房地產(chǎn)市場的特性
信息不充份性,區(qū)域性,壟斷性,房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場,對商品短期供求變化反應(yīng)不靈敏.正因?yàn)橛幸陨咸匦愿枰谕顿Y前做好市場分析,調(diào)查市場情況,了解項(xiàng)目背景,辨別投資風(fēng)險(xiǎn),選擇投資機(jī)會(huì).
但是分析還是有限度的.主要以下四種限度1.費(fèi)用的限制2.時(shí)間的限制3.技能的限制4.偏好的限制.當(dāng)然如果能做出完美的分析報(bào)告是最好的,但現(xiàn)實(shí)狀況會(huì)有上述的4種狀況讓報(bào)告無法完美.只要因?yàn)閳?bào)告所得到的收益對比制作報(bào)告產(chǎn)生的成本最高,就算成功的分析報(bào)告.使用分析報(bào)告時(shí)要特別注意報(bào)告的滯后性與準(zhǔn)確性.
分析的內(nèi)容
分析是為了找尋市場的規(guī)律主要可分兩項(xiàng)工作1.市場調(diào)查:針對過去與現(xiàn)在的環(huán)境分析2.市場預(yù)測:針對未來的看法.根據(jù)"房地產(chǎn)開方項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法"內(nèi)分析又可分1.投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測2.市場狀況調(diào)查與預(yù)測.下面列出重點(diǎn)
投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(7項(xiàng))
1.投資環(huán)境:投資地域國家.地區(qū).城市.街區(qū)
2.政治環(huán)境:政體.局勢.政策.戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)
3.法律環(huán)境:完備性.穩(wěn)定性.公正性
4.經(jīng)濟(jì)環(huán)境:
?4-a.宏觀:國民生產(chǎn)總值.國民收入總值.經(jīng)濟(jì)增長...
?4-b.市場環(huán)境:市場供應(yīng).吸納量.購買力.同類分布
?4-c.財(cái)務(wù)環(huán)境:資金.成本.利潤稅收.同類平均收益
?4-d.資源環(huán)境:人力.土地.原材料.能源
5.自然環(huán)境:地理位置.地質(zhì)地貌.自然風(fēng)光.氣溫氣候
6.基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境:交通.能源.通信.給排水.排污
7.生活設(shè)施環(huán)境:商場.醫(yī)院.教育.銀行.飯店.郵局
市場狀況調(diào)查與預(yù)測(7項(xiàng))是建立在投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測報(bào)告基礎(chǔ)上
1.各類物業(yè)的供求關(guān)系
2.土地批租數(shù)量和分布
3.房地產(chǎn)商品的費(fèi)用
4.競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
5.各類房地產(chǎn)投資收益率
6.附近地區(qū)利用現(xiàn)況
7.購買者對商品功能要求
各階段分析要點(diǎn)
在項(xiàng)目執(zhí)行的不同階段分析的重點(diǎn)也都會(huì)不同,好的分析報(bào)告可以因?yàn)轫?xiàng)目的階段而針對性地去獲取,可以達(dá)到時(shí)效性最高,成本最低的條件.下面為項(xiàng)目常見的階段分析
1.項(xiàng)目定位:公開在售項(xiàng)目數(shù)據(jù).市場供求.細(xì)分市場分析.目標(biāo)況.消費(fèi)者活動(dòng),購買動(dòng)機(jī),頃向,決策心理
2.市場推廣:公開在售市場供求.特定銷售況.價(jià)格調(diào)查.目標(biāo)消費(fèi)者特征研究.消費(fèi)者購買和使用事實(shí)意見動(dòng)機(jī)
3.銷售:廣告策略在市場反應(yīng).收效.營銷計(jì)劃執(zhí)行況.市場其他項(xiàng)目手段和狀況.價(jià)格走勢.消費(fèi)者動(dòng)機(jī)
4.三級市場調(diào)查:再轉(zhuǎn)讓價(jià)格.成交客戶.報(bào)盤區(qū)域.成交區(qū)域
調(diào)查方法與預(yù)測方法
調(diào)查方法1.普查法2.抽樣法3.直接調(diào)查法(訪談,電話,郵件,留置問卷)4.間接調(diào)查法(觀察法,實(shí)驗(yàn)法)
預(yù)測方法1.直接判斷法(定性預(yù)測):集體判斷法,專家意見法,專家會(huì)議法,專家征詢法
2.歷史引申法(定量預(yù)測):1.簡單平均法2.移動(dòng)平均法3.趨勢預(yù)測法4.指數(shù)平滑法5.季節(jié)指數(shù)法6.因果預(yù)測法
SWOT分析
以下針對房地產(chǎn)SWOT分析內(nèi)的優(yōu)勢,劣勢,機(jī)會(huì),威脅各項(xiàng)區(qū)塊重點(diǎn)列出可作為制表時(shí)的參考
Strength(優(yōu)勢)
1.政策優(yōu)勢2.地塊條件優(yōu)勢3.區(qū)位優(yōu)勢4.交通優(yōu)勢5.配套優(yōu)勢6.自然資源優(yōu)勢7.規(guī)模優(yōu)勢8.開發(fā)商優(yōu)勢
Weekness(劣勢)
1.地塊劣勢2.規(guī)模劣勢3.交通劣勢4.配套劣勢5.環(huán)境資源劣勢6.噪聲劣勢
Opportunity(機(jī)會(huì))
1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的機(jī)會(huì)2.政策方針帶來的機(jī)會(huì)3.需求增加帶來的機(jī)會(huì)4.配套改善帶來的機(jī)會(huì)
Threat(威脅)
1.政策限制2.競爭加劇3.置業(yè)習(xí)慣4.其他因素
每天持續(xù)學(xué)習(xí)新知識
參考書籍:劉秋燕.房地產(chǎn)投資分析.東北財(cái)金大學(xué)出版社
