新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)會計(jì)的影響
行文框架圖
圖1 框架圖
作為會計(jì)六大要素之一的收入璃诀，對于企業(yè)、投資者以及各相關(guān)利益這有著重大影響蔑匣。因此劣欢，國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會為完善收入準(zhǔn)則于2014年5月發(fā)布新修訂的《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號——與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入》棕诵，隨后，我國財(cái)政部收集相關(guān)專業(yè)單位的意見凿将，于2017年7月5日正式印發(fā)修訂后的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》校套，新準(zhǔn)則最早實(shí)施時(shí)間為2018年1月1日。新收入準(zhǔn)則對于收入時(shí)點(diǎn)的重新規(guī)定牧抵，將使得企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)間改變笛匙，對于企業(yè)的會計(jì)處理將產(chǎn)生巨大影響，尤其是本身具有特殊性質(zhì)的房地產(chǎn)行業(yè)犀变。因此妹孙，研究新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)有助于指導(dǎo)新準(zhǔn)則實(shí)務(wù)應(yīng)用，也有助于分析準(zhǔn)則變更的利弊获枝。
本文在公共物品理論蠢正、信號傳遞理論、理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)的理論基礎(chǔ)上省店，結(jié)合新收入準(zhǔn)則內(nèi)容嚣崭，對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)所受的影響進(jìn)行逐一分析。本文從收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)萨西、合同細(xì)化程度有鹿、財(cái)務(wù)指標(biāo)、會計(jì)估計(jì)判斷應(yīng)用等幾個(gè)層面分析谎脯，其實(shí)，新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施為房地產(chǎn)企業(yè)提供了盈余管理的機(jī)會
新收入準(zhǔn)則給予房地產(chǎn)企業(yè)更多的估計(jì)和判斷的自主權(quán)??存在很多問題
?????????????將交易價(jià)格作為計(jì)量基礎(chǔ)會賦予企業(yè)更多的自助裁定權(quán)信息失真
??新準(zhǔn)則使得部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提前確認(rèn)收入?/??
關(guān)鍵詞：收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)持寄、房地產(chǎn)會計(jì)源梭、新收入準(zhǔn)則
目錄
新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)會計(jì)的影響... 2
1.3理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)... 3
4.3改善部分財(cái)務(wù)指標(biāo)... 8
1.理論基礎(chǔ)
1.1公共物品理論：
新收入準(zhǔn)則的修訂不僅僅是為了對新的業(yè)務(wù)模式進(jìn)一步規(guī)范還為了強(qiáng)化信息披露制度，根據(jù)公共物品理論稍味，我們將財(cái)務(wù)報(bào)表視為一份公共物品废麻，而供給方則是企業(yè)，需求方是股東模庐、債權(quán)投資者烛愧、政府等各利益相關(guān)方，會計(jì)信息作為一件公共物品掂碱，缺乏外在的質(zhì)量約束怜姿，公共物品的供給時(shí)間以及質(zhì)量該如何保證這一問題仍待解決，新收入準(zhǔn)則的規(guī)定在一定程度上作為一種強(qiáng)制性要求保障供給方提供客觀合理的信息疼燥，從而為廣大信息使用者提供一定的保障沧卢。
1.2信號傳遞理論??
會計(jì)政策變更作為一種信號傳遞機(jī)制，通過會計(jì)政策的調(diào)整醉者，具體的實(shí)施時(shí)間以及調(diào)整的內(nèi)容等信息但狭，一方面披诗，傳遞了政策層面的指引方向，另一方面立磁，透漏了企業(yè)變更的初衷呈队，這些信息在一定程度上幫助投資人識別出企業(yè)的真實(shí)業(yè)績，挖掘更多潛在的信息唱歧，從而進(jìn)行更加理性的投資選擇掂咒。
1.3理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)
一直以來，很多企業(yè)會通過調(diào)整收入確認(rèn)時(shí)間來進(jìn)行盈余管理迈喉，也就是說绍刮，根據(jù)理性經(jīng)濟(jì)人的利己性，企業(yè)會衡量新收入準(zhǔn)則是否有好處挨摸，若有孩革，則選擇提前應(yīng)用。
2.新收入準(zhǔn)則概述
2.1新收入準(zhǔn)則介紹
圖2收入確認(rèn)計(jì)量五步法模型
我國新收入準(zhǔn)則秉持著與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的規(guī)范理念得运，因此在國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的框架下膝蜈，設(shè)定了統(tǒng)一的收入確認(rèn)計(jì)量五步法模型，如圖2熔掺。此次修訂最核心的地方在于對于控制權(quán)的重視饱搏，取得相關(guān)商品控制權(quán)，是指能夠主導(dǎo)該商品的使用并從其主導(dǎo)中獲得該商品所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)利益置逻。除此以外推沸，新收入準(zhǔn)則更進(jìn)一步規(guī)范了合同合并以及合同變更的具體情形和處理方式，對于準(zhǔn)則的涵蓋范圍券坞、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量基礎(chǔ)以及交易對價(jià)都進(jìn)行了變更鬓催，如圖2所示。
新恨锚、舊收入準(zhǔn)則最核心的區(qū)別在于“控制權(quán)”替代“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”宇驾，“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”更體現(xiàn)謹(jǐn)慎性，“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”更體現(xiàn)相關(guān)性猴伶】紊幔控制權(quán)簡單來說可以用八個(gè)字來概括：“主導(dǎo)使用，從中獲益”他挎。另外筝尾，需要注意的是，在判斷控制權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)雇盖，應(yīng)當(dāng)更多的站在客戶的角度進(jìn)行分析忿等，而不是從企業(yè)自身的角度出發(fā)。
2.2新舊收入準(zhǔn)則對比
圖3新舊收入準(zhǔn)則對比
兩個(gè)準(zhǔn)則最大的區(qū)別其實(shí)是立場的問題崔挖，原準(zhǔn)則更多是站在企業(yè)方的角度贸街，新準(zhǔn)則更多的是站在客戶的角度庵寞。對比新舊準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，都提到所有權(quán)薛匪、控制權(quán)捐川、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的轉(zhuǎn)移，那么仔細(xì)來對比就會發(fā)現(xiàn)差異逸尖。首先古沥，原準(zhǔn)則的第（一）條和新準(zhǔn)則的第（四）條，都在說企業(yè)將主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬移交給客戶娇跟。其次岩齿，原準(zhǔn)則的第（二）條和新準(zhǔn)則的（二）（三）（五），會發(fā)現(xiàn)比較明顯的差別苞俘，原準(zhǔn)則說的是企業(yè)盹沈，企業(yè)沒有保留所有權(quán)相關(guān)的管理權(quán)吃谣，企業(yè)沒有保留控制乞封。而新準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)，客戶擁有所有權(quán)岗憋，客戶已占有商品肃晚、已接受商品。在期房銷售模式下仔戈，按照原準(zhǔn)則关串，一旦發(fā)貨就轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，企業(yè)也沒有了控制權(quán)杂穷，在這一過程中產(chǎn)生的問題是悍缠，企業(yè)發(fā)貨了但客戶并沒有控制權(quán)，也并未占有該商品耐量，但是，在新修訂的準(zhǔn)則規(guī)定下滤港，該情況并不確認(rèn)收入。最后，新準(zhǔn)則的第（六）條孟辑，其他表明客戶已取得商品控制權(quán)的跡象计露。這一條是站在客戶立場上新增的。原準(zhǔn)則的（三）（四）（五）在新準(zhǔn)則中被刪減添履，其中的區(qū)別在于計(jì)量屁倔，由于新準(zhǔn)則是站在客戶的角度不會過多考慮企業(yè)能否收回相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，計(jì)量是企業(yè)的問題暮胧，能否收回相關(guān)收入取決于企業(yè)自身判斷锐借，與客戶無關(guān)问麸。新準(zhǔn)則將確認(rèn)、計(jì)量分開钞翔，計(jì)量不能決定收入的確認(rèn)严卖，這就減少了收入確認(rèn)的判斷。
3.房地產(chǎn)行業(yè)的概述
3.1發(fā)展趨勢?
圖4房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢
3.2行業(yè)特征
房地產(chǎn)行業(yè)本身對國民經(jīng)濟(jì)有著很大影響布轿。相較于其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)體量大哮笆，它的資產(chǎn)負(fù)債率高于很多行業(yè)，經(jīng)營效率與其他行業(yè)有一定差距汰扭。此外稠肘，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率高，行業(yè)特征顯著萝毛。受到政策因素限制项阴，房地產(chǎn)行業(yè)的融資優(yōu)勢不再突出。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程復(fù)雜珊泳、周期長鲁冯、階段多，整個(gè)流程到資金最終回籠要長達(dá)三到五年色查，甚至更久薯演，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)資金運(yùn)用能力有很高的要求秧了。
3.3行業(yè)環(huán)境
2020年是疫情突發(fā)的一年跨扮，直至年末國際疫情洶涌蔓延，而國內(nèi)疫情整體得以控制验毡。疫情給整個(gè)世界帶來了沉痛的打擊衡创，世界經(jīng)濟(jì)在下降，各國外經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)不同程度的下滑晶通，而中國在全球主要國家中GDP唯一為正的國家璃氢。中國迎來高景氣國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，房地產(chǎn)在市場中的地位不可忽視狮辽，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)一也，從不同產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)投資增長7%喉脖，增長動能強(qiáng)勁椰苟，在內(nèi)循環(huán)起步階段，經(jīng)濟(jì)地位依然不可忽視树叽。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有特殊性舆蝴，它涉及到社會非常敏感的住房問題，分析了解我國房地產(chǎn)企業(yè)對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康以及社會的穩(wěn)定都具有重要的意義。此外洁仗，十九大報(bào)告指出“堅(jiān)持房子是用來住的层皱、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給京痢、多渠道保障奶甘、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居祭椰〕艏遥”“堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”是一項(xiàng)長期政策，不可能朝令夕改方淤。在2021年“穩(wěn)”字基調(diào)下钉赁，對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)未來發(fā)展的內(nèi)涵，房企則要深入理解和實(shí)踐十九屆五中全會釋放出的“人本”携茂、“均衡”你踩、“健康”、“城市群”讳苦、“高質(zhì)量”這些關(guān)鍵詞带膜。
對于未來5-15年的房地產(chǎn)發(fā)展，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》釋放四個(gè)信號：推動金融鸳谜、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展膝藕；促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展；堅(jiān)持房子是用來住的咐扭、不是用來炒的定位芭挽，租購并舉、因城施策蝗肪，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展袜爪；有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制薛闪，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房辛馆，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給豁延。
“穩(wěn)”字當(dāng)頭怀各，從數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)型，從銷售向持有升級术浪，如何明確方向，理清發(fā)力點(diǎn)寿酌、關(guān)鍵步驟胰苏、落地節(jié)奏，接下來就考驗(yàn)著房企戰(zhàn)略和經(jīng)營智慧醇疼。
4.收入準(zhǔn)則修訂改變
4.1收入確認(rèn)時(shí)間改變
一直以來硕并，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)對于收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)法焰，不同的企業(yè)選擇收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)不同，分別有“簽訂合同”倔毙、“交付使用”埃仪、“收到預(yù)收款項(xiàng)”、“完工并驗(yàn)收合格”等不同的時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入陕赃。準(zhǔn)則修訂前卵蛉，不同房企只是在具體的時(shí)點(diǎn)選擇上存在差異，并不存在某個(gè)房企在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入么库。修訂后的新收入準(zhǔn)則傻丝，控制權(quán)替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移模型，使得在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入成為可能诉儒，如下所示葡缰，根據(jù)新收入準(zhǔn)則，滿足下列條件之一的忱反，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)泛释，相關(guān)收入應(yīng)當(dāng)在該履約義務(wù)履行的期間內(nèi)確認(rèn)：
[if !supportLists]? [endif]條件1：客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益
[if !supportLists]? [endif]條件2：客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品
[if !supportLists]? [endif]條件3：企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)温算。
第一條我們可以簡單理解為邊履約邊受益怜校，第二條，如果客戶控制了所有的在產(chǎn)品米者，那么客戶在企業(yè)提供商品或服務(wù)時(shí)韭畸，客戶就能獲得其利益，也即邊履約邊受益蔓搞。就房地產(chǎn)而言胰丁，前兩條很難實(shí)現(xiàn)，因此喂分，用來判斷是否符合時(shí)段收入的只有最后一條锦庸，即企業(yè)建造的房屋、提供的服務(wù)是否具有不可替代性蒲祈，是否能夠就已完成的部分收到對應(yīng)款項(xiàng)甘萧。商品不可替代已經(jīng)明確了依據(jù)該合同產(chǎn)出的商品是按照客戶要求、建造的只有目標(biāo)客戶需要的商品梆掸⊙锞恚控制權(quán)的獨(dú)占性，即客戶自己使用權(quán)酸钦，控制權(quán)的排他性怪得，即客戶限制他人使用，因而房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)有可能會提前。普通住宅類的商品房銷售企業(yè)徒恋，房地產(chǎn)企業(yè)需要等待客戶真正收房之后蚕断，客戶對房屋擁有控制權(quán)之時(shí)確認(rèn)收入。因?yàn)榧词狗康禺a(chǎn)企業(yè)已經(jīng)如期完工入挣，也沒有工程問題亿乳，但是仍然存在客戶因?yàn)楦鞣N緣由退房和違約的可能，甚至對于一些已經(jīng)收到房款的業(yè)務(wù)径筏，出于謹(jǐn)慎性考慮葛假，也應(yīng)當(dāng)在客戶收房、確認(rèn)辦妥手續(xù)之后再確認(rèn)收入匠璧。新收入準(zhǔn)則將原準(zhǔn)則下要求的后期一次性進(jìn)行收入確認(rèn)改變?yōu)閷⑹杖朐谝欢螘r(shí)間內(nèi)確認(rèn)桐款，這樣使得企業(yè)做出此項(xiàng)會計(jì)政策變更的當(dāng)期業(yè)績有較大幅度提升。以碧桂園為例夷恍，因新收入準(zhǔn)則而確認(rèn)的符合一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的具體業(yè)務(wù)可能包括:一些海外項(xiàng)目魔眨，開發(fā)商已經(jīng)于客戶提前簽訂了合同，與客戶協(xié)商好建筑主體的結(jié)構(gòu)酿雪、布局遏暴，依據(jù)客戶需求做出設(shè)計(jì);對于住宅類面向眾多客戶的，通常是將那些已經(jīng)將具體的各個(gè)單元戶分配至每個(gè)客戶指黎，并與客戶簽訂了不可變更的相關(guān)合同朋凉。此所謂履約過程中產(chǎn)出的商品具有不可替代用途。
此外醋安，確認(rèn)收入時(shí)間的改變也導(dǎo)致相關(guān)因素發(fā)生改變杂彭。第一，收入水平發(fā)生較大變化吓揪，數(shù)字金額改變導(dǎo)致市場投資者對其評估改變亲怠，相關(guān)利益者對于這些改變的理解以及做出的反應(yīng)。會計(jì)政策應(yīng)用時(shí)柠辞，披露的相關(guān)信息以及企業(yè)對其進(jìn)一步解釋团秽，外界利益相關(guān)者對政策變更后果的解讀；第二叭首，應(yīng)收賬款日常管理习勤。房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)提前只是說明商品的不可替代性和企業(yè)具備的強(qiáng)制收款權(quán)。實(shí)質(zhì)上焙格，沒有真正的收入資金入賬图毕，當(dāng)期的現(xiàn)金流并無相應(yīng)增長，此時(shí)的收入形式是應(yīng)收賬款眷唉，因此吴旋，企業(yè)需要對該時(shí)段內(nèi)收入的可回收性做進(jìn)一步的評估损肛，以做出合理的壞賬預(yù)提，此外荣瑟，企業(yè)需要更加關(guān)注應(yīng)收賬款的日常管理。
4.2合同更加細(xì)化
新收入準(zhǔn)則的一個(gè)重要特征是履約義務(wù)的引入摩泪，體現(xiàn)出了其對合同的重視程度很高笆焰。履約義務(wù)是指合同中企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓可明確區(qū)分商品的承諾，識別履約義務(wù)需要的滿足條件如下：
[if !supportLists]l? [endif]客戶已單獨(dú)使用該商品或服務(wù)见坑，或者客戶與其他資源一起使用該商品或服務(wù)并從中獲益嚷掠。
[if !supportLists]l? [endif]企業(yè)向客戶轉(zhuǎn)讓商品或服務(wù)的承諾能夠與其它承諾相區(qū)別
現(xiàn)在的大型房地產(chǎn)商，其業(yè)務(wù)范圍都涵蓋諸多領(lǐng)域:基礎(chǔ)住宅荞驴、商業(yè)地產(chǎn)以及專門的特殊性質(zhì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不皆。例如：為業(yè)主或客戶開發(fā)建設(shè)的娛樂中心、購物商場等設(shè)施熊楼，這其中所提供的銷售霹娄、設(shè)計(jì)、建筑和裝修都是混合性質(zhì)的鲫骗。從企業(yè)自身來說犬耻，企業(yè)應(yīng)該將這些不同的業(yè)務(wù)在合同中明確區(qū)分開。比如执泰，對于需要作為單項(xiàng)履約義務(wù)進(jìn)行計(jì)量確認(rèn)的裝修費(fèi)枕磁，在制定合同是就要明確將前期的房屋建造義務(wù)和維護(hù)的重要性。比如术吝，對于需要作為單項(xiàng)履約義務(wù)進(jìn)行計(jì)量確認(rèn)的裝修費(fèi)计济，在制定合同時(shí)就要明確將前期的房屋建造義務(wù)和后期的裝修義務(wù)分別列示。
4.3改善部分財(cái)務(wù)指標(biāo)
期房銷售模式下排苍，在房屋尚未建成的時(shí)間沦寂，房子已經(jīng)被銷售出去。以前這種合同成本性質(zhì)的發(fā)生在銷售環(huán)節(jié)的費(fèi)用在發(fā)生時(shí)就計(jì)入當(dāng)期損益纪岁，期房銷售下凑队，事實(shí)上，按照修訂前的準(zhǔn)則幔翰，采用收入標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移漩氨，是指在完工交付使用、辦理移交手續(xù)時(shí)在確認(rèn)收入遗增，也就是說在確認(rèn)該項(xiàng)損益的當(dāng)期尚未確認(rèn)收入叫惊。修訂后的新收入準(zhǔn)則規(guī)定采用與該資產(chǎn)相關(guān)的商品收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行攤銷，也就是意味著即便與銷售相關(guān)的費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生做修，但按照新準(zhǔn)則對收入確認(rèn)的規(guī)定霍狰，符合一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的業(yè)務(wù)可以在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)抡草，如此一來，房地產(chǎn)為取得銷售合同所付出的增量成本蔗坯，就應(yīng)當(dāng)按照收入確認(rèn)進(jìn)度康震，也就是按照投入法或者產(chǎn)出法的要求進(jìn)行分期攤銷進(jìn)入損益。新收入準(zhǔn)則使得成本與收入更加匹配宾濒。同時(shí)腿短，在增量成本發(fā)生的當(dāng)期，計(jì)入損益的金額也下降绘梦，轉(zhuǎn)入合同資產(chǎn)橘忱，從而使得企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率有所改善，盈利性指標(biāo)也在一定程度上得以改善卸奉。
4.4會計(jì)估計(jì)判斷
首先钝诚，判斷是否應(yīng)當(dāng)采用在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的模型時(shí)，新收入準(zhǔn)則的相關(guān)條款中榄棵，房地產(chǎn)企業(yè)可能適用的只有第三條凝颇，即同時(shí)具備不可替代性和強(qiáng)制收款權(quán)。因此秉继，在實(shí)際判斷時(shí)祈噪，一方面要考慮產(chǎn)出的商品是否具有不可替代用途，另一方面要確定企業(yè)是否有強(qiáng)制收款權(quán)尚辑。這兩點(diǎn)通常在合同條文中會有詳細(xì)表述辑鲤。就目前的房地產(chǎn)銷售而言，在現(xiàn)房銷售和期房銷售中杠茬，只有期房銷售有可能存在符合在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的情況月褥。通常房地產(chǎn)商在取得商品房預(yù)售許可證后進(jìn)行預(yù)售，此時(shí)的房屋處于在建狀態(tài)瓢喉。判斷房屋是否具有不可替代用途需要查閱合同條款宁赤，有無明確規(guī)定此房屋不得用于其他用途。一般情況下栓票，住宅開發(fā)及銷售中的房屋會有幾類房型供客戶選購决左，購房者選定房型后，購房合同中會列明購房者指定的單元樓中的某一戶走贪。在這種情況下佛猛，對房地產(chǎn)商而言，該房屋具有不可替代用途坠狡。然而從另一方面继找，即企業(yè)的強(qiáng)制收款權(quán)來看，基于國內(nèi)已有慣例和發(fā)展?fàn)顩r逃沿，如果由于購房者單方原因出現(xiàn)合同解除婴渡，作為房地產(chǎn)商幻锁，一般并不存在所謂的強(qiáng)制收款權(quán)，用以允許其就已完工的履約部分收取款項(xiàng)边臼。通常房地產(chǎn)商會按照一定比例收取違約金,具體的罰款比例也會依據(jù)不同場景有不同處理方式哄尔。因此，依據(jù)國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售慣例硼瓣，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)并不符合時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入的規(guī)定究飞。此外，國際財(cái)務(wù)報(bào)告屆時(shí)委員會對房地產(chǎn)企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入堂鲤，給出了否定的傾向性意見。
其次媒峡，新收入準(zhǔn)則提及對重大融資成分的處理方式瘟栖。以碧桂園為例，其在財(cái)務(wù)報(bào)告中披露如下“如果從客戶付款到相關(guān)商品服務(wù)轉(zhuǎn)移之間的時(shí)間超過一年谅阿，對合同交易價(jià)格的計(jì)量就需要考慮融資成分的影響半哟。”關(guān)于此項(xiàng)披露并沒有詳細(xì)的準(zhǔn)則變動影響對比的數(shù)據(jù)信息签餐，但從該項(xiàng)披露可以看出重大融資成分對房地產(chǎn)企業(yè)將會產(chǎn)生影響寓涨。合同中存在重大融資成分的，企業(yè)的處理方式是視同客戶以貨幣資金形式制服的價(jià)款為交易價(jià)格氯檐，與合同規(guī)定價(jià)格之間的差異戒良，通過攤銷的方式計(jì)入合同有效期內(nèi)。
最后冠摄，新收入準(zhǔn)則對于增量成本作出規(guī)定糯崎，企業(yè)為達(dá)成合同而發(fā)生的此項(xiàng)成本如能在未來期間收回，應(yīng)確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)河泳，并按照與收入確認(rèn)進(jìn)程同步的方式進(jìn)行攤銷沃呢。由于合同資產(chǎn)存在信用風(fēng)險(xiǎn)和履約風(fēng)險(xiǎn)，所以需要對合同資產(chǎn)減值情況做出披露拆挥。在對合同成本進(jìn)行資本化確認(rèn)時(shí),需要運(yùn)用會計(jì)估計(jì)來判定發(fā)生的合同成本支出是否符合資本化條件薄霜。因此，該項(xiàng)規(guī)定不僅對資產(chǎn)負(fù)債表有影響纸兔，增加了資產(chǎn)總量惰瓜，在一定程度上降低了資產(chǎn)負(fù)債率;同時(shí)會因未來收入收回的不確定性而產(chǎn)生減值損失，進(jìn)而影響利潤表項(xiàng)目食拜。
綜上鸵熟，新收入準(zhǔn)則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的諸多影響中，會計(jì)估計(jì)和判斷的廣泛應(yīng)用勢必會成為比較重要的一個(gè)影響因素负甸。但無論如何流强，此次修訂意在為實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的多種模式提供方向性的指引,房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用過程中要更加注重業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)痹届，對涉及到估計(jì)判斷的事項(xiàng)在認(rèn)清業(yè)務(wù)本質(zhì)的前提下，詳細(xì)審核并充分披露打月，必要時(shí)向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢以確保業(yè)務(wù)處理合法合規(guī)队腐。
5.總結(jié)與建議
本文就新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用，從企業(yè)奏篙、投資者和政策制定層的角度提出以下對策建議柴淘。從企業(yè)層面，企業(yè)應(yīng)該為適應(yīng)新準(zhǔn)則做出經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)變秘通，一方面为严，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該對合同條款的制定有清晰的框架，才能更進(jìn)一步地理解合同合并肺稀、合同變更的具體條件第股。另一方面，由于收入準(zhǔn)則對于財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力要求很高话原，所以企業(yè)應(yīng)對員工專業(yè)培訓(xùn)更加重視夕吻；從投資者層面，投資者要識別新準(zhǔn)則帶來的報(bào)表差異繁仁，意識到企業(yè)存在盈余管理的傾向涉馅，識別目標(biāo)企業(yè)的行為目的從而合理決策；從政策制定層面黄虱，相關(guān)部門要逐步完善具體條款稚矿，通過出臺一些案例指引，為某些受影響大的行業(yè)提供參考標(biāo)準(zhǔn)悬钳。
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