過去十年中很多一線城市的房價漲了8~10倍裕菠，很多時候大家認(rèn)為這是通貨膨脹現(xiàn)象。的確闭专，近十年中M2從10多萬億元漲到100多萬億元奴潘，增長了近10倍，房價也差不多漲了10倍影钉，從邏輯上判斷画髓，好像房價上漲是由貨幣膨脹造成的。
這時候平委，我們就要問一下奈虾，為什么在同樣的通貨膨脹下，有的商品漲價了，有的商品卻跌價了肉微？實際上匾鸥，這與供給和需求的關(guān)系有關(guān)，對于供過于求的商品碉纳，哪怕貨幣泛濫勿负，價格也可能跌掉一半。貨幣膨脹是房價上漲的必要條件而非充分條件劳曹，是外部因素而非內(nèi)部因素奴愉。
住房是附著在土地上的不動產(chǎn)，地價高則房價必然會高厚者，地價低則房價自然會低躁劣，地價是決定房價的根本性因素。如果只有貨幣市場這個外因存在库菲，地價這個內(nèi)因不配合账忘，則房價是無法漲起來的。因此熙宇，控制房價的關(guān)鍵是控制地價鳖擒。目前，土地升值有些畸形烫止，原因有以下三個方面蒋荚。
其一，土地拍賣制度本身會推高地價」萑洌現(xiàn)行的土地拍賣制度是20世紀(jì)八九十年代學(xué)習(xí)香港的土地批租形成的期升。它的好處是能夠在政府主導(dǎo)下避免腐敗和灰色交易，實現(xiàn)公平公正互躬。但是拍賣制的特點是價高者得播赁，實際操作過程中就會把地價越拍越高。若通過行政手段對土地拍賣價格進(jìn)行封頂吼渡，則與市場化交易規(guī)則相違背容为。
其二，土地供應(yīng)不足（局部不足寺酪，地區(qū)間土地供應(yīng)失衡）坎背。在土地供不應(yīng)求的情況下，拍賣地價自然會越來越高寄雀，房價隨之越來越高得滤。
其三，舊城改造而來的拍賣用地成本高咙俩。城市拆遷的動遷成本會參照這個地區(qū)的房產(chǎn)均價來補(bǔ)償耿戚，若這個地區(qū)房價是7000元／平方米湿故，則拆遷后的土地批租樓面地價一般會按照7000元作為拍賣底價，這樣的土地建成商品房的價格往往會到15000元／平方米以上膜蛔。
因此坛猪，如果靠舊城改造來滾動城市開發(fā)，房價肯定會越來越高皂股。
總之墅茉，拍賣機(jī)制、土地供應(yīng)短缺呜呐、舊城改造循環(huán)這三個因素相互疊加就斤，使地價不斷上升。
