前言：

2022年3月的時(shí)候括授，高善文博士曾在北大有一場關(guān)于宏觀研究的線下講座坞笙，出于對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的一些困惑，我在講座結(jié)束后專門向他提問了“如何看待當(dāng)下困難房企的風(fēng)險(xiǎn)化解工作荚虚？”

礙于當(dāng)時(shí)交流時(shí)間限制薛夜，高博簡短地給出了一些觀點(diǎn)，譬如“現(xiàn)在不是有沒有風(fēng)險(xiǎn)的問題曲管，而是風(fēng)險(xiǎn)很大却邓，民營地產(chǎn)商倒下的影響被顯著被低估硕糊。當(dāng)下房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)再不化解的話院水，雖然未來購房需求也會(huì)也下降腊徙，但是會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上供給端房企消失的速度，供給失衡的結(jié)果就是房價(jià)暴漲檬某。”

當(dāng)天我把這段話發(fā)了出來撬腾，“暴漲”的觀點(diǎn)引起了一些爭議，有些是有道理的恢恼。當(dāng)時(shí)高博的回答里沒有加限定語民傻，到底是全國普遍“暴漲”，還是局部“暴漲”沒有說清楚场斑。

我想我們可以不用糾結(jié)暴漲的結(jié)果漓踢，而是思考他那供不應(yīng)求的推理過程。所以我覺得從房價(jià)角度來看漏隐，未來更大概率地是分化喧半，局部供不應(yīng)求的地方，自然還是會(huì)漲價(jià)青责。

anyway挺据，上次的交流實(shí)在是太短暫，8月31號(hào)高博的這次演講脖隶，完整地闡述了他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性觀點(diǎn)扁耐，是對(duì)于3月份文章很好的補(bǔ)充——

前一段時(shí)間由于各種內(nèi)外政策和市場變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著比較大范圍的流動(dòng)性短缺产阱，

這樣的流動(dòng)性短缺在一段時(shí)間里還出現(xiàn)了不斷蔓延和加劇的情形婉称。

近期，隨著政策的明顯調(diào)整和轉(zhuǎn)折心墅，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的最壞情況應(yīng)該已經(jīng)過去了酿矢，流動(dòng)性危機(jī)將得到有力的控制，房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上應(yīng)該可以避免此前大家所擔(dān)心的硬著陸的局面怎燥。

但是盡管如此瘫筐，我認(rèn)為房地產(chǎn)仍面臨著一些壓力、調(diào)整和轉(zhuǎn)折铐姚，這樣的調(diào)整和轉(zhuǎn)折在宏觀經(jīng)濟(jì)層面也將具有比較明顯的影響策肝。所以接下來我們圍繞這個(gè)領(lǐng)域的內(nèi)容跟大家做交流。

1 極限條件下住房需求增長等于新進(jìn)入城市的人口數(shù)量增長

在過去20多年隐绵，中國房地產(chǎn)市場總體上保持了高速增長的勢(shì)頭之众，并成為中國經(jīng)濟(jì)增長最重要的支柱之一。旺盛的房地產(chǎn)市場需求主要來自于三個(gè)方面的力量：

第一依许，大量的人口源源不斷地流入城市棺禾，對(duì)城市的住房市場產(chǎn)生了持續(xù)和旺盛的需求。

第二峭跳，城市的居民存在著很強(qiáng)的愿望去改善自己的居住條件膘婶，希望住的房子更大缺前、更舒適一些，配置更齊全一些悬襟。改善性的需求也是支撐房地產(chǎn)市場需求重要因素衅码。

第三，房屋的使用有一定的壽命脊岳，特別是在亞洲逝段、在中國，房地產(chǎn)的使用壽命似乎不是那樣長割捅，隨著老的房屋逐漸進(jìn)入了損壞的狀態(tài)奶躯，不再具備使用條件，在這個(gè)時(shí)候自然也產(chǎn)生了很多置換性的需求亿驾。

這些需求合并在一起支持了過去很多年非常旺盛的房地產(chǎn)市場需求巫糙，使得房地產(chǎn)成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長最重要的支柱之一。

而我們現(xiàn)在試圖回答的問題是：房地產(chǎn)市場的高速增長颊乘，未來是否還可以持續(xù)参淹，房地產(chǎn)市場的需求在多大程度上已經(jīng)得到了比較好的滿足？

我們?cè)噲D從自上而下的宏觀角度對(duì)這些問題提出看法乏悄。

回答這些問題的起點(diǎn)是這樣的：我們要知道房地產(chǎn)市場需求增長的最終極限在哪里浙值？在極限的條件下，房地產(chǎn)市場的需求將維持什么樣的增長檩小？當(dāng)我們把極限增長搞清楚以后开呐，我們?cè)偃ビ^察現(xiàn)有的數(shù)據(jù)趨勢(shì)，在多大程度上在逼近這個(gè)極限规求。

基于中國的情況筐付，我們提出幾個(gè)初步的假定：

第一，中國的房地產(chǎn)市場的市場化改革是從1998年開始的阻肿，房地產(chǎn)市場的蓬勃的增長是進(jìn)入2000年以后瓦戚，2000年以后所蓋的房子，即便使用壽命較短丛塌，在2030甚至2050年之前较解，都不會(huì)進(jìn)入大規(guī)模的淘汰和置換過程。我們現(xiàn)在淘汰和置換的房子還是80年代以前蓋的房子赴邻。所以在現(xiàn)在以及未來較長的時(shí)間里印衔，舊房的大量淘汰和置換不是支持房地產(chǎn)市場的最關(guān)鍵因素。

第二個(gè)假設(shè)是姥敛，在極限理論的條件下奸焙，城市現(xiàn)有居民的房地產(chǎn)的滲透率已經(jīng)飽和，即希望有住房且有購買能力的人都已經(jīng)購買了住房。

第三個(gè)假設(shè)是与帆，對(duì)于新進(jìn)入城市的居民而言金顿，進(jìn)入城市以后需要購買的住房的滲透率是穩(wěn)定的。

在接受這些假設(shè)的條件下鲤桥，我們將知道在極限條件下，住房需求的增長將等于新進(jìn)入城市的人口數(shù)量的增長渠概。

由于現(xiàn)有城市居民的住房滲透率已經(jīng)飽和茶凳，住房的需求就完全來自于新進(jìn)入城市的居民。新進(jìn)入城市的居民的數(shù)量是增長的播揪，對(duì)住房的需求就是增長的贮喧，如果新進(jìn)入城市居民所需要的住房滲透率大體穩(wěn)定，住房需求的終極的增長將會(huì)等于新進(jìn)入城市居民數(shù)量的增長猪狈。

為了觀察新進(jìn)入城市的人口數(shù)量的增長箱沦，我們使用了兩個(gè)指標(biāo)：

一是城市常住人口數(shù)量。城市常住人口數(shù)量每年都有變化雇庙，我們把這個(gè)變化理解為城市人口的增長谓形，城市人口數(shù)量每年都有一定的增加，這一增加的增長實(shí)際上是城市常住人口數(shù)量的二階導(dǎo)數(shù)疆前，我們是可以計(jì)算出增長趨勢(shì)的寒跳。

二是統(tǒng)計(jì)局公布的每一年新增就業(yè)的數(shù)量。以這個(gè)數(shù)據(jù)趨勢(shì)為基礎(chǔ)竹椒，我們?cè)儆?jì)算商品房面積銷售的增長與城鎮(zhèn)人口增長之間的差童太。

根據(jù)理論極限，這一數(shù)據(jù)的長期趨勢(shì)應(yīng)是向零軸逼近胸完。而下圖是我們基于現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)所得到的結(jié)果书释。這一差值在早期是非常大的，但是總體上它非成蘅快速的收斂到很低的水平爆惧。

所以對(duì)趨勢(shì)數(shù)據(jù)的大致的觀察，對(duì)我們?nèi)ダ斫夥康禺a(chǎn)市場未來將要穩(wěn)定下來的極限水平锨能，多少是有一些道理的检激。

2 2015年到2019年商品房銷售的水平高是因?yàn)槭艿蕉唐谑录臎_擊

有了這些道理以后，我們?cè)賮碜屑?xì)觀察中國房地產(chǎn)市場的重要數(shù)據(jù)腹侣，方法是我們計(jì)算房地產(chǎn)每5年銷售的增長叔收、城鎮(zhèn)人口的增長以及他們的差值。

一種可能性是2010年到2014年的數(shù)據(jù)存在問題傲隶，房地產(chǎn)市場的收斂過程被夸大了饺律。

另外一個(gè)可能性是在2015年到2019年期間出現(xiàn)了一些特殊的外部沖擊因素，使得這一差值被抬高了跺株。

我們傾向于相信复濒，在很小的程度上脖卖，2010年到2014年的數(shù)據(jù)有一定低估；而在非常大的程度上巧颈，2015年到2019年的數(shù)據(jù)受到了一次性事件的沖擊畦木，這些一次性事件在一段時(shí)間之內(nèi)抬高了商品房銷售的水平，但是這些一次性的影響在長期之內(nèi)是不可持續(xù)的砸泛。

2015年到2019年或者2020年期間十籍，最主要的一次性的沖擊，是貨幣化的棚戶區(qū)改造唇礁，一次性提高了城市現(xiàn)有居民的住房滲透率水平勾栗。

以前棚戶區(qū)的改造是用實(shí)物去置換，后來用大量貨幣去置換盏筐，置換出來的貨幣轉(zhuǎn)化成為對(duì)商品房非常強(qiáng)的需求围俘，而這一轉(zhuǎn)化出來的強(qiáng)需求，被認(rèn)為是2016-2018年房價(jià)大幅上升琢融，特別是二三線城市房價(jià)大幅上升的重要原因之一界牡，但是由棚戶區(qū)改造所推動(dòng)的一次性住房需求的大幅度上升，在長期是不可持續(xù)的漾抬。

除此之外另外一個(gè)偶然性的因素是 2020年的疫情欢揖，貨幣信貸條件在一段時(shí)間之內(nèi)異常寬松，這在2020年又將房地產(chǎn)市場需求維持在特別高的水平上奋蔚。在2015年到2019年期間她混，我們所看到的差值對(duì)長期歷史趨勢(shì)的背離，在更大程度上受到了一些一次性事件的影響泊碑，而這些一次性的事件在長期是不可持續(xù)的坤按。

3 房地產(chǎn)銷售面積可能在去年和今年已經(jīng)見頂對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的支撐作用越來越弱

在對(duì)于假設(shè)做了比較寬松的處理的條件下，如果沒有擾動(dòng)性因素影響馒过，2021年房地產(chǎn)銷售面積的絕對(duì)水平應(yīng)該不會(huì)超過15.3億平米臭脓。

但是在現(xiàn)實(shí)之中，我們看到了接近17.6億平米的銷售面積腹忽。換句話來講来累，我們現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售量與它的長期合理的趨勢(shì)水平相比，大概要高出20%窘奏，長期歷史趨勢(shì)背離不僅幅度大嘹锁，而且持續(xù)了數(shù)年的時(shí)間，從長期來看是需要修正的着裹。

房地產(chǎn)市場的銷售要逐步回到它的長期趨勢(shì)水平领猾，甚至低于長期趨勢(shì)水平，來實(shí)現(xiàn)對(duì)過去透支的修正。

我們進(jìn)一步考慮2020年到2030 年中國城鎮(zhèn)化的基本趨勢(shì)摔竿，我們傾向于認(rèn)為城鎮(zhèn)化的基本趨勢(shì)是面粮，在2020年到2030 年，城市常住人口增長的增速继低，以及新增就業(yè)人口的增速應(yīng)該不會(huì)高于1%熬苍，甚至完全可能是負(fù)增長。

實(shí)際上袁翁，2015年到2019年柴底，城市常住人口的增長已經(jīng)是負(fù)增長，新增的城市就業(yè)人口的增長基本上也處在0的水平梦裂。在2021年到2030年，這兩個(gè)增速盖淡，都完全有可能掉到零以下的水平年柠，在最樂觀的條件下不超過1%。

做完這些估計(jì)和推算以后褪迟，合并起來的結(jié)論是冗恨，2020年和2021年中國房地產(chǎn)銷售的面積的水平大概都在17.6億的水平，這將是很長時(shí)間之內(nèi)商品房銷售面積的頂部味赃。

甚至存在這樣的可能性：17.6億平米的商品房面積的銷售將是一個(gè)長期的歷史頂部掀抹，也許在未來非常長的時(shí)間里，商品房銷售的面積都將難以回到17.6億的水平心俗。

換句話來講傲武，盡管未來的數(shù)據(jù)還會(huì)有波動(dòng)，但是總體上商品房銷售面積未來長期的趨勢(shì)將會(huì)處在非常低的一個(gè)增長水平上城榛，甚至長期的趨勢(shì)也有可能處在零附近甚至是負(fù)增長的水平揪利。

房地產(chǎn)銷售面積的長期的頂部，很可能在去年和今年我們已經(jīng)看到狠持。在2020年之前疟位，房地產(chǎn)市場始終都是中國經(jīng)濟(jì)的最重要的支柱，在未來它仍然是一個(gè)重要的支柱喘垂，但總體上來講甜刻，它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的支撐作用是越來越弱的。

這樣的看法有沒有其他證據(jù)來支持正勒？我們考慮了另外一個(gè)角度：研究東亞近鄰在經(jīng)濟(jì)的長期的增長和發(fā)展過程之中房地產(chǎn)市場的趨勢(shì)變化得院。

在兩年以前，我們提出一個(gè)基本的思路章贞，把中國的經(jīng)濟(jì)增長放在東亞經(jīng)濟(jì)體歷史增長的過程中進(jìn)行對(duì)標(biāo)尿招，我們發(fā)現(xiàn)所表現(xiàn)的趨勢(shì)是比較接近的。

按照這樣的方法，我們進(jìn)一步對(duì)比東亞鄰國的經(jīng)濟(jì)體的住宅投資相對(duì)GDP而言是什么時(shí)候見頂?shù)木兔眨约爸袊蟾旁谑裁磿r(shí)候見頂怪蔑。我們把這一對(duì)比放在圖上。

對(duì)于東亞其他的經(jīng)濟(jì)體而言丧荐，過了對(duì)標(biāo)點(diǎn)以后缆瓣，比如日本的1968年、韓國的1991 年虹统，平均4年以后住宅市場見底弓坞。

這些結(jié)果共同指向了一個(gè)結(jié)論，就是中國房地產(chǎn)投資占GDP的比重车荔，大概在2015年前后已經(jīng)見頂渡冻，2021年后，在長期的趨勢(shì)上忧便，住宅銷售族吻、房地產(chǎn)投資等將處在非常低的增長水平。

這一部分的內(nèi)容珠增，總結(jié)而言就是中國房地產(chǎn)市場投資占經(jīng)濟(jì)總量比重已經(jīng)比較確定見頂超歌，進(jìn)入了一個(gè)長期下滑的過程。房地產(chǎn)的銷售絕對(duì)面積很可能在2020年2021年已經(jīng)見頂蒂教，在未來非常長的時(shí)間之內(nèi)巍举，可能難以回到這一水平，意味著長期的趨勢(shì)很可能是零增長甚至是負(fù)增長凝垛。

因?yàn)閺牡览砩蟻碇v懊悯，新增城市人口基本上不增長，城市的住房滲透率已經(jīng)接近飽和梦皮，這些合并的因素決定了新增的需求沒有那么大定枷，除非政府持續(xù)的推出棚戶區(qū)改造，這種政策的擾動(dòng)的確會(huì)產(chǎn)生非常大的影響届氢，而未來這樣的政策調(diào)整會(huì)不會(huì)發(fā)生欠窒，我們也拭目以待。

4 2010-2015年房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的調(diào)整：從囤地囤貨到高周轉(zhuǎn)

? ?

在房地產(chǎn)領(lǐng)域的第二個(gè)層面的討論退子，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的調(diào)整岖妄。

這兩年以來，為了落實(shí)房住不炒政策寂祥，政府推出了越來越嚴(yán)格的措施督促房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿荐虐。去杠桿措施的不斷推進(jìn)，與今年下半年以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的流動(dòng)性壓力存在一定的關(guān)系丸凭。

這一政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式也在產(chǎn)生非常大的壓力福扬。在這些條件下腕铸，我們對(duì)房地產(chǎn)商業(yè)模式的歷史演變做一些簡要的回顧，并以此為基礎(chǔ)铛碑，對(duì)現(xiàn)有的情況做一些評(píng)論狠裹。

我們計(jì)算了我們所定義的中國房地產(chǎn)市場的存貨周轉(zhuǎn)率，這是我們自己所定義的存貨周轉(zhuǎn)率汽烦。我們把存貨定義為已經(jīng)開工涛菠，但是還沒有銷售掉的面積。這樣定義的好處是數(shù)據(jù)非常一致撇吞。經(jīng)過存貨周轉(zhuǎn)率的計(jì)算俗冻，我們看到2015年是一個(gè)重要的分水嶺。

在2015年之前牍颈，總體上行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率較低迄薄，2015年以后存貨周轉(zhuǎn)率經(jīng)歷了大幅度的提升。我們同時(shí)做了第二個(gè)觀察——房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利率煮岁，即凈利潤除以銷售收入讥蔽。

我們同樣可以看得很清楚，2015年是一個(gè)分水嶺：2015年之前人乓，行業(yè)的銷售凈利率的中樞水平是比較高的勤篮。2015年以后都毒，銷售凈利率的中樞水平經(jīng)歷了比較明顯的下沉色罚，盡管都有波動(dòng)，但是波動(dòng)的頂部和底部都在向低账劲。

這兩個(gè)指標(biāo)合并在一起告訴我們的故事是戳护，2015年之前，房地產(chǎn)行業(yè)的主流商業(yè)模式是囤貨和囤地瀑焦，是通過囤積存貨和土地來獲利腌且。囤積土地和囤積存貨的一個(gè)重要的獲利來源，是房價(jià)不斷上升榛瓮。

比如你2010年蓋了房子到2015年才賣铺董，因?yàn)榉績r(jià)的上升就可以獲得很大的利益，這在存貨周轉(zhuǎn)率上就表現(xiàn)為存貨周轉(zhuǎn)率很低禀晓，在銷售凈利率上就表現(xiàn)為銷售凈利率比較高精续，再加上相對(duì)比較高的杠桿，就支撐了房地產(chǎn)行業(yè)比較高的ROE粹懒。但是這一商業(yè)模式重付，在2015年以后經(jīng)歷了比較徹底的轉(zhuǎn)變。

2015年以后凫乖，行業(yè)的模式從囤貨和囤地的模式開始轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)模式确垫，即開工以后馬上就把房子盡快的滿足銷售條件賣出去弓颈，房子賣出去以后，資金一回籠删掀，馬上用于新開工翔冀，盡量較少持有土地，提高存貨和資金的周轉(zhuǎn)率來獲利爬迟。

5 如今房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式走到了盡頭

? ?

所以我們看到2015年以后橘蜜，周轉(zhuǎn)率在大幅上升。在給定杠桿比較高的條件下付呕，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)率增加了一段時(shí)間计福，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)增加，使得整個(gè)的銷售凈利率下來徽职，所以周轉(zhuǎn)率上升象颖，銷售凈利率再下來再乘上杠桿，整個(gè)ROE不一定上升姆钉，但是商業(yè)模式經(jīng)歷了很大的變化说订。

行業(yè)為什么從囤地和囤貨的模式轉(zhuǎn)向一個(gè)高周轉(zhuǎn)的模式，很重要的原因是在后期隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控越來越頻繁潮瓶，調(diào)控越來越碎片化陶冷，囤貨和囤地模式內(nèi)在脆弱性被暴露出來。???

你囤了一下貨毯辅，這個(gè)貨還沒有賣出去埂伦，然后限購、限售很多調(diào)控措施都來了思恐，你的資金回流等等出現(xiàn)了非常大的壓力和障礙沾谜。在高周轉(zhuǎn)的條件下，你只要開工在很短的時(shí)間之內(nèi)把它賣掉胀莹，這樣房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷售情況的預(yù)見和掌控能力比較強(qiáng)基跑，從而降低了自身現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表所面對(duì)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

所以在這樣的條件下描焰，行業(yè)的經(jīng)營模式從囤貨模式轉(zhuǎn)向了高周轉(zhuǎn)模式媳否。而現(xiàn)在，隨著去杠桿的不斷推進(jìn)荆秦、隨著貸款集中度篱竭、三道紅線以及其他相關(guān)聯(lián)的預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)管等等，特別是以這一次行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā)為標(biāo)志和轉(zhuǎn)折點(diǎn)萄凤，房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式應(yīng)該已經(jīng)走到了盡頭室抽。???

房地產(chǎn)行業(yè)將沒有能力去維持這么高的周轉(zhuǎn)，因?yàn)檫@么高的周轉(zhuǎn)建立在靡努，比如對(duì)預(yù)售資金大量的坪圾，短期非常靈活的使用等等條件的基礎(chǔ)上晓折，包括在資金層面上很多約束的基礎(chǔ)上，在現(xiàn)有的調(diào)控條件下兽泄，行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼漓概，行業(yè)的高杠桿的模式在去杠桿條件下也難以為繼。

6 房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式面臨第三個(gè)調(diào)整：開始轉(zhuǎn)向內(nèi)涵增長病梢、高質(zhì)量增長胃珍、精細(xì)控制

? ?

房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式，很可能在未來面臨著第三個(gè)調(diào)整蜓陌。

第三個(gè)調(diào)整的標(biāo)志是觅彰，周轉(zhuǎn)率將不可避免的被迫下來，然后杠桿率也被迫下來钮热，如果杠桿率和周轉(zhuǎn)率都被迫下來填抬，別的因素都不變，ROE就會(huì)下來隧期。ROE下來對(duì)于新進(jìn)入的資本以及對(duì)行業(yè)內(nèi)的資本來講飒责，賺這點(diǎn)錢就不值得，它就會(huì)退出市場仆潮。

如果給定的杠桿率很低宏蛉，給定的周轉(zhuǎn)率被壓下來，行業(yè)的銷售凈利率一定要被推上去性置，這樣ROE才能維持在一個(gè)長期可以接受的水平拾并。而行業(yè)的銷售凈利率要被推上去，要么需要房價(jià)漲上去蚌讼，要么需要地價(jià)掉下來辟灰，要么需要在經(jīng)營和開發(fā)環(huán)節(jié)把各種的跑冒滴漏全部壓掉个榕。? ?

于是具伍，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式開始轉(zhuǎn)向內(nèi)涵增長羞反、高質(zhì)量增長、非常精細(xì)的控制。

我們認(rèn)為這是房地產(chǎn)行業(yè)在商業(yè)模式上正在經(jīng)歷的第三個(gè)調(diào)整十艾。在周轉(zhuǎn)率、杠桿率被降下來的條件下师坎，它必須把銷售凈利率推上去厌杜，銷售凈利率推上去必然建立在成本降低，地價(jià)降低或者是房價(jià)上升的基礎(chǔ)上霹崎，必然建立在很多的房地產(chǎn)企業(yè)被并購吸收珊搀、逐步退出市場的基礎(chǔ)上。

把這樣的推斷跟我們剛才對(duì)長期的商品房銷售的推斷合并在一起尾菇，我們的結(jié)論是境析，如果房地產(chǎn)市場整體的供應(yīng)不變囚枪，未來商品房銷售處于低增長趨勢(shì)，對(duì)房價(jià)劳淆、地價(jià)的上升產(chǎn)生了非常強(qiáng)大的向下的壓力链沼。

但是我們這一部分所討論的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式的調(diào)整意味著，在需求長期走低走弱的背景下沛鸵，在比較長的時(shí)間里括勺，供給很可能也在下降，而供給的下降也使得房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控變得更加復(fù)雜曲掰。

7 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)經(jīng)歷大洗牌：高杠桿疾捍、周轉(zhuǎn)率較快的企業(yè)被淘汰

? ?

房地產(chǎn)行業(yè)，不可避免地會(huì)經(jīng)歷較長時(shí)間的大洗牌栏妖。洗牌表現(xiàn)為很多高杠桿的拾氓、周轉(zhuǎn)率比較快的、財(cái)務(wù)不夠穩(wěn)健的底哥、毛利率等等有一些問題的企業(yè)逐步離開市場咙鞍，被淘汰和被吸收掉。

如果說2016年煤炭鋼鐵等行業(yè)的供給側(cè)改革趾徽，產(chǎn)能的清除和吸收续滋，大幅度的提高了產(chǎn)品的價(jià)格和行業(yè)的盈利。房地產(chǎn)行業(yè)來也將迎來一輪由供給側(cè)力量所主導(dǎo)的調(diào)整孵奶，這將使得很多企業(yè)消失疲酌，行業(yè)競爭的格局得到改善，行業(yè)的份額更多向穩(wěn)健龍頭企業(yè)集中了袁。這樣的趨勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)板塊的估值朗恳，甚至對(duì)銀行板塊的估值也會(huì)有影響。

8 結(jié)論

? ?

第一载绿，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場投資占GDP比重在2015年前后已經(jīng)見頂粥诫，銷售面積在去年和今年很可能見到歷史絕對(duì)水平的頂部，這個(gè)頂部或許是很長時(shí)間的頂部崭庸，也有可能是歷史的頂部怀浆。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著比較大的供給側(cè)調(diào)整和出清的壓力怕享，這將使行業(yè)集中度得到提高执赡，行業(yè)的經(jīng)營模式從不斷高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長。

本文使用 文章同步助手 同步