你好涕侈，今天我來給你談?wù)劵ν＃顿Y需求和使用需求之間的關(guān)系。很多人在這個問題上犯了糊涂裳涛，于是錯誤理解了房地產(chǎn)價格波動的根源木张。你要是理解了投資需求和使用需求之間的關(guān)系，就不會犯這個糊涂了端三。
我們在前面兩節(jié)課講過舷礼，很多人對房屋服務(wù)有一個誤解，以為房屋服務(wù)是一個標(biāo)準(zhǔn)品郊闯，每個人妻献、每個家庭有一套蛛株，好像問題就解決了。實際上它不是一個標(biāo)準(zhǔn)品育拨，是一種綜合的服務(wù)谨履，所以它不能通過政府大規(guī)模的廉價提供來解決問題。
很多人以為熬丧，我們不讓那些有錢人多買笋粟，剩下的房子就可以給窮人了。其實你想想析蝴，在遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒輪到你以前害捕，房屋的供應(yīng)可能就已經(jīng)減少了，而每個人他們都有不同的對策闷畸，去爭搶市場上稀缺的房屋尝盼。
1.空置率不可能客觀衡量與計算
和剛才這種定向的、用行政的辦法來分配住房的想法一脈相承的佑菩，就是所謂“控制空置率”的想法东涡。
很多人喜歡舉空置率的例子，說市場上很多房子是空置的倘待，咱們要收空置率稅疮跑，誰空置了房子，咱們就懲罰他凸舵，要讓他多交稅祖娘，那么人們就不敢囤積房子了。
這種說法啊奄，也是太過簡單地把房屋看作是一種標(biāo)準(zhǔn)品的想法而產(chǎn)生的渐苏。實際上你想想，空置率怎么算菇夸？我有兩套各50平方米的房子琼富，我自己住當(dāng)中的一套，那么你可以說另外一套50平方米的房子是空置的庄新，你懲罰我鞠眉。
但是如果倒過來，我有一套一百平方米的房子呢择诈？我一個人住呢械蹋？里面有兩個洗手間，有一個洗手間我長期不用羞芍，這算不算空置哗戈？你能算出來嗎？你能探測出來嗎荷科？你能懲罰我嗎唯咬？不能纱注。
實際上你能明白，如果我有兩套50平方米的房子胆胰，當(dāng)我不需要的時候奈附，當(dāng)市場上的價格合適的時候，我把其中一套租出去的可能性煮剧，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我把一百平方米的房子里面的一間房租出去的可能性斥滤。
所以很有可能，擁有兩套小房子的人勉盅，比擁有一套大房子的人佑颇，對市場有效配置住房資源的貢獻(xiàn)要更大。但如果要實施空置率稅草娜，懲罰那些有空置的房子的人挑胸，那么效果就會適得其反。
當(dāng)然宰闰，如果政府真的要對我那一套50平方米的房子征稅的話茬贵，我也有很多對策。
你怎么證明那套房子是空置的移袍？你看水表嗎解藻？還是看電表？不管你看的是水表還是電表葡盗，我都很容易雇人定期去開開水龍頭開開電閘螟左，讓里面的電表動一動，讓里面的水表動一動觅够。
所以除了平添一種新的職業(yè)胶背，像遛狗一樣遛房以外，空置率稅起不到任何實際的效果喘先，它只會扭曲市場對房型設(shè)計的實際需求钳吟。
2.任何價格管制都不可能成功
當(dāng)然，我們要從這個故事里面去提取一些更抽象的原則：
實際上任何類似的價格管制都是不能成功的窘拯，從這一點上我們還能夠得到更多的啟發(fā)红且，就是凡是政府要進(jìn)行價格管制的地方，人們就總有不同的對策树枫，繞過他們的管制直焙。
比方說，你要鎖定每個家庭一套房砂轻，那么人們就在什么叫“一套”這個概念上面下功夫。如果你要限定一只手表不能超過多少錢斤吐，人們就會在有多少根指針搔涝，有沒有表帶厨喂，有沒有旋鈕等等這些指標(biāo)上面做文章。
如果你說一臺手術(shù)不能超過多少錢庄呈，人們就在什么叫一臺手術(shù)上面做文章蜕煌，手術(shù)以外，診斷诬留、檢驗斜纪、麻醉、藥物文兑、手術(shù)臺的費用可以另算盒刚。
如果你說學(xué)費不能超過多少錢，那學(xué)校就可以把教育服務(wù)切割為學(xué)分費绿贞、服裝費因块、伙食費等等不同的費用。這是我們在實施任何一種價格管制的時候籍铁，就應(yīng)該預(yù)想到的人們的合理反應(yīng)涡上。
3.使用需求是投資需求的基礎(chǔ)
跟打擊空置率相關(guān)的另外一個概念，就是要打擊“投資需求”拒名，要區(qū)分“使用需求”和“投資需求”吩愧。
現(xiàn)在市場上有一種普遍的觀點，說你看房屋空置增显，人們?yōu)槭裁促I了房放在那俺芫？是因為他們想投資甸怕，他們自己不實際使用甘穿。所以曾經(jīng)就有過一位學(xué)者，她提出了一個想法梢杭，她說我們要積極地去滿足實際的需求温兼，而同時要打擊投資的需求。
她的建議是武契，在那些非常好的地段批出一些地來募判，專門用來修建廉租房，讓有實際需求的人住上這些好房子咒唆，而在那些偏遠(yuǎn)的地方批出一些沒人要的地來届垫，供那些喜歡炒房的人、喜歡投資人去投資全释。你說這個想法可笑不可笑装处。
如果是這樣，我們政府就可以往天上一指浸船，說月亮——喜歡炒房的人妄迁，你們?nèi)ネ顿Y月亮寝蹈，你們在那炒吧。好的地段登淘，我們用來修廉租房箫老。這可能嗎？這種把使用需求和投資需求區(qū)分開來黔州，甚至對立起來的看法是不合理的耍鬓。
實際上所有的投資需求，都是以實際使用需求為基礎(chǔ)的流妻。沒有實際使用的需求牲蜀，就不會有投資需求。給你塊爛地合冀，你會去炒嗎各薇？當(dāng)然不會。
出高價做投資君躺，到底是怎么回事峭判？出高價做投資，是人們表達(dá)不同意見的一個和平棕叫、有效的辦法林螃。
一幢房子放在那里值不值一塊錢？所有的人都認(rèn)為它值一塊錢俺泣，那沒有不同意見疗认；值不值兩塊錢？大部分人都覺得它值兩塊錢伏钠，那這也不是表達(dá)不同意見的辦法横漏；到最后這房子值不值一千塊錢？有兩個人同意熟掂，這房子值一千塊錢缎浇，這時候，他們之間還要再進(jìn)一步表達(dá)不同的意見赴肚，它值不值一千零一塊錢素跺？
到最后，只有一個人認(rèn)為這房子值一千零一塊錢誉券，那么他勝利了指厌。他花一千零一塊錢來表達(dá)他跟所有其他人不同的看法。對還是不對踊跟，我們走著瞧踩验，看下一回合市場的價格是多少。
但不管怎么樣，他用自己的真金白銀表達(dá)了他不同的看法晰甚。到明年這個時候衙传、到后年這個時候决帖，市場就會告訴人們厕九，他到底是正確的還是錯誤的。這就是投資地回。
如果我們硬要把使用需求和投資需求區(qū)分開來扁远，對立起來的話，就不會有人投資刻像，就不會產(chǎn)生滿足未來市場需求的供給畅买。這樣長遠(yuǎn)來說，我們的居住條件會變得更差细睡，而不會變得更好谷羞。
所以，凡是那些打擊投資需求的政策溜徙，不為投資開綠燈的政策湃缎，最終也滿足不了使用需求。
課堂小結(jié)
