3月24日上午，萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)發(fā)布通告棱诱，宣布撤回A股IPO申請泼橘，此外涝动，“決定對本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營迈勋、科技、數(shù)據(jù)醋粟、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組靡菇，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市重归。”
萬達(dá)商業(yè)的A股上市之路已走了5年厦凤。2015年11月鼻吮，當(dāng)時仍為港股上市公司的萬達(dá)商業(yè)發(fā)布A股招股書，并于一年后從港股私有化退市较鼓。但之后椎木，同借殼深深房的恒大等地產(chǎn)公司一樣，萬達(dá)商業(yè)A股上市一事始終懸置博烂。
2018年1月香椎，萬達(dá)商業(yè)引入340億元戰(zhàn)略投資。據(jù)《澎湃新聞》報道禽篱，當(dāng)時萬達(dá)商業(yè)與投資方簽署對賭協(xié)議畜伐，約定在2023年10月31日前完成上市，并未約定上市地點(diǎn)躺率。
放棄A股之后的萬達(dá)商業(yè)將如何走玛界？從一份廣受萬達(dá)內(nèi)部人士認(rèn)可的新聞稿看，重回港股很可能是萬達(dá)首選悼吱。這份新聞稿列舉了過去兩年間慎框，內(nèi)資物管公司在港上市后的高市盈率表現(xiàn)，并稱“萬達(dá)商業(yè)一旦重新登陸香港資本市場后添，必定受到資本市場的追捧”鲤脏。
引戰(zhàn)之后，萬達(dá)商業(yè)的去地產(chǎn)和輕資產(chǎn)進(jìn)程明顯加快吕朵，對王健林而言猎醇，與其坐等不確定的A股，不如及時擁抱港股的風(fēng)口努溃。
截至2020年5月8日硫嘶，在上交所主板申請IPO企業(yè)基本信息情況表中，萬達(dá)商業(yè)排位第三梧税，審核狀態(tài)是“已反饋”沦疾，備注“中止審查”。2017年3月第队，萬達(dá)商業(yè)的審核狀態(tài)就是“已反饋”哮塞，之后未有更新。
一凳谦、2018前：去地產(chǎn)化不及預(yù)期忆畅，未能叩開A股大門
與如今對香港市場的認(rèn)可和期待不同，5年前尸执，萬達(dá)商業(yè)退出港股家凯，一個重要原因是他們認(rèn)為港股市場嚴(yán)重低估了萬達(dá)商業(yè)的價值缓醋。
2014年12月，萬達(dá)商業(yè)在香港敲鑼上市绊诲，募資288億港元送粱，成為港股當(dāng)年最大IPO。
但開盤當(dāng)天掂之，萬達(dá)商業(yè)即跌破發(fā)行價抗俄。直到2016年退市，萬達(dá)商業(yè)的股價多數(shù)時間位于發(fā)行價以下世舰，最低時較發(fā)行價跌去35%橄镜。
在此背景下，上市僅1年冯乘，萬達(dá)商業(yè)便啟動私有化洽胶，以要約收購的方式進(jìn)行。2016年5月裆馒，王健林做客央視《對話》欄目姊氓，透露萬達(dá)商業(yè)私有化所花的三百多億元“完全是朋友們和投資者參與，大股東沒有拿一分錢”喷好。而他們的回報則來自“私有化完成以后翔横，將來（在A股）上市以后增發(fā)股份，把香港股份再配給他們就完了”梗搅。
據(jù)《新京報》等媒體報道禾唁，萬達(dá)商業(yè)的一份私有化項(xiàng)目書顯示，公司為說服投資者助其私有化无切，承諾了相應(yīng)的回報：在退市滿兩年或2018年8月31日前完成內(nèi)地主板上市荡短。如未能完成，萬達(dá)集團(tuán)將回購全部股份哆键，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息掘托。
地產(chǎn)企業(yè)很難在A股上市，這是行業(yè)和投資圈早就有的共識籍嘹。萬達(dá)商業(yè)仍決定去A股試水闪盔，可能是因?yàn)樗麄兿嘈牛约耗軌蚣皶r擺脫“房企”標(biāo)簽辱士。
2015年4月泪掀，在深交所主辦的活動上，王健林做了題為“萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式”的演講颂碘。他稱异赫，萬達(dá)商業(yè)從2014年初就啟動轉(zhuǎn)型，目標(biāo)是“從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)業(yè)企業(yè)”。2016年初的集團(tuán)年會上祝辣，王健林又提出目標(biāo)：這一年萬達(dá)商業(yè)50%以上的利潤要來自地產(chǎn)之外贴妻。
之后的兩三年里切油，雖然和融創(chuàng)蝙斜、富力的大型交易客觀上助推了萬達(dá)商業(yè)去地產(chǎn)化，但總體而言澎胡，其向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的進(jìn)度不及預(yù)期孕荠。
據(jù)萬達(dá)商業(yè)2020年的一份票據(jù)募集說明書，2017年度攻谁，物業(yè)銷售仍占其收入3/4以上稚伍，貢獻(xiàn)的毛利潤超6成。
沒能摘掉“房企”帽子戚宦，上市懸而未決个曙，離私有化時約定的上市節(jié)點(diǎn)越來越近，于是有了開篇提到的引進(jìn)戰(zhàn)投受楼，和隨之更新的新上市時間表垦搬。
2018年1月，萬達(dá)集團(tuán)官方宣布艳汽，騰訊作為主發(fā)起方猴贰，聯(lián)合蘇寧云商、融創(chuàng)和京東河狐，以340億元入股萬達(dá)商業(yè)米绕，收購萬達(dá)商業(yè)從港股退市時引入的投資人所持有的約14%股份。
同時馋艺，上市目標(biāo)時間也推遲了5年栅干，定在了2023年。從現(xiàn)在算起捐祠，還有約兩年半非驮。
二、2018后：輕資產(chǎn)進(jìn)程加快雏赦，踩中資本風(fēng)口
2018年初引入戰(zhàn)投后劫笙，萬達(dá)商業(yè)的轉(zhuǎn)型步伐明顯加快，有了突破困局的可能星岗。
引戰(zhàn)后的第一個月發(fā)生了3件標(biāo)志性事件填大。一是在公司股東大會上，決議不再從事新的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)俏橘。
隨后允华，萬達(dá)商業(yè)更名，去掉了企業(yè)名稱中的“地產(chǎn)”二字。從大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)靴寂，改為大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)磷蜀。
第三件事是母公司萬達(dá)集團(tuán)宣布，另成立萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)百炬。隨后近兩年時間里褐隆，萬達(dá)商業(yè)一步步將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移進(jìn)專門新設(shè)的集團(tuán)。
2019年底剖踊，萬達(dá)商業(yè)完成了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離庶弃。據(jù)前述票據(jù)募集說明書披露，2020年前三季度德澈，物業(yè)銷售對其收入歇攻、利潤貢獻(xiàn)為0，反映在數(shù)據(jù)上梆造，因?yàn)橛猩倭客朔拷墒兀踔脸尸F(xiàn)為負(fù)值。
該說明書還透露镇辉，萬達(dá)商業(yè)已經(jīng)注銷了其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書屡穗。
從“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”退市，到如今“萬達(dá)商業(yè)管理”有意吃回頭草摊聋，過去五年里鸡捐，港股的口味其實(shí)并未改變：它始終更歡迎商業(yè)模式更“輕”的企業(yè)。2020年麻裁，內(nèi)地物管公司在這里大受資本追捧箍镜，變形后的萬達(dá)商業(yè)正踏在風(fēng)口。
2020年前三季度煎源，租賃和管理商業(yè)物業(yè)構(gòu)成了萬達(dá)商業(yè)9成以上的收入色迂，其核心產(chǎn)品是萬達(dá)廣場。公司目前的轉(zhuǎn)型方向是減少自持手销，增加輕資產(chǎn)項(xiàng)目和合作項(xiàng)目歇僧。
這兩種新項(xiàng)目模式大同小異，是投資者收購萬達(dá)廣場100%股權(quán)锋拖，或者合作方負(fù)責(zé)項(xiàng)目拿地诈悍、建設(shè)的全部投資。萬達(dá)只提供設(shè)計(jì)和建設(shè)咨詢兽埃，以及招商侥钳、運(yùn)營等服務(wù)，并授權(quán)其使用“萬達(dá)廣場”這一品牌柄错。
新模式下舷夺，萬達(dá)能擺脫重資產(chǎn)的負(fù)擔(dān)苦酱，也有望更快地?cái)U(kuò)展管理面積。其與投資方簽署的商管協(xié)議又普遍有長期性和排他性给猾∫哂可以預(yù)測，這一轉(zhuǎn)型會增加萬達(dá)商業(yè)在當(dāng)下的資本市場中的魅力敢伸。
在經(jīng)營數(shù)據(jù)上扯饶，萬達(dá)還有一些別的亮眼之處。與龍湖详拙、新城等其它房企旗下的商業(yè)廣場對比帝际，萬達(dá)廣場的租金水平更高蔓同∪恼蓿考慮到萬達(dá)廣場在全國已布局近200城，覆蓋一線至五線城市斑粱，能有這樣的租金表現(xiàn)難能可貴弃揽。
此外據(jù)其票據(jù)募集說明書，除2020年受新冠疫情影響则北，萬達(dá)廣場出租率常年在99%以上矿微，租期也較長，其與主力店及次主力店租戶租期一般在10至15年之間尚揣，營收穩(wěn)健有保證涌矢。
截至2020年9月，萬達(dá)商業(yè)有336家商業(yè)廣場快骗，輕資產(chǎn)項(xiàng)目和合作項(xiàng)目加在一起也只占2成娜庇，其對萬達(dá)商業(yè)可能造成的沖擊尚未顯現(xiàn)。未來方篮，隨著這些項(xiàng)目越來越多名秀，萬達(dá)商業(yè)也面臨挑戰(zhàn)。
兩種新模式難免給人以“加盟店”印象藕溅，這是否會削弱萬達(dá)廣場的品牌價值匕得？如果這兩類項(xiàng)目真的按公司期許，帶來了快速的規(guī)模擴(kuò)張巾表，能否保證新增商場與舊商場是同一套標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品汁掠，高于同行的租金水平能否維持？這些問題都有待時間檢驗(yàn)集币。
