房地產(chǎn)公司決策階段的籌劃內(nèi)容及享地方稅收優(yōu)惠政策方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司按照各階段經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容给郊，對(duì)其流程大致可以劃分為：

項(xiàng)目設(shè)立與項(xiàng)目公司組建赋咽；土地使用權(quán)的取得勉痴；房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃和審批我纪；項(xiàng)目工程的施工管理了赵；取得預(yù)售許可證后開始銷售管理潜支；項(xiàng)目工程竣工；項(xiàng)目公司解散斟览。這七個(gè)階段包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資決策毁腿、設(shè)計(jì)施工、銷售和竣工清算整個(gè)過(guò)程的內(nèi)在事物發(fā)展規(guī)律和對(duì)公司的組織制度的闡述苛茂。

一已烤、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司決策階段的籌劃內(nèi)容

項(xiàng)目公司決策階段的內(nèi)容主要是通過(guò)投資機(jī)會(huì)的選擇、可行性研究妓羊、項(xiàng)目評(píng)估和決策來(lái)決定地域市場(chǎng)的進(jìn)入胯究、土地資源的獲取。這個(gè)階段的工作對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)非常重要躁绸，一個(gè)項(xiàng)目投資的失敗數(shù)十億資金的沉沒成本裕循，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型的企業(yè)帶來(lái)沉重的打擊，資金鏈的斷裂也許會(huì)帶來(lái)整個(gè)集團(tuán)的覆滅净刮。在整個(gè)決策過(guò)程中剥哑，納稅成本的評(píng)估也是貫穿始終，而稅收籌劃是要在納稅人對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生前淹父，用既有的法律株婴、法規(guī)對(duì)其經(jīng)濟(jì)行為所帶來(lái)的影響進(jìn)行估計(jì)和判斷，并選擇有效地方案執(zhí)行暑认。

（1）項(xiàng)目公司組織形式的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項(xiàng)目公司時(shí)困介，首先要進(jìn)行稅務(wù)籌劃的問題就是內(nèi)部組織形式的選擇。是選擇母子公司的形式還是總分機(jī)構(gòu)的形式蘸际，需要企業(yè)進(jìn)行比較座哩，因?yàn)槠髽I(yè)一旦通過(guò)工商注冊(cè)成立，很多問題就是與生俱來(lái)的粮彤，無(wú)論以后各期如何籌劃根穷，也改變不了其性質(zhì)姜骡。根據(jù)我國(guó)公司法的規(guī)定，子公司具有獨(dú)立法人資格屿良，而分公司不具備獨(dú)立法人資格溶浴，無(wú)法對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任和義務(wù)，只能由其總公司來(lái)承擔(dān)管引。

由于子公司的獨(dú)立法人資格，在所設(shè)地區(qū)被視為納稅人闯两，承擔(dān)納稅義務(wù)褥伴，而分公司由于不具備獨(dú)立法人資格，在所設(shè)地區(qū)不被視為納稅人漾狼，要匯總到總公司進(jìn)行納稅重慢。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法>的通知》國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理逊躁、就地預(yù)繳似踱、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫(kù)”的企業(yè)所得稅征收管理辦法稽煤。其計(jì)算方法為總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)應(yīng)分期預(yù)繳企業(yè)所得稅核芽，50%在各分支機(jī)構(gòu)間分?jǐn)傤A(yù)繳，50%由總機(jī)構(gòu)預(yù)繳酵熙。

企業(yè)選擇組織形式時(shí)需要考慮的因素主要有：

1）我國(guó)地域間稅率差異較大轧简，但這種差異隨著內(nèi)外企業(yè)所得稅法的統(tǒng)一逐漸減少，目前還是存在匾二，如深圳和北京存在差異等哮独；對(duì)于個(gè)別地區(qū)，會(huì)有區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)落戶實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)政策察藐，或者稅款返還政策皮璧。這些對(duì)企業(yè)所得稅有優(yōu)惠的地方，選擇子公司還是分公司分飞，哪種形式能給企業(yè)帶來(lái)更大的稅收成本的節(jié)約悴务，也要看項(xiàng)目公司和總公司的具體情況而定。

2）國(guó)家或者地方針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策較少浸须，若沒有優(yōu)惠政策和稅率惨寿，需要考慮分支機(jī)構(gòu)的盈虧能力，如果是長(zhǎng)期虧損删窒，分公司形式能減少盈利的總公司和盈利的其他分公司的應(yīng)納稅所得額裂垦，節(jié)約了稅收成本。若是短期虧損肌索，子公司的組織形式更適合企業(yè)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展蕉拢。

3）對(duì)于法律責(zé)任而言，由于分公司無(wú)獨(dú)立法人資格，在出現(xiàn)債務(wù)或者法律糾紛時(shí)晕换，會(huì)對(duì)總公司影響程度較大午乓，而子公司可以以其出資額對(duì)其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。

二闸准、江蘇的總部經(jīng)濟(jì)招商政策力度非常大益愈，一般納稅人可以享受核定征收。簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)江蘇總部經(jīng)濟(jì)招商方式具體如何享受：

只要將企業(yè)注冊(cè)在****(注冊(cè)式夷家，不用實(shí)地辦公)蒸其，兩種方式：

1

、有限公司(一般納稅人)

增值稅根據(jù)地方財(cái)政所得部分的50%-70%予以財(cái)政扶持獎(jiǎng)勵(lì);企業(yè)所得稅按照地方財(cái)政所得部分的50%-70%予以財(cái)政扶持獎(jiǎng)勵(lì)库快。

2

摸袁、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或者合伙企業(yè)(一般納稅人)

這種方式是對(duì)于缺乏或無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)的企業(yè)，可以注冊(cè)成個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或合伙企業(yè)對(duì)所得稅進(jìn)行核定征收义屏，所得稅稅率可降低至0.5%-3.5%靠汁，其增值稅還有返還獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)納稅籌劃解決企業(yè)成本闽铐、個(gè)人所得稅蝶怔、分紅等問題。

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辦理細(xì)則：

1行業(yè)幾乎無(wú)限制阳啥。 提供一站式后期服務(wù)添谊。

2辦理時(shí)間快，一周內(nèi)出執(zhí)照察迟，稅務(wù)報(bào)道三天后可領(lǐng)F票斩狱。

3注冊(cè)費(fèi)用3000元，提供代賬服務(wù)（小規(guī)模300/月扎瓶，一般納稅人500/月）所踊。 4個(gè)人獨(dú)資企業(yè)一般納稅人可以核定。三類醫(yī)療器械可做概荷，只需要法人質(zhì)量管理員到場(chǎng)即可秕岛。

5有限公司注冊(cè)一年后可以核定企業(yè)所得稅，稅率2.5%误证。

6稅務(wù)報(bào)道和銀行開戶需要法人親自到場(chǎng)继薛，時(shí)間為一天內(nèi)，之后不需要再去愈捅。有限公司注冊(cè)一年后可以核定企業(yè)所得稅遏考，稅率2.5%。

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