《香帥中國(guó)財(cái)富報(bào)告》
14丨2020年来候，中國(guó)的房子還能買(mǎi)嗎？怎么買(mǎi)逸雹？
1营搅、
從這一講開(kāi)始，我們進(jìn)入報(bào)告的第三部分——2020年梆砸，中國(guó)的房子還能不能買(mǎi)剧防？怎么買(mǎi)？該去哪買(mǎi)辫樱？
前面的課程里我給你講過(guò)峭拘，財(cái)富增長(zhǎng)有兩個(gè)來(lái)源，一部分是人賺錢(qián)，另一部分是錢(qián)賺錢(qián)鸡挠。我們講過(guò)辉饱，人賺錢(qián)，也就是勞動(dòng)性收入很重要拣展，占總收入的73%彭沼，這73%決定了你的絕對(duì)財(cái)富水平。但是备埃，真正決定你相對(duì)財(cái)富水平的姓惑，其實(shí)是用錢(qián)賺錢(qián)。
過(guò)去100年按脚，全球GDP的增速差不多是3%于毙，但是資產(chǎn)收益率大約是6% ——換句話說(shuō)，平均而言辅搬，錢(qián)賺錢(qián)是人賺錢(qián)的速度的兩倍唯沮，100年后回看，兩者財(cái)富差距就變成了17倍堪遂。真正拉開(kāi)貧富差距的介蛉，就是資產(chǎn)上的收益，所以錢(qián)賺錢(qián)是非常重要的溶褪。
如果說(shuō)職業(yè)和城市選擇決定著你人生財(cái)富的起點(diǎn)币旧，那么資產(chǎn)配置就決定著你人生財(cái)富的終點(diǎn)，以及你下一代的起點(diǎn)猿妈。
那么吹菱，在所有的資產(chǎn)中間，最有分量的資產(chǎn)是哪一個(gè)呢于游？
不管是中國(guó)還是全球其他國(guó)家，對(duì)這個(gè)問(wèn)題的答案都是一樣的：房地產(chǎn)垫言。2017年全球的股票贰剥、債券等所有的資產(chǎn)加起來(lái)是340萬(wàn)億美金，而其中光房地產(chǎn)一項(xiàng)就是168萬(wàn)億美金筷频，占全球總資產(chǎn)的一半蚌成。在中國(guó)，這個(gè)比例還要大一點(diǎn)凛捏。根據(jù)不同的機(jī)構(gòu)估算担忧，中國(guó)房產(chǎn)占家庭總財(cái)富的比例是6成到8成。
所以說(shuō)坯癣，到目前為止瓶盛，房產(chǎn)是中國(guó)家庭資產(chǎn)配置中最重要的部分。想想過(guò)去十年、二十年惩猫，你和周圍人的財(cái)富差距體現(xiàn)在什么上芝硬？不就是買(mǎi)房了嗎？買(mǎi)了哪個(gè)城市的房轧房？哪個(gè)小區(qū)的房拌阴？哪個(gè)樓盤(pán)？
那么奶镶，站在2020年迟赃，這個(gè)邏輯還存在嗎？房子中的財(cái)富機(jī)會(huì)到底在哪里厂镇？接下來(lái)這幾講纤壁，我要給你講清楚這件事。
這一講我們來(lái)解決一個(gè)最基本的問(wèn)題：中國(guó)的房子還能不能買(mǎi)剪撬？
2摄乒、一、戈登模型：估算房產(chǎn)的價(jià)格
總有人說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)有泡沫残黑，那中國(guó)的房?jī)r(jià)真的是虛高嗎馍佑？要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，首先我們要搞清楚梨水，房產(chǎn)的價(jià)格到底是怎么計(jì)算得出的拭荤。
中國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫論從2004年就開(kāi)始了，其中最著名的說(shuō)法來(lái)自諾獎(jiǎng)得主羅伯特·席勒疫诽。2013年時(shí)舅世，席勒說(shuō)，中國(guó)深圳和上海等大城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了36奇徒，而美國(guó)加州的房?jī)r(jià)收入比只是8到10雏亚，這令人非常擔(dān)憂。
然而摩钙，十多年過(guò)去了罢低，北京、上海胖笛、深圳的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)跌网持，反而又漲了不止1倍。房?jī)r(jià)收入比也從之前的30多长踊，漲到了40多功舀。
從過(guò)去15年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，諾獎(jiǎng)得主的“泡沫論”顯然沒(méi)有站住腳身弊。諾獎(jiǎng)得主究竟錯(cuò)在哪里呢辟汰？最關(guān)鍵的列敲，在于房?jī)r(jià)收入比是個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，而希勒教授的“泡沫論”中莉擒，將2013年各個(gè)城市的房?jī)r(jià)和收入都當(dāng)作了靜態(tài)的酿炸，用二者的比值來(lái)推測(cè)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)能力。這個(gè)推論的一個(gè)隱含假設(shè)是：這些城市未來(lái)的收入增速是相同的涨冀。但實(shí)際上填硕，像中國(guó)這種高速增長(zhǎng)的發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)體，收入增速要比發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體快很多鹿鳖。
那房?jī)r(jià)應(yīng)該怎么算扁眯？房子當(dāng)然是一種資產(chǎn)，那么這個(gè)問(wèn)題就可以轉(zhuǎn)化成翅帜，“房產(chǎn)這個(gè)資產(chǎn)的價(jià)格要怎么確定姻檀？”學(xué)過(guò)《香帥的北大金融學(xué)課》的同學(xué)馬上應(yīng)該知道了——著名的戈登模型告訴我們，資產(chǎn)的價(jià)格等于它未來(lái)創(chuàng)造的所有現(xiàn)金流之和的現(xiàn)值涝滴。
一個(gè)房子能產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流是什么绣版？當(dāng)然是房租（不管你是否租出去）。所以歼疮，把未來(lái)每年的租金貼現(xiàn)到今天的現(xiàn)值杂抽，全部加總，就是房產(chǎn)今天的價(jià)值——這是美國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的大宗師格雷澤借鑒戈登模型給我們的“房產(chǎn)定價(jià)模型”韩脏。
但是公式你能不能看懂杭朱，知不知道現(xiàn)值怎么計(jì)算、公式怎么計(jì)算吹散，都沒(méi)有關(guān)系弧械，我要告訴你的是，這個(gè)公式告訴我們：估算房產(chǎn)價(jià)格最重要的一個(gè)變量就是未來(lái)租金的增速空民。房租增速的微小改變刃唐，都會(huì)給房產(chǎn)估值帶來(lái)巨大影響——增速越高，房子的價(jià)值也就越高袭景。
那一個(gè)房子的租金增速取決于什么呢唁桩？當(dāng)然是一個(gè)國(guó)家闭树、城市耸棒、區(qū)域，甚至小區(qū)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)报辱。
強(qiáng)調(diào)一遍与殃，房產(chǎn)投資单山，買(mǎi)的不是磚瓦水泥，是未來(lái)這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅疼。
你明白了這個(gè)道理米奸，對(duì)過(guò)去20年中國(guó)房?jī)r(jià)的表現(xiàn)就完全可以理解了。
為什么從2000年到2013年間中國(guó)房?jī)r(jià)普漲爽篷？因?yàn)檫@個(gè)階段中國(guó)發(fā)生了這個(gè)星球上最大規(guī)模的高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化——平均14.6%的經(jīng)濟(jì)增速悴晰，1.8億農(nóng)民進(jìn)城。普遍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的是房產(chǎn)價(jià)格的普漲逐工。
為什么2013年到2019年铡溪，一線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)比三線城市快？比如山東濰坊和深圳泪喊，2013年的時(shí)候每平米價(jià)格差2.1萬(wàn)元棕硫，到2019年，兩者每平米房?jī)r(jià)就差了4.8萬(wàn)元袒啼，背后就是因?yàn)闉H坊的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度哈扮。
為什么同一個(gè)城市的不同區(qū)縣，房?jī)r(jià)也不一樣蚓再？因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展從來(lái)不均衡滑肉，即使在一個(gè)城市的內(nèi)部也一樣。
二对途、王的信用：中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的另一個(gè)支柱
除了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這個(gè)全世界一樣的“房?jī)r(jià)決定因素”之外赦邻，還有一個(gè)因素，是很多人都沒(méi)有意識(shí)到的实檀，就是中國(guó)的國(guó)情決定了房地產(chǎn)的特殊地位惶洲。
我在《香帥的北大金融學(xué)課》里跟你講過(guò)：“咱們是一個(gè)中央集權(quán)國(guó)家，王的信用非常強(qiáng)大膳犹，但是民間信用薄弱恬吕，而中國(guó)的城市土地是歸國(guó)家所有⌒氪玻”
千萬(wàn)別小看這句話铐料，這句話意味著，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有的是“王的信用”豺旬，享有的是政府的背書(shū)钠惩。相比于股票、債券等市場(chǎng)族阅，房地產(chǎn)吸納資金的能力就要強(qiáng)很多篓跛。
過(guò)去20年，地方政府其實(shí)是把土地作為類似股權(quán)融資的工具坦刀，為城市建設(shè)提供源源不斷的動(dòng)力愧沟。2017 年蔬咬，土地收入占地方政府財(cái)政總收入的近一半，超過(guò)稅收沐寺，成為了地方政府最主要的收入來(lái)源——換句話說(shuō)林艘，中國(guó)的房子在某種程度上充當(dāng)了信用擴(kuò)張的抵押品的角色。
三混坞、2020年狐援，中國(guó)的房子還能買(mǎi)嗎？
弄清楚了中國(guó)房?jī)r(jià)的兩個(gè)決定要素——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力和信用抵押品之后究孕，我們?cè)賮?lái)回答開(kāi)頭的問(wèn)題“2020年咕村，中國(guó)的房子還能不能買(mǎi)”，就會(huì)比較清楚了：
第一蚊俺，站在2020年懈涛，中國(guó)王的信用的屬性改變了嗎？房產(chǎn)作為信用抵押品的性質(zhì)改變了嗎泳猬？回答是：我們正在建設(shè)一個(gè)有中國(guó)特色的現(xiàn)代信用市場(chǎng)批钠，但是這需要時(shí)間，所以沒(méi)有完全改變得封。
第二埋心，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還在增長(zhǎng)嗎？現(xiàn)在好多專家特別悲觀忙上，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始衰退——真實(shí)的情況是拷呆，目前全球和中國(guó)有相近經(jīng)濟(jì)體量的國(guó)家，增速其實(shí)只有1%到3%疫粥，中國(guó)是6%茬斧，未來(lái)5年應(yīng)該還能保持在5%。此外梗逮，根據(jù)保守估計(jì)项秉，中國(guó)還有幾億人口需要“進(jìn)城”，城市化還有空間慷彤。
給定這兩個(gè)條件娄蔼，對(duì)2020年之后的中國(guó)房?jī)r(jià)的情況，就沒(méi)有理由悲觀底哗，房子還需要承載中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一段時(shí)間岁诉。
但是，對(duì)于這個(gè)結(jié)論千萬(wàn)不要隨便用跋选，你還要記住兩點(diǎn)：
1.中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩位數(shù)的年代已經(jīng)結(jié)束涕癣，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)膬晌粩?shù)跌到了一位數(shù)，2019年已經(jīng)跌到了6%野建，未來(lái)幾年可能會(huì)到5%属划。同時(shí)，中國(guó)大規(guī)模城鎮(zhèn)化也已經(jīng)結(jié)束候生。
2.中國(guó)人均GDP達(dá)到一萬(wàn)元美元同眯，進(jìn)入萬(wàn)元美金社會(huì)。這個(gè)拐點(diǎn)會(huì)伴隨著人口流動(dòng)從城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)移變成城市之間唯鸭，甚至是同城之間须蜗，也會(huì)伴隨著全社會(huì)對(duì)房子需求上的改變。
這兩點(diǎn)告訴我們目溉，中國(guó)已經(jīng)告別了“閉眼買(mǎi)房明肮，躺著賺錢(qián)”的房?jī)r(jià)普漲快漲年代。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的分化缭付，中國(guó)的房產(chǎn)也會(huì)進(jìn)入“嚴(yán)重分化”的年代柿估。未來(lái)，對(duì)于城市和區(qū)位的選擇將變得尤其重要陷猫。
跟你講個(gè)我身邊的真實(shí)故事：我有兩個(gè)朋友秫舌，2013年同時(shí)買(mǎi)了浦東的房子，一個(gè)人買(mǎi)的是100平米的高層公寓绣檬，靠近地鐵足陨；另一個(gè)人買(mǎi)的是低密度大平層，面積200平米娇未，在一個(gè)超級(jí)豪華的高爾夫球場(chǎng)小區(qū)墨缘。
剛開(kāi)始的時(shí)候，這個(gè)相對(duì)小的100平高層公寓零抬，價(jià)格是200平大平層的60%左右镊讼，租金也比大平層低很多。但是逐漸地平夜，小公寓因?yàn)榻煌ǚ奖愫萏海饨鹂焖偕蠞q，而高爾夫球場(chǎng)里的大平層褥芒，生活成本很高嚼松，而且不夠方便，對(duì)中產(chǎn)階級(jí)不夠?qū)嵱妹谭觯宰饨饾q得非常緩慢——到2019年献酗，這兩套房子的價(jià)格已經(jīng)幾乎一樣了，如果算投資回報(bào)率的話坷牛，前者是后者的一倍罕偎。
這個(gè)故事告訴我們，未來(lái)的房產(chǎn)投資京闰，一定要買(mǎi)到真正有價(jià)值的房子颜及，才能保證投資回報(bào)甩苛。
那怎么在2020年這個(gè)拐點(diǎn)找到“真正的價(jià)值”呢？從下一講開(kāi)始俏站，我會(huì)給你提供幾個(gè)關(guān)于“萬(wàn)元美金社會(huì)”的房產(chǎn)投資邏輯讯蒲。希望你一定要聽(tīng)。
今日得到：
1肄扎、財(cái)富增長(zhǎng)有兩個(gè)來(lái)源墨林，一部分是人賺錢(qián)，另一部分是錢(qián)賺錢(qián)犯祠。我們講過(guò)旭等，人賺錢(qián)，也就是勞動(dòng)性收入很重要衡载，占總收入的73%搔耕，這73%決定了你的絕對(duì)財(cái)富水平。但是痰娱，真正決定你相對(duì)財(cái)富水平的度迂，其實(shí)是用錢(qián)賺錢(qián)。
2猜揪、如果說(shuō)職業(yè)和城市選擇決定著你人生財(cái)富的起點(diǎn)惭墓，那么資產(chǎn)配置就決定著你人生財(cái)富的終點(diǎn)，以及你下一代的起點(diǎn)而姐。
3腊凶、在所有的資產(chǎn)中間，最有分量的資產(chǎn)是房地產(chǎn)拴念。不管是中國(guó)還是全球其他國(guó)家钧萍，對(duì)這個(gè)問(wèn)題的答案都是一樣的：房地產(chǎn)。
4政鼠、戈登模型：估算房產(chǎn)的價(jià)格风瘦。房子是一種資產(chǎn)，那么這個(gè)問(wèn)題就可以轉(zhuǎn)化成公般，“房產(chǎn)這個(gè)資產(chǎn)的價(jià)格要怎么確定万搔、？——資產(chǎn)的價(jià)格等于它未來(lái)創(chuàng)造的所有現(xiàn)金流之和的現(xiàn)值官帘。
國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的大宗師格雷澤借鑒戈登模型給我們的“房產(chǎn)定價(jià)模型”瞬雹。
公式告訴我們：估算房產(chǎn)價(jià)格最重要的一個(gè)變量就是未來(lái)租金的增速。房租增速的微小改變刽虹，都會(huì)給房產(chǎn)估值帶來(lái)巨大影響——增速越高酗捌，房子的價(jià)值也就越高。
5、房子的租金增速取決于什么呢胖缤？當(dāng)然是一個(gè)國(guó)家尚镰、城市、區(qū)域哪廓，甚至小區(qū)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狗唉。強(qiáng)調(diào)一遍，房產(chǎn)投資撩独，買(mǎi)的不是磚瓦水泥，是未來(lái)這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)账月。
投資時(shí)間综膀，投資不同的城市，投資不同的區(qū)縣局齿，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上房?jī)r(jià)的差距最明顯剧劝。
6、除了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這個(gè)全世界一樣的“房?jī)r(jià)決定因素”之外抓歼，還有一個(gè)因素讥此，是很多人都沒(méi)有意識(shí)到的，就是中國(guó)的國(guó)情決定了房地產(chǎn)的特殊地位谣妻。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有的是“王的信用”萄喳，享有的是政府的背書(shū)。相比于股票蹋半、債券等市場(chǎng)他巨，房地產(chǎn)吸納資金的能力就要強(qiáng)很多。
7减江、2020年染突，中國(guó)的房子還能買(mǎi)嗎
第一，站在2020年辈灼，中國(guó)王的信用的屬性改變了嗎份企？房產(chǎn)作為信用抵押品的性質(zhì)改變了嗎？回答是：我們正在建設(shè)一個(gè)有中國(guó)特色的現(xiàn)代信用市場(chǎng)巡莹，但是這需要時(shí)間司志，所以沒(méi)有完全改變。
第二降宅，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還在增長(zhǎng)嗎俐芯？現(xiàn)在好多專家特別悲觀，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始衰退——真實(shí)的情況是钉鸯，目前全球和中國(guó)有相近經(jīng)濟(jì)體量的國(guó)家吧史，增速其實(shí)只有1%到3%，中國(guó)是6%，未來(lái)5年應(yīng)該還能保持在5%贸营。此外吨述，根據(jù)保守估計(jì)，中國(guó)還有幾億人口需要“進(jìn)城”钞脂，城市化還有空間揣云。
這兩個(gè)條件，對(duì)2020年之后的中國(guó)房?jī)r(jià)的情況冰啃，就沒(méi)有理由悲觀邓夕，房子還需要承載中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一段時(shí)間。
8阎毅、第7點(diǎn)的2個(gè)點(diǎn)不能隨便使用焚刚，注意事項(xiàng)2點(diǎn)：
1》中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩位數(shù)的年代已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)膬晌粩?shù)跌到了一位數(shù)扇调，2019年已經(jīng)跌到了6%矿咕，未來(lái)幾年可能會(huì)到5%。同時(shí)狼钮，中國(guó)大規(guī)模城鎮(zhèn)化也已經(jīng)結(jié)束碳柱。
2》中國(guó)人均GDP達(dá)到一萬(wàn)元美元，進(jìn)入萬(wàn)元美金社會(huì)熬芜。這個(gè)拐點(diǎn)會(huì)伴隨著人口流動(dòng)從城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)移變成城市之間莲镣，甚至是同城之間，也會(huì)伴隨著全社會(huì)對(duì)房子需求上的改變涎拉。
? ??這兩點(diǎn)告訴我們剥悟，中國(guó)已經(jīng)告別了“閉眼買(mǎi)房，躺著賺錢(qián)”的房?jī)r(jià)普漲快漲年代曼库。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的分化区岗，中國(guó)的房產(chǎn)也會(huì)進(jìn)入“嚴(yán)重分化”的年代。未來(lái)毁枯，對(duì)于城市和區(qū)位的選擇將變得尤其重要慈缔。
