【本文看點(diǎn)】開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本比被，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)泼舱、前期工程費(fèi)等缀、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)娇昙、公共配套設(shè)施費(fèi)尺迂、開發(fā)間接費(fèi)用。
∶罢啤（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
1噪裕、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅股毫、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上膳音、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等铃诬。
2祭陷、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理趣席，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入丢早，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)仅醇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款扇商，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)缠诅；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)钉寝。
（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置弧呐，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算嵌纲，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)俘枫；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)逮走。
（3）貨幣安置拆遷的鸠蚪，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)茅信？
（1）2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布實(shí)施之前取得國有土地使用權(quán)的盾舌，企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)允許扣除，被拆遷人為個人的蘸鲸，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)妖谴，應(yīng)以支領(lǐng)人簽字的“支領(lǐng)收據(jù)”和“支領(lǐng)表”為支付憑證。
被拆遷人為單位的酌摇，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)膝舅，應(yīng)以支領(lǐng)單位簽收的“支領(lǐng)收據(jù)”為支付憑證。支付憑證上必須有支領(lǐng)單位的公章和領(lǐng)導(dǎo)人簽字窑多。
除此之外仍稀，為了證明拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)的真實(shí)性與合法性，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)還必須提供以下資料：
①《房屋拆遷許可證》埂息；
②《房屋拆遷申請》及《拆遷補(bǔ)償方案》技潘；
③《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》被拆遷人原《房屋產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件；
④被拆遷人身份證復(fù)印件耿芹、以及聯(lián)系方式崭篡。
（2）2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布實(shí)施之后取得土地使用權(quán)的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除應(yīng)酌情處理吧秕。
②返遷房成本如何計(jì)入商品房開發(fā)成本、如何進(jìn)行會計(jì)核算和稅務(wù)處理
這種情況下迹炼，返遷房的成本只有建筑成本砸彬，而且不需要單獨(dú)進(jìn)行成本核算，歸還房屋時(shí)斯入，應(yīng)把返遷房的建筑成本計(jì)入商品房的“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”進(jìn)行核算砂碉。同時(shí)，按照歸還房屋的建筑成本補(bǔ)交取得土地使用權(quán)契稅刻两。
如果安置房不屬于開發(fā)產(chǎn)品增蹭，移交時(shí)不做視同銷售處理。因此磅摹，既不涉及增值稅滋迈，也不涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅户誓。用非商品房做返遷房，返遷房建設(shè)支出對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅不能扣除帝美。
（二）前期工程費(fèi)：
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：
前期工程費(fèi)碍彭，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文庇忌、地質(zhì)舞箍、勘察、測繪皆疹、“七通一平”等支出疏橄。
（三）建筑安裝工程費(fèi)：
1、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：
建筑安裝工程費(fèi)墙基，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)软族，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
2残制、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋立砸，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
3初茶、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后颗祝，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款恼布，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金螺戳，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的折汞，按發(fā)票所載金額予以扣除倔幼；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除爽待。
國稅發(fā)[2006]187號损同，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如何理解？《營業(yè)稅稅目注釋》規(guī)定：“建筑業(yè)裝飾鸟款，是指對建筑物膏燃、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)”何什。計(jì)算土地增值稅時(shí)组哩，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）中的“裝修費(fèi)”原則上也必須符合以上標(biāo)準(zhǔn)要求，所發(fā)生的費(fèi)用才能視為裝修費(fèi)扣除处渣。
也就是說伶贰，“硬裝”部分可以計(jì)入成本扣除，“軟裝”部分不得計(jì)入成本扣除霍比。但是也有些地區(qū)規(guī)定幕袱，可按照軟裝部分的購買價(jià)值沖減收入。關(guān)于這一問題悠瞬，應(yīng)嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)毓芾砜趶綀?zhí)行们豌。
施工單位采購的家用電器涯捻、可移動家具、日用品望迎、可移動裝飾用品（如窗簾障癌、裝飾畫等）用于開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)視為兼營業(yè)務(wù)辩尊，在取得結(jié)算款項(xiàng)時(shí)涛浙，應(yīng)分別給開發(fā)公司開具建筑安裝發(fā)票和銷售貨物發(fā)票。
清算時(shí)摄欲，開發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除轿亮？涉及到混合銷售業(yè)務(wù)的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？
（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十五條規(guī)定：審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
①發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告胸墙、審計(jì)報(bào)告我注、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符迟隅。
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)但骨，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。
③參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本智袭，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常奔缠。
④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列吼野、多列施工人工費(fèi)校哎、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況瞳步。
⑤建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具贬蛙。
（2）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十五條，清算時(shí)谚攒，開發(fā)項(xiàng)目涉及的甲供材發(fā)票應(yīng)按照以下原則把握：
如果甲供材部分金額已經(jīng)計(jì)入施工單位生產(chǎn)總值，施工單位已經(jīng)就這部分金額給開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的氛堕，甲供材發(fā)票所載金額馏臭，不能再計(jì)入扣除項(xiàng)目金額扣除；如果甲供材部分金額讼稚，沒有計(jì)入施工單位生產(chǎn)總值括儒，施工單位沒就這部分金額給開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票，甲供材發(fā)票所載金額锐想，應(yīng)該允許計(jì)入扣除項(xiàng)目金額扣除帮寻，并允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。
（3）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號第四條第（一）項(xiàng)）規(guī)定：
開發(fā)企業(yè)在支付工程款項(xiàng)過程中赠摇，如果對方涉及到《增值稅細(xì)則》第六條固逗、《營業(yè)稅細(xì)則》第七條以及《營改增實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號所規(guī)定的混合銷售業(yè)務(wù)的浅蚪，必須按照銷售貨物發(fā)票、建筑安裝分別取得增值稅發(fā)票烫罩，未按照規(guī)定取得發(fā)票的惜傲，支出部分不予扣除。
在土地增值稅清算時(shí)贝攒，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的部分（例如：工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目盗誊。
《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)〔2009〕91號第二十一條：“（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)隘弊，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除哈踱；（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的梨熙】停”
土地增值稅清算的條件，必須建立在“竣工驗(yàn)收”的基礎(chǔ)之上串结。達(dá)到清算條件哑子，說明工程已經(jīng)竣工，相應(yīng)的成本費(fèi)用支出已經(jīng)發(fā)生肌割。既然費(fèi)用支出已經(jīng)發(fā)生卧蜓，并取得了合法有效憑證，根據(jù)國稅發(fā)[2009]91號第四條第二十一條把敞，就應(yīng)該允許扣除弥奸。是否實(shí)際發(fā)生，不應(yīng)以是否結(jié)算為準(zhǔn)奋早。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)盛霎，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水耽装、供電愤炸、供氣、排污掉奄、排洪规个、通訊、照明姓建、環(huán)衛(wèi)诞仓、綠化等工程發(fā)生的支出。
（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：
1速兔、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：
公共配套設(shè)施費(fèi)墅拭，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
2涣狗、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）項(xiàng)：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房谍婉、會所舒憾、停車場（庫）、物業(yè)管理場所屡萤、變電站珍剑、熱力站、水廠死陆、文體場館招拙、學(xué)校、幼兒園措译、托兒所别凤、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施领虹，按以下原則處理：
A规哪、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本塌衰、費(fèi)用可以扣除诉稍；
B、建成后無償移交給政府最疆、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的杯巨，其成本費(fèi)用可以扣除；
C努酸、建成后有償轉(zhuǎn)讓的服爷，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本获诈、費(fèi)用仍源。
清算時(shí)，對開發(fā)公司“在小區(qū)外為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許扣除舔涎？
開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”支出笼踩，通常被開發(fā)企業(yè)稱作“以地補(bǔ)路”、“以地補(bǔ)橋”亡嫌、“以地補(bǔ)林”戳表、“以地補(bǔ)園”支出，意思就是昼伴，開發(fā)企業(yè)在取得某項(xiàng)土地開發(fā)使用權(quán)的同時(shí)，必須無條件的為政府興建以上項(xiàng)目镣屹，而且項(xiàng)目建設(shè)支出全部由開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)圃郊。
目前就以上費(fèi)用是否能夠扣除，總局沒有明文規(guī)定女蜈，全國各地執(zhí)行的口徑也不統(tǒng)一持舆。有些地區(qū)規(guī)定色瘩，應(yīng)作為“與本項(xiàng)目無關(guān)支出”，不與扣除逸寓；也有些地方規(guī)定：應(yīng)區(qū)別不同情況對待居兆，如果納稅人能夠提供該支出與本項(xiàng)目有關(guān)的證明的，允許扣除竹伸，并允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)泥栖；不能提供證明的，或提供證明不充分的勋篓，不予扣除吧享。
規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除譬嚣？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（一）項(xiàng)钢颂、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條第（一）、（二）項(xiàng)拜银，開發(fā)企業(yè)因前期規(guī)劃不到位殊鞭，或者修改規(guī)劃等原因造成的成本費(fèi)用增加，只要是因?yàn)榻ㄔO(shè)“開發(fā)項(xiàng)目不可缺少的設(shè)施”等原因增加的尼桶，而且費(fèi)用支出已經(jīng)發(fā)生操灿，并且取得了合法有效憑據(jù)的，本著實(shí)質(zhì)重于形式的原則允許扣除疯汁。
∩摺（六）開發(fā)間接費(fèi)用：
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：
開發(fā)間接費(fèi)，是指直接組織幌蚊、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用谤碳，包括工資、職工福利費(fèi)溢豆、折舊費(fèi)蜒简、修理費(fèi)、辦公費(fèi)漩仙、水電費(fèi)搓茬、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等队他。
計(jì)算土地增值稅時(shí)卷仑，“營銷設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開發(fā)成本扣除？
有些地區(qū)規(guī)定麸折，“營銷設(shè)施建造費(fèi)”應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用锡凝，也可以應(yīng)按照以下原則處理：
自己建造的營銷設(shè)施（包括營銷中心、樣板房）垢啼，其建造費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本扣除窜锯，并允許作為計(jì)算開發(fā)費(fèi)用张肾、加計(jì)扣除20%的基數(shù)。
以租賃房屋作為營銷設(shè)施的锚扎，支付的租金應(yīng)計(jì)入“銷售費(fèi)用”吞瞪，裝修費(fèi)用可以計(jì)入“開發(fā)成本”，并允許作為計(jì)算開發(fā)費(fèi)用驾孔、加計(jì)扣除20%的基數(shù)芍秆。
房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用助币、開發(fā)間接費(fèi)浪听，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（五）項(xiàng)規(guī)定：
屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用眉菱，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法迹栓，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)俭缓、建筑安裝工程費(fèi)克伊、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的华坦，應(yīng)該如何處置愿吹？
（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)惜姐、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)犁跪、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料歹袁，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)坷衍、用途、區(qū)位等因素条舔，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)枫耳，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定孟抗。
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