“幫幫我，我在縣城的房子到底什么時(shí)候才能賣掉犀变？”
這已經(jīng)是小李今年第4次來(lái)問(wèn)我了妹孙，很想幫他，但實(shí)在無(wú)能為力获枝，只能默默回復(fù)：“再等等吧蠢正。”
小李是中關(guān)村的一名工程師省店，北漂已有8個(gè)年頭嚣崭，有一個(gè)在北京定居的夢(mèng)，用他的話來(lái)說(shuō)萨西，自己是縣城里出來(lái)的狀元有鹿，總得混出個(gè)模樣，努力成為北京人谎脯。
然而2017這一年葱跋，卻再次把他的夢(mèng)送回到了縣城。
2017年源梭，樓市行情火爆娱俺。北京房?jī)r(jià)因?yàn)闈q速太猛被政策壓制，外溢的購(gòu)房需求攻占環(huán)京片區(qū)废麻，連帶著整個(gè)河北省的房?jī)r(jià)都在狂飆荠卷。
大行情到來(lái)時(shí)，小李每天焦慮地睡不著覺烛愧，自己即使拼了命熬夜加班也趕不上北京房?jī)r(jià)增速油宜，而現(xiàn)在，連周邊地區(qū)的房子也夠不上了怜姿。
就在這時(shí)慎冤，小李鬼使神差從親戚那里得到了一條消息：承德縣的房?jī)r(jià)也在跟著大北京飛奔。
他心想是否可以先在承德縣買一套沧卢，等過(guò)兩年賣掉置換到北京蚁堤，這也是一種以房換房的打法。于是小李專程去了一趟承德縣但狭。
承德縣是河北承德市下的一個(gè)縣城披诗，距離北京240公里，但當(dāng)?shù)厝藢?duì)這個(gè)距離根本不屑一顧立磁，因?yàn)橹灰?020年年底京沈高鐵一通車呈队，承德到北京就是30分鐘的通勤時(shí)間。
那時(shí)候“北京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的概念被炒得熱鬧唱歧。
在售樓處小姐百般轟炸下掂咒，小李沒(méi)經(jīng)得住誘惑，最終把自己的積蓄以及家里贊助的錢全部搭了進(jìn)去迈喉。
此后绍刮，小李徹底過(guò)上了房奴生活，除了每個(gè)月償還房貸挨摸，每年還要交物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)孩革，為了讓經(jīng)濟(jì)壓力小一些，小李無(wú)奈把北京的租屋換成了通勤一個(gè)小時(shí)外的老破小得运。
最扎心的是房子買了之后膝蜈，承德縣的房?jī)r(jià)就開始下跌，不到半年小李周邊剛交付的新盤房?jī)r(jià)下跌近10%熔掺。到了2020年饱搏，市場(chǎng)更是有價(jià)無(wú)市，40萬(wàn)人口的承德縣在棚改政策結(jié)束后置逻，再也無(wú)力承擔(dān)高房?jī)r(jià)推沸。
這套房還用掉了他的公積金處女貸，用他的話來(lái)講券坞，未來(lái)除了去買彩票中500萬(wàn)鬓催，否則就別想著在北京買房了。
被高位套死的小李萬(wàn)念俱灰恨锚，現(xiàn)在每天只想著如何把房子賣掉宇驾，因?yàn)槊拷拥匠械麓呶飿I(yè)費(fèi)的電話，渾身像是被電擊了一樣難受猴伶。
一步踏錯(cuò)回到小縣城课舍，小李北京夢(mèng)徹底碎裂。
和小李一樣他挎，昨天一個(gè)關(guān)注多年的讀者查娜問(wèn)了我一個(gè)相同的問(wèn)題：“縣城的房子還能賣出去嗎筝尾？”
查娜是一個(gè)蒙族姑娘，老家在內(nèi)蒙古和林格爾縣雇盖，畢業(yè)后就一直留在武漢忿等，有不錯(cuò)的工作和談了好幾年的男朋友。
我去過(guò)內(nèi)蒙古幾次崔挖，對(duì)這個(gè)地方風(fēng)土人情有一些認(rèn)識(shí)贸街。當(dāng)?shù)厝吮容^“守家”，一般情況下狸相，年輕人是很不情愿出來(lái)遠(yuǎn)漂工作的薛匪。從這個(gè)角度看，查娜是一個(gè)很努力的姑娘脓鹃。
然而2018年的一個(gè)電話逸尖，她的人生莫名其妙也被改了道。
查娜說(shuō)，畢業(yè)后父母就一直有讓她回老家工作的心思娇跟，自己想盡辦法拒絕回去岩齿，但這次不同，天天喊著讓查娜在老家買房苞俘。
因?yàn)閮?nèi)蒙古這幾年一直在打造呼包鄂城市群盹沈，呼和浩特重點(diǎn)發(fā)展的和林格爾新區(qū)正是查娜老家，這個(gè)地方距離首府呼和浩特差不多50公里吃谣，走快速路大概半個(gè)小時(shí)左右乞封。
和林格爾新區(qū)在2017年2月掛牌后，非常熱鬧岗憋，當(dāng)?shù)馗鞔竺襟w頭條都稱其為準(zhǔn)國(guó)家級(jí)新區(qū)肃晚，那時(shí)新區(qū)街道各處掛著橫幅：“草原上騰飛的和林格爾”。
經(jīng)濟(jì)騰飛不騰飛不重要仔戈，反正房?jī)r(jià)是騰飛了关串。因?yàn)榫o接著，一批接一批開發(fā)商和炒房客涌入這片熱土杂穷。
父母三天兩頭一個(gè)電話悍缠，讓查娜回來(lái)買房，說(shuō)當(dāng)?shù)嘏d建了特色小鎮(zhèn)還有養(yǎng)生谷耐量。那時(shí)候也正值高鐵紅利下發(fā)飞蚓，民間喧鬧著北京和內(nèi)蒙古價(jià)值即將打通。
查娜敵不過(guò)父母廊蜒，再加上當(dāng)時(shí)武漢房?jī)r(jià)漲得嚇人趴拧，心想等縣城房子價(jià)格漲起來(lái)賣掉，跟男朋友在武漢一起奮斗買房的計(jì)劃也能提前完成山叮，于是趁著回家過(guò)年時(shí)間著榴，就在和林格爾買了一套三居室。
查娜房子買到手后屁倔，和林格爾新區(qū)的發(fā)展卻遲遲不見蹤影脑又。當(dāng)?shù)匦聟^(qū)該概念的新鮮勁過(guò)了之后，突然發(fā)現(xiàn)沒(méi)有人才愿意在這里生根發(fā)芽锐借，招商引入的企業(yè)除了大片的土地以外问麸，一無(wú)所有。
結(jié)果可想而知钞翔，當(dāng)初湊熱鬧的資本企業(yè)開始紛紛流出严卖，房?jī)r(jià)失去支撐開始橫盤陰跌。查娜感覺到不對(duì)勁布轿，馬上在2019年年底開始賣房哮笆。
然而来颤，房子從一開始零星幾個(gè)人問(wèn)，到現(xiàn)在干脆連看房的人也沒(méi)有了稠肘。她回去好幾次找更多的中介幫忙福铅，卻發(fā)現(xiàn)自己所在的小區(qū)有一半的房子都在掛售。
她終于明白了启具，這是接了擊鼓傳花的最后一棒本讥。
其實(shí)小李和查娜并不是單純的個(gè)體，這幾年的房?jī)r(jià)大潮鲁冯，催生出了不計(jì)其數(shù)這樣的年輕購(gòu)房群體。
這些年輕人沒(méi)有炒房心思色查，只不過(guò)是心里想著抓住大行情的尾巴薯演，通過(guò)以房換房的策略為自己的未來(lái)多積攢些籌碼，也可以說(shuō)是被房?jī)r(jià)逼到了懸崖邊秧了，迫于無(wú)奈的選擇跨扮。
然而殘酷的是，正是這幫年輕人跟開發(fā)商共同抬高了縣城房?jī)r(jià)验毡，又同時(shí)把自己送進(jìn)了挖下的深坑中衡创，形成了一個(gè)個(gè)死循環(huán)。
但在聊天中晶通，我能感受到小李和查娜的掙扎與無(wú)奈璃氢，好端端的人生因?yàn)檫x錯(cuò)一套房被徹底改了軌跡，這不應(yīng)該是當(dāng)代年輕人承擔(dān)的后果狮辽。
所以我一直試圖從他們的故事中總結(jié)出一些信息一也，幫助大家避開這些死亡陷阱。
首先是高鐵概念喉脖。
很多人都認(rèn)為高鐵是一個(gè)小地方翻身椰苟，躍遷為大城市的必要籌碼。尤其是小地方的售樓處树叽，特別喜歡拿這個(gè)概念忽悠年輕人舆蝴，屢試不爽。
但很多人其實(shí)不知道一句行話：“地鐵一響题诵，黃金萬(wàn)兩洁仗；高鐵一通，人去樓空仇轻。”
高鐵可以幫一個(gè)小地方帶來(lái)資源京痢，同樣也可以更容易地帶走資源。拿承德和呼和浩特來(lái)講篷店，在高鐵開通之前祭椰，所有人都在炒作高鐵概念臭家，認(rèn)為高鐵開了，錢和人都進(jìn)來(lái)了方淤。
然而事實(shí)上钉赁，去年開通高鐵后，房?jī)r(jià)幾乎毫無(wú)波瀾携茂，反而整個(gè)城市呈陰跌之勢(shì)你踩。之前感覺距離遙遠(yuǎn)，不愿意出去奮斗的年輕人讳苦，因高鐵反而有了動(dòng)力带膜。
歸根結(jié)底，在于一個(gè)地方的自身產(chǎn)業(yè)強(qiáng)不強(qiáng)鸳谜。產(chǎn)業(yè)強(qiáng)膝藕，高鐵會(huì)幫城市帶來(lái)不計(jì)其數(shù)的生意和人才，產(chǎn)業(yè)弱咐扭，即使高鐵通到家門口也無(wú)濟(jì)于事芭挽。
在中國(guó)，大部分縣城都是因高鐵而被加速虹吸的命蝗肪，城市也避不開這個(gè)規(guī)則袜爪，典型如交通大市河北石家莊，所以千萬(wàn)別信炒高鐵薛闪。
其次是炒新區(qū)概念辛馆。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)新區(qū)3500多個(gè)逛绵，就連自貿(mào)區(qū)都有18個(gè)怀各，從南到北、從沿海到內(nèi)陸术浪，密密麻麻瓢对。這是我們城鎮(zhèn)化建設(shè)的常態(tài)，誰(shuí)都不能落下胰苏，多點(diǎn)開花硕蛹、攤大餅的姿勢(shì)自古有之。
但到底有幾個(gè)能做成呢硕并？不妨去研究一下天津?yàn)I海新區(qū)法焰，上海自貿(mào)區(qū)歷史。
尤其一線強(qiáng)市上海的自貿(mào)區(qū)倔毙，2013年國(guó)務(wù)院正式審批埃仪，一晃7年，到現(xiàn)在依然不溫不火陕赃，2019年卵蛉，上海自貿(mào)區(qū)又新增了臨港新片區(qū)颁股，再推自貿(mào)區(qū)概念，現(xiàn)在也被大多數(shù)人所遺忘傻丝。
無(wú)論是什么概念的新區(qū)甘有，建成以及招商引資實(shí)在太難了。
因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)遷移不是鬧著玩的葡缰，兩個(gè)地方之間連接的部分需要巨量的資金做鋪墊才能把基礎(chǔ)做實(shí)亏掀。
基礎(chǔ)扎實(shí)后，你要評(píng)估人們會(huì)不會(huì)去這里發(fā)展泛释。小城市因?yàn)樾聟^(qū)少滤愕，當(dāng)?shù)厝藭?huì)當(dāng)成香餑餑，但對(duì)于大城市周邊的新區(qū)胁澳，數(shù)量太多该互，能發(fā)展起來(lái)的寥寥無(wú)幾。
當(dāng)然如果是國(guó)家級(jí)新區(qū)韭畸，有中央?yún)⑴c投資，另當(dāng)別論蔓搞。
判斷新區(qū)能不能做成胰丁，我有一條很實(shí)用的建議：這個(gè)地方跟大城市的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的距離是多少。
如果是接壤喂分，很幸運(yùn)锦庸，這個(gè)新區(qū)大概率可以做成，如果起碼需要1小時(shí)的高速通勤蒲祈，抱歉甘萧，大概率完蛋，即使是半小時(shí)也很難梆掸。
這樣看來(lái)大城市旁邊的縣城大多數(shù)都不具備這樣的財(cái)力基礎(chǔ)扬卷，這個(gè)你要去思考。
很多人認(rèn)為撤縣劃區(qū)酸钦，之前的縣城就可以換個(gè)名字騰飛了怪得。
在某種意義上講，撤縣劃區(qū)是城市運(yùn)作的一種經(jīng)濟(jì)手段卑硫，可以提高一個(gè)城市的地位徒恋，增加GDP、人口欢伏、財(cái)政收入等多項(xiàng)數(shù)據(jù)缝裤。
但對(duì)于縣城，除了被改名以外泡徙，很難在短期承接利好。
資源具有集聚性葛假，多家企業(yè)湊在一起才能提高整體的協(xié)作效率，城市把縣城吞并后匠璧，降低了兩個(gè)地域的溝通成本桐款，縣城的資源則會(huì)加速向更高能級(jí)的城市靠攏。
只要將能級(jí)更強(qiáng)的城市徹底喂飽了夷恍，城市才會(huì)選擇“反吐”到周邊的區(qū)域魔眨。
不單是縣城，地級(jí)市也逃不出這個(gè)規(guī)律酿雪。拿萊蕪講遏暴，2019年被濟(jì)南吞并，撤市劃區(qū)指黎，當(dāng)時(shí)可謂點(diǎn)燃了當(dāng)?shù)厝速?gòu)房熱潮朋凉，大家以為萊蕪麻雀變鳳凰，搖身一變成了山東省會(huì)城市的一個(gè)區(qū)醋安，自然房?jī)r(jià)水漲船高杂彭。
那時(shí)候很多人到萊蕪搶房勸都勸不住，結(jié)果后來(lái)被套得死死的吓揪。
不出意外亲怠，在接下來(lái)的城鎮(zhèn)化2.0進(jìn)程中，城市會(huì)抱團(tuán)取暖柠辞，也就是說(shuō)中國(guó)會(huì)出現(xiàn)新一輪的撤縣（市）設(shè)區(qū)团秽，這時(shí)候一定要謹(jǐn)防陷阱，評(píng)估城市的供給面叭首，不然就相當(dāng)于給地方做了財(cái)政貢獻(xiàn)习勤。
最后一點(diǎn)就是，父母的買房建議要斟酌焙格。
老一輩人講究“落葉歸根”图毕，雖然這老祖宗留下來(lái)的傳統(tǒng)文化，但事實(shí)上间螟，在整個(gè)社會(huì)資源的競(jìng)爭(zhēng)格局上吴旋，一直都在踐行“人往高處走”的規(guī)則。
做人做事上厢破，父母的一些建議要去聽荣瑟，但在買房上，可以選擇性忽略摩泪。
買房是一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的細(xì)活兒笆焰，需要解讀房產(chǎn)數(shù)據(jù)和樓市政策、分析趨勢(shì)见坑、評(píng)估城市發(fā)展路徑等等嚷掠，現(xiàn)在能做到這些的60捏检、70后寥寥無(wú)幾。
尤其別像查娜這樣不皆，被家人情感綁架贯城，最終“支持”了家鄉(xiāng)建設(shè)，一步踏錯(cuò)幾年甚至幾十年的青春付之東流霹娄，父母能負(fù)起這個(gè)責(zé)嗎能犯？
總的來(lái)說(shuō)，縣城房?jī)r(jià)前幾年跟著大漲犬耻，一部分原因是棚改貨幣化踩晶，另一部分原因就是小李、查娜這樣的無(wú)奈買房人和有錢無(wú)處安放的小白投資客共同買起來(lái)的枕磁。
棚改貨幣化政策權(quán)限自從2018年被中央徹底收回后渡蜻，這意味著縣城房?jī)r(jià)大漲的時(shí)代徹底的終結(jié)。而失去漲勢(shì)的縣城计济，大多數(shù)會(huì)回到從前茸苇，成為老百姓安居樂(lè)業(yè)的最后一方“凈土”。
未來(lái)縣城只有自住屬性沦寂，投資屬性幾乎沒(méi)有税弃。如果有，也只能是緊挨著大城市凑队，享受產(chǎn)業(yè)外溢紅利的超級(jí)衛(wèi)星城。例如北京的北三縣幔翰、上海的嘉善縣漩氨、緊挨著深圳在東莞區(qū)域內(nèi)的部分縣鎮(zhèn)等等這些標(biāo)的。
至于二線城市遗增，目前周邊的縣鎮(zhèn)也達(dá)不到可投資的能力叫惊。
記住，接下來(lái)千萬(wàn)不要拿著血汗錢在這些地方學(xué)別人玩“以房換房”的游戲做修，不如老老實(shí)實(shí)把錢跟處女貸資格放在手里霍狰，等待時(shí)機(jī)成熟再上車。
不過(guò)饰及，以后房?jī)r(jià)不會(huì)像之前那般瘋漲了蔗坯，逼向懸崖的人會(huì)越來(lái)越少，而之前那幫被縣城市場(chǎng)套牢的年輕人燎含，可能成為中國(guó)房地產(chǎn)歷史上深刻一課宾濒。
