2021年3月28日 Lee公子 文于深圳
康養(yǎng)項目資產(chǎn)獲取經(jīng)營權(quán)主要有輕中重三種方式，其中迫皱，“重資產(chǎn)”指的是收并購，獲取項目產(chǎn)權(quán)；“中資產(chǎn)”一般指的是租賃秉继，或者是合作經(jīng)營，但運營方還需要投入裝修改造成本坟募；“輕資產(chǎn)”一般指的是運營方托管經(jīng)營枯饿，不需要再投入裝修費用。
幾種方式獲取項目的難點不同闹炉，結(jié)合個人經(jīng)驗做一些小結(jié)蒿赢。
重資產(chǎn)方式一：公司收購
優(yōu)勢：
- 能夠以較低代價獲取多個項目，能夠較快增加項目儲備渣触。
難點：
- 被收購公司的項目在戰(zhàn)略布局诉植、資產(chǎn)價值、團隊價值昵观、業(yè)務(wù)價值晾腔、品牌價值等方面很難與自己公司的業(yè)務(wù)要求形成高度匹配和協(xié)同。實際能夠推進的收購項目可遇不可求啊犬。
重資產(chǎn)方式二：資產(chǎn)收購
優(yōu)勢：
- 能夠在較成熟區(qū)域獲得現(xiàn)成項目灼擂，節(jié)省了項目建設(shè)的時間，項目改造后即可入市觉至，周期較短剔应，滿足快速布局的要求。
難點：
- 國內(nèi)資產(chǎn)價格報價普遍虛高语御，業(yè)主方心理預(yù)期高峻贮，談判難度大，周期長应闯，代價高纤控。
- 改造型項目難以避免會有諸多硬傷，在產(chǎn)品上和運營上都會有瑕疵碉纺，整體品質(zhì)弱于新建項目船万，與高端客戶的訴求可能產(chǎn)生差距刻撒。
- 收購項目的獲取成本高，經(jīng)濟回報差耿导，公司既定的投資標(biāo)準(zhǔn)很難達標(biāo)声怔。
重資產(chǎn)方式三：土地獲取
優(yōu)勢：
- 能夠從土地階段全新規(guī)劃建設(shè)一個項目，可以打造理想產(chǎn)品舱呻，樹立高品質(zhì)入市形象醋火，并有利于后期運營管理。
- 從政府獲取的土地成本可控箱吕，甚至較低胎撇，項目的經(jīng)濟回報較好。
難點：
- 從政府獲取的土地往往需要首先滿足行政意志殖氏，被要求捆綁產(chǎn)業(yè)晚树，對稅收、投資強度雅采、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管等都有明確要求爵憎，對集團內(nèi)部的資源協(xié)同要求非常高，僅康養(yǎng)業(yè)務(wù)部門進行集團資源協(xié)同婚瓜，較為吃力宝鼓。
- 從土地方收購未開發(fā)土地，土地往往存在復(fù)雜歷史問題巴刻，法律風(fēng)險高愚铡，問題解決難度大，代價高胡陪，周期長沥寥。
- 項目從獲取到建成開業(yè)，中間需要有3年周期柠座，項目入市速度慢邑雅，可能影響公司康養(yǎng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局節(jié)奏。
中資產(chǎn)方式：租賃經(jīng)營
優(yōu)勢：
- 租賃方式是資產(chǎn)方普遍能夠接受的合作方式妈经，市場上可選擇的標(biāo)的多淮野。
難點：
- 租金談判是個零和博弈，談判難度大吹泡。
- 租賃模式不適合超過2萬平米的項目骤星，只適合做中小規(guī)模項目。大規(guī)模項目租賃經(jīng)營會在早期遭遇巨大經(jīng)營壓力爆哑。
- 租賃后運營方投入高額的裝修改造成本洞难，但是有被業(yè)主違約清退或采用不正當(dāng)手段干擾經(jīng)營的風(fēng)險，退租或不能正常開業(yè)泪漂，都將使運營方遭受巨大損失廊营。
輕資產(chǎn)方式：委托經(jīng)營
優(yōu)勢：
- 運營方?jīng)]有大的成本投入，成本投入全部轉(zhuǎn)移到業(yè)主方萝勤；
- 收取托管管理費露筒，旱澇保收，經(jīng)營風(fēng)險低敌卓。
難點：
- 市場對養(yǎng)老托管模式的價值共識不高慎式，業(yè)主方接受難度大。因為運營方完全不投入趟径，并收取管理費的模式瘪吏，對于業(yè)主方而言，風(fēng)險不對稱蜗巧。業(yè)主方主要有幾個顧慮：養(yǎng)老并非成熟行業(yè)掌眠，商業(yè)模式未被證明，經(jīng)營風(fēng)險高幕屹，因此如果是大規(guī)模項目蓝丙，讓業(yè)主方純投入，獨自承擔(dān)風(fēng)險望拖，基本不能接受渺尘；養(yǎng)老行業(yè)與酒店行業(yè)不同，酒店可以為項目樹立品牌说敏，酒店規(guī)模小鸥跟，總投資有限，酒店是成熟行業(yè)盔沫，商業(yè)模式可以理解医咨，經(jīng)營效果可以預(yù)期，而養(yǎng)老的品牌效用低架诞，很難帶來品牌溢價腋逆，未必能夠促進業(yè)主方其他業(yè)務(wù)的銷售或者經(jīng)營，業(yè)主方但凡有其他選項侈贷，養(yǎng)老都不是第一選擇惩歉。
綜上所述，康養(yǎng)項目的獲取難點主要體現(xiàn)在：
1俏蛮、項目百里挑一撑蚌，獲取成功率低
- 根據(jù)過往經(jīng)驗，項目獲取成功率在2-3%搏屑，即30~50個項目之中才可能成功1個項目争涌，因此需要大量項目積累。
2辣恋、談判周期長亮垫，短期內(nèi)很難獲得優(yōu)質(zhì)項目
- 項目跟進及談判周期普遍在半年至1年以上模软，很難在短時間內(nèi)順利獲取優(yōu)質(zhì)項目，因此需要提前布局饮潦，提前進行多種類型的項目儲備燃异。
3、拓展的專業(yè)要求高继蜡，難度大
- 康養(yǎng)行業(yè)成熟的投資專業(yè)人才少回俐，需要加強人才吸引和保留的力度。
- 康養(yǎng)項目涉及本地的醫(yī)療稀并、護理仅颇、養(yǎng)老、餐飲四大專業(yè)領(lǐng)域碘举，往往需要借助專業(yè)咨詢機構(gòu)獲取市場信息忘瓦。
- 投資人員需要與當(dāng)?shù)卣骷壊块T密切溝通，投資團隊要求本地化引颈，否則推進力度不夠政冻。
4、好項目獲取的高代價與公司的經(jīng)濟指標(biāo)相矛盾
- 滿足高端客戶定位的項目线欲，以城市成熟區(qū)域的土地新建型項目最為理想明场，但滿足選址條件的土地資源獲取代價高，獲取難度大李丰，談判周期長苦锨。
- 若獲取現(xiàn)成資產(chǎn)，項目普遍存在多種瑕疵趴泌，難以達到公司理想的產(chǎn)品定位舟舒；少數(shù)好地段的高標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)，報價極高嗜憔，難以滿足公司對項目經(jīng)濟可行性的指標(biāo)要求秃励。
