的首付泳挥，10%的首付然痊，甚至都有0首付。20%首付就是5倍杠桿羡洁，10%的首付就是10倍的杠桿玷过。這是國家給你加杠桿，除開房地產(chǎn)我完全想不到還有什么其他行業(yè)國家公然的給你加這么多杠桿筑煮。

3.???????持有時間長辛蚊，交易頻率低。做過交易的人都知道真仲，交易的頻率低袋马，交易的成本就低，交易成本是最終獲利的一個很關鍵的因素秸应。

我們接著來說現(xiàn)在房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及現(xiàn)在能不能買虑凛，該不該賣，那些地區(qū)該買软啼，那些地區(qū)該賣桑谍，以及為什么該買，為什么該賣祸挪。用什么金融工具實現(xiàn)買賣锣披。

前面我們說了，房地產(chǎn)是一個西方舶來品贿条，那么在說中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀前雹仿，就有必要搞清楚房地產(chǎn)在西方的發(fā)展歷史。

房地產(chǎn)其實還有一個名字叫做城市化進程整以‰柿桑縱觀當今世界，無論是美國公黑，日本邑商，還是歐洲等發(fā)達國家都有一波浩浩蕩蕩的城市化進程。

說說房地產(chǎn)（二）

美國房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱凡蚜，同時也影響著國家的穩(wěn)定和社會的和諧奠骄，所以就是在美國的這樣高度市場化的國家，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控也不少番刊。

縱觀美國房地產(chǎn)發(fā)展歷史，就是美國社會的城鎮(zhèn)化進程的歷史影锈，伴隨著整個社會城鎮(zhèn)化進程建設的不光有房地產(chǎn)芹务，還是基礎建設蝉绷，高速公路，鐵路枣抱，機場熔吗，港口等。美國從二戰(zhàn)開始佳晶，就一直開始進行大的基礎建設和鐵路建設桅狠，伴隨著這些的就是大量的房地產(chǎn)建設，美國在50年代號稱車輪上的國家轿秧，可想而知當時他們的高度公路和其他道路的建設量是非常巨大的中跌。

現(xiàn)在看美國的房地產(chǎn)的價格，高價的地方基本就是集中在東海岸和西海岸了菇篡。因為這些地方具有最方便的交通漩符，最大的機場，最大的港口驱还，和最強的城市競爭力嗜暴。

日本房地產(chǎn)

日本隨著二戰(zhàn)后重建，特別是在日本20世紀60年代日本經(jīng)濟開始起飛议蟆，在網(wǎng)上的各種資料都可以查到闷沥，這個時候也就是日本開始建設各種高速公路和鐵路以及后面的新干線。之前日本政府因為覺得東京的房價太高了咐容，想修建一條新干線到大阪舆逃，讓國民都去大阪賣房子。結果東京到大阪的新干線修好了之后疟丙，東京人沒到大阪去賣房子颖侄，倒是大量的大阪人跑到了東京去買房了。因為有新干線這種超級方便的公眾交通享郊，東京成了一個巨大的黑洞览祖，瘋狂的虹吸著周圍的一切資源。而新干線就是東京吸血的管道炊琉。

從美日的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看展蒂，都可以看出一個很明確的地方，那就是交通越方便的地方競爭力就越強苔咪。從中國現(xiàn)在的情況來看锰悼，中國因為高鐵的普及，高鐵從某種形式上改變了我們的出行方式团赏。我在重慶箕般，重慶到成都高鐵一個小時，開車需要3個小時舔清。目前來看丝里，高鐵是最快的出行工具了曲初。無論是飛機還是自駕，還是其他的出行方式都沒有高鐵來的方便和快捷杯聚。

說說房地產(chǎn)（三）

上一篇我們說到了臼婆，交通對城市房地產(chǎn)的作用，也提及了現(xiàn)在高鐵正在改變中國人的出行方式幌绍。那么我們就從上一篇中的邏輯來開始挑選在中國應該怎么選城市颁褂。

這是中國高鐵路線圖，從圖中我們可以看到以下的城市基本都是處于高鐵樞紐的

沈陽傀广、北京颁独、鄭州、武漢（漢口）主儡、長沙奖唯、廣州、西安糜值、徐州丰捷、成都、重慶寂汇、合肥病往、南京、上海骄瓣、貴陽停巷、南昌、杭州榕栏。

如果我們按照這個名單去查一下這些城市的排名和行政級別畔勤，就會發(fā)現(xiàn)這些城市都是省會及直轄市。

這里就引出一個個人的購房的基本觀點：那就是二線及二線以上的城市且有高鐵交叉且行政級別必須是省會城市及以上扒磁。

按照這個觀點來看庆揪， 上面列出的清單里面就只有天津和深圳似乎沒有進入名單里面。暫且把他們補上妨托，那么這個名單就變成沈陽缸榛、北京、鄭州兰伤、武漢（漢口）内颗、長沙、廣州敦腔、西安均澳、徐州、成都、重慶负懦、合肥筒捺、南京、上海纸厉、貴陽、南昌五嫂、杭州颗品、天津，深圳沃缘。

下面我就來一個一個城市的分析：

打分規(guī)則：省會城市為標準躯枢，標準為1分，高半個行政級別加1分槐臀，低半個減一分锄蹂。二線城市為標準，標準分為1分水慨，高一線加一分得糜，低一線減一分。高鐵交叉一天線路過為標準晰洒，標準為一分朝抖。多一條加一分。

沈陽：沈陽是東三省高鐵的中轉地谍珊，本身也是省會城市和二線城市治宣。所以符合我上面說的選城市的基本邏輯。2017年GDP7644億元砌滞，全國排名19名侮邀。

高鐵中轉地4分，哈大-盤營客運專線贝润、沈丹客運專線绊茧、沈撫城際鐵路、津秦.秦沈客運專線题暖。省會城市1分按傅，二線城市1分。合計6分胧卤。

北京：一線城市2分唯绍，首都3分（直轄市上再加一分），5條線交叉：北京-秦皇島城際高鐵枝誊、京廣-廣深港客運專線况芒、京滬高鐵、京津城際高鐵、京妇В客運專線耐版，5分。合計10分压汪。

鄭州：河南省會城市粪牲，正宗中原地區(qū)，1分止剖。二線城市1分腺阳，?4條高鐵交叉4分，分別為京廣.廣深港客運專線穿香，徐蘭客運專線亭引，鄭焦城際鐵路，鄭開.鄭州機場城際鐵路皮获。合計6分焙蚓。

武漢：湖北省省會城市，1分洒宝，二線城市1分购公，6條高鐵路線交叉，6分待德。分別為：京廣.廣深港運客運專線君丁，滬漢專線，武孝城際鐵路将宪，武咸城際鐵路绘闷，武九客專.武岡城際鐵路，漢丹線较坛。合計8分印蔗。

長沙：湖南省省會城市，1分丑勤。本身也是二線城市华嘹，1分。4條高鐵路線交叉通過法竞，4分耙厚。分別為：京廣.廣深港客運專線，滬昆客運專線岔霸，長株潭城際鐵路薛躬，石長線。合計6分呆细。

廣州：廣東省省會城市型宝，1分。一線城市2分。7條高鐵線路路過廣州及其衛(wèi)星城市趴酣，7分梨树。分別為：京廣.廣深港客運專線，廣深城際鐵路岖寞，廣珠城際鐵路抡四，廣惠城際鐵路，廣肇城際鐵路慎璧，南廣線床嫌，貴廣客運專線。合計10分胸私。

西安：陜西省省會城市，1分鳖谈。二線城市岁疼，1分。4條高鐵交叉通過缆娃，4分捷绒。分別為：徐蘭客運專線，西成客運專線贯要，包西線暖侨，大西客運專線。合計6分崇渗。

徐州：不是省會城市字逗，-1分。二線城市宅广，1分葫掉。2條高鐵線路通過，2分跟狱。分別為：京滬高鐵俭厚，徐蘭客運專線。合計3分驶臊。

說說房地產(chǎn)（三）---2

徐州：非省會城市挪挤，減一分。本身屬于弱二線城市关翎，但是徐州有一個得天獨厚的條件扛门，那就是徐州既供暖，又是江浙滬包郵區(qū)笤休。所以勉強算二線城市尖飞，1分。2條高鐵交叉路過，分別是京滬高鐵和徐蘭客運專線政基，2分贞铣。合計：3分。

成都：四川省省會城市沮明，1分辕坝。本身2線城市1分。6條高鐵線路交叉路過荐健，分別是：成渝客運專線酱畅，西成客運專線，滬漢蓉線江场，成灌城際鐵路纺酸，成貴客運專線，達成線址否，6分餐蔬。合計：8分。

重慶：直轄市2分佑附，二線城市1分樊诺，5條高鐵交叉通過，分別是渝貴線音同，滬漢蓉專線词爬，鄭渝客運專線，蘭渝.南高線权均，成渝客運專線顿膨，5分。合計：8分螺句。

合肥：省會城市1分虽惭，二線城市1分，2條高鐵交叉通過蛇尚，分別是京福高鐵芽唇，滬漢蓉線，2分取劫。合計：4分匆笤。

南京：省會城市1分，二線城市1分谱邪，6條高鐵交叉通過炮捧，分別是京滬高鐵，寧安客運專線惦银，京概乜危客運專線末誓，滬寧城際鐵路，寧杭客運專線书蚪，寧啟線喇澡，6分。合計：8分殊校。

上海：直轄市2分晴玖，一線城市2分，5條高鐵交叉通過为流，分別是：金山城際專鐵呕屎，滬漢蓉線，京滬高鐵敬察，滬寧城際鐵路秀睛，滬昆客運專線，5分莲祸。合計：9分琅催。

貴陽：省會城市1分，二線城市1分虫给，4條高鐵交叉通過，分別是渝貴線侠碧，貴開城際鐵路抹估，滬昆客運專線，貴廣客運專線弄兜，4分药蜻。合計6分。

南昌：省會城市1分替饿，二線城市1分语泽，三條鐵路交叉經(jīng)過，分別是：滬昆客運專線视卢，昌九城際鐵路踱卵，昌福.永莆線，3分据过。合計：5分惋砂。

杭州：省會城市1分，二線城市里面最強王者1分绳锅。三條高鐵交叉通過西饵，分別是：滬昆客運專線，寧杭客運專線鳞芙，杭深線眷柔，3分期虾。合計：5分。

天津：直轄市2分驯嘱，二線城市1分镶苞。四條高鐵交叉通過，分別是京滬高鐵宙拉，京津城際高鐵宾尚，津霸客運專線.霸徐線，津秦.秦沈客運專線谢澈，4分煌贴。合計：7分。

深圳：非省會城市锥忿，-1分牛郑，一線城市2分，3條高鐵交叉路過敬鬓，分別是京廣.廣深港客運專線淹朋，杭深線，廣深城際鐵路钉答，3分础芍。合計：4分。

截止目前為止数尿，上述的城市在我簡單粗暴的評分標準下基本已經(jīng)評分完畢仑性，現(xiàn)在我們進行匯總一下：北京，廣州10分右蹦，上海9分诊杆，武漢、成都何陆、重慶晨汹、南京8分，天津7分贷盲，沈陽淘这、鄭州、長沙晃洒、西安慨灭、貴陽6分，南昌球及、杭州5分氧骤，合肥、深圳4分吃引，徐州3分筹陵。

拋開一線城市的房價來說刽锤，一線城市，特別是北京上海深圳的房價基本是已經(jīng)跟普通人絕緣了朦佩。那么就在剩下的這些個城市里面選了并思，從打分的情況來看，6分和8分的城市是比較好的標得语稠。但是確實杭州在這個打分標準標準下宋彼，嚴重被低估，但是杭州現(xiàn)在的房價也不便宜仙畦，所以性價比也不是太高输涕。綜合各種因素來看，我個人覺得在打分標準下慨畸，6分到8分的這些城市都是不錯的標的莱坎。

說說房地產(chǎn)（四）

前面我們說了大范圍的選址了，也把選址的邏輯和方法都講明白了寸士，現(xiàn)在我們來說說檐什，如果在一個城市里面選地段。

房地產(chǎn)房地產(chǎn)弱卡，說到底最核心的還是地 乃正，地是什么？地就是地段婶博，核心地段烫葬，永遠都是保值的。所以選對地段才是買房子的最重要的因素凡蜻。

那么應該如何來選地段了，我們接著前面的邏輯說垢箕，前面說了划栓，交通對房地產(chǎn)的拉動作用是最大的，高鐵正在改變的我們出行方式条获，那么地鐵實際上已經(jīng)變成了我們生活中不可或缺的出行工具了忠荞。

第一，香港90%的人口都集中在地鐵沿線帅掘，所以在城市中選地段委煤，地鐵也是我們首先要考慮的一個因素。朋友們可以去你們當?shù)氐囊?guī)劃館或者規(guī)劃局網(wǎng)站上面去找當?shù)氐牡罔F規(guī)劃圖修档，然后再把高速公路圖碧绞，用地規(guī)劃圖，三個圖進行疊加處理吱窝〖チ冢基本是就可以看的出來迫靖，政府的開發(fā)方向了。

第二兴使，一個城市有很多的CBD系宜，那么我們?nèi)绾稳フ业竭@些比較靠譜的CBD呢，我覺得需要從以下的角度入手发魄，第一盹牧，看當?shù)赜袥]有大江大河從城中穿插而過，如果有励幼，那么這種臨河而建CBD就是第一選擇汰寓。為什么這么說，因為地段地段說到底就是地赏淌，地是不可再生的資源踩寇，同樣河流的走向也是不可再生的，中國歷史這么長的時間里面六水，也沒有幾次河流改道俺孙。中國人講究風水，風水講究藏風聚水掷贾。在河流的走向中睛榄，后有山，前聚水的這種地方一定是黃金地段想帅。這種地方是可遇不可求的场靴，是稀缺的。所以在選擇CBD的時候應該選這種港准。第二旨剥，要看當?shù)匾?guī)劃局的用地規(guī)劃圖，統(tǒng)計出當?shù)厝藗兊某鲂邪霃?/b>浅缸，然后在規(guī)劃圖上面比照出行半徑轨帜，找還沒有形成氣候的商業(yè)CBD汁汗，這種商業(yè)CBD一定會吸引大量周邊的人過來的消費的锐涯，有人氣，自然就有財氣贺纲。

地段選好了毛萌，就是開始選開發(fā)商了苟弛，這里就需要弄清楚買房子到底是自住還是投資了，因為這二者的不同區(qū)別在選開發(fā)商的時候影響很大阁将。

首先我們來說自住膏秫，自住最重要的一點就是我們?nèi)胱≈蟮氖孢m感，所以物業(yè)就特別重要了做盅，這種情況荔睹，就需要弄清楚開發(fā)商的物業(yè)公司是哪一家狸演，有條件的可以做一下這個物業(yè)公司的市場口碑調(diào)查。很多人包括筆者自己在選購第一套房子的時候僻他，都因為對物業(yè)不重視宵距，導致后面入住之后一大灘爛事，住著特別的堵心吨拗。何來舒適感一說满哪。這種情況價格就沒那么敏感了，因為你第一套房子劝篷，無論房價的漲跌哨鸭，其實都跟你沒什么關系，漲跌都是紙面財富而已娇妓，永遠不能變現(xiàn)的紙面財富不如不要去想他像鸡。踏踏實實的賺錢買第二套才是道理。

如果不是自己住哈恰，在選好地段之后只估，就開始選開發(fā)商，這時候就不必那么關注物業(yè)了着绷，這個時候需要關注的就是開發(fā)商本身了蛔钙，最好還是選實力比較強一點的，這樣做是因為要避免你的期房成為爛尾樓荠医。在這個前提下吁脱，就關注價格了，畢竟合適的買價才是我們最終獲利的關鍵彬向。同樣的一個區(qū)域兼贡，同樣的二手房，同樣的物業(yè)形態(tài)娃胆，不會因為當初開盤的時候A比B貴2000紧显，二手房就貴2000，在二手房這個市場上這種情況基本上不會出現(xiàn)缕棵。

說說房地產(chǎn)（五）

我們接著前面的說。

在本系列開篇我就說了涉兽，這么多年買房子為什么賺錢招驴，最重要的一個原因就是杠桿，所以我在上篇也特別說了枷畏，在選擇投資住房的時候别厘，要關注價格。

除開價格之外拥诡，還應該特別關注的一個問題触趴，就是首付的比例氮发，越低的比例，意味著你的杠桿越大冗懦，杠桿越大爽冕，收益就越大。這一點我相信凡是有一點財務理論和交易經(jīng)驗的人都應該很清楚披蕉。

我為什么說要特別關注這兩個東西颈畸，第一是價格，第二是首付比例没讲。無論我們買房子賺錢還是保值眯娱，賺的都是水漲船高的錢，是房地產(chǎn)大勢的錢爬凑，而不是頭部的徙缴，也不是頂尖的那一部分。所以那種CEO盤就不要碰了嘁信。這種CEO盤就是頂尖的這一部分于样，這種樓盤有多遠躲多遠。

至于如何用更低的首付來撬動更大的杠桿吱抚，這一點我以后會講到百宇，現(xiàn)在先且不表。

下面我用上面的邏輯來具體分析一下重慶